Отложенный спрос возьмет свое
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС» о том, что несмотря на формирующийся отложенный спрос на жилье, Петербург остается привлекательным городом для потенциальных покупателей недвижимости из других российских регионов. О том, как будет развиваться рынок он рассказал в интервью.
– В начале мая вы переехали в собственный новый офис на пр. Добролюбова. Планируете ли другие приобретения коммерческой недвижимости?
– У нас в планах никогда не было покупки большого количества коммерческой недвижимости – бизнес-центров. Это не наш профиль. Но нам было необходимо помещение, и мы его приобрели. Вообще это наша самая дорогая и неразумная покупка. Очевидно, гораздо выгоднее арендовать офис, чем его покупать. Но нам очень понравилась локация. Рассчитывали и на синергетический эффект от того, что все подразделения будут под одной крышей.
– А что будет с площадями «ЦДС» на 4-й Советской ул.?
– Мы выставили их на продажу как офисные помещения, и уже есть потенциальные покупатели. Санкт-Петербург остается городом, привлекательным для бизнеса, при любых кризисах. И есть достаточно большое количество инвесторов с деньгами, которые понимают, что любая стагнация или кризис закончится, и те, кто сейчас успел сделать выгодные приобретения, потом выиграют вдвойне.
– Как вы оцениваете перспективы рынка – ситуация в ближайшее время начнет улучшаться?
– В декабре прошлого года взгляд был немного более пессимистичный. Сегодня, в начале июня, уже не так все тревожно, как это виделось тогда. Мы планируем дальше развиваться, покупаем новые земельные участки. Сейчас уже понимаем, что двигаться куда-то дальше – необходимо. Будем более аккуратно, чем это делали, например, два года назад, покупать новые пятна, оформлять градостроительную документацию, строить и вводить объекты в эксплуатацию.
– Как повлияла на процессы согласования проектов планировки территории отставка профильного вице-губернатора Марата Оганесяна?
– Эта отставка произошла относительно недавно, поэтому сделать вывод о том, насколько она повлияла, тяжело. Другое дело – ждем, как дальше распределятся полномочия. Потому что для одного вице-губернатора несколько таких объемных блоков – конечно, нагрузка существенная. Нельзя сказать, что процессы согласования застопорились. Но сейчас, конечно, сложно рассчитывать на то, что и проектам планировки, и другим вопросам строительного блока будет уделяться столько же времени, сколько уделял Марат Оганесян в бытность профильным вице-губернатором. Мы надеемся, что летом полномочия в Смольном распределятся более четко и станет ясно, кто будет куратором строительного направления. Долго работать в сегодняшнем режиме нельзя: это неправильно, и если так будет продолжаться, действительно будут негативные последствия.
– Раньше ГК «ЦДС» продавала квартиры только по схеме жилищно-строительного кооператива, теперь вы заявляете о продажах и с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Чем обусловлены такие перемены?
– Прежде всего, более широкими возможностями для привлечения покупателями ипотечных средств. Хотя уже сейчас, при снижении учетной ставки Центробанка, условия для заемщиков по государственной программе субсидирования ипотечной ставки и по базовым ставкам отличаются незначительно. А если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, например до уровня 10%, то отличия вообще исчезнут.
В любом случае договор паевого взноса и договор долевого участия остаются двумя основными, абсолютно равноправными способами приобретения квартир. У каждого из этих способов есть отличия, выигрышные стороны. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Мы хотим сравнить, как влияет каждая из двух схем продаж на спрос, на ликвидность квадратных метров. Поэтому в Кудрово объекты с сопоставимыми характеристиками будут реализовываться и по схеме ЖСК, и с заключением ДДУ. Хотя я по-прежнему уверен, что наиболее удобная для потребителей схема – через ЖСК, потому что она дает возможность прописывать в договоре наиболее приемлемые для конкретного покупателя условия. А с точки зрения надежности, опять-таки убежден, все зависит от застройщика. И если у него возникают проблемы, то нет разницы, какой именно договор заключил с ним покупатель.
– Видите ли вы сейчас формирование существенного отложенного спроса?
– Петербург – второй город России, мегаполис, основной город на Северо-Западе. Конечно, он будет оставаться привлекательным для переезда из других регионов. Но также очевидно, что покупатели сейчас в «подвешенном» состоянии, и это сказывается на спросе. Однако чем меньше покупают квартиры сейчас, тем больше их будут покупать потом.
– Как за последние месяцы изменились условия кредитования застройщиков банками?
– В начале года строителей как бизнес вообще не кредитовали. Сейчас банки вновь рассматривают заявки от строительных компаний, хотя крайне неохотно. При этом ставки, по моей оценке, составляют от 19 до 24%. В любом случае банки должны и будут кредитовать бизнес, в том числе строительный. Другой вопрос, что сейчас, может быть, не самый удачный период для застройщиков, чтобы увеличивать свою кредитную нагрузку. Мы, к примеру, в последнее время делаем все приобретения за собственные средства.
– В СМИ появлялась информация о том, что в связи со сложностями в ОАО «Ленэнерго» некоторых застройщиков заставляют повторно платить за мощности. ГК «ЦДС» с этим столкнулась?
– Начну с того, что в ОАО «Ленэнерго» уже возникали подобные ситуации, когда застройщикам приходилось оплачивать стоимость подключения повторно. К счастью, у нас сейчас таких вопросов нет. Конечно, очень жаль, что ОАО «Ленэнерго» переживает непростые времена. Но, с другой стороны, конкуренции среди сетевых компаний стало больше, соответственно, застройщикам будут предлагаться более лояльные условия по подключению.
– Каковы ваши ближайшие производственные планы?
– Думаю, уже в этом месяце будет утвержден проект планировки территории в Московском районе, неподалеку от КАД, – пока этот жилой комплекс без названия. Строительство должно начаться осенью.
Скорее всего, осенью будем проводить архитектурный конкурс на центральную часть города на территории поселения Новосаратовка – нашего проекта-миллионника. А поскольку в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки одного из кварталов, в июле-августе выйдем на площадку. На общую концепцию этот старт ни в коей мере не повлияет: там достаточно проработанный генплан, и это окраинная часть осваиваемой территории.
– Какими видите перспективы регионального строительного рынка?
– Уверен, что строительный рынок устойчив, несмотря на сложную ситуацию с компанией «Город», другие экстраординарные случаи. Ничего катастрофичного и не было, а сейчас тем более нет. Те игроки, которые используют сегодняшние возможности, конечно, получат большое преимущество в будущем. А то, что будущее очень неплохое, – объективная реальность. По моему мнению, через год-два-три при любой цене на нефть и при любом развитии экономики рынок недвижимости будет сильно подниматься и в Петербурге, и в Ленобласти.
– Что намерена делать для дальнейшего успешного развития ГК «ЦДС»?
– Есть понимание, что необходимо приобретать больше пятен в городе, причем ближе к центру, где спрос на жилье будет в любом случае. Наша тактическая цель – располагать банком в 10-12 земельных участков под комплексную застройку в черте Петербурга. Это только кажется, что земли в городе практически не осталось. Если сегодня где-то нельзя вести строительство, это не исключает такой возможности завтра. Самое главное – наличие четких утвержденных регламентов. Какими бы ни были «ужасными» РНГП или новые правила по ЗРЗ, все равно в них можно вписываться. Главное – чтобы определенность была.
За последние три года в Республике Коми было построено сразу несколько промышленных комплексов федерального уровня. О новом витке промышленного освоения европейского Севера России и развитии транспортной инфраструктуры корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому рассказал глава региона Вячеслав Гайзер.
Каковы итоги развития промышленной отрасли региона за последние годы?
– Три года назад, когда я, заступая в должность, говорил о планах развития промышленного комплекса республики, это звучало во многом как неосуществимая мечта. Сегодня эти планы шаг за шагом воплощаются в жизнь. Прежде всего, я бы отметил развитие угольной промышленности, которая всегда была визитной карточкой Коми. Нам важно было сохранить традиции и потенциал шахтерских городков, которые базируются близ Воркуты. Кроме того, ключевым вопросом стала инициация новых инвестиционных проектов в угольной отрасли. И нам это удалось: в регионе фактически стартовали два крупнейших по меркам страны проекта. Это первое и третье Усинские поля, где сегодня у нас планируется строительство двух крупнейших шахт мощностью до 4,5 млн тонн добычи угля. Одну строит наш старожил - ОАО "Воркутауголь", другую - новое для республики предприятие - ООО "Новолипецкий металлургический комбинат".
Быть просто добывающим регионом уже мало кому интересно. Мы заинтересованы в том, чтобы добытые ресурсы перерабатывались на территории республики, развивались производственные мощности, и "подтягивалась" инфраструктура. Кроме того, это обеспечит соответствующую бюджетную отдачу в виде налоговых поступлений.
Если говорить о нефтяной отрасли, то нас очень радует тот факт, что основные предприятия, которые работают на территории региона, - это "Лукойл" и "Роснефть", представленная своей дочкой "Северная нефть", - уверенно наращивают объемы инвестиций в местное производство. Неделю назад у нас состоялось очередное заседание с руководством "Лукойла". Согласно планам на ближайшие три года, "Лукойл" многократно увеличит объем инвестиционной программы в республике. Если в 2010-2011 годах компанией было вложено порядка 70 млрд руб., то в ближайшие три года объемы инвестиций "Лукойла" составит уже более 200 млрд руб. Большая часть из них пойдет на развитие геологоразведки, добычу ресурсов и модернизацию комплексов нефтепереработки. В частности, обновление предстоит Ухтинскому НПЗ, который также входит в группу "Лукойл".
В прошлом году компания "Енисей", входящая в группу основных недропользователей республики, запустила первую очередь самого северного в мире нефтеперерабатывающего завода мощностью порядка 1 млн тонн нефти. Ввод второй очереди выведет предприятие на полную проектную мощность - более 3 млн тонн нефтепереработки. Реализация этого проекта даст толчок, в том числе и развитию транспортных коридоров, реконструкции железнодорожных сетей.
Какую роль в социально-экономическом развитии республики сыграет запуск газопровода "Бованенково-Ухта"?
– 23 октября мы пустили первый газ по газотранспортной системе Бованенковского месторождения и системе магистральных газопроводов "Бованенково-Ухта" и "Ухта-Торжок". Я считаю это событие одним из самых важных в новейшей истории российской промышленности. Это газ Ямала, который, постепенно заполняя производственные мощности, поставляется для нужд не только российского, но и европейского потребителя. Значение этого проекта трудно переоценить как для России в целом, так и для Республики Коми в частности. И не только потому, что здесь будет добываться примерно шестая часть всего российского газа. Это проект, который сегодня можно назвать одним из самых инновационных не только в истории российской промышленности, но и в мировом масштабе. Чисто технологически проект уникален – начиная от проектирования трубопроводов и заканчивая теми инженерными решениями, которые позволили тянуть этот газопровод более двух тысяч километров в условиях вечной мерзлоты. Это технологии, которые не применялись еще никем и никогда. Отмечу, что Республика Коми является становым хребтом этой газотранспортной системы. Большая часть этого трубопровода приходится именно на территорию республики.
Из девяти компрессорных станций системы семь находятся в Коми. Конечно, это колоссальный толчок к развитию не только газовой инфраструктуры республики, но и всей экономики в целом. Это тысячи новых рабочих мест, это, опять-таки, рост налоговых отчислений. Новая система является главным итогом той программы промышленного развития, которую республика выстраивала в течение нескольких лет.
Многие петербургские компании жалуются на аутентичность строительных рынков северных регионов, в том числе из-за транспортной недоступности последних. Какие меры, на ваш взгляд, могут изменить сложившуюся ситуацию?
– Действительно, транспортная проблема - одна из самых злободневных для Коми. К сожалению, из 20 административных центров республики семь до сих пор не имеют круглогодичного сообщения с опорной сетью автодорог. В то же время есть и положительные сдвиги в этом вопросе. Текущий год стал рекордным по объему выделенных средств на решение проблем транспортной инфраструктуры за всю историю существования дорожной отрасли в республике. На развитие этого направления в 2012 году мы выделили более 9 млрд руб. Из них порядка 3 млрд руб. - это сам дорожный фонд, остальное мы добавляли в рамках программ социального партнерства с нашими основными корпорациями. Эти средства дали возможность значительно увеличить объемы строительства дорог, а также оперативно решать вопросы текущего ремонта дорожного полотна. Если в 2010 году муниципалитеты получили на ремонт дорог по 32 млн рублей, то в 2012 году они получили по 1 млрд 82 млн руб. В дальнейшем мы будем продолжать эту политику в рамках возможностей бюджета.
Одна из ключевых задач республики - окончание строительства трассы, которая соединит нас с Нарьян-Маром, а также обеспечит круглогодичное транспортное сообщение для целого ряда районов республики. На сегодняшний день по данному объекту в границах Коми строителям осталось достроить 158 км дороги. На завершение этих работ, с учетом строительства мостовых переходов, потребуется порядка 18 млрд руб. Основной объем строительства, около 110 км, будет завершен в течение трех лет. К 2018 году трасса будет окончательно достроена. Однако если федеральный центр окажет нам практическую помощь, то, я думаю, мы справимся быстрее.
До конца года должен завершиться процесс реорганизации Ассоциации "Северо-Запад". Согласно новому регламенту, в новое партнерство в качестве полноправного участника войдет частный бизнес. Какие компании могут войти в Ассоциацию от Республики Коми? Какие республиканские проекты могут получить сопровождение?
– В первую очередь, это главный инфраструктурный проект межрегионального значения - строительство железнодорожной магистрали "Белкомур". Это направление призвано соединить Урал и порты Северо-Запада. Сегодня компания "Белкомур" уже является участником новосозданной Ассоциации. Она зарегистрирована в Коми, и республика же является основным акционером этой компании.
Каждая крупная компания, обдумывая решение о включении в это партнерство, будет задаваться вопросом: а что нам даст это участие? И задача глав регионов, как членов наблюдательного совета, разъяснять бизнесу тот положительный эффект, который может быть получен ими от участия в стратегическом партнерстве. Мы абсолютно не боимся, что в результате работы новой организации, ее расширения, будут дополнительно открываться местные рынки. Я считаю, что это исключительно выгодно для регионов, потому что сегодня на Северо-Западе наблюдается как определенный кадровый дефицит, так и дефицит строительных мощностей. Это хорошо видно на примере дорожной отрасли: за 15 лет рынок подряда дорожных работ пришел в упадок, и сегодня, имея на руках средства на плановые ремонты, власти региона столкнулись с тем, что деньги не осваиваются, не хватает мощностей - техники, квалифицированных кадров. Поэтому я всецело выступаю за то, чтобы на рынок Коми приходили сторонние организации - из других регионов или даже иностранные компании.