Отложенный спрос возьмет свое
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС» о том, что несмотря на формирующийся отложенный спрос на жилье, Петербург остается привлекательным городом для потенциальных покупателей недвижимости из других российских регионов. О том, как будет развиваться рынок он рассказал в интервью.
– В начале мая вы переехали в собственный новый офис на пр. Добролюбова. Планируете ли другие приобретения коммерческой недвижимости?
– У нас в планах никогда не было покупки большого количества коммерческой недвижимости – бизнес-центров. Это не наш профиль. Но нам было необходимо помещение, и мы его приобрели. Вообще это наша самая дорогая и неразумная покупка. Очевидно, гораздо выгоднее арендовать офис, чем его покупать. Но нам очень понравилась локация. Рассчитывали и на синергетический эффект от того, что все подразделения будут под одной крышей.
– А что будет с площадями «ЦДС» на 4-й Советской ул.?
– Мы выставили их на продажу как офисные помещения, и уже есть потенциальные покупатели. Санкт-Петербург остается городом, привлекательным для бизнеса, при любых кризисах. И есть достаточно большое количество инвесторов с деньгами, которые понимают, что любая стагнация или кризис закончится, и те, кто сейчас успел сделать выгодные приобретения, потом выиграют вдвойне.
– Как вы оцениваете перспективы рынка – ситуация в ближайшее время начнет улучшаться?
– В декабре прошлого года взгляд был немного более пессимистичный. Сегодня, в начале июня, уже не так все тревожно, как это виделось тогда. Мы планируем дальше развиваться, покупаем новые земельные участки. Сейчас уже понимаем, что двигаться куда-то дальше – необходимо. Будем более аккуратно, чем это делали, например, два года назад, покупать новые пятна, оформлять градостроительную документацию, строить и вводить объекты в эксплуатацию.
– Как повлияла на процессы согласования проектов планировки территории отставка профильного вице-губернатора Марата Оганесяна?
– Эта отставка произошла относительно недавно, поэтому сделать вывод о том, насколько она повлияла, тяжело. Другое дело – ждем, как дальше распределятся полномочия. Потому что для одного вице-губернатора несколько таких объемных блоков – конечно, нагрузка существенная. Нельзя сказать, что процессы согласования застопорились. Но сейчас, конечно, сложно рассчитывать на то, что и проектам планировки, и другим вопросам строительного блока будет уделяться столько же времени, сколько уделял Марат Оганесян в бытность профильным вице-губернатором. Мы надеемся, что летом полномочия в Смольном распределятся более четко и станет ясно, кто будет куратором строительного направления. Долго работать в сегодняшнем режиме нельзя: это неправильно, и если так будет продолжаться, действительно будут негативные последствия.
– Раньше ГК «ЦДС» продавала квартиры только по схеме жилищно-строительного кооператива, теперь вы заявляете о продажах и с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Чем обусловлены такие перемены?
– Прежде всего, более широкими возможностями для привлечения покупателями ипотечных средств. Хотя уже сейчас, при снижении учетной ставки Центробанка, условия для заемщиков по государственной программе субсидирования ипотечной ставки и по базовым ставкам отличаются незначительно. А если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, например до уровня 10%, то отличия вообще исчезнут.
В любом случае договор паевого взноса и договор долевого участия остаются двумя основными, абсолютно равноправными способами приобретения квартир. У каждого из этих способов есть отличия, выигрышные стороны. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Мы хотим сравнить, как влияет каждая из двух схем продаж на спрос, на ликвидность квадратных метров. Поэтому в Кудрово объекты с сопоставимыми характеристиками будут реализовываться и по схеме ЖСК, и с заключением ДДУ. Хотя я по-прежнему уверен, что наиболее удобная для потребителей схема – через ЖСК, потому что она дает возможность прописывать в договоре наиболее приемлемые для конкретного покупателя условия. А с точки зрения надежности, опять-таки убежден, все зависит от застройщика. И если у него возникают проблемы, то нет разницы, какой именно договор заключил с ним покупатель.
– Видите ли вы сейчас формирование существенного отложенного спроса?
– Петербург – второй город России, мегаполис, основной город на Северо-Западе. Конечно, он будет оставаться привлекательным для переезда из других регионов. Но также очевидно, что покупатели сейчас в «подвешенном» состоянии, и это сказывается на спросе. Однако чем меньше покупают квартиры сейчас, тем больше их будут покупать потом.
– Как за последние месяцы изменились условия кредитования застройщиков банками?
– В начале года строителей как бизнес вообще не кредитовали. Сейчас банки вновь рассматривают заявки от строительных компаний, хотя крайне неохотно. При этом ставки, по моей оценке, составляют от 19 до 24%. В любом случае банки должны и будут кредитовать бизнес, в том числе строительный. Другой вопрос, что сейчас, может быть, не самый удачный период для застройщиков, чтобы увеличивать свою кредитную нагрузку. Мы, к примеру, в последнее время делаем все приобретения за собственные средства.
– В СМИ появлялась информация о том, что в связи со сложностями в ОАО «Ленэнерго» некоторых застройщиков заставляют повторно платить за мощности. ГК «ЦДС» с этим столкнулась?
– Начну с того, что в ОАО «Ленэнерго» уже возникали подобные ситуации, когда застройщикам приходилось оплачивать стоимость подключения повторно. К счастью, у нас сейчас таких вопросов нет. Конечно, очень жаль, что ОАО «Ленэнерго» переживает непростые времена. Но, с другой стороны, конкуренции среди сетевых компаний стало больше, соответственно, застройщикам будут предлагаться более лояльные условия по подключению.
– Каковы ваши ближайшие производственные планы?
– Думаю, уже в этом месяце будет утвержден проект планировки территории в Московском районе, неподалеку от КАД, – пока этот жилой комплекс без названия. Строительство должно начаться осенью.
Скорее всего, осенью будем проводить архитектурный конкурс на центральную часть города на территории поселения Новосаратовка – нашего проекта-миллионника. А поскольку в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки одного из кварталов, в июле-августе выйдем на площадку. На общую концепцию этот старт ни в коей мере не повлияет: там достаточно проработанный генплан, и это окраинная часть осваиваемой территории.
– Какими видите перспективы регионального строительного рынка?
– Уверен, что строительный рынок устойчив, несмотря на сложную ситуацию с компанией «Город», другие экстраординарные случаи. Ничего катастрофичного и не было, а сейчас тем более нет. Те игроки, которые используют сегодняшние возможности, конечно, получат большое преимущество в будущем. А то, что будущее очень неплохое, – объективная реальность. По моему мнению, через год-два-три при любой цене на нефть и при любом развитии экономики рынок недвижимости будет сильно подниматься и в Петербурге, и в Ленобласти.
– Что намерена делать для дальнейшего успешного развития ГК «ЦДС»?
– Есть понимание, что необходимо приобретать больше пятен в городе, причем ближе к центру, где спрос на жилье будет в любом случае. Наша тактическая цель – располагать банком в 10-12 земельных участков под комплексную застройку в черте Петербурга. Это только кажется, что земли в городе практически не осталось. Если сегодня где-то нельзя вести строительство, это не исключает такой возможности завтра. Самое главное – наличие четких утвержденных регламентов. Какими бы ни были «ужасными» РНГП или новые правила по ЗРЗ, все равно в них можно вписываться. Главное – чтобы определенность была.
О планах развития масштабного проекта на территории Петровского острова «АСН-Инфо» рассказал Борис Александров, генеральный директор управляющей компании Nevsky Capital Partners (совместный проект инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы»).
– Вашей компании принадлежит порядка
– Проект развивается. Сейчас завершается утверждение проекта планировки Петровского острова. Мы планируем, что основную часть острова займет жилая застройка, частично – деловая и под бизнес, значительная часть территории острова пойдет под рекреационные зоны. Кроме того, достигнуто понимание того, как будут строиться инженерные сети для обеспечения Петровского острова электроэнергией, водой и канализацией, и готовятся к заключению соответствующие договоры. Сроки строительства пока не определены, сейчас идет более детальная проработка проекта, после чего можно будет относительно определенно говорить о сроках.
– Сколько квадратных метров недвижимости вы планируете там построить? Какие объекты будете возводить?
– На территориях Петровского острова, которые принадлежат нашей компании, можно возвести около 800 тыс. кв. м, включая жилье бизнес- и элит-класса, крытые паркинги и социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. Наиболее интересным в плане реализации будет единый проект застройки острова, а не хаотичная застройка, как на Крестовском острове. Если говорить в общих словах, то ближе к воде планируется жилая застройка (у воды суперэлитная, ближе к Петровскому проспекту – комфорт-класса), у самого проспекта, а также у строящегося нового моста с Васильевского острова на Петроградскую сторону через Петровский остров – торгово-развлекательная и частично деловая зона, нечто вроде Большого проспекта Петроградской стороны.
– Как вы оцениваете рынок недвижимости Петровского острова в целом?
– На Петровском острове в данный момент интересна не недвижимость, а земля. До кризиса 2008 года гектар земли на Петровском острове стоил 20 млн USD, сейчас мы пока не можем назвать окончательную сумму, стоимость земли будет отличаться для разных участков в зависимости от объема застройки, видов объектов, которые можно построить, необходимости выделения земель под социальные объекты и пр. Нами сейчас производится оценка территорий, и через некоторое время стоимость земельных участков на Петровском острове будет более понятна.
– Насколько он перспективен с точки зрения девелопмента?
– Земля острова востребована – в Питере больше нет ничего подобного: на Каменном острове строить нельзя, а Крестовский застроен, причем, с моей точки зрения, абсолютно непродуманно и некачественно, вразброс, без единой концепции развития. Плюс Петровского острова в том, что он сейчас как чистый лист – на нем можно построить все в едином плане.
– Какая недвижимость, на ваш взгляд, там будет востребована (жилье, офисы, др.)?
– В первую очередь на Петровском острове будет востребовано жилье, так как на острове можно построить высококачественные жилые кварталы с выходом прямо на набережные. Для того чтобы качество жизни на острове было достойное, также необходимо строительство коммерческой недвижимости – магазинов, ресторанов, офисов банков на первых этажах, торгово-развлекательного комплекса для жителей острова и центра Санкт-Петербурга. Офисы также могут быть, но в качестве дополнительной функции, это будет определяться при разработке конкретных проектов.
– По каким ценам там может продаваться недвижимость, сдаваться в аренду?
– Пока это сказать невозможно, так как цена целиком будет зависеть от того состояния рынка недвижимости, которое будет к моменту начала продаж объектов на Петровском острове. Но в любом случае стоит ориентироваться на те цены, которые складываются на недвижимость на Крестовском острове, Петроградской стороне, ближайшей части Васильевского острова. Кроме того, цена будет зависеть от конкретного местоположения объекта продажи – если это элитный жилой дом прямо на набережной, то цена будет выше, чем в домах в глубине острова, на Петровском проспекте.
– С какими проблемами может столкнуться девелопер на этой территории?
– Мы столкнулись с проблемой юридической «очистки», оформления прав на земельные участки на территории Петровского острова. Сейчас эта работа близится к завершению. Кроме того, существует проблема с инженерными коммуникациями на острове. Эта проблема пока не решена, но уже намечены пути решения, достигнуты договоренности с монополистами, заключаются договоры, в которых определены объемы необходимых инвестиций и сроки выполнения работ.
– Как бы вы оценили перспективы рынка недвижимости Петровского острова?
– Это уникальное место, больше таких мест в центре Петербурга, и при этом рядом с водой, просто нет. В будущем это будет один из лучших районов города.
– Будете ли вы участвовать в торгах фонда имущества по продаже солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария». Почему?
– Мы не участвуем в торгах по продаже солодовни: объект непростой, находится в неудовлетворительном состоянии, и непонятно, как его можно использовать (в материалах к торгам сказано, что у здания повреждены фундамент, стены и кровля).
К тому же здание солодовни является памятником архитектуры и устроено таким образом, что использовать его под жилые цели практически невозможно либо необходимо вкладывать очень большие деньги в реставрацию. Объект расположен в зоне, где не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных при условии восстановления облика объектов. Самое лучшее, что можно из нее сделать, – гостиницу либо выставочный зал. Вопрос в том, кому интересен выставочный зал в здании памятника федерального значения.
Справка
Управляющая компания Nevsky Capital Partners работает на рынке прямых инвестиций с 2004 года. Самым крупным проектом УК на сегодня является одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд, являющийся совместным проектом инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы».
Планы по застройке земельного участка площадью
На сегодняшний день, по заявлению представителей компании, окончательное решение об участии в проекте еще не принято, и, возможно, УК Nevsky Capital Partnersт вообще продаст принадлежащие ей земельные участки другим девелоперам.
Объем инвестиций в проект застройки
Алена Филипова
Согласно статистике, в Невском районе Санкт-Петербурга сегодня проживает каждый десятый житель города. При этом район имеет имидж промышленного. С 2006 года районом руководит Сергей Ситдиков. О том, какие изменения произошли в районе в этот период, он рассказал в интервью корреспонденту «АСН-Инфо» Елене Велигжаниной.
– Одна из самых сложных для района проблем – это сфера ЖКХ. В районе расположено около 1,5 тысячи зданий, у 99,8% срок эксплуатации – более 10 лет. Как решается этот вопрос?
– Жилищный фонд Невского района имеет значительный срок эксплуатации, что требует существенных финансовых вложений в капитальный ремонт. С 2006 года мы на это потратили более 3 млрд рублей. Основные средства были направлены на реконструкцию и модернизацию лифтов, капитальный ремонт систем центрального отопления, водопровода и канализации, горячего водоснабжения, а также кровли и фасадов. В течение пяти лет было реконструировано и модернизировано 547 лифтов, проведен капитальный ремонт систем теплоснабжения в 194 домах, отремонтировано 330 тыс. кв. м кровли.
– Невский район известен как зона, насыщенная промышленными предприятиями. Насколько быстро и успешно удается решить экологические вопросы, которые, вероятно, стоят очень остро?
– Эти вопросы мы, конечно, стараемся решать комплексно. Но в первую очередь преобразования касаются системы очистки воды. В течение пяти лет активно шло строительство комплекса водоразборных сооружений и нового блока водоподготовки на Южной водопроводной станции с вводом системы обеззараживания воды без хлора. Вместо опасного химиката мы начали применять гипохлорит натрия, что позволило значительно улучшить экологию района. С вводом новых технологий объект был выведен из списка девяти химически опасных объектов района.
– В ближайшее время здесь начнется реализация закона Санкт-Петербурга «О развитии застроенных территорий». Какие зоны предстоит реконструировать в первую очередь?
– В программу реновации территорий вошли два квартала: территория района Щемиловки, а также территория, ограниченная береговой линией реки Невы, береговой линией реки Славянки и проектируемой магистралью. На участках расположено 103 дома, 84 из которых планируются к сносу. Расселены будут 3895 семей. Из них 609 семей уже состоят на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.
Одна из главных задач для Невского района сегодня – реновация домов первых массовых серий. По новому проекту, на территории, ограниченной береговыми линиями Невы и Славянки, в общей сложности будет построено более 700 тыс. кв. м жилья. На планах указана высота возводимых зданий – от 5 до 25 этажей, площадь озеленения – почти 150 тыс. кв. м, территории под парковку, рассчитанные более чем на 5,5 тыс. мест, и площади под строительство школ и 4 детских садов. По срокам она рассчитана до 2019 года, но застройщик планирует завершить ее до 2018 года.
– Есть ли какие то программы по ремонту улиц района?
– Разумеется. Протяженность дорог и тротуаров в Невском районе сегодня составляет
В Невском районе площадь зеленых насаждений сегодня составляет около