Ставка на российские компании
Кирилл Поляков, директор АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области», о том, что для реализации дорожных проектов по форме государственно-частного партнерства в регионе в первую очередь нужно привлекать отечественные компании.
– За год дирекцией была проведена масштабная работа. В первую очередь это актуализация «Программы развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области на период до 2020 года», поскольку наша основная задача – это координация деятельности органов государственной власти и мониторинг реализации этой программы. Об этой работе мы и будем докладывать на очередном Координационном совете. Кроме того, это те проекты, которые были разработаны дирекцией – в первую очередь линии легкорельса и новых магистралей между городом и областью, в том числе на основе ГЧП, вопросы подготовки проектов таких соглашений, поскольку сегодня в России нет практики реализации проектов ГЧП между двумя субъектами. Основная наша работа – это обоснование привлечения федеральных инвестиций в развитие транспортной инфраструктуры субъектов Федерации и привлечение частных инвестиций в эти проекты.
На сегодняшний день мы провели уже несколько совещаниий под руководством вице-губернатора Ленобласти Михаила Москвина по разработке транспортных проектов с привлечением предпринимательского сообщества, в частности с Группой ЛСР, УК «Мурино», ГК «ЦДС», «Лидер групп», Setl City, «Арсенал-Недвижимость» и др. Все крупнейшие застройщики Ленинградской области участвуют в этой работе.
Так, по проектам ЛРТ, которые мы рассматриваем, много предложений поступает от иностранных компаний, в том числе от наших китайских партнеров, но дирекция подписала соглашение с российским предприятием – НПО «Уралвагонзавод», поскольку, на наш взгляд, проекты ГЧП в первую очередь необходимо реализовывать с отечественными компаниями. Соответственно, Группа ЛСР сейчас разрабатывает типовую рельсовую конструкцию по нашему заказу, которая будет достаточно проста в монтаже и удобна в эксплуатации.
При этом подвижной состав должен быть российского производства, так как наша задача – содействовать отечественному производителю. Мы надеемся, что этот проект поможет обеспечить транспортную доступность пригородов.
– Вы ведете работу по совершенствованию законодательства о ГЧП?
– Совместно со специалистами центра исследований ГЧП (Высшая школа менеджмента СПбГУ) и Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации мы разрабатываем предложения по синхронизации законодательства в сфере ГЧП Петербурга и Ленобласти. Также ведется работа по созданию правовых механизмов реализации проектов ГЧП между субъектами Федерации.
– Как развивается программа развития ТПУ в Петербурге и Ленобласти?
– Большая работа нами была проделана по разработке транспортно-пересадочных узлов. Это один из способов мотивации граждан пересаживаться с личного на общественный транспорт. Была разработана соответствующая программа. Часть проектов сегодня реализовывается Санкт-Петербургом, мы ответственны опять же за те, что реализуются на границе двух субъектов, прежде всего ТПУ в Девяткино.
Мы координируем выполнение предпроектных работ по проекту «Подключение международного автомобильного вокзала в составе ТПУ «Девяткино» к КАД» за счет частных инвесторов. Мы подписали соглашение с ООО «Ространсгаз» по реализации самого ТПУ. Этот проект включает в себя автобусный вокзал, станцию метрополитена, железнодорожную станцию, а также перехватывающую парковку автомобильного транспорта с использованием механизмов реализации модели ГЧП. Согласно нашему плану работы, к конкурсным процедурам мы сможем перейти в следующем году. Многое, конечно, будет зависеть от экономической ситуации, но развитие таких проектов должно являться приоритетом государственной политики.
Также уже разработана предпроектная документация по размещению транспортно-пересадочного узла «Кудрово» (вестибюль станции метрополитена, автобусный вокзал, коммерческие помещения и перехватывающая парковка автомобильного транспорта). На базе этого предпроекта создается проект планировки территории и прочая необходимая документация. К сожалению, сроки строительства линии метрополитена в Кудрово, ранее заявляемые органами власти, сегодня перенесены, но проект этот является одним из приоритетных. Растущему подвижному составу Петербургского метрополитена необходимы новые депо, и одним из наилучших мест размещения такого депо является Кудрово с одновременным появлением там станции метро.
– В области много проблемных железнодорожных переездов. Когда начнут появляться путепроводы и где будут первые?
– Одна из приоритетных задач дирекции – разведение на разный уровень автомобильных и железнодорожных потоков движения скоростных поездов – «Сапсан», «Аллегро». При содействии дирекции были выделены средства из федерального бюджета на строительство и реконструкцию путепроводов в Ленинградской области – трех в Выборгском районе, одного во Всеволожском районе, начато строительство путепровода в Гатчине. Строительство последнего по поручению губернатора Ленобласти будет идти с опережающими темпами в связи со сложившейся там сложной транспортной ситуацией.
В силу ограниченности бюджетов мы ищем возможности для реализации этих проектов с участием частных инвесторов. Программа развития путепроводов, которую дирекция разрабатывала в прошлом году, определила 13 путепроводов – приоритетных проектов, которые по интенсивности движения целесообразно реализовывать с использованием механизмов ГЧП. В этом году мы провели повторное обследование и выявили переезды наиболее активно загруженные, где есть перспектива сделать их платными.
– Сейчас много говорят о проекте обхода вокруг Мурино. Планируются ли еще подобные проекты в области?
– Да, сейчас разрабатывается предпроект по развитию транспортной инфраструктуры в Новоселье. Там планируется появление еще одного магазина IKEA, которая также обратилась с предложением провести модернизацию существующего узла на Мурманском шоссе. Совместно с правительством Ленинградской области мы прорабатываем соглашение по взаимодействию с инвесторами по развитию транспортной инфраструктуры в Новосаратовке.
Кстати:
Соглашения, подписанные дирекцией в 2014 году:
– Соглашение о сотрудничестве между АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» и ОАО «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» имени Ф.Э. Дзержинского». Стороны выражают намерение осуществлять сотрудничество по подготовке к реализации на принципах ГЧП проектов создания линий ЛРТ на территории Петербурга и Ленобласти. ОАО «Уралвагонзавод» намерено рассмотреть возможность создания и эксплуатации новых моделей подвижного состава, применимого для эксплуатации создаваемых линий ЛРТ, а также возможность участия в проектах создания ЛРТ.
– Трехсторонний меморандум о взаимодействии между АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», ОАО «Стройтрансгаз» и компанией UUSI MIINA Development LTD, дочерней компанией The Far East and Pacific Investments. Потенциальные инвесторы выражают намерение участвовать в проекте ТПУ «Девяткино» с общим объемом инвестиций около 33 млрд рублей, а также участвовать в совместной деятельности по подготовке и реализации проектов по финансированию и строительству других ТПУ.
– Соглашение о сотрудничестве между дирекцией и ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)». В рамках подписанного соглашения – реализация комплекса мероприятий, направленных на развитие региональной авиации и объектов авиационной инфраструктуры транспортной системы Петербурга и Ленобласти.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала «Строительному Еженедельнику» о том, как развивается территория рядом с Новоорловским лесопарком, что позволит ей стать новой точкой роста и почему «ЮИТ» решил заняться проектами комплексного освоения территории (КОТ).
– «ЮИТ» долгое время занимался возведением объектов в условиях сложившейся застройки. Почему решили изменить подход и заняться проектами КОТ?
– Освоение новых локаций связано с дефицитом пятен под застройку в обжитых районах Петербурга. Мы не задаемся целью строить большие объекты, но совсем маленькие проекты все же не позволяют получить приемлемые финансовые результаты. Участки внутри города пользуются колоссальным спросом, потому что их осталось очень мало. Если сравнивать картину сегодняшнего дня с ситуацией десятилетней давности, то мы увидим, что в зоне КАД тогда не строилось ничего, так как в городе было много участков. Но были проблемы с уплотнительной застройкой. Проекты конкурировали между собой не только по местоположению, но и по качеству. Сейчас в городской черте конкуренция стала еще более острой, а место в зоне КАД принципиально важно.
Да, и ситуация в целом кардинально изменилась. Если посмотреть на количество квадратных метров, то большая их часть реализуется не в застроенной части города, а на границе с ним. Внутри города остался неосвоенным серый пояс, который надо подвергнуть редевелопменту. Но для большинства застройщиков это неподъемная история, так как если предприятие крупное, то это требует огромных инвестиций в приобретение земельного участка. Дальше возникают вопросы градостроительного характера, ведь далеко не всегда эта зона предназначена под жилье. При этом город еще не определился с планами, как осваивать эти земли. Таким образом, с серым поясом все довольно сложно, и девелоперу легче выйти за черту сложившихся городских кварталов.
– В микрорайоне Шувалово-Озерки вы реализуете масштабный проект КОТ «Новоорловский». Почему был выбран данный земельный участок? В чем, на ваш взгляд, преимущество этой локации?
– Жилье рядом с зелеными зонами пользуется у клиентов огромной популярностью, так как таких мест в городе немного, а близость к природе очень востребована людьми. Поэтому район Шувалово-Озерки, на наш взгляд, является перспективным для строительства жилья. Участок земли рядом с Новоорловским лесопарком и Суздальскими озерами площадью 46 га под этот проект мы купили в далеком 2006 году. Тогда еще не наблюдалось массового исхода девелоперов в незастроенные территории. Некоторое время у нас ушло на преддевелопмент, так как на момент покупки на этом участке еще не были решены вопросы инженерной подготовки территории. Сейчас они решены, и поэтому мы приступили к стройке и открыли продажи квартир в жилом комплексе комфорт-класса «Новоорловский».
– Еще несколько лет назад эта локация была проблемной с точки зрения развития транспортной инфраструктуры. Как дела обстоят сейчас?
– Сейчас ситуация с транспортной доступностью этой территории кардинально другая. Мы понимаем, что транспортная доступность – это один из ключевых факторов при выборе жилья. И несколько лет назад мы за свой счет спроектировали продолжение Суздальского пр. с виадуками и развязками, которое пройдет вдоль нашего участка, и подарили его городу. Открытие этого участка дороги запланировано уже на осень текущего года. На транспортную доступность локации влияет и расположенная неподалеку особая экономическая зона «Новоорловская». Новая дорога от Комендантского пр. на Каменку находится на расстоянии 5 минут езды от нашего объекта, а дальше Суздальское шоссе соединяется с дорогой на Каменку. Если раньше подъехать к участку застройки можно было только с Выборгского шоссе и по не очень удобным дорогам, то сегодня способов добраться в эту точку стало заметно больше. К тому же к 2025 году рядом с нами должна появиться станция метрополитена «Академгородок». Так что ситуация с транспортной доступностью в этой локации лучше, чем во многих микрорайонах Калининского района, где нет никакого метро и есть всего пара дорог, ведущих к центру.
– Известно ли вам, как будет развиваться окружающая проект территория?
– Та часть, которая была сельхозземлями, – это наш участок, где мы реализуем проект жилого комплекса «Новоорловский», а также небольшая территория рядом, которая очень нескоро будет застроена жильем. Все остальное – это экологическая зона лесопарка, на которой строить нельзя. Но нельзя сказать, что наш проект – это поселок в дремучем лесу. С одной стороны, рядом живая городская среда, с другой – близко к природе.
– Проекты КОТ часто ассоциируются с гигантскими объемами строительства и отсутствием адекватной этому объему социальной инфраструктуры. Отличается ли ваш подход к созданию жилой среды в таких проектах от подхода отечественных компаний?
– Действительно, многие существующие сегодня крупные жилые проекты изначально были недостаточно хорошо продуманы. В этой связи мы бы не хотели называть свой проект КОТом, так как уже сложились негативные стереотипы у этой аббревиатуры. Хотя объемы строительства у нас немаленькие – там появится порядка 400 тыс. кв. м.
Наш подход к созданию комфортной среды в корне отличается от того, что сейчас есть на рынке Санкт-Петербурга. Отличия эти есть как по архитектуре, плотности застройки, так и по инфраструктуре. В этом смысле мы перпендикулярны многим застройщикам. Мы изначально не давали задание запроектировать нам как минимум 1 млн кв. м, – и неважно, каким путем. Мы пошли от другого: наняли испанского архитектора Рикардо Бофилла, у которого есть опыт реализации больших проектов комфорт-класса с хорошей архитектурой. Несмотря на то что ограничений по высотности на этом участке нет, мы не стали создавать там муравейник, и на выходе получили проект, в котором основная масса домов – семиэтажные, с одиночными доминатами по периметру застройки.
Еще один принципиальный момент: мы сделали жилыми первые этажи большей части наших домов. А для объектов торговой инфраструктуры выделили отдельную пешеходную улицу. Причем помещения под эти объекты мы не планируем продавать, а намерены сдавать их в аренду, чтобы не было своего рода «шанхая». Также в проекте появятся большой супермаркет и фитнес-клуб. Проблемы с парковками мы решили, отгородившись ими от Суздальского шоссе и максимально приблизив жилую застройку, с большим количеством детских площадок и площадок для отдыха, к лесопарковой зоне. Кроме того, мы планируем построить 2 большие школы и 5 детских садов. Помимо этого, нами предусмотрено создание велодорожек, прогулочных зон и даже площадок для выгула собак.
– Как подобные проекты реализуются в Финляндии? Что удалось перенять из опыта скандинавских соседей?
– Для Финляндии проект такого масштаба является гигантским. Кстати, по количеству квадратных метров это самый большой проект во всем концерне «ЮИТ». Поэтому головной финский офис пристально следит за его реализацией. Акции компании торгуются на хельсинкской бирже, и крупные проекты могут влиять на стоимость акций. Конечно, для нас важно создать успешный проект, но мы не увлекаемся маркетингом и не рисуем невероятные картинки в рекламе. Для нас важно предложить хороший продукт с качественными характеристиками, в основу которых заложен адаптированный к нашим реалиям европейский подход к созданию комфортной жилой среды. Целиком копировать финский и европейский опыт организации жилых кварталов у нас проблематично, так как люди хотят жить в полной безопасности, и абсолютно открытые пространства, которые привычны для европейцев, этого гарантировать не могут. Поэтому у нас есть кварталы и с абсолютно закрытыми внутренними дворами. Общественные же пространства остаются открытыми. Для безопасности разработана специальная концепция охраны территории, к тому же предусмотрено открытие на ней и пункта полиции.