Кризис как развитие
В первом полугодии 2015 года основной темой деловых мероприятий стало обсуждение кризисных явлений и поиск путей их преодоления. Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Иванович Орт считает, что сложившаяся на рынке ситуация – удобное время, чтобы проводить анализ деятельности и работать над улучшением качества.
– Александр Иванович, как, по вашему мнению, кризис отразился на рынке экспертизы?
– 2014 год для Санкт-Петербурга был рекордным по вводу жилья, в конце года был сильный всплеск продаж, обусловленный опасением повышения цен и резким обесцениванием рубля. Вслед за этим резким подъемом в начале 2015 года наступил период стагнации и даже спада. Объемы строительства и проектирования снизились. В этой ситуации проектные организации, например, перестали работать в авральном режиме. А это позволяет больше времени уделять проработке технологических решений, более тщательно подходить к подбору материалов, выполнять, наконец, более выверенные в нормативном и законодательном отношениях проекты.
Минстрой РФ и надзорные органы используют сложившуюся ситуацию для законотворчества: с 1 июля вступает в силу Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил…», которое существенным образом скажется на проектировании и, соответственно, на работе экспертизы проектной документации.
– Какие еще нововведения в области экспертной деятельности сейчас обсуждаются, и чего стоит ожидать?
– На прошлой неделе состоялось заседание координационного Совета при Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, членами которого мы (ООО «ННЭ») являемся. Программа заседания была очень насыщенной: обсуждались вопросы, связанные с проведением повторной экспертизы, обеспечением противопожарной безопасности, применением законодательства об объектах культурного наследия, а также новые утвержденные формы разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
По итогам прошедшего заседания хочется отметить, что та работа, которая сейчас ведется местными надзорными органами, направлена на унификацию, стандартизацию, объединение, упрощение взаимодействия между экспертизами, застройщиками и Службой госстройнадзора. Унифицирование формы ТЭП, заключения по пожарной безопасности, распространение правил проведения повторной экспертизы на службы надзора города и области, а также все экспертизы должны помочь в совместной работе, снизить административные барьеры и облегчить застройщикам процедуры получения необходимых разрешений.
– То есть в ближайшее время государственные и негосударственные экспертизы будут работать по единому образцу?
– Что касается тех отличий, которые имеются в работе государственных и негосударственных экспертиз, то негосударственная экспертиза имеет право проводить экспертизу на всей территории России. Наша организация, например, сегодня имеет проекты на Сахалине и во Владивостоке, в Калининграде и в Мурманске. А вот государственная экспертиза привязана к местному бюджету, а потому и работает только в своем регионе. Кроме того, мы отличаемся еще и тем, что негосударственные организации не могут давать заключения на проекты, которые финансируются из бюджета. Это право дано только государственной экспертизе. А в остальном мы работаем по одним и тем же законам, по одним и тем же требованиям.
– Ведется ли обсуждение перспективы объединения экспертизы на федеральном уровне?
– В марте этого года вице-премьер Дмитрий Козак провел очередное совещание, на котором обсуждались вопросы как государственной, так и негосударственной экспертизы в отношении сокращения требований к разработке проектной документации и упрощения процедуры строительства. Была поставлена задача подготовить комплексные предложения по совершенствованию института экспертизы в целом. В проекте плана мероприятий предусмотрено повышение требований к аттестации физических лиц на право подготовки заключений экспертизы, ужесточение ответственности за представление поддельных документов при аттестации и аккредитации экспертов.
Наработок и предложений по совершенствованию института экспертизы много, и я надеюсь, что в скором времени будет стерта граница между государственной и негосударственной экспертизой, и будет существовать единый реформированный институт экспертизы.
Справка:
ООО «ННЭ» – одна из ведущих экспертных организаций СЗФО, член Совета НОЭКС, Координационного совета экспертных организаций при СГСНЭ, Межведомственной рабочей группы Минстроя РФ по снятию административных барьеров.
Министр промышленности и строительства Архангельской области Андрей Шестаков рассказал «Строительному Еженедельнику» о примерах проектов КОТ в регионе и причинах недоступности банковских кредитов для застройщиков.
– Каковы основные приоритеты жилищной политики региона?
– В настоящее время на территории Архангельской области реализуется госпрограмма по обеспечению качественным, доступным жильем и объектами инженерной инфраструктуры населения до 2020 года, в рамках которой предусмотрены мероприятия по развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, включая улучшение жилищных условий работников бюджетных учреждений и строительству служебного жилья. Кроме того, совместно с муниципалами мы направили в Минстрой РФ пять заявок на участие в отборе проектов жилищного строительства в рамках реализации проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения, в том числе для специалистов, осуществляющих выполнение оборонного заказа в этих городах.
Также отмечу, что в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи» утверждены основные условия и меры реализации данной программы, а также критерии и требования отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации данной программы. Приказом Минстроя РФ от 28.06.2014 № 321/пр определен перечень субъектов РФ, на территории которых планируется осуществлять реализацию программы. И наша область включена в указанный перечень.
– Есть ли примеры реализации проектов комплексного освоения? Есть ли такие проекты на перспективу?
– На территории Архангельска определены перспективные участки под реализацию проектов комплексного освоения территорий для жилищного строительства – это 6-й и 7-й микрорайоны. Площадь земельных участков составляет около 28 га. Ориентировочный ввод жилья превысит 400 тыс. кв. м. Кроме того, при реализации городской адресной Программы развития застроенных территорий муниципального образования «Город Архангельск» на 2011-2013 годы в отношении девяти застроенных территорий по результатам аукционов заключены договоры об их развитии. В свою очередь, администрацией Северодвинска осуществлены работы по инженерной подготовке территории квартала 168. В настоящее время разрабатывается проектная документация с целью начала строительства первой очереди общей площадью порядка 24 тыс. кв. м, или 400 квартир. А в 231-м квартале города планируется строительство жилого комплекса «Ягринский парк» – это 382 индивидуальных жилых дома средней площадью 100 кв. м.
– Как идет реализация АИП региона?
– За шесть месяцев 2014 года программа профинансирована на 689 млн 193,9 тыс. рублей, или на 20,8% к плану года и на 99,9% к плану на первое полугодие. В частности, за отчетный период в рамках программы введен в эксплуатацию 197-квартиный жилой дом на Ленинградском пр. в Архангельске, приобретено 21 жилое помещение для улучшения жилищных условий работников государственных учреждений Архангельской области и муниципальных учреждений муниципальных образований Архангельской области в Каргопольском и Верхнетоемском муниципальных районах.
В 2014 году в эксплуатацию планируется ввести 14 объектов социальной инфраструктуры.
– Вы говорили, что процесс реализации стопорится переходом к 44-ФЗ. Как это происходит? Ведь закон должен был ускорить госзаказ.
– Ряд нововведений Закона о контрактной системе существенно усложнил процедуру закупок государственными и муниципальными заказчиками. В частности, заказчики при проведении конкурсов и/или аукционов обязаны обосновывать начальную цену контракта, что значительно отодвигает сроки начала объявления конкурсов и аукционов. Так, в соответствии со ст. 22 Закона о контрактной системе приоритетным для определения и обоснования начальной цены контракта, заключаемого с единственным подрядчиком, является метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка).
При этом, согласно распоряжению Минэкономразвития РФ, для определения начальной цены контракта рекомендуется, в частности, направить запросы о предоставлении ценовой информации не менее пяти подрядчикам, обладающим опытом поставок соответствующих услуг, информация о которых имеется в свободном доступе. Однако поставщики-подрядчики не всегда предоставляют ответы на указанные запросы, поэтому обоснование цены становится препятствием для заказчиков при осуществлении закупок. А срок с момента объявления торгов по объекту до заключения контракта занимает длительный промежуток времени.
– Накануне губернатор области Игорь Орлов посетовал, что строители при реализации жилищных программ не могут привлекать деньги банков, и поручил разработать соответствующий механизм. Почему в регионе не работает авансирование и схема проектного финансирования?
– Развитию кредитования и проектного финансирования в регионе мешают риски неисполнения или недолжного исполнения обязательств по контрактам застройщиками. Инвесторы боятся осуществлять финансирование до завершения строительства на объекте. Необходимо создавать механизм с участием областных средств, но Архангельская область – дотационный регион, и бюджет не располагает свободными средствами на реализацию пилотных проектов. Вместе с тем на территории области развивается механизм ГЧП. Такое сотрудничество достигается посредством разделения рисков и привлечения частных ресурсов. Наиболее значимый пример развития сектора государственно-частного партнерства в регионе – строительство детских садов под ключ. Сегодня нам необходимо предусматривать долгосрочное бюджетное финансирование по объектам (под выкуп объектов) с целью предоставления гарантий для инвесторов.
– Почему банки не заинтересованы в кредитовании стройки?
– Практика банковского кредитования в регионе насчитывает лишь короткий период времени в сравнении со всей страной. Развитие банковского кредитования невозможно без соответствующего правового регулирования. В строительном законодательстве имеется немало пробелов и нестыковок в Градкодексе, действиях арбитражных судов, федерального банковского законодательства и нормативного регулирования Банка России. Свою лепту вносят и нерасторопные действия местных и муниципальных властей. Кроме того, одной из ключевых проблем является невозможность застройщиков предоставлять залог под кредиты.
– Поморье стало первым регионом СЗФО, вступившим в федеральную программу «Жилье для российской семьи». На каких конкретно проектах основываются эти планы?
– Для реализации программы проведен предварительный отбор земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства. По итогам проведенного отбора реализация проектов строительства жилья экономического класса планируется в городах Северодвинске, Архангельске, Котласе, а также в Коношском и Приморском районах области.
Согласно отобранным проектам, до 1 июля 2017 года планируется ввести в эксплуатацию более 240 тыс. кв. м. Наибольшую степень готовности к реализации имеют проекты жилищного строительства по критериям экономического класса в городах Северодвинске, Архангельске и Котласе.
В рамках участия региона в указанной программе одним из первых планируется реализовать проект жилой застройки для работников ОАО «Центр судоремонта «Звездочка» в 209-м квартале Северодвинска. Проектом предусмотрено строительство трех многоквартирных 9-этажных жилых домов. Здесь к 2016 году будет введено в эксплуатацию 24 тыс. кв. м жилой площади, к 2018 году дополнительно будет введено еще 18 тыс. кв. м.
Для обеспечения жильем корабелов Архангельска планируется строительство 36 тыс. кв. м жилья в Соломбальском округе.