У саморегулирования один путь – развитие
Генеральный директор национального центра «Специальный ресурс» Владимир Шахов считает, что истинные мотивы директора СРО «Первое строительное объединение» Николая Сорокина не имеют ничего общего с защитой интересов молодого и развивающегося института саморегулирования. Об этом он заявил в интервью интернет-изданию АСН-инфо.
- Владимир Михайлович, какую оценку Вы можете дать «обращению Николая Сорокина» к руководителям СРО?
- Обращение это прочитал. Сразу вспомнилось пресловутое, из советских времен выражение «А у вас негров вешают». Тогда так некоторые отвечали на критику реалий СССР со стороны США. А если серьезнее, то налицо чистой воды подмена сути, которую так неуклюже пытается «замутить» этот деятель от саморегулирования, однако вряд ли ему удастся это сделать.
- Почему именно сейчас появилось это обращение? Не связано ли оно с попыткой сорвать или затруднить работу, связанную с подготовкой и проведением V съезда строителей? Или тому причиной еще какие-либо события?
- Все гораздо проще и, более того, Николая Сорокина с головой выдает и время обращения, и его тон. О сути так называемого обращения говорить не стану, поскольку ее там просто нет, а есть лишь набор ничего не значащих фраз-штампов и голословных обвинений. Давайте обратим внимание на дату… 19 мая текущего года, то есть накануне заседания Совета НОСТРОЙ, на котором Аппарату НОСТРОЙ было дано указание запросить соответствующие отчетные документы по деятельности СРО «ПСО», которым Сорокин руководит. Думаю, первопричина в этом. Ведь вопрос об имеющихся не устраненных нарушениях действующего законодательства в этой СРО сам собой, как очевидно надеялся Сорокин, не рассосался, вот и надо наводить тень на плетень. А в отношении вашего предположения по попытке срыва Съезда строителей Северо-Запада или создания затруднений к его проведению… Что ж, шутить тут вовсе не следует и сбрасывать со счетов тоже.
Вот давайте порассуждаем: впереди традиционное сезонное деловое затишье. Из крупных отраслевых мероприятий, где вопросы саморегулирования будут обсуждаться, пожалуй, V Съезд - одно из немногих. В тематической повестке вопрос о саморегулировании есть. Более того, полномочный представитель президента РФ в СЗФО В. И. Булавин, который будет выступать на этом форуме первым, сформулировал его следующим образом: «Не найдена пока оптимальная степень регулирования строительного бизнеса со стороны органов власти. Назрела необходимость совершенствования системы саморегулирования в строительной отрасли, и этот важнейший вопрос должен решаться в диалоге с профессиональным сообществом».
Наверняка эту тему не обойдут вниманием и приглашенные полпредом руководители Министерства строительства и ЖКХ, НОСТРОЙ, депутаты ГД, представители СРО СПб и Северо-Запада и так далее. Вот, может, и задумал Сорокин еще раз своей очередной клеветнической кампанией привлечь внимание к НОСТРОЙ и его руководителям, а от своих проблем, связанных с нарушениями в собственной СРО, отвлечь. Только вряд ли получится.
А вот что уж точно, на мой взгляд, будет, так это та самая рутинная работа, которой аппарат НОСТРОЙ будет заниматься независимо от того, прочитают ли там так называемое обращение Сорокина или нет, будут его обсуждать в саморегулируемом сообществе или нет. Будет проверка затребованных документов на наличие или отсутствие нарушений действующего законодательства в области саморегулирования. Думаю, этого больше всего и боится Сорокин, ведь нарушения есть - сам публично признавался, так что слово - не воробей.
-Как, по-Вашему, дальше быть в этой ситуации профессиональному сообществу, которое сейчас находится в явном расколе? Кому верить?
- Я не сторонник обсуждения противостояния между персоналиями и их группами поддержки, как с одной стороны, так и с другой. Если свести суть проблемы к попыткам Николая Сорокина опорочить Николая Кутьина и его команду, то за тремя соснами можно не увидеть лес.
Нельзя сводить ситуацию и к противостоянию тех руководителей саморегулируемых организаций, которые могли бы поддержать обращением Сорокина, с теми руководителями, которые написали общее письмо и выказали поддержку НОСТРОЙ и его руководству, обвинив Сорокина в клевете. Это уровень, который не должен устраивать ни одну из сторон. Отвлекаясь на вот это персонифицированное противостояние, мы забываем о главной проблеме – о саморегулировании и его устойчивости. Для этого на эту ситуации нужно посмотреть несколько сверху. И понять, кому это выгодно.
Я считаю, что руководству НОСТРОЙ, руководителям саморегулируемых организаций, а самое главное членам СРО, то есть строительным компаниям, это абсолютно ни к чему. У саморегулирования достаточно критиков на властном уровне. Да и в строительном сообществе многие недовольны темпами развития СРО и так далее. Я бы обратил внимание на то во всей этой ситуации, что начали объединяться здоровые силы, которые напоминают, что один раз мы это уже проходили, когда пытались "снести" экс-президента НОСТРОЙ Ефима Басина в период подготовки барнаульского Съезда.
Боролись не за укрепление саморегулирования, не за его развитие, а боролись против Басина, а заодно и против Михаила Викторова (экс-руководитель Аппарата НОСТРОЙ.- ред). К чему это привело? Эти люди ушли, кто по собственному желанию, кто в связи с потерей доверия... В ходе непростой выборной кампании прошлого года появились новые персоналии, и теперь деструктивные силы пытаются "снести" и их. Такие действия никогда к конструктиву и позитиву не приведут.
Сейчас нужно объединить здоровые силы, высказать поддержку руководству НОСТРОЙ, которое законно избрано, реформирует систему, и которое достаточно успешно пытается работать в рамках законодательства. Для этого нужно объединить усилия против деструктивных сил, продумать прагматичные шаги по поступательному развитию саморегулирования, и доказать и сообществу, и властным структурам, и всем тем, которые пользуются инструментом саморегулирования, что у этого молодого института есть лишь один путь – путь поступательного развития.
-V Съезд строителей Северо-Запада возможно сделать той самой площадкой, на которой будут выработаны прагматичные шаги развития саморегулирования?
-В силу обстоятельств мы вынуждены будем на V Съезде строителей Северо-Запада не уходить от этой темы, а наоборот, даже заострить ее. Причем сделать акценты только в том направлении, о котором я говорил – объединить здоровые силы и не дать деструктивным силам раскачать наш корабль саморегулирования.
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник