У саморегулирования один путь – развитие
Генеральный директор национального центра «Специальный ресурс» Владимир Шахов считает, что истинные мотивы директора СРО «Первое строительное объединение» Николая Сорокина не имеют ничего общего с защитой интересов молодого и развивающегося института саморегулирования. Об этом он заявил в интервью интернет-изданию АСН-инфо.
- Владимир Михайлович, какую оценку Вы можете дать «обращению Николая Сорокина» к руководителям СРО?
- Обращение это прочитал. Сразу вспомнилось пресловутое, из советских времен выражение «А у вас негров вешают». Тогда так некоторые отвечали на критику реалий СССР со стороны США. А если серьезнее, то налицо чистой воды подмена сути, которую так неуклюже пытается «замутить» этот деятель от саморегулирования, однако вряд ли ему удастся это сделать.
- Почему именно сейчас появилось это обращение? Не связано ли оно с попыткой сорвать или затруднить работу, связанную с подготовкой и проведением V съезда строителей? Или тому причиной еще какие-либо события?
- Все гораздо проще и, более того, Николая Сорокина с головой выдает и время обращения, и его тон. О сути так называемого обращения говорить не стану, поскольку ее там просто нет, а есть лишь набор ничего не значащих фраз-штампов и голословных обвинений. Давайте обратим внимание на дату… 19 мая текущего года, то есть накануне заседания Совета НОСТРОЙ, на котором Аппарату НОСТРОЙ было дано указание запросить соответствующие отчетные документы по деятельности СРО «ПСО», которым Сорокин руководит. Думаю, первопричина в этом. Ведь вопрос об имеющихся не устраненных нарушениях действующего законодательства в этой СРО сам собой, как очевидно надеялся Сорокин, не рассосался, вот и надо наводить тень на плетень. А в отношении вашего предположения по попытке срыва Съезда строителей Северо-Запада или создания затруднений к его проведению… Что ж, шутить тут вовсе не следует и сбрасывать со счетов тоже.
Вот давайте порассуждаем: впереди традиционное сезонное деловое затишье. Из крупных отраслевых мероприятий, где вопросы саморегулирования будут обсуждаться, пожалуй, V Съезд - одно из немногих. В тематической повестке вопрос о саморегулировании есть. Более того, полномочный представитель президента РФ в СЗФО В. И. Булавин, который будет выступать на этом форуме первым, сформулировал его следующим образом: «Не найдена пока оптимальная степень регулирования строительного бизнеса со стороны органов власти. Назрела необходимость совершенствования системы саморегулирования в строительной отрасли, и этот важнейший вопрос должен решаться в диалоге с профессиональным сообществом».
Наверняка эту тему не обойдут вниманием и приглашенные полпредом руководители Министерства строительства и ЖКХ, НОСТРОЙ, депутаты ГД, представители СРО СПб и Северо-Запада и так далее. Вот, может, и задумал Сорокин еще раз своей очередной клеветнической кампанией привлечь внимание к НОСТРОЙ и его руководителям, а от своих проблем, связанных с нарушениями в собственной СРО, отвлечь. Только вряд ли получится.
А вот что уж точно, на мой взгляд, будет, так это та самая рутинная работа, которой аппарат НОСТРОЙ будет заниматься независимо от того, прочитают ли там так называемое обращение Сорокина или нет, будут его обсуждать в саморегулируемом сообществе или нет. Будет проверка затребованных документов на наличие или отсутствие нарушений действующего законодательства в области саморегулирования. Думаю, этого больше всего и боится Сорокин, ведь нарушения есть - сам публично признавался, так что слово - не воробей.
-Как, по-Вашему, дальше быть в этой ситуации профессиональному сообществу, которое сейчас находится в явном расколе? Кому верить?
- Я не сторонник обсуждения противостояния между персоналиями и их группами поддержки, как с одной стороны, так и с другой. Если свести суть проблемы к попыткам Николая Сорокина опорочить Николая Кутьина и его команду, то за тремя соснами можно не увидеть лес.
Нельзя сводить ситуацию и к противостоянию тех руководителей саморегулируемых организаций, которые могли бы поддержать обращением Сорокина, с теми руководителями, которые написали общее письмо и выказали поддержку НОСТРОЙ и его руководству, обвинив Сорокина в клевете. Это уровень, который не должен устраивать ни одну из сторон. Отвлекаясь на вот это персонифицированное противостояние, мы забываем о главной проблеме – о саморегулировании и его устойчивости. Для этого на эту ситуации нужно посмотреть несколько сверху. И понять, кому это выгодно.
Я считаю, что руководству НОСТРОЙ, руководителям саморегулируемых организаций, а самое главное членам СРО, то есть строительным компаниям, это абсолютно ни к чему. У саморегулирования достаточно критиков на властном уровне. Да и в строительном сообществе многие недовольны темпами развития СРО и так далее. Я бы обратил внимание на то во всей этой ситуации, что начали объединяться здоровые силы, которые напоминают, что один раз мы это уже проходили, когда пытались "снести" экс-президента НОСТРОЙ Ефима Басина в период подготовки барнаульского Съезда.
Боролись не за укрепление саморегулирования, не за его развитие, а боролись против Басина, а заодно и против Михаила Викторова (экс-руководитель Аппарата НОСТРОЙ.- ред). К чему это привело? Эти люди ушли, кто по собственному желанию, кто в связи с потерей доверия... В ходе непростой выборной кампании прошлого года появились новые персоналии, и теперь деструктивные силы пытаются "снести" и их. Такие действия никогда к конструктиву и позитиву не приведут.
Сейчас нужно объединить здоровые силы, высказать поддержку руководству НОСТРОЙ, которое законно избрано, реформирует систему, и которое достаточно успешно пытается работать в рамках законодательства. Для этого нужно объединить усилия против деструктивных сил, продумать прагматичные шаги по поступательному развитию саморегулирования, и доказать и сообществу, и властным структурам, и всем тем, которые пользуются инструментом саморегулирования, что у этого молодого института есть лишь один путь – путь поступательного развития.
-V Съезд строителей Северо-Запада возможно сделать той самой площадкой, на которой будут выработаны прагматичные шаги развития саморегулирования?
-В силу обстоятельств мы вынуждены будем на V Съезде строителей Северо-Запада не уходить от этой темы, а наоборот, даже заострить ее. Причем сделать акценты только в том направлении, о котором я говорил – объединить здоровые силы и не дать деструктивным силам раскачать наш корабль саморегулирования.
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская