Транспортный коллапс наступает на Рыбацкое
Начальник отдела строительства и землепользования Невского района Юрий Смирнов рассказал о снижении темпов жилищного строительства, перспективах освоения района и грозящем Рыбацкому транспортном коллапсе.
– В минувшем году район стал одним из лидеров по объемам жилищного строительства. Удастся ли сохранить эти темпы ввода жилья?
– В 2014 году в районе было введено более 0, 5 млн кв. м жилья. Каких-то конкретных цифр у нас пока нет, но полагаю, что в 2015 году по ряду причин темпы снизятся – будет введено около половины прошлогоднего объема. Так, вводом двух корпусов компанией ЛенСпецСМУ завершено строительство ЖК «Ласточкино гнездо» в Уткиной Заводи. Сейчас в районе холдинг RBI ведет строительство ЖК «Грин Сити» на пр. Александровской Фермы, 8; компания Seven Suns Development начала строительство ЖК «Юность» на ул. Крыленко, 1а; ГК «ЦДС» начато строительство трех многоквартирных домов со встроенными помещениями в ЖК «Приневский». ЗАО «Мегалит» реализует крупный жилой проект на пр. Обуховской Обороны, 195.
Также в этом году завершается комплексная застройка квартала 16 СУН – это бюджетное жилье для очередников. Ожидается ввод семи новых корпусов общей площадью более 200 тыс. кв. м. Я считаю, что наш район – самый перспективный для строительства элитного жилья. Ведь «элитка» – прежде всего это вид на реку, прямой доступ к основным транспортным артериям и т. д. Поскольку свободные земельные участки под застройку на территории Невского района отсутствуют, дальнейшее развитие района связано с редевелопментом промышленных территорий.
Сейчас у нас от Зольной ул. и до Володарского моста утверждено или еще готовится ряд проектов планировок под жилищное строительство на месте промпредприятий. Тот же завод «Пигмент» и другие предприятия в течение ближайших двух лет неминуемо будут вывозить свои мощности с Октябрьской наб., освобождая место под новые красивые жилые проекты, парки, «социалку». Сейчас уже начата разработка квартала на углу ул. Крыленко и Октябрьской наб. Это будет своего рода проект-первопроходец. За ним обязательно потянется обслуживающая инфраструктура – торговля, офисы, будут пробиваться магистрали. И в скором времени начнут подтягиваться и другие девелоперы.
– По кварталу 16 СУН были определенные проблемы с транспортной доступностью. Они решены?
– Мы этот вопрос держим на контроле. На прошлой неделе я встречался с представителями генподрядчика и сотрудниками Комитета по строительству по поводу транспортной доступности объекта. В текущем году начата пробивка Союзного пр. от ул. Бадаева до ул. Коллонтай и ул. Еремеева от Дальневосточного пр. до Складской ул., а также Складской ул. на участке от ул. Бадаева до Зольной ул. В перспективе Союзный пр. должен соединить Красногвардейский и Невский районы. Он выходит на ул. Коллонтай и будущий Большой Смоленский мост с дальнейшим выходом в перспективе во Фрунзенский район.
– Поможет ли строительство переправы в створе ул. Фаянсовой-Зольной, о которой Смольный говорит уже несколько лет?
– С одной стороны, мост это всегда хорошо. Но давайте представим, мы построили мост, пробили Союзный: пр., через ул. Коллонтай «выкинули» весь автопоток на этот мост. Что случится дальше? Весь трафик переедет через мост, упрется в Ивановскую ул., ул. Седова или Бабушкина и встанет, парализовав половину Невского района. Думаю, что тут должно быть какое-то комплексное, глобальное решение проблемы. Одним мостом не обойдешься. Ведь транспортная проблема для Невского района – одна из главных.
Боюсь, в скором времени нас неминуемо ждет коллапс. Особенно тяжело ситуация складывается в районе Рыбацкое. В настоящее время назрела проблема выезда жителей микрорайона Рыбацкого в часы пик в связи с низкой пропускной способностью пр. Обуховской Обороны и станции метро «Пролетарская», где он становится однополосным и, как следствие, весь трафик встает намертво. Свою лепту внесет и жилищное строительство в рамках проекта реновации в Усть-Славянке, где в перспективе появится почти 1 млн кв. м жилья. Да, в будущем будет расширено Петрозаводское шоссе, но все равно трафик сначала упрется в узкий мостик через Славянку и, миновав Рыбацкий пр., встанет на пр. Обуховской Обороны.
– Какие могут быть выходы из ситуации?
– Еще в советское время были решения по продлению набережной с транспортной магистралью вдоль реки Невы на юго-восток, дальше магистраль выходила на мыс и в самом узком месте Невы, в районе Заводской ул., должен был быть еще один мост. Но сейчас таких планов нет. Район Рыбацкого могло бы спасти расширение Советского пр., а также проектирование Рыбацкого пр. с расширением дорог и созданием дополнительных транспортных полос. Отмечу, что отраслевой схемой планировалась до 2015 года реконструкция Рыбацкого моста. Но в связи с нехваткой средств планируемые сроки проектирования и реконструкции переносятся.
Хорошо было бы соединить транспортной магистралью Рыбацкое с Фрунзенским районом с помощью дополнительного переезда через железнодорожные пути. Хорошим подспорьем стало бы строительство Русановской ул. от Октябрьской наб. до реки Утки. СПб ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству сейчас ведется подготовка земельных участков для торгов с целью расширения и реконструкции Русановской за счет средств и силами инвестора. Хорошо бы предусмотреть реконструкцию Приневской ул. со строительством магистрали вдоль административной границы Санкт-Петербурга с выездом на КАД.
Еще одной проблемой является ситуация в Уткиной Заводи, где строительство ведут ГК «ЦДС» и ЛенСпецСМУ. Хотелось бы, чтобы была предусмотрена пробивка продолжения Дальневосточного пр. от пр. Большевиков до Октябрьской наб. Это крайне важная артерия – без нее через год-два, когда стройка там закончится, выбраться из района будет просто невозможно. Люди уже сейчас тратят по несколько часов, чтобы выехать из микрорайона.
– На линию ЛРТ до Рыбацкого не надеетесь?
– Нет, этот проект, на мой взгляд, скорее дань моде, нежели готовое решение для города.
– Каковы перспективы проектов реновации в районе? Испытывает ли инвестор трудности из-за отсутствия стартового пятна?
– Как вы знаете, у нас два реновируемых квартала – Усть-Славянка и Щемиловка. По Усть-Славянке инвестор, ООО «СПб Реновация», произвел снос существующих построек и ведет согласование проектно-сметной документации по строительству многоквартирных домов. В Щемиловке, действительно, у компании нет стартового пятна. Микрорайон не обеспечен социальной инфраструктурой – не хватает более 1000 мест в школах. И это еще расчет по старым РНГП. По новым дефицит еще больше. Не хватает огромного количества машино-мест.
С компанией «СПб Реновация» мы работаем очень активно, были сделаны определенные предложения. Мы предложили инвестору снизить этажность, а значит, и численность населения, чтобы хоть как-то приблизиться к нормативам. Также мы предложили объединить какие-то земельные участки в рамках квартала, для того чтобы увеличить площади социальных объектов. То есть, например, инвестор отказывается от части жилья и на этом месте строит школу. Разумеется, восторга такое предложение у инвестора не вызвало, рентабельность проекта он урезать не хочет. Но другого пути нет. Инвестдоговор с городом составлен так, что они получили проект одним лотом и не смогут отказываться от части территорий. Если где-то что-то у него срывается, то «накрывается» весь проект. И это наш основной козырь, который дает городу отстаивать права граждан.
Рынок ипотеки Петербурга насыщен, и градус конкуренции между банками год от года только растет. О том, как завоевать и удержать лидирующие позиции, а также о перспективах ипотечного рынка на 2014 год «Строительному Еженедельнику» рассказала Марина Чубрина, зам.председателя Северо-Западного банка Сбербанка России.
– Сбербанк традиционно является лидером по количеству и объему выданных ипотечных кредитов в Петербурге. За счет чего удается достигать таких результатов?
– Достижению таких показателей способствует реализация комплексной политики, основанной на многолетнем опыте. С одной стороны, это развитие партнерства с застройщиками, часть из которых банк кредитует, и аккредитация большого количества объектов, находящихся на разных стадиях строительства. Это дает заемщикам широкий выбор квартир разного уровня, площади, стоимости, а также, что немаловажно, большую уверенность в сделке. Аккредитация позволяет не искать обеспечение, а брать в залог права требования на строящийся объект, что является существенным плюсом для покупателя. Сегодня Северо-Западным банком Сбербанка России аккредитованы более 500 объектов в регионе.
С другой стороны, росту жилищного кредитования способствует развитие взаимоотношений с риэлторами, которые помогают клиентам подобрать оптимальный вариант жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. В частности, банк запустил систему – сервис для передачи заявок по жилищным кредитам от риэлторов и застройщиков непосредственно в Сбербанк. Использование этой технологии существенно повышает качество предоставляемого на рассмотрение пакета документов, позволяет ускорить срок принятия решения банком, и посещение банка становится необязательным. К реализации кредитных программ Северо-Западного банка Сбербанка России подключены 360 партнерских точек, из них 330 агентств недвижимости и 30 компаний-застройщиков.
Банк также активно развивает инфраструктуру обслуживания. В настоящее время в Северо-Западном регионе работает 17 специализированных центров ипотечного кредитования, в том числе в Калининграде – 2, Мурманске – 1, Карелии – 1, Пскове – 1, Новгороде – 1, 11 – в Санкт-Петербурге. Все это помогает банку предлагать комфортное и быстрое решение квартирного вопроса.
Помимо сервисной составляющей, конечно, определяющее значение имеют выгодные условия кредитования. По итогам 2013 года в Северо-Западном банке Сбербанка России особым спросом пользовались программы для приобретения недвижимости в новостройках «12-12-12» и «Молодая семья». С 1 января 2014 года Сбербанк продлевает действие популярных акций по ипотечному кредитованию со сниженными процентными ставками по заявкам, которые будут поданы включительно до 30 июня 2014 года.
– Расскажите о вашем ипотечном портфеле. Какова динамика показателей?
– По состоянию на 1 ноября 2013 года ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России достиг 77 млрд рублей. В частности, ипотечный портфель банка в Петербурге вырос с начала года на 23% и на 1 ноября достиг 46 млрд рублей. За 10 месяцев 2013 года Северо-Западный банк на территории обслуживания выдал жилищных кредитов на сумму свыше 27 млрд рублей, в Санкт-Петербурге – более 16 млрд рублей. При этом в сентябре, октябре, ноябре 2013 года Северо-Западный банк устанавливал собственные рекорды по объемам выдачи в сфере жилищного кредитования в Петербурге. Окончательные итоги года будут подведены в конце декабря 2013 года.
– Какова доля ипотеки на первичную и вторичную недвижимость в структуре ваших ипотечных сделок?
– Благодаря активной работе с застройщиками доля первичного рынка неуклонно растет в течение последних лет. Сегодня она составляет порядка 40%.
– Занимается ли банк выдачей ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости?
– У Сбербанка есть продукт «Бизнес-Недвижимость», когда покупатель может получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости. Финансирование проводится под залог приобретаемого объекта недвижимости; предполагаются увеличенные сроки кредитования; есть возможность приобретения строящихся объектов коммерческой недвижимости у аккредитованных застройщиков, строящих с участием кредитных средств банка. Соответственно, предприниматели могут приобрести офисные, производственные, складские помещения, земельные участки, объекты гостиничного или ресторанного бизнеса и т. д.
– Каков на сегодняшний день у вас процент невозврата ипотеки?
– В нашем банке традиционно небольшой процент невозврата.
– Как вы оцениваете перспективы ипотечного рынка Петербурга в 2014 году?
– На мой взгляд, рынок ипотеки продолжит достаточно динамично развиваться.