Транспортный коллапс наступает на Рыбацкое
Начальник отдела строительства и землепользования Невского района Юрий Смирнов рассказал о снижении темпов жилищного строительства, перспективах освоения района и грозящем Рыбацкому транспортном коллапсе.
– В минувшем году район стал одним из лидеров по объемам жилищного строительства. Удастся ли сохранить эти темпы ввода жилья?
– В 2014 году в районе было введено более 0, 5 млн кв. м жилья. Каких-то конкретных цифр у нас пока нет, но полагаю, что в 2015 году по ряду причин темпы снизятся – будет введено около половины прошлогоднего объема. Так, вводом двух корпусов компанией ЛенСпецСМУ завершено строительство ЖК «Ласточкино гнездо» в Уткиной Заводи. Сейчас в районе холдинг RBI ведет строительство ЖК «Грин Сити» на пр. Александровской Фермы, 8; компания Seven Suns Development начала строительство ЖК «Юность» на ул. Крыленко, 1а; ГК «ЦДС» начато строительство трех многоквартирных домов со встроенными помещениями в ЖК «Приневский». ЗАО «Мегалит» реализует крупный жилой проект на пр. Обуховской Обороны, 195.
Также в этом году завершается комплексная застройка квартала 16 СУН – это бюджетное жилье для очередников. Ожидается ввод семи новых корпусов общей площадью более 200 тыс. кв. м. Я считаю, что наш район – самый перспективный для строительства элитного жилья. Ведь «элитка» – прежде всего это вид на реку, прямой доступ к основным транспортным артериям и т. д. Поскольку свободные земельные участки под застройку на территории Невского района отсутствуют, дальнейшее развитие района связано с редевелопментом промышленных территорий.
Сейчас у нас от Зольной ул. и до Володарского моста утверждено или еще готовится ряд проектов планировок под жилищное строительство на месте промпредприятий. Тот же завод «Пигмент» и другие предприятия в течение ближайших двух лет неминуемо будут вывозить свои мощности с Октябрьской наб., освобождая место под новые красивые жилые проекты, парки, «социалку». Сейчас уже начата разработка квартала на углу ул. Крыленко и Октябрьской наб. Это будет своего рода проект-первопроходец. За ним обязательно потянется обслуживающая инфраструктура – торговля, офисы, будут пробиваться магистрали. И в скором времени начнут подтягиваться и другие девелоперы.
– По кварталу 16 СУН были определенные проблемы с транспортной доступностью. Они решены?
– Мы этот вопрос держим на контроле. На прошлой неделе я встречался с представителями генподрядчика и сотрудниками Комитета по строительству по поводу транспортной доступности объекта. В текущем году начата пробивка Союзного пр. от ул. Бадаева до ул. Коллонтай и ул. Еремеева от Дальневосточного пр. до Складской ул., а также Складской ул. на участке от ул. Бадаева до Зольной ул. В перспективе Союзный пр. должен соединить Красногвардейский и Невский районы. Он выходит на ул. Коллонтай и будущий Большой Смоленский мост с дальнейшим выходом в перспективе во Фрунзенский район.
– Поможет ли строительство переправы в створе ул. Фаянсовой-Зольной, о которой Смольный говорит уже несколько лет?
– С одной стороны, мост это всегда хорошо. Но давайте представим, мы построили мост, пробили Союзный: пр., через ул. Коллонтай «выкинули» весь автопоток на этот мост. Что случится дальше? Весь трафик переедет через мост, упрется в Ивановскую ул., ул. Седова или Бабушкина и встанет, парализовав половину Невского района. Думаю, что тут должно быть какое-то комплексное, глобальное решение проблемы. Одним мостом не обойдешься. Ведь транспортная проблема для Невского района – одна из главных.
Боюсь, в скором времени нас неминуемо ждет коллапс. Особенно тяжело ситуация складывается в районе Рыбацкое. В настоящее время назрела проблема выезда жителей микрорайона Рыбацкого в часы пик в связи с низкой пропускной способностью пр. Обуховской Обороны и станции метро «Пролетарская», где он становится однополосным и, как следствие, весь трафик встает намертво. Свою лепту внесет и жилищное строительство в рамках проекта реновации в Усть-Славянке, где в перспективе появится почти 1 млн кв. м жилья. Да, в будущем будет расширено Петрозаводское шоссе, но все равно трафик сначала упрется в узкий мостик через Славянку и, миновав Рыбацкий пр., встанет на пр. Обуховской Обороны.
– Какие могут быть выходы из ситуации?
– Еще в советское время были решения по продлению набережной с транспортной магистралью вдоль реки Невы на юго-восток, дальше магистраль выходила на мыс и в самом узком месте Невы, в районе Заводской ул., должен был быть еще один мост. Но сейчас таких планов нет. Район Рыбацкого могло бы спасти расширение Советского пр., а также проектирование Рыбацкого пр. с расширением дорог и созданием дополнительных транспортных полос. Отмечу, что отраслевой схемой планировалась до 2015 года реконструкция Рыбацкого моста. Но в связи с нехваткой средств планируемые сроки проектирования и реконструкции переносятся.
Хорошо было бы соединить транспортной магистралью Рыбацкое с Фрунзенским районом с помощью дополнительного переезда через железнодорожные пути. Хорошим подспорьем стало бы строительство Русановской ул. от Октябрьской наб. до реки Утки. СПб ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству сейчас ведется подготовка земельных участков для торгов с целью расширения и реконструкции Русановской за счет средств и силами инвестора. Хорошо бы предусмотреть реконструкцию Приневской ул. со строительством магистрали вдоль административной границы Санкт-Петербурга с выездом на КАД.
Еще одной проблемой является ситуация в Уткиной Заводи, где строительство ведут ГК «ЦДС» и ЛенСпецСМУ. Хотелось бы, чтобы была предусмотрена пробивка продолжения Дальневосточного пр. от пр. Большевиков до Октябрьской наб. Это крайне важная артерия – без нее через год-два, когда стройка там закончится, выбраться из района будет просто невозможно. Люди уже сейчас тратят по несколько часов, чтобы выехать из микрорайона.
– На линию ЛРТ до Рыбацкого не надеетесь?
– Нет, этот проект, на мой взгляд, скорее дань моде, нежели готовое решение для города.
– Каковы перспективы проектов реновации в районе? Испытывает ли инвестор трудности из-за отсутствия стартового пятна?
– Как вы знаете, у нас два реновируемых квартала – Усть-Славянка и Щемиловка. По Усть-Славянке инвестор, ООО «СПб Реновация», произвел снос существующих построек и ведет согласование проектно-сметной документации по строительству многоквартирных домов. В Щемиловке, действительно, у компании нет стартового пятна. Микрорайон не обеспечен социальной инфраструктурой – не хватает более 1000 мест в школах. И это еще расчет по старым РНГП. По новым дефицит еще больше. Не хватает огромного количества машино-мест.
С компанией «СПб Реновация» мы работаем очень активно, были сделаны определенные предложения. Мы предложили инвестору снизить этажность, а значит, и численность населения, чтобы хоть как-то приблизиться к нормативам. Также мы предложили объединить какие-то земельные участки в рамках квартала, для того чтобы увеличить площади социальных объектов. То есть, например, инвестор отказывается от части жилья и на этом месте строит школу. Разумеется, восторга такое предложение у инвестора не вызвало, рентабельность проекта он урезать не хочет. Но другого пути нет. Инвестдоговор с городом составлен так, что они получили проект одним лотом и не смогут отказываться от части территорий. Если где-то что-то у него срывается, то «накрывается» весь проект. И это наш основной козырь, который дает городу отстаивать права граждан.
Генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин рассказал «Строительному Еженедельнику» о развитии сегмента апарт-отелей в двух столицах, а также о том, почему развитие этого формата может быть выгодно государству.
- Каковы перспективы развития сегмента апарт-отелей в Петербурге?
- Считаю, что рынок апартаментов в городе сформировался. У нас уже есть солидный пул таких проектов в городе – около 4-5 апарт-отелей в активной стадии строительства. Это хорошее начало и в будущем рынок будет только расти. При этом важно насколько формат апарт-отеля будет соответствовать этому названию. Если на рынок хлынет жилье, не обеспеченное инфраструктурой, которое застройщики будут называть апартаментами, это послужит сегменту дурную службу. А зачастую именно так и происходит.
- При этом в городской администрации такой формат приняли в штыки – он никак не регламентирован и контролировать такие проекты невозможно…
- Если действительно случается такая подмена понятий, злоупотребления застройщиками и попытка уйти от социальных обязательств, то все это нужно просто фиксировать на законодательном уровне, а не давить административным ресурсом, когда реализация проектов уже началась. Одно дело, когда вы строите дом без инфраструктуры или вовсе покупаете общежитие, приватизируете и распродаете по комнатам – это, безусловно, ненормальное явление. Власти города должны знать, что именно строится на участке, а не ставить весь сегмент под запрет. Например, мы никогда и не скрывали, что мы не строим жилье в общепринятом смысле. У нас другие цели и задачи, в нашем проекте жить семьей, по большому счету, будет просто неудобно. Мы не пропагандируем этот формат жизни. Но знаем, что есть огромное количество людей, среди которых востребован именно этот формат арендного жилья.
- Что это за категория людей?
- Например сейчас город активно развивает автосборочные предприятия, медицинский кластер, другие сферы промышленности. И в город привлекаются квалифицированные кадры. из других регионов, которых попросту негде селить. Я знаю, что многие работодатели выделяют деньги в конверте работникам на съем жилья по серым схемам. Но ведь им самим это неудобно. Это нельзя официально списать на корпоративные затраты, это трудно контролировать. Уже сегодня мы имеем запросы на корпоративную аренду большого пула недвижимости. И работодатель, кстати, заинтересован организовать для своих работников сопутствующие услуги - клининг, трансферы и так далее.
- По какой схеме реализовывали апартаменты?
- Весь объем апартаментов мы про давали по 214 ФЗ. При этом мы могли его продавать его по закону об инвестициях, но мы пошли на то, чтобы продавать площади по максимально безопасному для граждан механизму. Нас пытались в этом упрекнуть, мол 214 ФЗ предполагает исключительно продажу жилья. Но мы предоставляем нашим инвесторам больше гарантий, нежели те нормативные акты, к которым нас подталкивают. И чиновники сами начинают понимать, что «проблема апартаментов» – надуманная.
- Сам формат апарт-отелей – это удел столичных городов или он может выйти в регионы?
- Рано или поздно он там появится. Уже сегодня мы активно присматриваемся к городам-милионникам. Вместе с тем, на данный момент потенциал рынка Москвы и Петербурга очень большой. Те несколько проектов, которые есть в двух столицах – это капля в море. У нас многомиллиардные обороты арендного рынка, которые сегодня находятся в тени. И развитие сегмента апартаментов – это возможность вывести из тени, легализовать этот бизнес. В этом заинтересованы и органы власти. На рынок выйдут тысячи квартир, которые будут сдаваться по закону и люди будут платить положенные налоги в городскую казну.
Справка:
Открытие первых двух апарт-отелей в Петербурге намечено на осень 2014 года. Это проект YE’S в Выборгском районе Петербурга от ГК «Пионер» и проект Vertical от NAI Becar. Эти проекты представляют собой Кондо-отели (сервисные апарт-отели) – тип недвижимости, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Они представляют собой отели, право собственности на номера в которых принадлежит разным владельцам. Подобные комплексы для временного проживания с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны управляются квалифицированным оператором, однако принадлежат частным инвесторам. Последние могут приобретать как отдельные юниты, так и целые этажи для сдачи в аренду.