Лицензия на отсев
С 1 мая управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ могут функционировать, только если у них есть лицензия. Шарунас Карвялис, директор по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости ОАО «Сити Сервис» рассказал о том, как отразится введение лицензирования на работе петербургских УК.
– С 1 мая управляющие компании могут работать, только если у них есть лицензия. Что меняется для УК с введением лицензирования? Некоторые эксперты говорят, что рынок станет более прозрачным, – согласны ли вы с этим утверждением?
– Наше мнение таково, что лицензирование деятельности управляющих организаций будет ограничивать и даже тормозить развитие сферы управления многоквартирными домами. Дополнительные формальные и технические процедуры делают управляющую организацию менее конкурентоспособной по сравнению с ТСЖ и непосредственным способом управления. Более того, после нововведения можно ожидать развития тенденции по постепенному переходу многоквартирных домов к последним двум формам управления и закрытия управляющих организаций как таковых.
При наличии одного активного жалобщика в доме инспектор ГЖИ может за день выписывать по несколько протоколов. Условия аннулирования лицензии будут как минимум вынуждать управляющие организации привлекать дополнительные средства на проведение собраний собственников после каждых двух протоколов об административных правонарушениях по одному дому.
Наша компания получила данную лицензию, пройдя множество серьезных проверок во всех подразделениях, к которым мы всегда готовы. Продолжаем работать в рамках своей компетенции, учитываем все обращения жителей, для этого работают все существующие каналы коммуникации. Что же касается прозрачности, то главное, чтобы правила игры оставались едиными для всех.
– Ожидаете ли вы передел рынка управляющих компаний Петербурга в связи с тем, что введено лицензирование (по данным Минстроя, из 16 тыс. УК, работающих на территории России, рынок могут покинуть 20% организаций)?
– В принципе, мы готовы к любой ситуации и постоянно прикладываем всевозможные усилия для поддержания высокого уровня доверия наших жителей. Как говорится, главное, чтобы лицензия была у нас самих, а за других игроков на рынке нам трудно говорить.
– Сталкивалась ли ваша компания с трудностями при получении лицензии? Если да, то с какими?
– В рамках подготовки к получению лицензии был проделан большой объем работы, задействованы почти все сотрудники компании, так как проверкам подверглись практически все подразделения управляющей организации. Основная сложность была в том, что помимо подготовки документов, участия в проверках и сдачи квалификационного экзамена необходимо было успевать качественно исполнять свои основные обязанности перед жителями, но мы оперативно «перестроились».
– В каких случаях может быть отозвана лицензия у управляющей компании?
– По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. Если же компания лишилась права управления 15% своих домов, то комиссия должна будет инициировать процесс отзыва лицензии.
– А вообще сложно ли сегодня поменять УК жителям дома, если она по каким-то причинам их не устраивает?
– В теории довольно просто: собственники организуют и проводят собрание, на котором принимают решение путем голосования. Для смены УК достаточно большинства голосов, при этом важно, чтобы соблюдались юридические формальности. Ну и, безусловно, каждому голосующему собственнику важно понимать, какая существует альтернатива неугодной УК. Однако на практике без посторонней компетентной помощи жителям приходится тяжеловато.
– Много ли сегодня управляющих компаний в Петербурге? Какие из них наиболее крупные?
– В Петербурге более 300 управляющих компаний, включая государственные ЖКС. Именно жилкомсервисы в Санкт-Петербурге управляют наибольшим количеством жилых домов. Крупнейшие из них – ООО «ЖКС № 2 Кировского района», управляет общей площадью более 4,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 1 Невского района» – около 3,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 3 Центрального района» – около 2,5 млн кв. м.
– Как кризис скажется на вашей сфере деятельности?
– Как и в других отраслях, многое будет определять курс рубля. Но можно прогнозировать в краткосрочном периоде задержки в оплате собственниками жилищных и коммунальных услуг. Что касается компании «Сити Сервис», то наши услуги стабильно оплачивают 98,5% собственников жилья. Конечно, в кризис этот показатель может упасть на 3-4%.
Со своей стороны, мы предпринимаем различные шаги для борьбы с неплательщиками. Например, применяем автоматизированное оповещение должников о долге, направляем письменные уведомления – претензии о наличии задолженности, делаем поквартирный обход должников и прилагаем им различные предусмотренные законом способы погашения задолженности, в том числе рассрочки, субсидии и т. п.
Если же эти действия не приносят плодов, то мы подаем на должника в суд и инициируем исполнительное производство.
– Выросли ли цены на жилищные и коммунальные услуги, на сколько и с чем это связано? Будут ли еще повышения цен в ближайшее время?
– Многие тарифы стабильно растут каждые полгода, но мы работаем по «городским» тарифам на жилищные услуги, поэтому не можем говорить о причинах их изменений.
– Будет ли в связи с кризисом сокращаться список услуг, предоставляемых управляющими организациями? Как следствие, будет ли сокращение штата управляющих компаний?
– Нет, список услуг останется прежним, как и штат нашей управляющей компании. Однако будут оптимизированы внутренние бизнес-процессы для увеличения эффективности работы и повышения конкурентоспособности, внедряется LEAN.
– Меняются ли в сегодняшних реалиях стратегии работы и развития УК?
– Да, подчеркну, что наша стратегия будет направлена на увеличение эффективности работы всех внутренних подразделений при том же штате, в еще большем объеме будут применяться инструменты так называемого бережливого производства, и большее значение будет придаваться деятельности управления по работе с дебиторской задолженностью.
Справка:
Холдинг «Сити Сервис» является лидером в странах Балтии, Восточной и Центральной Европы на рынке услуг ЖКХ и технической эксплуатации недвижимости, осуществляя операционную деятельность в России, Литве, Латвии, Польше и Испании. Общая площадь зданий, обслуживаемых компаниями холдинга, составляет более чем 30 млн кв. м. Компании, входящие в холдинг «Сити Сервис», обслуживают 298 домов в Петербурге. По собственным оценкам организации, ее доля на рынке города составляет около 2,7%.
Глава администрации Фрунзенского района Владимир Омельницкий рассказал корреспонденту «Строительного Eженедельника» Михаилу Немировскому о последствиях строительного бума прошлых лет, а также о развитии рекреационной зоны в парке Интернационалистов.
– Какие знаковые инвестпроекты реализуются сегодня на территории района?
– Сегодня у нас много идей, касающихся развития потенциала Фрунзенского района. Другое дело, что для того чтобы началась реализация реального инвестиционного проекта, нужно найти грамотного инвестора. Такого, который готов не только вкладывать деньги, но и пройти все согласительные процедуры в соответствии с законом. Как пример качественного инвестпроекта могу привести территорию, ограниченную Будапештской ул., ул. Фучика и Бухарестской и межквартальным проездом, где ОАО «Концерн «Энерготехнологии» реализует проект по строительству трехэтажного мебельного торгового комплекса. Площадь участка под строительство составляет 7,5 га, площадь объекта – 137,6 тыс. кв. м.
– Фрунзенский район снизил показатели ввода нового жилья. Когда ситуация изменится и благодаря каким проектам?
– Строительство жилья, прежде всего его характер и темпы, вызывает большое количество вопросов у городской администрации. Мы вошли в такую фазу, когда нужно задуматься: а нужно ли вообще нам такое количество квадратных метров? В прошлые, особенно предкризисные годы жилье строилось за счет участков, предназначенных для возведения детских садов и школ. Но нельзя бесконечно строить жилье без оглядки на социальную инфраструктуру. Да, сейчас много говорят о том, что в районе есть снижение жилищного строительства. Но давайте не забывать о том, что в 2005-2009 годах был пик жилищного строительства в районе, построено было действительно очень много, и сейчас мы вынуждены взять некую паузу, чтобы исправить ситуацию с недостаточной обеспеченностью этих массивов социальной инфраструктурой. Да и земельных участков, где была бы возможна комплексная застройка, в районе практически не осталось.Сегодня активно реализуется только один крупный жилой проект – ЖК «София» Группы ЛСР. Отмечу, что этот проект комплексного освоения в полной мере обеспечен всей необходимой инфраструктурой.
– А как дело с социальными объектами обстоит на других территориях? Какова потребность района в социальной инфраструктуре?
– Отмечу, что на сегодняшний день это приоритетное направление деятельности администрации района. И здесь, не буду скрывать, есть проблемы. В частности, несмотря на ввод в 2013 году двух детских садов, очередь остается – около 1800 детей на сегодняшний день в детские сады попасть не могут. У нас есть адресная инвестиционная программа строительства ДДОУ до 2025 года, но я вышел с инициативой о приближении сроков строительства объектов образования и получил поддержку вице-губернатора Василия Кичеджи. Еще два детских сада должно быть открыто в 2014 году, а до 2018 года будет введено еще четыре. Сразу несколько социальных объектов должны быть введены в следующем году: это поликлиника в квартале 43 южнее реки Волковки, в августе 2014 года должна быть введена школа в квартале 31 ЮрВ. Кроме того, на следующий год запланирован ввод в эксплуатацию специального жилого дома на 295 квартир для одиноких граждан пожилого возраста в квартале 47 ЮрВ.
– Прошлое руководство района ждало от собственников промпредприятий на Софийской активности по перебазированию за пределы города. Есть ли подвижки в этом вопросе? Какие промплощадки вы видите перспективными для застройки?
– Помимо освоения площадки НПО «Керамика», «Завод Стройфарфор» Группой ЛСР у нас есть серьезная площадка в промзоне Обухово. К сожалению, пока этот участок района не очень хорошо изучен инвесторами. Я надеюсь, что вскоре мы начнем конструктивные переговоры с бизнесом для выработки конкретных решений по этой территории. В настоящее время здесь много автопредприятий, оптовых складских помещений. Кроме того, у нас есть пресловутый рынок на Салова, 52. Здесь также находятся склады и объекты оптовой торговли. На этой территории много хозяйствующих субъектов, но далеко не все владеют территорией на законных основаниях. По сути, это самозахват. Сейчас создана группа, в которую вошли как представители городской администрации, так и представители прокуратуры, УВД и КУГИ. Перед группой стоит цель провести мониторинг всех земельных участков. Результатом этой работы станет освобождение земельных участков, которые заняты несанкционированно. Также мы готовы поддержать инициативу инвестора, который вышел с предложением комплексного освоения этой территории.
– В начале года в районе были открыты две новые станции метро. Каков экономический и инфраструктурный эффект вызвало появление подземки?
– Мы очень рады открытию новых станций метро. Это в корне изменило как транспортную, так и экономическую картину Фрунзенского района. Метро обратило внимание бизнеса на прилегающие к станциям территории, повысив их инвестиционную привлекательность. Выросла стоимость жилья, деловой недвижимости. Было много предложений по открытию новых торговых точек, но я считаю, что как раз торговых площадей у нас достаточно. Сегодня инвестиционный приоритет нужно смещать в сторону объектов спорта и культуры. Уже есть программа по строительству стадионов – в 41 квартале планируется создать целый спортивный кластер. На участке, ограниченном ул. Ярослава Гашека, Бухарестской ул., Олеко Дундича и Загребским бульваром, выделено несколько земельных пятен под строительство спортивных объектов. Здесь предполагается размещение двух крытых спортивных комплексов без трибун, а также Центра спорта Фрунзенского района. Кроме того, есть решение на уровне вице-губернатора Марата Оганесяна о строительстве на пр. Славы в створе Пражской ул. нового спортивного комплекса по индивидуальному проекту за счет средств ОАО «Газпром». К сожалению, сегодня в районе нет своих театров. В торгово-развлекательных центрах открываются кинозалы – это хорошо, но жители Фрунзенского района вправе претендовать на строительство театра. В Купчино должен быть свой театр. Найти участок под такое строительство можно. Территориально у нас есть такая возможность, вопрос только в источнике финансирования. Строить театр без включения коммерческой составляющей инвесторам невыгодно, а для городского бюджета строительство отдельного здания театра дорого.
– В каких основных транспортных объектах больше всего нуждается район?
– Во-первых, мы ждем ввода в эксплуатацию новых станций метро – «Проспект Славы» и «Дунайская». Срок их ввода – 2016-2018 годы. В 2013 году должно начаться строительство Малой Каштановой аллеи и Пловдивской ул. на участке от Будапештской ул. до Загребского бульвара. Эта «пробивка» позволит жителям введенного еще в 2009 году жилого комплекса «Радуга» получить свободно подъезжать к своим домам. Кроме того, в районе планируется строительство целого ряда ключевых развязок. Например, это строительство развязки на пересечении пр. Славы и Белградской ул., пр. Славы и Софийской ул., путепроводов по Софийской ул. в месте пересечения с путями Северного железнодорожного кольца. Для района крайне важно провести реконструкцию Цимбалинского путепровода, который связывает Фрунзенский район с Невским. Именно в этой горловине сегодня скапливаются пробки. Сам путепровод нужно расширять, попутно меняя там дорожное покрытие. На более дальнюю перспективу есть проекты строительства тоннеля в створе Грузового проезда в зоне «Обухово-2», а также строительство Глухоозерского шоссе от Обводного канала до Большого Смоленского пр.
– Не так давно прошла встреча председателя Комитета по инвестициям Ирины Бабюк с главами администраций районов. Какие проекты представлял Фрунзенский район?
– В районе немного свободных для освоения земельных участков. Прежде всего администрация района заявила о понимании того факта, что часть территорий в промышленной зоне являются депрессивными и требует комплексного и грамотного развития. И тенденция по вовлечению в оборот и преобразованию будет сохраняться и даже усиливаться. Для города это большая роскошь – иметь такие территории и не использовать их.
Если говорить о конкретных инвестпроектах, то мною был предложен проект развития второй очереди Парка интернационалистов. Это очень красивая, хотя и совершенно неблагоустроенная территория. Она относится к зонам зеленых насаждений и востребована даже в сегодняшнем состоянии. Летом в теплые дни здесь отдыхают многие жители района. Это место стало точкой притяжения, местом проведения досуга. Одна из инвестиционных идей состоит в том, чтобы облагородить всю эту территорию, построить объекты, необходимые для комфортного отдыха. Нужно провести и очистку дна этих прудов – в советское время это было место вывоза строительного мусора.
– Чем этот проект может быть выгоден для бизнеса?
– Здесь могут быть востребованы торговля, какие-то развлекательные объекты. Можно сделать городской пляж и сдавать в аренду зонтики и шезлонги. Как зарабатывать, наших инвесторов учить не надо. Полагаю, что для коммерческой выгоды может быть оборудована некая зона с платным входом. Таким образом, будет зона свободного отдыха и зона комфортного отдыха. Это обычная вещь для всех пляжей мира. Я уверен, что в данной локации можно действительно создать рекреационную зону европейского уровня.