Лицензия на отсев
С 1 мая управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ могут функционировать, только если у них есть лицензия. Шарунас Карвялис, директор по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости ОАО «Сити Сервис» рассказал о том, как отразится введение лицензирования на работе петербургских УК.
– С 1 мая управляющие компании могут работать, только если у них есть лицензия. Что меняется для УК с введением лицензирования? Некоторые эксперты говорят, что рынок станет более прозрачным, – согласны ли вы с этим утверждением?
– Наше мнение таково, что лицензирование деятельности управляющих организаций будет ограничивать и даже тормозить развитие сферы управления многоквартирными домами. Дополнительные формальные и технические процедуры делают управляющую организацию менее конкурентоспособной по сравнению с ТСЖ и непосредственным способом управления. Более того, после нововведения можно ожидать развития тенденции по постепенному переходу многоквартирных домов к последним двум формам управления и закрытия управляющих организаций как таковых.
При наличии одного активного жалобщика в доме инспектор ГЖИ может за день выписывать по несколько протоколов. Условия аннулирования лицензии будут как минимум вынуждать управляющие организации привлекать дополнительные средства на проведение собраний собственников после каждых двух протоколов об административных правонарушениях по одному дому.
Наша компания получила данную лицензию, пройдя множество серьезных проверок во всех подразделениях, к которым мы всегда готовы. Продолжаем работать в рамках своей компетенции, учитываем все обращения жителей, для этого работают все существующие каналы коммуникации. Что же касается прозрачности, то главное, чтобы правила игры оставались едиными для всех.
– Ожидаете ли вы передел рынка управляющих компаний Петербурга в связи с тем, что введено лицензирование (по данным Минстроя, из 16 тыс. УК, работающих на территории России, рынок могут покинуть 20% организаций)?
– В принципе, мы готовы к любой ситуации и постоянно прикладываем всевозможные усилия для поддержания высокого уровня доверия наших жителей. Как говорится, главное, чтобы лицензия была у нас самих, а за других игроков на рынке нам трудно говорить.
– Сталкивалась ли ваша компания с трудностями при получении лицензии? Если да, то с какими?
– В рамках подготовки к получению лицензии был проделан большой объем работы, задействованы почти все сотрудники компании, так как проверкам подверглись практически все подразделения управляющей организации. Основная сложность была в том, что помимо подготовки документов, участия в проверках и сдачи квалификационного экзамена необходимо было успевать качественно исполнять свои основные обязанности перед жителями, но мы оперативно «перестроились».
– В каких случаях может быть отозвана лицензия у управляющей компании?
– По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. Если же компания лишилась права управления 15% своих домов, то комиссия должна будет инициировать процесс отзыва лицензии.
– А вообще сложно ли сегодня поменять УК жителям дома, если она по каким-то причинам их не устраивает?
– В теории довольно просто: собственники организуют и проводят собрание, на котором принимают решение путем голосования. Для смены УК достаточно большинства голосов, при этом важно, чтобы соблюдались юридические формальности. Ну и, безусловно, каждому голосующему собственнику важно понимать, какая существует альтернатива неугодной УК. Однако на практике без посторонней компетентной помощи жителям приходится тяжеловато.
– Много ли сегодня управляющих компаний в Петербурге? Какие из них наиболее крупные?
– В Петербурге более 300 управляющих компаний, включая государственные ЖКС. Именно жилкомсервисы в Санкт-Петербурге управляют наибольшим количеством жилых домов. Крупнейшие из них – ООО «ЖКС № 2 Кировского района», управляет общей площадью более 4,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 1 Невского района» – около 3,5 млн кв. м, ООО «ЖКС № 3 Центрального района» – около 2,5 млн кв. м.
– Как кризис скажется на вашей сфере деятельности?
– Как и в других отраслях, многое будет определять курс рубля. Но можно прогнозировать в краткосрочном периоде задержки в оплате собственниками жилищных и коммунальных услуг. Что касается компании «Сити Сервис», то наши услуги стабильно оплачивают 98,5% собственников жилья. Конечно, в кризис этот показатель может упасть на 3-4%.
Со своей стороны, мы предпринимаем различные шаги для борьбы с неплательщиками. Например, применяем автоматизированное оповещение должников о долге, направляем письменные уведомления – претензии о наличии задолженности, делаем поквартирный обход должников и прилагаем им различные предусмотренные законом способы погашения задолженности, в том числе рассрочки, субсидии и т. п.
Если же эти действия не приносят плодов, то мы подаем на должника в суд и инициируем исполнительное производство.
– Выросли ли цены на жилищные и коммунальные услуги, на сколько и с чем это связано? Будут ли еще повышения цен в ближайшее время?
– Многие тарифы стабильно растут каждые полгода, но мы работаем по «городским» тарифам на жилищные услуги, поэтому не можем говорить о причинах их изменений.
– Будет ли в связи с кризисом сокращаться список услуг, предоставляемых управляющими организациями? Как следствие, будет ли сокращение штата управляющих компаний?
– Нет, список услуг останется прежним, как и штат нашей управляющей компании. Однако будут оптимизированы внутренние бизнес-процессы для увеличения эффективности работы и повышения конкурентоспособности, внедряется LEAN.
– Меняются ли в сегодняшних реалиях стратегии работы и развития УК?
– Да, подчеркну, что наша стратегия будет направлена на увеличение эффективности работы всех внутренних подразделений при том же штате, в еще большем объеме будут применяться инструменты так называемого бережливого производства, и большее значение будет придаваться деятельности управления по работе с дебиторской задолженностью.
Справка:
Холдинг «Сити Сервис» является лидером в странах Балтии, Восточной и Центральной Европы на рынке услуг ЖКХ и технической эксплуатации недвижимости, осуществляя операционную деятельность в России, Литве, Латвии, Польше и Испании. Общая площадь зданий, обслуживаемых компаниями холдинга, составляет более чем 30 млн кв. м. Компании, входящие в холдинг «Сити Сервис», обслуживают 298 домов в Петербурге. По собственным оценкам организации, ее доля на рынке города составляет около 2,7%.
Заместитель главы администрации Курортного района Александр Скворцов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о развитии лечебно-оздоровительного комплекса и перспективах жилищного строительства в районе.
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются в районе?
– Прежде всего хотел бы отметить, что в силу благоприятного расположения района у нас функционирует большое количество предприятий лечебно-оздоровительного назначения. И само развитие Курортного района должно быть связано в первую очередь с развитием инфраструктуры оздоровления и отдыха – санаториев, пансионатов, медицинских учреждений. Но, к сожалению, сегодня в районе нет крупных инвестиционных проектов строительства новых здравниц и реконструкции уже существующих. Есть несколько важных социальных объектов – это пилотные проекты домов для пожилых граждан. Реализуются проекты за частный счет. Например, инвестору Екатерине Царапкиной выделено три земельных участка в Комарово для реализации проекта гериатрического центра (пансионата для пожилых людей). Второй объект – дом для пожилых, который петербургский Еврейский благотворительный центр «Хэсэд Авраам» планирует строить в пос. Песочный.
– Какое будущее у бывших пансионатов на побережье залива, в частности заброшенного пансионата «Дюны»?
– Дело в том, что многие здравницы раньше относились к ведению профсоюзных организаций. И в свое время эта профсоюзная собственность не была приватизирована, она осталась у профсоюзов и была перепродана частным лицам. Именно такая ситуация сложилась с пансионатом «Дюны». Собственник пансионата сейчас живет в Москве. Мы неоднократно вели переговоры с представителями собственника на предмет приведения в порядок этой территории. Сейчас пансионат заброшен, должным образом не охраняется, что является почвой для криминала. В последний раз с собственником мы встречались несколько месяцев назад и спрашивали о перспективах. Представители ответили, что прорабатываются два варианта: или реконструкция существующих корпусов и использование под современные нужды, или строительство полностью нового комплекса. Решение еще не принято, но они обещали к следующему году определиться. Это беда многих санаториев, бывших в ведении профсоюзов. Они частично реконструируются, но в итоге получается не то, что хотели бы видеть на этом месте жители и администрация. Мы бы хотели развиваться именно как лечебно-курортная зона. Но в результате перепродаж нередко происходит перепрофилирование объектов. В качестве альтернативного положительного примера могу привести активное развитие больницы № 40. На сегодняшний день это самый крупный реабилитационный медцентр в СЗФО. Пациенты сюда приезжают со всей России, и сегодня даже возникла проблема со строительством ведомственного жилья для специалистов, которые работают в учреждении. Губернатором было принято принципиальное решение о том, что нужно построить дома для работников медицины. Однако у нас возникла сложность с поиском свободных пятен под строительство этих домов. Мы нашли одно место в Тарховке, но там можно построить небольшой 6‑этажный дом на 60 квартир. Этого, разумеется, недостаточно. Поэтому мы нашли второе место – в Репино. Здесь можно построить еще один 5-этажный дом.
– Как обстоит дело с жилищным строительством?
– Массового жилищного строительства у нас нет. В основном в районе ведется индивидуальная жилая застройка. Сегодня ИЖС – это основной поставщик квадратных метров жилья в районе. Если сравнивать показатели предыдущих лет, то в 2010 году было введено 5,5 тыс. кв. м жилья, в 2011 году – 10 тыс. кв. м, в 2012 году – 54 тыс. кв. м. Такой скачок стал возможен благодаря вводу большого дома на ул. Токарева, 2. Сейчас началось строительство двух крупных многоэтажных домов. Это ЖК «Дюна» на углу Дубковского шоссе и ул. Токарева, а также ЖК «Дом у Разлива» на Малой Ленинградской ул. Здесь будет построен многоэтажный дом с парковкой. За свой счет инвестор будет строить детский сад. Это тоже проблемный объект. Существует много противников его реализации. Дело в том, что раньше здесь располагалось здание туберкулезной больницы, и противники строительства утверждают, что жить здесь нельзя. В то же время инвестор провел все необходимые исследования и получил все необходимые заключения. Но протестующие не хотят слышать ни доводов администрации района, ни доводов главного санитарного врача.
– А есть ли проекты комплексного освоения?
– Да, в районе есть три действительно крупных проекта жилищной застройки. Во-первых, это реновация военно-морского городка в пос. Песочный. Это порядка 200 домов, которые давно исчерпали свой ресурс и подлежат расселению. Проект планировки утвержден правительством, а мы провели через комиссию по приему поправок в Генплан инициативы по повышению высотности тех домов, в которые будут расселяться жители военного городка. Речь идет о незначительном повышении высотности в связи с тем, что территория застройки находится в зоне ЗРЗ-2. Эта зона предполагает строительство не выше 4 этажей. Инвестору же для того, чтобы проект был рентабельным, нужно как минимум 6‑8 этажей. Поправки были приняты, и, надеюсь, в конце 2013 – начале 2014 года они пройдут через ЗакС, и начнется полноценное проектирование. Второй крупный проект – это проект «Новый берег». По сути, это два проекта – во-первых, инвестору предстоит комплексная застройка береговой территории Финского залива, которая ограничена КАД, Водосливным каналом в Сестрорецке и Приморским шоссе. Напротив этой территории предполагается намыть два острова площадью около 377 га. Там будет построено большое количество средне- и малоэтажных зданий, из них порядка 2 млн кв. м – жилье. Здесь будет проживать около 60 тыс. жителей. Сейчас инвестор решает достаточно серьезный и «дорогой» вопрос, связанный с инженерной инфраструктурой намыва и строительством социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник). Третий крупный жилой проект – это малоэтажное жилое строительство в пос. Горская-Александровская. Речь идет о продолжении строительства в сторону Горского шоссе. Так называемые 13-й и 14-й кварталы. Это более 30 га земли, где должен быть реализован проект малоэтажной застройки, и там планируется строительство детсада, который инвесторы обещали построить за свой счет и передать городу. На сегодняшний день эта территория инженерно подготовлена, и инвестор собирается к началу 2014 года приступить к реализации проекта.
– На прошедшем недавно Совете по инвестициям был представлен проект строительства в Белоострове завода ChemECO. При этом проект уже столкнулся с сопротивлением жителей.
– Мы сейчас тщательно изучаем эту проблему, поскольку о данном проекте мы сами узнали из СМИ. Завод планируется к строительству на месте бывшего асфальтобетонного завода, который был закрыт как раз по экологическим соображениям. Мы пока не можем дать оценку этому предприятию – насколько оно нужно непосредственно району и городу. Другое дело, что именно из-за отсутствия полной картины, из-за недостатка информации у жителей и администрации в районе успело сформироваться негативное отношение к этому проекту. Две недели назад прошло собрание жителей пос. Белоостров, которые высказались против такого строительства. Мы были вынуждены сделать запросы непосредственно в Комитет по инвестициям, Комитет по промышленной политике и инновациям, чтобы нам дали подробную информацию по реализации этого проекта, по тем материалам и технологиям, которые будут использоваться в технологическом процессе. Пока ответов от них не получено.