Добровольная заморозка цен
И.о. министра строительства Калининградской области Михаил Викторов рассказал «Строительному Еженедельнику» о региональном субсидировании ипотеки, сдерживании цен на жилье и заморозке стоимости стройматериалов как акте доброй воли со стороны промышленников.
– Как ведет себя рынок жилищного строительства региона? Был ли зафиксирован спад по итогам I квартала?
– Сейчас все меняется довольно динамично. Еще в конце того года эксперты предрекали падение рынка из-за изменившихся условий ипотечного кредитования. Однако сегодня федеральное правительство пошло на беспрецедентный шаг и поддержало ипотеку, что добавило оптимизма как застройщикам, так и гражданам. Калининградская область тоже не осталась в стороне. Губернатор Николай Цуканов поддержал идею стимулирования ипотеки на региональном уровне.
Поэтому пока мы не видим предпосылок для резкого снижения активности застройщиков. Какого-то повального снижения спроса замечено не было. Конечно, на рынке наблюдается определенная коррекция после небывалого ажиотажа конца прошлого года, но говорить о стагнации не приходится. Другая проблема – стоимость стройматериалов. Но и здесь есть позитивные тенденции – с одной стороны, иностранная валюта начала дешеветь, а с другой – в регионе продолжают открываться новые местные предприятия стройиндустрии. В прошлом году был введен в эксплуатацию завод по производству газосиликата в Гурьевском городском округе, в этом – по производству композитных материалов в Знаменске Гвардейского городского округа.
– Определен ли размер региональной субсидии на ипотеку? Какой объем льготных кредитов может быть выдан населению?
– Мы планируем, что на стимулирование ипотеки областной бюджет выделит в общей сложности 100 млн рублей. Большая часть этих средств пойдет на субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем региональная поддержка предоставляется вне зависимости от федеральной. То есть жители Калининградской области, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить в конечном итоге ипотеку под 8%. Такую субсидию смогут получать 1500 семей.
Другая часть пойдет на субсидирование части первоначального взноса молодым учителям и врачам, также нуждающимся в улучшении условий.
– Насколько подорожает жилье в области в 2015 году?
– По состоянию на IV квартал средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляла 45 099 рублей, что на 582 рубля (1,2%) ниже, чем в IV квартале 2013 года. Также отмечу, что некоторые застройщики начали снижать цены до уровня октября прошлого года. Однако сказать, что это массовое явление, нельзя. Мы рассчитываем, что в течение года стоимость не поднимется выше 49 тыс. рублей за «квадрат».
Для этого мы делаем все необходимое в плане снижения административных барьеров и оказания помощи застройщикам с вводом жилья в эксплуатацию.
– Какой объем жилья планируете сдать по итогам 2015 года?
– В текущем году планка установлена на уровне 830 тыс. кв. м. Цель вполне достижимая, если учесть, что за два месяца 2015 года мы ввели в полтора раза больше жилья, чем за аналогичный период 2014 года.
– Есть ли перечень вводных объектов по ФЦП в 2015 году?
– Если говорить о том, что попадает в непосредственную зону ответственности областного Минстроя, то это строительство общегородских канализационных очистных сооружений в Черняховске и Немане, возведение причальных стенок в Зеленоградске, реконструкция берегоукрепительных сооружений наб. Адмирала Трибуца в Калининграде. Крупнейший объект социальной инфраструктуры, который будет введен в текущем году, – это, безусловно, Театр эстрады в Светлогорске.
Кроме того, будут введены в эксплуатацию несколько детских садов в Калининграде и области. Всего в текущем году на реализацию ФЦП предусмотрено 13,3 млрд рублей. Из них 11,5 млрд выделены федеральным бюджетом. Таким образом, вы можете видеть, что внимание центра к Калининградской области остается стабильно высоким.
– Не так давно вы постулировали заморозку стоимости стройматериалов в регионе. В чем суть этой инициативы?
– Действительно, мы подготовили проект соглашения о сотрудничестве, целью которого является недопущение спекулятивных процессов на рынке стройматериалов. К разработке проекта документа были привлечены представители бизнеса, профессионального сообщества и регионального УФАС. Основная суть инициативы заключается в том, что на добровольной основе предприятия стройиндустрии будут адаптироваться к изменившимся рыночным условиям не за счет потребителя продукции, а за счет внутренней оптимизации и модернизации производств. Соглашение носит исключительно рамочный характер, и мы предлагаем его рассматривать как некое проявление доброй воли со стороны социально ответственного бизнеса.
– Как идут переговоры с производителями стройматериалов по этому поводу? Предложит ли власть какие-то механизмы компенсации за сдерживание цен?
– Проект соглашения направлен для ознакомления и внесения предложений ведущим предприятиям стройиндустрии области. Поскольку соглашение, еще раз повторю, является рамочным и основывается исключительно на доброй воле сторон, то каких бы то ни было жестких компенсационных мер не предусмотрено и не может быть предусмотрено. Однако Минстрой всегда готов помочь бизнес-сообществу в решении насущных проблем.
Так, на последней встрече руководители некоторых предприятий обратились с предложением организации более системной работы с таможней и железной дорогой. И мы сделаем все, что от нас зависит, чтобы поддержать наших производителей. Кроме того, власти региона ведут работу по согласованию проекта постановления правительства РФ, которое позволит компенсировать из федерального бюджета часть затрат предприятий на транспортировку сырья и строительных материалов на территории региона.
– Какова доля импорта стройматериалов в регионе?
– К настоящему моменту предприятия стройиндустрии региона на 60% обеспечивают потребность застройщиков основными видами стройматериалов. К ним относятся сборные железобетонные конструкции и изделия, товарные растворы и бетонные смеси, силикатный кирпич, асфальтовые и битумные смеси, а также некоторые композитные утеплители. Исключение составляют отделочные и кровельные материалы, комплектующие для металлопластиковых оконных и дверных блоков, а также трубные изделия из композитных материалов и металла.
– В течение 2014 года область неоднократно встречалась с зарубежными строителями по поводу реализации инвестиционных строительных проектов. А какова доля иностранного капитала в стройке на сегодняшний день?
– Если говорить об участии иностранных инвесторов в капитальном строительстве, то здесь стоит отметить совместные с европейцами проекты в сфере экологии. Так, в рамках программы приграничного сотрудничества Литва – Польша – Россия в 2014 году осуществлялось строительство очистных сооружений в Мамоново, Немане, Славске.
Объем финансирования, выделенный на эти цели из грантовых средств Евросоюза, составил 386 млн рублей. Кроме того, для строительства очистных Калининграда за счет грантов было поставлено оборудование на сумму порядка 770 млн рублей. Таким образом, в 2014 году объем грантовых средств составил 8% от общего объема лимитов средств ФЦП развития Калининградской области.
– Есть ли успехи в борьбе с административными барьерами? Удастся ли сократить количество согласования процедур?
– Успехи есть. Мы планировали по итогам 2014 года сократить предельное количество процедур до 32, по факту достигли 13. К такому показателю мы должны были прийти только к концу 2015 года. При этом предельный срок прохождения процедур – как плановый, так и фактический – составил 200 дней. Этот показатель к концу года должен составить 130 дней.
Кроме того, Министерство строительства области во взаимодействии с бизнес-сообществом, Союзом строителей, Общественной палатой, Калининградской областной думой, представителями местной власти разработало методические рекомендации по прохождению процедур, связанных с получением разрешения на строительство для муниципалитетов. В настоящий момент они проходят согласование с сетевыми организациями. В скором времени работа над подготовкой будет завершена, и они будут внедрены на практике.
– Как избежать появления «недостроев»? Какие механизмы работы (помимо информирования населения) есть у Минстроя?
– В рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ Министерством строительства осуществляется контроль и надзор за деятельностью застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Так, к нам поступает ежеквартальная отчетность, в том числе бухгалтерская. Наши сотрудники анализируют эти данные на предмет соответствия положения дел в фирмах нормативам финансовой стабильности. Также производится контроль целевого использования привлеченных средств дольщиков, анализируются проектные декларации и вносимые в них изменения.
Кроме того, министерство проводит в отношении застройщиков проверки как документарные, так и выездные. По их результатам в случае выявления нарушений выдаются предписания и накладываются штрафы. Например, в прошлом году на застройщиков, привлекающих средства дольщиков, сотрудники Минстроя составили 137 протоколов об административных правонарушениях. Общая сумма наложенных штрафов превысила 7,2 млн рублей, что вдвое больше показателей 2013 года. В случае неоднократного нарушения застройщиками требований законодательства о «долевке» мы можем обращаться в суд с заявлением о приостановлении их деятельности.
Также мы проводим мониторинг рынка страховых услуг, чтобы оперативно пресекать проблемы, которые могут возникнуть при банкротстве страховых компаний или отзыва у них лицензий. Вместе с тем подчеркну, что сейчас мы значительное внимание уделяем профилактике. С этой целью Минстрой организовал цикл просветительских семинаров как для потенциальных дольщиков, чтобы повысить уровень их юридической грамотности, так и для застройщиков, чтобы они яснее понимали, что от них требуется.
– В феврале все регионы утвердили так называемые антикризисные планы. Какие меры поддержки девелоперов может предложить власть?
– Одна из главных антикризисных мер – поддержка рынка ипотеки, поскольку больше половины жилья приобретается с помощью данного инструмента. Сюда же относится и снижение административных барьеров, и помощь в решении вопросов с «сетевиками» как на начальном, так и завершительном этапе строительства. Помимо этого, планируем помочь с подготовкой и переподготовкой кадров.
– На федеральном уровне в последнее время звучат тезисы о том, что институт саморегулирования себя изжил, а вице-премьер Дмитрий Козак вообще заявил, что он не состоялся. Заслуживает ли институт СРО второй шанс?
– Как это нередко бывает с хорошими идеями, саморегулирование на стадии внедрения в жизнь столкнулось с непреодолимыми противоречиями. Как вы знаете, я тоже принимал участие в разработке основ российской системы саморегулирования в строительстве. Мы хотели сделать прозрачную систему с жесткими критериями предоставления компаниям допусков и неизбежной ответственностью в случае недобросовестного исполнениями ими норм законодательства.
Однако в итоге, вероятно, под мощным давлением лобби система так и не заработала в полную силу. Фактически «коммерческие» СРО-однодневки занялись банальной торговлей допусками, не неся за это никакой ответственности. Особенно сильно это ощутил государственный заказчик, когда еще больше откровенных мошенников благодаря наличию допусков СРО получило доступ к открытым торгам по 44-ФЗ.
Когда правительством РФ была сделана попытка восстановить баланс интересов, оно дало реальные рычаги контроля и надзора самому строительному сообществу. Однако искажения в системе к этому моменту были слишком сильны, поэтому мера не возымела действия, очистки сообщества от СРО-однодневок не произошло.
Сейчас в качестве варианта на замену СРО рассматривается система лицензирования. Она показывает очень хорошие результаты в Белоруссии, где подобного «беспредела» со стороны застройщиков не наблюдается, так как откровенные жулики отсеиваются на подступах к рынку. Уверен, что регионы поддержат внедрение системы лицензирования, особенно если выдавать лицензии позволят самим регионам. Тогда у власти появятся хоть какие-то реальные инструменты воздействия на недобросовестных застройщиков. Какое бы ни было принято окончательное решение, уверен, что работа, проводимая вице-премьером Дмитрием Козаком, будет эффективной, так как он очень хорошо знаком со всеми проблемами отрасли и обладает политической волей, чтобы навести в ней порядок.
Генеральный директор компании Vertex Сергей Филиппов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о ситуации «ахтунг-менеджмента» в российском строительном бизнесе и защите руководящего звена от профессионального выгорания.
С какими проблемами обращаются к вам заказчики из строительного бизнеса?
В этом году клиенты из строительного сегмента, а это жилищное строительство и коммерческая недвижимость, обращались в основном с вопросом, как наладить бизнес-процессы, чтобы сдать объекты в срок, и как бороться с негативом, возникшим из-за недобросовестной рекламы.
Бизнес-процессы в строительстве – это, прежде всего, своевременная сдача объектов и получение прибыли. Насколько распространена у нас ситуация срыва сроков и провала бизнес-планов?
Отмечу, что у иностранных компаний эта проблема возникает значительно реже, чем у российских. Одно время я жил в Штатах, там затягивания сроков строительства в принципе не существует. У российских компаний задержки сроков есть практически всегда, и связано это не только с прекращением финансирования или изменениями в законодательстве. Здесь, как правило, проблемы другие. Речь идет об умении управлять проектами. Как работают в иностранных компаниях? В первую очередь разрабатывается бизнес-проект со всеми необходимыми документами, рассчитывается рентабельность, стратегия реализации и т. д. Вторым обязательным шагом является анализ рисков, которые могут привести к затяжке или вообще сорвать проект. Анализ рисков – это значительный этап подготовки, который необходимо сделать максимально точно и качественно. Каждый неучтенный риск, к которому команда строителей будет не готова, может все погубить. Хороший проект-менеджер умеет эти риски не только предусмотреть, но и правильно их ранжировать. От рисков, которые имеют большую тяжесть последствий, необходимо застраховаться. Предусмотреть ресурсы, чтобы минимизировать их последствия или вообще устранить. У нас часто над этим работают спустя рукава. Анализ рисков делается условно, формально. Как, например, чтение должностной инструкции – обычно ее подписывают, не читая. Иностранные компании этот анализ делают, а российские – нет.
И как это отражается на реализации проекта?
Возьмем для примера строительство объекта условно за 24 месяца. В иностранной компании первые полгода все идет более-менее по плану. Затем наступят риски. Поскольку компания к ним готова, то работа над проектом будет продолжаться в нормальном режиме. За полгода до сдачи объекта начнется суетливая фаза «ахтунг-менеджмента» – сдача приемным комиссиям, доработка, доделка, получение согласований, которых не хватает, документов, сертификатов и т. д. «Ахтунг-менеджмент» – нормальное явление для последней стадии сдачи объекта. В итоге все сделали и все сдали вовремя. Давайте посмотрим, как этот же процесс происходит в российской компании. С самого начала строительства объекта начинается «ахтунг-менеджмент». План есть, однако идет постоянное нарушение сроков выполнения промежуточных задач, поскольку регулярно всплывают какие-то непредвиденные обстоятельства. Это как раз те риски, о которых не подумали заранее. Руководитель проекта начинает «кивать» на других. Это абсолютно неправильно. Винить нужно только себя. Вся жизнь – одно сплошное стечение обстоятельств. Чтобы быть успешным, нужно быть к ним готовым. Если подытожить, то о какой сдаче проекта в срок может идти речь, если с самого начала в работе неразбериха, суета и затыкание дырок?
Вторая характерная для российских компаний особенность – ненастроенные внутренние бизнес-процессы: взаимодействие между отделами, документооборот, процессы согласования, проведение закупок и т. д. Как эти процессы должны протекать в компании, не регламентировано, поэтому каждый сотрудник делает так, как привык. Получается, что компания работает не как слаженный механизм, где винтики и шестеренки подогнаны по размеру и смазаны. Это похоже на большую семью, где конкретных договоренностей нет.
Для компаний, у которых хромает проектное управление и не настроены внутренние бизнес-процессы, мы предлагаем два разных тренинга. Каждый из них занимает 2-3 дня. Среди клиентов из строительного бизнеса это самые популярные тренинги уже второй год.
Какие инструменты мотивации персонала используются на стройке?
Это зависит от должности. Если говорим о менеджерах по продажам, то крупные строительные компании, как правило, ведут не один проект. Освоение пятен под строительство объектов ведется так, чтобы перерывы между сдачей были небольшими либо вообще отсутствовали. Чтобы отделу продаж было что продавать. Иначе никто на голом окладе сидеть не будет. Менеджерам, разумеется, требуются и премиальные. Но какой-то особой системы мотивации для продажников крупным девелоперам не требуется. Если мы говорим про другие специальности и должности – прорабы, ПТО, инженеры – там, как правило, используется окладная система. Для мотивации оклад нужен значительный. Дальше премия за правильное выполнение работ и т. д.
Если мы говорим про нефинансовую мотивацию, то здесь все зависит от того, что за строительный бизнес и какого он масштаба. В строительстве коммерческой недвижимости основным демотиватором является большое количество расчетов, которые приходится делать. Объясню, как выглядит это на практике. Отдел продаж находит потенциального клиента, тот спрашивает, сколько это стоит. Выдавая некую предварительную документацию, предварительные данные по тендеру, менеджер по продажам ставит задачу планово-техническому отделу, планово-экономическому отделу произвести расчет и выдать коммерческое предложение. Эти расчеты занимают много времени – от нескольких дней до нескольких недель. Потом выдается цена, которая заказчика не устраивает, он просит оптимизировать предложение, и задача снова спускается в отделы. Все расчеты занимают много времени, а выигрывается, например, один тендер из 10, и на выходе получается, что вся компания занимается только расчетами, а ведь необходимо вести работу еще с выигранными тендерами. Этот сложный вопрос решается уже не тренингом, а консалтингом – как сделать так, чтобы уменьшить количество расчетов, увеличивая количество выигранных тендеров.
Насколько остро строит проблема профессионального выгорания и есть ли какие-то тренинги для снятия этой напряженности у топ-менеджмента? Как часто к ней прибегают?
Действительно, во многих компаниях топ-менеджмент находится в состоянии достаточно серьезной загрузки, под серьезным давлением, он должен реагировать на постоянно изменяющуюся ситуацию. Не говоря уже про форс-мажорные ситуации. И здесь очень важно умение работать в стрессовой ситуации и в условиях высокой неопределенности. У нас есть специальный курс «Тайм-менеджмент для строительных организаций». Почему именно строительных? Потому что степень неопределенности и степень нагрузки у них одна из самых высоких среди всех остальных отраслей. Потому что деньги большие, ответственность высокая, вплоть до уголовной. Наш специальный курс позволяет принимать решения в условиях неопределенности, правильно придерживаться выбранного курса, учитывать риски и проч. Важным аспектом является умение правильно планировать свой рабочий день, снимать стресс, не прибегая к алкоголю в рабочее время и вне его.
Вы упоминали еще одну проблему, за решением которой к вам обращаются застройщики, – негатив от недобросовестной рекламы. Как он появляется и что с ним делать?
Дело в том, что отделы маркетинга излишне стараются сделать предложение самым привлекательным на рынке для конечного потребителя, в итоге привирают. Когда клиент приходит в отдел продаж за квартирой, оказывается, что его ожидания завышены, и менеджеру не всегда удается вернуть клиента к реальности. Покупатель видит, что квартира не такая, как он хотел, ему жалко потраченных усилий. Если он пришел, это не значит, что он купит. Есть неточная, но интересная статистика, ее впервые привел в своей книге Наполеон Хилл. Если человек доволен покупкой или тем, как его обслужили, даже если он ничего не купил, то он расскажет об этом 40 своим знакомым, а если недоволен, то расскажет 240 знакомым.
Куда же смотрит руководство? Почему нельзя организовать работу двух отделов так, чтобы не было негативных последствий?
Все предельно просто. Приведу аналог. Представьте, что вы устраиваетесь на новую работу. По каким критериям вы выбираете? Наверное, чтобы было интересно, коллектив хороший, достойная зарплата. А теперь представьте, что вам осталось жить полгода и вам не хватает на лекарства. Какие у вас тогда будут критерии выбора? Неважно, что делать, главное, чтобы платили быстро и много. Как только меняется горизонт вашей жизни, тут же меняются ориентиры. В бизнесе аналогично. Пока в стране и на рынке стабильная ситуация, компании начинают смотреть на перспективу 3-5 лет вперед. Они не гонятся за сиюминутной прибылью. Отдел маркетинга дает рекламу, оглядываясь на репутацию. Давайте посмотрим, что происходит сейчас на рынке. Евро и доллар растут. Многие строительные проекты недофинансированы. Всеобщая напряженность. В результате горизонт планирования многих компаний сократился до года, а то и меньше. Речь идет о том, чтобы выжить.