Добровольная заморозка цен
И.о. министра строительства Калининградской области Михаил Викторов рассказал «Строительному Еженедельнику» о региональном субсидировании ипотеки, сдерживании цен на жилье и заморозке стоимости стройматериалов как акте доброй воли со стороны промышленников.
– Как ведет себя рынок жилищного строительства региона? Был ли зафиксирован спад по итогам I квартала?
– Сейчас все меняется довольно динамично. Еще в конце того года эксперты предрекали падение рынка из-за изменившихся условий ипотечного кредитования. Однако сегодня федеральное правительство пошло на беспрецедентный шаг и поддержало ипотеку, что добавило оптимизма как застройщикам, так и гражданам. Калининградская область тоже не осталась в стороне. Губернатор Николай Цуканов поддержал идею стимулирования ипотеки на региональном уровне.
Поэтому пока мы не видим предпосылок для резкого снижения активности застройщиков. Какого-то повального снижения спроса замечено не было. Конечно, на рынке наблюдается определенная коррекция после небывалого ажиотажа конца прошлого года, но говорить о стагнации не приходится. Другая проблема – стоимость стройматериалов. Но и здесь есть позитивные тенденции – с одной стороны, иностранная валюта начала дешеветь, а с другой – в регионе продолжают открываться новые местные предприятия стройиндустрии. В прошлом году был введен в эксплуатацию завод по производству газосиликата в Гурьевском городском округе, в этом – по производству композитных материалов в Знаменске Гвардейского городского округа.
– Определен ли размер региональной субсидии на ипотеку? Какой объем льготных кредитов может быть выдан населению?
– Мы планируем, что на стимулирование ипотеки областной бюджет выделит в общей сложности 100 млн рублей. Большая часть этих средств пойдет на субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем региональная поддержка предоставляется вне зависимости от федеральной. То есть жители Калининградской области, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить в конечном итоге ипотеку под 8%. Такую субсидию смогут получать 1500 семей.
Другая часть пойдет на субсидирование части первоначального взноса молодым учителям и врачам, также нуждающимся в улучшении условий.
– Насколько подорожает жилье в области в 2015 году?
– По состоянию на IV квартал средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляла 45 099 рублей, что на 582 рубля (1,2%) ниже, чем в IV квартале 2013 года. Также отмечу, что некоторые застройщики начали снижать цены до уровня октября прошлого года. Однако сказать, что это массовое явление, нельзя. Мы рассчитываем, что в течение года стоимость не поднимется выше 49 тыс. рублей за «квадрат».
Для этого мы делаем все необходимое в плане снижения административных барьеров и оказания помощи застройщикам с вводом жилья в эксплуатацию.
– Какой объем жилья планируете сдать по итогам 2015 года?
– В текущем году планка установлена на уровне 830 тыс. кв. м. Цель вполне достижимая, если учесть, что за два месяца 2015 года мы ввели в полтора раза больше жилья, чем за аналогичный период 2014 года.
– Есть ли перечень вводных объектов по ФЦП в 2015 году?
– Если говорить о том, что попадает в непосредственную зону ответственности областного Минстроя, то это строительство общегородских канализационных очистных сооружений в Черняховске и Немане, возведение причальных стенок в Зеленоградске, реконструкция берегоукрепительных сооружений наб. Адмирала Трибуца в Калининграде. Крупнейший объект социальной инфраструктуры, который будет введен в текущем году, – это, безусловно, Театр эстрады в Светлогорске.
Кроме того, будут введены в эксплуатацию несколько детских садов в Калининграде и области. Всего в текущем году на реализацию ФЦП предусмотрено 13,3 млрд рублей. Из них 11,5 млрд выделены федеральным бюджетом. Таким образом, вы можете видеть, что внимание центра к Калининградской области остается стабильно высоким.
– Не так давно вы постулировали заморозку стоимости стройматериалов в регионе. В чем суть этой инициативы?
– Действительно, мы подготовили проект соглашения о сотрудничестве, целью которого является недопущение спекулятивных процессов на рынке стройматериалов. К разработке проекта документа были привлечены представители бизнеса, профессионального сообщества и регионального УФАС. Основная суть инициативы заключается в том, что на добровольной основе предприятия стройиндустрии будут адаптироваться к изменившимся рыночным условиям не за счет потребителя продукции, а за счет внутренней оптимизации и модернизации производств. Соглашение носит исключительно рамочный характер, и мы предлагаем его рассматривать как некое проявление доброй воли со стороны социально ответственного бизнеса.
– Как идут переговоры с производителями стройматериалов по этому поводу? Предложит ли власть какие-то механизмы компенсации за сдерживание цен?
– Проект соглашения направлен для ознакомления и внесения предложений ведущим предприятиям стройиндустрии области. Поскольку соглашение, еще раз повторю, является рамочным и основывается исключительно на доброй воле сторон, то каких бы то ни было жестких компенсационных мер не предусмотрено и не может быть предусмотрено. Однако Минстрой всегда готов помочь бизнес-сообществу в решении насущных проблем.
Так, на последней встрече руководители некоторых предприятий обратились с предложением организации более системной работы с таможней и железной дорогой. И мы сделаем все, что от нас зависит, чтобы поддержать наших производителей. Кроме того, власти региона ведут работу по согласованию проекта постановления правительства РФ, которое позволит компенсировать из федерального бюджета часть затрат предприятий на транспортировку сырья и строительных материалов на территории региона.
– Какова доля импорта стройматериалов в регионе?
– К настоящему моменту предприятия стройиндустрии региона на 60% обеспечивают потребность застройщиков основными видами стройматериалов. К ним относятся сборные железобетонные конструкции и изделия, товарные растворы и бетонные смеси, силикатный кирпич, асфальтовые и битумные смеси, а также некоторые композитные утеплители. Исключение составляют отделочные и кровельные материалы, комплектующие для металлопластиковых оконных и дверных блоков, а также трубные изделия из композитных материалов и металла.
– В течение 2014 года область неоднократно встречалась с зарубежными строителями по поводу реализации инвестиционных строительных проектов. А какова доля иностранного капитала в стройке на сегодняшний день?
– Если говорить об участии иностранных инвесторов в капитальном строительстве, то здесь стоит отметить совместные с европейцами проекты в сфере экологии. Так, в рамках программы приграничного сотрудничества Литва – Польша – Россия в 2014 году осуществлялось строительство очистных сооружений в Мамоново, Немане, Славске.
Объем финансирования, выделенный на эти цели из грантовых средств Евросоюза, составил 386 млн рублей. Кроме того, для строительства очистных Калининграда за счет грантов было поставлено оборудование на сумму порядка 770 млн рублей. Таким образом, в 2014 году объем грантовых средств составил 8% от общего объема лимитов средств ФЦП развития Калининградской области.
– Есть ли успехи в борьбе с административными барьерами? Удастся ли сократить количество согласования процедур?
– Успехи есть. Мы планировали по итогам 2014 года сократить предельное количество процедур до 32, по факту достигли 13. К такому показателю мы должны были прийти только к концу 2015 года. При этом предельный срок прохождения процедур – как плановый, так и фактический – составил 200 дней. Этот показатель к концу года должен составить 130 дней.
Кроме того, Министерство строительства области во взаимодействии с бизнес-сообществом, Союзом строителей, Общественной палатой, Калининградской областной думой, представителями местной власти разработало методические рекомендации по прохождению процедур, связанных с получением разрешения на строительство для муниципалитетов. В настоящий момент они проходят согласование с сетевыми организациями. В скором времени работа над подготовкой будет завершена, и они будут внедрены на практике.
– Как избежать появления «недостроев»? Какие механизмы работы (помимо информирования населения) есть у Минстроя?
– В рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ Министерством строительства осуществляется контроль и надзор за деятельностью застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Так, к нам поступает ежеквартальная отчетность, в том числе бухгалтерская. Наши сотрудники анализируют эти данные на предмет соответствия положения дел в фирмах нормативам финансовой стабильности. Также производится контроль целевого использования привлеченных средств дольщиков, анализируются проектные декларации и вносимые в них изменения.
Кроме того, министерство проводит в отношении застройщиков проверки как документарные, так и выездные. По их результатам в случае выявления нарушений выдаются предписания и накладываются штрафы. Например, в прошлом году на застройщиков, привлекающих средства дольщиков, сотрудники Минстроя составили 137 протоколов об административных правонарушениях. Общая сумма наложенных штрафов превысила 7,2 млн рублей, что вдвое больше показателей 2013 года. В случае неоднократного нарушения застройщиками требований законодательства о «долевке» мы можем обращаться в суд с заявлением о приостановлении их деятельности.
Также мы проводим мониторинг рынка страховых услуг, чтобы оперативно пресекать проблемы, которые могут возникнуть при банкротстве страховых компаний или отзыва у них лицензий. Вместе с тем подчеркну, что сейчас мы значительное внимание уделяем профилактике. С этой целью Минстрой организовал цикл просветительских семинаров как для потенциальных дольщиков, чтобы повысить уровень их юридической грамотности, так и для застройщиков, чтобы они яснее понимали, что от них требуется.
– В феврале все регионы утвердили так называемые антикризисные планы. Какие меры поддержки девелоперов может предложить власть?
– Одна из главных антикризисных мер – поддержка рынка ипотеки, поскольку больше половины жилья приобретается с помощью данного инструмента. Сюда же относится и снижение административных барьеров, и помощь в решении вопросов с «сетевиками» как на начальном, так и завершительном этапе строительства. Помимо этого, планируем помочь с подготовкой и переподготовкой кадров.
– На федеральном уровне в последнее время звучат тезисы о том, что институт саморегулирования себя изжил, а вице-премьер Дмитрий Козак вообще заявил, что он не состоялся. Заслуживает ли институт СРО второй шанс?
– Как это нередко бывает с хорошими идеями, саморегулирование на стадии внедрения в жизнь столкнулось с непреодолимыми противоречиями. Как вы знаете, я тоже принимал участие в разработке основ российской системы саморегулирования в строительстве. Мы хотели сделать прозрачную систему с жесткими критериями предоставления компаниям допусков и неизбежной ответственностью в случае недобросовестного исполнениями ими норм законодательства.
Однако в итоге, вероятно, под мощным давлением лобби система так и не заработала в полную силу. Фактически «коммерческие» СРО-однодневки занялись банальной торговлей допусками, не неся за это никакой ответственности. Особенно сильно это ощутил государственный заказчик, когда еще больше откровенных мошенников благодаря наличию допусков СРО получило доступ к открытым торгам по 44-ФЗ.
Когда правительством РФ была сделана попытка восстановить баланс интересов, оно дало реальные рычаги контроля и надзора самому строительному сообществу. Однако искажения в системе к этому моменту были слишком сильны, поэтому мера не возымела действия, очистки сообщества от СРО-однодневок не произошло.
Сейчас в качестве варианта на замену СРО рассматривается система лицензирования. Она показывает очень хорошие результаты в Белоруссии, где подобного «беспредела» со стороны застройщиков не наблюдается, так как откровенные жулики отсеиваются на подступах к рынку. Уверен, что регионы поддержат внедрение системы лицензирования, особенно если выдавать лицензии позволят самим регионам. Тогда у власти появятся хоть какие-то реальные инструменты воздействия на недобросовестных застройщиков. Какое бы ни было принято окончательное решение, уверен, что работа, проводимая вице-премьером Дмитрием Козаком, будет эффективной, так как он очень хорошо знаком со всеми проблемами отрасли и обладает политической волей, чтобы навести в ней порядок.
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).