Добровольная заморозка цен
И.о. министра строительства Калининградской области Михаил Викторов рассказал «Строительному Еженедельнику» о региональном субсидировании ипотеки, сдерживании цен на жилье и заморозке стоимости стройматериалов как акте доброй воли со стороны промышленников.
– Как ведет себя рынок жилищного строительства региона? Был ли зафиксирован спад по итогам I квартала?
– Сейчас все меняется довольно динамично. Еще в конце того года эксперты предрекали падение рынка из-за изменившихся условий ипотечного кредитования. Однако сегодня федеральное правительство пошло на беспрецедентный шаг и поддержало ипотеку, что добавило оптимизма как застройщикам, так и гражданам. Калининградская область тоже не осталась в стороне. Губернатор Николай Цуканов поддержал идею стимулирования ипотеки на региональном уровне.
Поэтому пока мы не видим предпосылок для резкого снижения активности застройщиков. Какого-то повального снижения спроса замечено не было. Конечно, на рынке наблюдается определенная коррекция после небывалого ажиотажа конца прошлого года, но говорить о стагнации не приходится. Другая проблема – стоимость стройматериалов. Но и здесь есть позитивные тенденции – с одной стороны, иностранная валюта начала дешеветь, а с другой – в регионе продолжают открываться новые местные предприятия стройиндустрии. В прошлом году был введен в эксплуатацию завод по производству газосиликата в Гурьевском городском округе, в этом – по производству композитных материалов в Знаменске Гвардейского городского округа.
– Определен ли размер региональной субсидии на ипотеку? Какой объем льготных кредитов может быть выдан населению?
– Мы планируем, что на стимулирование ипотеки областной бюджет выделит в общей сложности 100 млн рублей. Большая часть этих средств пойдет на субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем региональная поддержка предоставляется вне зависимости от федеральной. То есть жители Калининградской области, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить в конечном итоге ипотеку под 8%. Такую субсидию смогут получать 1500 семей.
Другая часть пойдет на субсидирование части первоначального взноса молодым учителям и врачам, также нуждающимся в улучшении условий.
– Насколько подорожает жилье в области в 2015 году?
– По состоянию на IV квартал средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляла 45 099 рублей, что на 582 рубля (1,2%) ниже, чем в IV квартале 2013 года. Также отмечу, что некоторые застройщики начали снижать цены до уровня октября прошлого года. Однако сказать, что это массовое явление, нельзя. Мы рассчитываем, что в течение года стоимость не поднимется выше 49 тыс. рублей за «квадрат».
Для этого мы делаем все необходимое в плане снижения административных барьеров и оказания помощи застройщикам с вводом жилья в эксплуатацию.
– Какой объем жилья планируете сдать по итогам 2015 года?
– В текущем году планка установлена на уровне 830 тыс. кв. м. Цель вполне достижимая, если учесть, что за два месяца 2015 года мы ввели в полтора раза больше жилья, чем за аналогичный период 2014 года.
– Есть ли перечень вводных объектов по ФЦП в 2015 году?
– Если говорить о том, что попадает в непосредственную зону ответственности областного Минстроя, то это строительство общегородских канализационных очистных сооружений в Черняховске и Немане, возведение причальных стенок в Зеленоградске, реконструкция берегоукрепительных сооружений наб. Адмирала Трибуца в Калининграде. Крупнейший объект социальной инфраструктуры, который будет введен в текущем году, – это, безусловно, Театр эстрады в Светлогорске.
Кроме того, будут введены в эксплуатацию несколько детских садов в Калининграде и области. Всего в текущем году на реализацию ФЦП предусмотрено 13,3 млрд рублей. Из них 11,5 млрд выделены федеральным бюджетом. Таким образом, вы можете видеть, что внимание центра к Калининградской области остается стабильно высоким.
– Не так давно вы постулировали заморозку стоимости стройматериалов в регионе. В чем суть этой инициативы?
– Действительно, мы подготовили проект соглашения о сотрудничестве, целью которого является недопущение спекулятивных процессов на рынке стройматериалов. К разработке проекта документа были привлечены представители бизнеса, профессионального сообщества и регионального УФАС. Основная суть инициативы заключается в том, что на добровольной основе предприятия стройиндустрии будут адаптироваться к изменившимся рыночным условиям не за счет потребителя продукции, а за счет внутренней оптимизации и модернизации производств. Соглашение носит исключительно рамочный характер, и мы предлагаем его рассматривать как некое проявление доброй воли со стороны социально ответственного бизнеса.
– Как идут переговоры с производителями стройматериалов по этому поводу? Предложит ли власть какие-то механизмы компенсации за сдерживание цен?
– Проект соглашения направлен для ознакомления и внесения предложений ведущим предприятиям стройиндустрии области. Поскольку соглашение, еще раз повторю, является рамочным и основывается исключительно на доброй воле сторон, то каких бы то ни было жестких компенсационных мер не предусмотрено и не может быть предусмотрено. Однако Минстрой всегда готов помочь бизнес-сообществу в решении насущных проблем.
Так, на последней встрече руководители некоторых предприятий обратились с предложением организации более системной работы с таможней и железной дорогой. И мы сделаем все, что от нас зависит, чтобы поддержать наших производителей. Кроме того, власти региона ведут работу по согласованию проекта постановления правительства РФ, которое позволит компенсировать из федерального бюджета часть затрат предприятий на транспортировку сырья и строительных материалов на территории региона.
– Какова доля импорта стройматериалов в регионе?
– К настоящему моменту предприятия стройиндустрии региона на 60% обеспечивают потребность застройщиков основными видами стройматериалов. К ним относятся сборные железобетонные конструкции и изделия, товарные растворы и бетонные смеси, силикатный кирпич, асфальтовые и битумные смеси, а также некоторые композитные утеплители. Исключение составляют отделочные и кровельные материалы, комплектующие для металлопластиковых оконных и дверных блоков, а также трубные изделия из композитных материалов и металла.
– В течение 2014 года область неоднократно встречалась с зарубежными строителями по поводу реализации инвестиционных строительных проектов. А какова доля иностранного капитала в стройке на сегодняшний день?
– Если говорить об участии иностранных инвесторов в капитальном строительстве, то здесь стоит отметить совместные с европейцами проекты в сфере экологии. Так, в рамках программы приграничного сотрудничества Литва – Польша – Россия в 2014 году осуществлялось строительство очистных сооружений в Мамоново, Немане, Славске.
Объем финансирования, выделенный на эти цели из грантовых средств Евросоюза, составил 386 млн рублей. Кроме того, для строительства очистных Калининграда за счет грантов было поставлено оборудование на сумму порядка 770 млн рублей. Таким образом, в 2014 году объем грантовых средств составил 8% от общего объема лимитов средств ФЦП развития Калининградской области.
– Есть ли успехи в борьбе с административными барьерами? Удастся ли сократить количество согласования процедур?
– Успехи есть. Мы планировали по итогам 2014 года сократить предельное количество процедур до 32, по факту достигли 13. К такому показателю мы должны были прийти только к концу 2015 года. При этом предельный срок прохождения процедур – как плановый, так и фактический – составил 200 дней. Этот показатель к концу года должен составить 130 дней.
Кроме того, Министерство строительства области во взаимодействии с бизнес-сообществом, Союзом строителей, Общественной палатой, Калининградской областной думой, представителями местной власти разработало методические рекомендации по прохождению процедур, связанных с получением разрешения на строительство для муниципалитетов. В настоящий момент они проходят согласование с сетевыми организациями. В скором времени работа над подготовкой будет завершена, и они будут внедрены на практике.
– Как избежать появления «недостроев»? Какие механизмы работы (помимо информирования населения) есть у Минстроя?
– В рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ Министерством строительства осуществляется контроль и надзор за деятельностью застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Так, к нам поступает ежеквартальная отчетность, в том числе бухгалтерская. Наши сотрудники анализируют эти данные на предмет соответствия положения дел в фирмах нормативам финансовой стабильности. Также производится контроль целевого использования привлеченных средств дольщиков, анализируются проектные декларации и вносимые в них изменения.
Кроме того, министерство проводит в отношении застройщиков проверки как документарные, так и выездные. По их результатам в случае выявления нарушений выдаются предписания и накладываются штрафы. Например, в прошлом году на застройщиков, привлекающих средства дольщиков, сотрудники Минстроя составили 137 протоколов об административных правонарушениях. Общая сумма наложенных штрафов превысила 7,2 млн рублей, что вдвое больше показателей 2013 года. В случае неоднократного нарушения застройщиками требований законодательства о «долевке» мы можем обращаться в суд с заявлением о приостановлении их деятельности.
Также мы проводим мониторинг рынка страховых услуг, чтобы оперативно пресекать проблемы, которые могут возникнуть при банкротстве страховых компаний или отзыва у них лицензий. Вместе с тем подчеркну, что сейчас мы значительное внимание уделяем профилактике. С этой целью Минстрой организовал цикл просветительских семинаров как для потенциальных дольщиков, чтобы повысить уровень их юридической грамотности, так и для застройщиков, чтобы они яснее понимали, что от них требуется.
– В феврале все регионы утвердили так называемые антикризисные планы. Какие меры поддержки девелоперов может предложить власть?
– Одна из главных антикризисных мер – поддержка рынка ипотеки, поскольку больше половины жилья приобретается с помощью данного инструмента. Сюда же относится и снижение административных барьеров, и помощь в решении вопросов с «сетевиками» как на начальном, так и завершительном этапе строительства. Помимо этого, планируем помочь с подготовкой и переподготовкой кадров.
– На федеральном уровне в последнее время звучат тезисы о том, что институт саморегулирования себя изжил, а вице-премьер Дмитрий Козак вообще заявил, что он не состоялся. Заслуживает ли институт СРО второй шанс?
– Как это нередко бывает с хорошими идеями, саморегулирование на стадии внедрения в жизнь столкнулось с непреодолимыми противоречиями. Как вы знаете, я тоже принимал участие в разработке основ российской системы саморегулирования в строительстве. Мы хотели сделать прозрачную систему с жесткими критериями предоставления компаниям допусков и неизбежной ответственностью в случае недобросовестного исполнениями ими норм законодательства.
Однако в итоге, вероятно, под мощным давлением лобби система так и не заработала в полную силу. Фактически «коммерческие» СРО-однодневки занялись банальной торговлей допусками, не неся за это никакой ответственности. Особенно сильно это ощутил государственный заказчик, когда еще больше откровенных мошенников благодаря наличию допусков СРО получило доступ к открытым торгам по 44-ФЗ.
Когда правительством РФ была сделана попытка восстановить баланс интересов, оно дало реальные рычаги контроля и надзора самому строительному сообществу. Однако искажения в системе к этому моменту были слишком сильны, поэтому мера не возымела действия, очистки сообщества от СРО-однодневок не произошло.
Сейчас в качестве варианта на замену СРО рассматривается система лицензирования. Она показывает очень хорошие результаты в Белоруссии, где подобного «беспредела» со стороны застройщиков не наблюдается, так как откровенные жулики отсеиваются на подступах к рынку. Уверен, что регионы поддержат внедрение системы лицензирования, особенно если выдавать лицензии позволят самим регионам. Тогда у власти появятся хоть какие-то реальные инструменты воздействия на недобросовестных застройщиков. Какое бы ни было принято окончательное решение, уверен, что работа, проводимая вице-премьером Дмитрием Козаком, будет эффективной, так как он очень хорошо знаком со всеми проблемами отрасли и обладает политической волей, чтобы навести в ней порядок.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест», рассказала в интервью газете «Строительный Еженедельник» о том, как реализуется концепция «Доступный комфорт» в различных жилых объектах компании.
– Многие застройщики говорят, что в кризис им придется передвинуть ввод своих объектов. Пересматривала ли ГК «РосСтройИнвест» перенос сдачи своих жилых комплексов?
– Несмотря на кризис, ГК «РосСтройИнвест» не меняет планы по срокам сдачи заявленных объектов. В этом году у нас вводятся в эксплуатацию три жилых комплекса – «Утренняя звезда», «Дом с курантами» и «Земляничная поляна». По объекту «Утренняя звезда» мы на полгода раньше намеченного срока получили акт ввода в эксплуатацию. В апреле мы планируем начать заселение.
С другой стороны, полным ходом идет строительство других объектов компании – ЖК «Золотые купола» в Сертолово и ЖК «Старая крепость» в Мурино. Кроме этого, мы работаем над нашим новым проектом – ЖК «Кремлевские звезды», который будет возведен на ул. Типанова в Московском районе Петербурга. Уже получен градостроительный план участка и идет проектирование.
В то же время мы решили отложить реализацию и не начинать продажи в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», проект которого в конце 2014 года успешно прошел государственную экспертизу в Москве. Это жилой небоскреб, состоящий из двух башен высотой 140 м. Как правило, у таких объектов себестоимость процентов на 30 выше, чем у жилых комплексов того же класса, но высотой до 75 м. К тому же в этом проекте применен целый ряд современных инженерных систем и видов оборудования европейского производства. В связи с падением курса рубля эти позиции стали для нас вдвое дороже. В первую очередь это касается фасадных систем, остекления, систем кондиционирования и пожаротушения, лифтового оборудования и т. д. Сейчас мы ищем варианты, которые без ущерба качеству сделают этот яркий проект рентабельным.
Земля, на которой будет реализовываться проект, находится в собственности ГК «РосСтройИнвест», поэтому мы можем позволить себе отложить его реализацию на некоторое время и в более благоприятное для рынка время начнем его осуществление.
– В конце ноября 2014 года началась реализация ЖК «Золотые купола». СМИ окрестили проект уникальным и самодостаточным. В чем новый подход к его реализации, тем более что в пригороде уже анонсирована тьма малоэтажных проектов?
– Мы не считаем этот проект уникальным. Но, безусловно, он яркий, интересный и во многом самодостаточный. С нашей точки зрения, он интересен для покупателя тем, что в нем будет очень удобно и комфортно жить, и в нем есть все для такой жизни. ЖК «Золотые купола» строится недалеко от города Сертолово во Всеволожском районе Ленинградской области. Это живописное место – с двух сторон жилой комплекс окружает лесной массив, а рядом расположены два озера – Медное и Саржинское. В то же время ЖК «Золотые купола» имеет хорошую транспортную доступность – 10 минут до кольцевой автодороги и 20 минут до метро «Проспект Просвещения».
Это проект комплексного освоения территории, рассчитанный на 8 тыс. жителей. Он будет реализован с учетом нашей концепции «Доступный комфорт», которая подразумевает создание благоприятной среды для будущих жильцов и создание собственной социально-культурной инфраструктуры в жилом комплексе.
В ЖК «Золотые купола» будет построена школа, два детских сада с бассейнами, фитнес-центр, торгово-развлекательный комплекс, неподалеку от которого разместится парк с детскими безопасными аттракционами. Кроме этого, будет организован кабинет педиатра и культурно-образовательный центр, а также отдельно стоящий храм в центре жилого комплекса. Большое внимание в проекте будет уделено благоустройству, в частности будут организованы велосипедные дорожки, места для пикников и другие элементы.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко во время церемонии закладки первого камня в фундамент объекта отметил грамотную планировку комплекса, соблюдение нормативов по этажности и плотности населения, а также то, что в нем будет построен широкий перечень социальных объектов. В настоящее время мы уже получили разрешение на строительство одного из детских садов и собираемся начать его возведение в рамках первой очереди ЖК.
– Какое внимание уделено архитектуре будущего объекта?
– ЖК «Золотые купола» выполнен в стиле неоклассицизма архитектурной мастерской «Ярра проект», входящей в ГК «РосСтройИнвест». Главный архитектор – Михаил Копков. Это малоэтажный комплекс из нескольких десятков четырехэтажных домов, в котором предусмотрены закрытые дворы, видеонаблюдение. И это все также по нраву будущим жителям.
Надо сказать, что архитектурный облик любого жилого комплекса имеет для нас очень большое значение. Подчеркивает это и тот факт, что идеи проектов рождаются не только талантами наших архитекторов, но еще и талантами многих наших коллег из самых разных отделов и подразделений.
– Как организована социальная инфраструктура в другом недавно стартовавшем проекте компании – ЖК «Старая крепость»?
– Это современный жилой комплекс на 60 тыс. кв. м жилья. Проект ЖК «Старая крепость» органично вписан в существующую инфраструктуру. Территориально он находится в уже обжитой и обустроенной части Мурино, с невысокой плотностью застройки. Это очень зеленая часть поселка, где присутствует вся необходимая социальная инфраструктура – детские сады, школы, есть детская и взрослая поликлиники, музыкальная школа, супермаркет, аптека, отделение банка и другие объекты. В то же время мы планируем открыть несколько социальных и коммерческих объектов внутри самого комплекса – небольшой супермаркет, кафе, фитнес-центр, пекарню, а также культурно-образовательный центр.
– Сразу в двух новых проектах компании – «Золотые купола» и «Старая крепость» – присутствует такой объект, как культурно-образовательный центр. Насколько я понимаю, до вашей компании никто не создавал такой формат, каково его назначение?
– Впервые формат культурно-образовательного центра наша компания реализовала в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе «Князь Александр Невский». Самая основная функция этой структуры – это образование детей, особенно в тех областях, которые не преподают в школе, например в области робототехники. Но подобные центры объединяют и взрослых, которые встречаются, общаются, отмечают праздники, участвуют в совместных благотворительных акциях и т. д. Например, жильцы ЖК «Князь Александр Невский» занимались сбором гуманитарной помощи для жителей юго-востока Украины.
В настоящее время культурно-образовательный центр находится на балансе компании «РосСтройИнвест». Внутри центра особое место занимает музей имени Александра Невского. В нем в том числе представлены экспонаты, найденные в раскопках в Псковской и Новгородской областях. Музей пользуется большой популярностью не только у жителей Петербурга, но и у гостей нашего города.
– Корректировала ли компания «РосСтройИнвест» свою ценовую политику, в частности в проектах «Золотые купола» и «Старая крепость»?
– Наша строительная компания придерживается выдержанной ценовой политики – мы резко цены не повышаем и резко их не снижаем. Потому что у нас есть наша святая обязанность – достроить объект. Мы не можем уйти в демпинг. Обычно наши цены плавно растут с повышением готовности наших объектов.
Традиционно весной мы проводим скидки и акции, которые распространяются не на все предложение, а на отдельный пул квартир. Кроме этого, когда сократился объем ипотечных сделок, то мы ввели такой продукт, как «Беспроцентная рассрочка». Также мы работаем и с программой «Удобная рассрочка», предполагающей оплату квартиры по согласованному с покупателем графику.
Если бы я сама сегодня покупала квартиру, то при принятии решения опиралась бы на ряд факторов, а не руководствовалась только тем, насколько низка цена предложения такого-то застройщика. Правильно было бы оценить его репутацию и собрать о нем информацию – о качестве и сроках ранее введенных им в эксплуатацию объектов, поинтересоваться отзывами жильцов и т. д.
А что касается цен – по нашим прогнозам, большого падения цен на жилье не предвидится, так как себестоимость строительства не снижается из-за стабильно растущих цен на строительные материалы.
Сегодня застройщик может сэкономить только на своих внутренних издержках. Сейчас в выигрыше находятся те девелоперы, которые имеют диверсифицированную структуру, то есть в их составе есть проектные, подрядные компании, предприятия по производству строительных материалов и т. д. К таким как раз относится ГК «РосСтройИнвест».