Реновация в аварийности
Заместитель главы администрации Центрального района Игорь Комаров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о недофинансировании программы реновации исторического центра, а также о том, какой объем недоремонта жилья удастся устранить в текущем году.
– Центральный район традиционно считается районом сложившейся застройки. Тем не менее, по данным Комитета по строительству, в январе 2015 года в районе введено почти 80 тыс. кв. м жилья. Есть ли у района дальнейшие перспективы развития жилищного строительства?
– Действительно, в 2014 году в районе было введено 115,2 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году мы нарастим объемы стройки. Эти результаты достигнуты за счет нескольких крупных проектов. В настоящее время Группа ЛСР продолжает строительство 720-квартирного ЖК «Смольный парк» на Орловской ул. и «Парадного квартала». Продолжается застройка территории в 40,5 га Московская-Товарная, где ГК «Эталон» планирует построить целый жилой квартал на 800 тыс. кв. м жилья. В границах квартала также расположится бизнес-центр, гостиницы. Еще один крупный проект реализует концерн «ЮИТ». В 2015-2016 годах компания планирует ввод нескольких корпусов ЖК «Смольный проспект».
Первые этажи будут отданы под общественные нужды, также инвестор передаст району помещение под детсад на 86 мест и прилегающую территорию для организации прогулочных площадок. Ввод объектов запланирован на 2017-2018 годы. Отмечу, что Центральный район очень небольшой по площади, но очень концентрированный. И найти свободный земельный участок для комплексного освоения территории сегодня практически невозможно – проект «Эталона» за Московским вокзалом был, пожалуй, последней подобной площадкой. Также сегодня собственниками планируется строительство жилья на Шпалерной ул., 51; Полтавской ул., 7; Новгородской ул., 19; Кирочной ул., 62, и т. д. С инвесторами мы договорились, что они за свой счет проведут работы по реконструкции и ремонту существующих детсадов с целью их расширения и увеличения их вместимости.
– То есть земельный резерв района полностью исчерпан?
– Резервы есть, но при принятии решений в отношении нового строительства и размещения объектов на свободных участках мы руководствуемся приоритетностью программы реновации, исторического центра «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». К примеру, на территории, ограниченной Тележной ул., ул. Профессора Ивашенцева и Миргородской ул., мы зарезервировали площадки для создания маневренного фонда для переселенцев указанных территорий.
– При этом, согласно результатам обследования зданий в этих зонах, маневренный фонд жильцам и не понадобится. Когда реально начнутся работы по реновации исторического центра?
– Я напомню, что Смольным был заключен договор с ООО «Город» сначала на визуальное, а затем и инструментальное обследование этих территорий. По результатам последнего и будет выработано решение по дальнейшему развитию программы. Результаты сейчас находятся у заказчика – Комитета по строительству. В мае-июне они должны полностью выдать нам информацию по всем домам.
Вы правы, по результатам обследования оказалось, что в этих кварталах нет такой повальной аварийности, как ожидалось ранее. И полной аварийности зданий, при которой здание требует немедленного расселения, по кварталу тоже не выявлено. Только в трех домах в этой зоне есть заключение по аварийности межэтажных конструкций – либо в чердачном пространстве, либо между первым и вторым этажами.
– По третьему кварталу реновации на Лиговке ситуация хуже?
– Хотя у нас есть прецеденты, как, например, обрушение конструкций в расселенном 4-этажном доме на Лиговском пр. 117, лит. В, я предлагаю дождаться окончательных результатов обследования, чтобы не вводить граждан в заблуждение и не сеять панику. Сейчас проект еще в начальной стадии, Комитет по строительству заключает договор на визуальное обследование этой территории.
По результатам станет ясно, какие постройки требуют инструментального обследования. Если на эти цели будут выделены деньги, то это случится уже в 2015 году, если нет – в 2016 году. Но сейчас идет серьезное недофинансирование программы.
– В феврале КЭПиСП урезал финансирование этих мероприятий.
– Недофинансирование программы было с самого начала. На полное обследование был выделен недостаточный объем средств. Видимо, коллеги надеялись, что дополнительное финансирование программа получит в рамках весенних и осенних корректировок бюджета в прошлом году, а на имеющиеся деньги попытались обследовать максимальное количество объектов. Мы же попросили администрацию города, чтобы в контракт с ООО «Город» в первую очередь включили обследование именно жилых домов.
– Общий объем средств на ликвидацию недоремонтов жилого фонда Центрального района Санкт-Петербурга составляет 15 млрд рублей. Поможет ли снять проблему новая система проведения капремонта с участием Фонда – регионального оператора?
– На 2015 год из 7 млрд рублей, выделенных бюджетом на программу капремонта в Петербурге, на Центральный район приходится 2,3 млрд рублей, работы пройдут по 497 домам. Это почти треть всей программы. Очевидно, что если такая сумма направляется на нужды исторического центра, то это значит, что город знает о серьезной проблеме недоремонта. При этом каждый год программу капремонта нужно пересматривать, поскольку количество ветхого жилья также увеличивается.
В частности, в этом году у нас предусмотрен ремонт крыш по 102 адресам, ремонт фасадов 60 зданий, в 360 домах будет произведен ремонт инженерных систем, а в 114 домах отремонтируют лифты. Ремонт «аварийных» строительных конструкций пройдет по 50 адресам. Мы ожидаем, что при выполнении в полном объеме краткосрочного плана реализации адресной программы капремонта в 2015 году недоремонт жилого фонда района сократится до 12,6 млрд рублей.
– Где сейчас основные очаги аварийности?
– В основном это территория вокруг площади Восстания и зоны ближе к Обводному каналу. Так, здание в Дмитровском пер., 15, должно быть реконструировано собственником, ООО «Коннолахтинский 55», там до августа 2015 года должен появиться новый объект. Дома по ул. Тюшина, 24/34, лит. А, Б, включены в программу по реконструкции для предоставления работникам сферы ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства. На Тележной ул., 25-27, лит. А, пройдет капитальный ремонт с надстройкой мансарды. Этот дом реконструируется под маневренный фонд.
В целом более 90% многоквартирных домов района относятся к периоду постройки до 1917 года и только 35% из них прошли комплексный капремонт. Более 63% зданий имеют износ более 40% и требуют комплексного, а не выборочного (который и предусмотрен адресной программой капремонта – прим. ред.) ремонта. В настоящее время в районе насчитывается 19 аварийных зданий, большая часть из них расселены. Впоследствии по ним будут приняты соответствующие решения.
– Какие планы в АИП на 2015 год по социальной инфраструктуре?
– А в сентябре 2015 года будет введен после реконструкции детский сад на Таврической ул., 2, на 190 мест. Это все объекты по АИП на текущий год. Но часть проектов мы делаем своими силами. Так, за счет средств района под детские сады были перепрофилированы два аварийных здания бывших школ – на ул. Константина Заслонова, 16, и в пер. Джамбула, 10. В 2014 году закончен капремонт этих зданий, и в
2015 году детсады будут открыты для 160 дошколят. Кроме того, по госпрограмме развития образования до 2020 года в 2015-2016 годах у нас запланировано проектирование и строительство детсада на 140 мест и школы на 550 мест. В проекте на Московской-Товарной планируется строительство начальной школы – детского сада на 470 мест.
Руководитель архитектурного бюро L’AUC Франсуа Декостер рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о своих впечатлениях от массовой застройки петербургских окраин, а также о том, почему современные мегаполисы должны развиваться по принципу полицентризма.
– В Петербурге принята Концепция-2030, которая предполагает в течение 15 лет существенное улучшение качества жизни и городской среды. В каких аспектах, на ваш взгляд, Петербург сегодня отстает от крупнейших европейских мегаполисов?
– К сожалению, в Петербурге я пробыл только два дня и подробный экспертный комментарий по социально-экономической ситуации в городе дать не смогу. Но что мне сразу бросилось в глаза – это яркий контраст между великолепным историческим центром города, который не уступает по красоте и богатству европейским столицам, и удручающим видом городской периферии, куда я специально ездил на экскурсию. Спальные районы города развиваются не очень гармонично. Сегодня на городских окраинах применяется массовая застройка, которая не берет в расчет контекст окружающих территорий. На отдельных участках вырастают отдельные многоэтажки, которые не связаны друг с другом. И, на мой взгляд, сегодня Петербургу нужно думать о создании системы общественных пространств, чтобы объединить эту застройку, путем создания точек притяжения и зон активности для жителей этих домов. Не секрет, что все крупные города сегодня стремятся к полицентричному развитию, развитию множества экономических, культурных центров, зон занятости населения. При этом важно не просто строить новые городские центры, но использовать существующие мощности и земли, чтобы не допускать локун в ткани городской среды. Все должно быть связано. Идеологическая база полицентризма – это развитие многообразия экономических центров, развитие качественного жилищного строительства и развитие общественного транспорта. Это очень важный момент, поскольку Петербург не может продолжать множить личный транспорт – это тупиковый путь. Важно грамотно спланировать систему развития метро, располагая станции там, где планируются наиболее крупные точки притяжения. Я знаю, что такие планы у правительства Петербурга есть. Но те ветки, которые есть в прогнозном плане развития петербургской подземки, к сожалению, очень централизованы. Они скучены вокруг исторического центра. Я понимаю, что тянуть ветки метро в отдаленные районы города – это очень дорого, но для сбалансированного развития города важно подумать о четкой связи центра с городскими окраинами. А также связи между районами, минуя центр.
– Одна из главных проблем развития городской периферии Петербурга – это соседство с Ленинградской областью. Это два различных субъекта РФ, которые не всегда находят общий язык в вопросах городского планирования. Как вам удавалось регулировать подобные вопросы при разработке концепции «Большого Парижа»?
– Действительно, вокруг Парижа есть большое количество муниципальных образований, где были свои мэры, своя администрация. И с каждым из муниципалитетов пришлось договариваться. Администрациям объясняли, что мы стремимся сделать полицентрическую систему, где во главу угла будет поставлено использование местных ресурсов и преимуществ местности. В остальном же мы старались идти по пути создания гибридных кластеров, то есть не ограничиваться созданием одного производства в одной точке, но на этапе планирования закладывать многофункциональность будущего экономического и делового центра. Это дает гибкость подхода и вариативность. Такой же подход мы применяли при разработке концепции «Большая Москва» в 2012 году. Ведь, по сути, современные мегаполисы не имеют четких границ. Многие москвичи, полагая, что живут в Москве, на самом деле живут уже в области, за пределами города. Мегаполисы неуклонно разрастаются, это нужно иметь в виду при разработке стратегии развития агломераций. Поэтому Петербург и область должны наладить диалог и работать вместе. Реальность такова, что люди постоянно мигрируют из города в область и обратно. Для них границы между городом и областью просто нет, и поэтому в части развития агломерации сама граница оказывается чем-то иллюзорным, исключительно административным делением. Я понимаю, что у города и области имеются собственные градостроительные нормативы и документы, но они должны иметь и единую, общую стратегию развития. Так происходит сейчас во всех крупнейших мегаполисах мира.
– Вы лично видели ситуацию на окраинах города, где чрезмерно плотную городскую застройку уже сейчас нередко сравнивают с кварталами Гонконга. Существует ли такая проблема в европейских столицах?
– Не буду скрывать, сегодня во Франции снова остро встает вопрос с высотками на границах городов. Прежде всего потому что в городах не осталось свободной земли, а та, что осталась – очень дорогая. Это влечет необходимость создания объектов с большей плотностью застройки. Но это не значит, что везде нужно строить однотипные высотки. У нас есть примеры высококлассных высотных домов высокого качества во многих городах Франции. Некоторые высотки строятся на новых землях, другие являются результатом реновации – возникают на месте снесенных зданий. Вместе с тем французские власти не допускают строительства жилых массивов без достаточной транспортной доступности и общественных пространств. Поэтому я не думаю, что массовое высотное жилищное строительство – это безусловное зло. При достаточном инфраструктурном оснащении это отличное место для людей с соответствующим достатком.
– Что происходит, если такие объекты все-таки появляются?
– Часть из таких объектов идет под снос, однако демонтаж – это довольно дорогостоящее мероприятие. Зачастую дешевле просто привести их в соответствие с законодательством.
– Какой тип жилья во Франции является приоритетным типом застройки на периферии?
– Распространенным примером является строительство у станций метро многоквартирных домов повышенной этажности, а уже в отдалении от транспортных узлов строится «малоэтажка».
– А какой тип жилья сегодня предпочитают сами французы?
– Думаю, что ситуация во Франции мало отличается от российской действительности. Люди имеют то жилье, которое могут себе позволить. А вообще, большинство граждан среднего возраста ищут компромисс между практичностью жилья, его близостью к работе и ценой «квадрата». Идеальный вариант – собственный дом, но в зоне доступности метрополитена.
Справка:
Франсуа Декостер – архитектор, урбанист и дизайнер городского пространства. Основатель студии L’AUC. С 2008 по 2009 год был одним из руководителей проекта «Большой Париж» по направлению R&D-консалтинга. Затем два года руководил проектом «Большой Париж. Креативные территории». Совместно с Джамелем Клушем и Каролин Пулен принимал участие в конкурсе «Большая Москва – 2012». С 2009 года является руководителем и главным архитектором проекта развития и обновления агломерации центрального делового района Лиона «Лион Пар-дье», с 2013 года отвечает за перепланировку Южного вокзала метрополитена в столичном округе Брюсселя в рамках проекта «Юг Брюсселя».