Реновация в аварийности
Заместитель главы администрации Центрального района Игорь Комаров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о недофинансировании программы реновации исторического центра, а также о том, какой объем недоремонта жилья удастся устранить в текущем году.
– Центральный район традиционно считается районом сложившейся застройки. Тем не менее, по данным Комитета по строительству, в январе 2015 года в районе введено почти 80 тыс. кв. м жилья. Есть ли у района дальнейшие перспективы развития жилищного строительства?
– Действительно, в 2014 году в районе было введено 115,2 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году мы нарастим объемы стройки. Эти результаты достигнуты за счет нескольких крупных проектов. В настоящее время Группа ЛСР продолжает строительство 720-квартирного ЖК «Смольный парк» на Орловской ул. и «Парадного квартала». Продолжается застройка территории в 40,5 га Московская-Товарная, где ГК «Эталон» планирует построить целый жилой квартал на 800 тыс. кв. м жилья. В границах квартала также расположится бизнес-центр, гостиницы. Еще один крупный проект реализует концерн «ЮИТ». В 2015-2016 годах компания планирует ввод нескольких корпусов ЖК «Смольный проспект».
Первые этажи будут отданы под общественные нужды, также инвестор передаст району помещение под детсад на 86 мест и прилегающую территорию для организации прогулочных площадок. Ввод объектов запланирован на 2017-2018 годы. Отмечу, что Центральный район очень небольшой по площади, но очень концентрированный. И найти свободный земельный участок для комплексного освоения территории сегодня практически невозможно – проект «Эталона» за Московским вокзалом был, пожалуй, последней подобной площадкой. Также сегодня собственниками планируется строительство жилья на Шпалерной ул., 51; Полтавской ул., 7; Новгородской ул., 19; Кирочной ул., 62, и т. д. С инвесторами мы договорились, что они за свой счет проведут работы по реконструкции и ремонту существующих детсадов с целью их расширения и увеличения их вместимости.
– То есть земельный резерв района полностью исчерпан?
– Резервы есть, но при принятии решений в отношении нового строительства и размещения объектов на свободных участках мы руководствуемся приоритетностью программы реновации, исторического центра «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». К примеру, на территории, ограниченной Тележной ул., ул. Профессора Ивашенцева и Миргородской ул., мы зарезервировали площадки для создания маневренного фонда для переселенцев указанных территорий.
– При этом, согласно результатам обследования зданий в этих зонах, маневренный фонд жильцам и не понадобится. Когда реально начнутся работы по реновации исторического центра?
– Я напомню, что Смольным был заключен договор с ООО «Город» сначала на визуальное, а затем и инструментальное обследование этих территорий. По результатам последнего и будет выработано решение по дальнейшему развитию программы. Результаты сейчас находятся у заказчика – Комитета по строительству. В мае-июне они должны полностью выдать нам информацию по всем домам.
Вы правы, по результатам обследования оказалось, что в этих кварталах нет такой повальной аварийности, как ожидалось ранее. И полной аварийности зданий, при которой здание требует немедленного расселения, по кварталу тоже не выявлено. Только в трех домах в этой зоне есть заключение по аварийности межэтажных конструкций – либо в чердачном пространстве, либо между первым и вторым этажами.
– По третьему кварталу реновации на Лиговке ситуация хуже?
– Хотя у нас есть прецеденты, как, например, обрушение конструкций в расселенном 4-этажном доме на Лиговском пр. 117, лит. В, я предлагаю дождаться окончательных результатов обследования, чтобы не вводить граждан в заблуждение и не сеять панику. Сейчас проект еще в начальной стадии, Комитет по строительству заключает договор на визуальное обследование этой территории.
По результатам станет ясно, какие постройки требуют инструментального обследования. Если на эти цели будут выделены деньги, то это случится уже в 2015 году, если нет – в 2016 году. Но сейчас идет серьезное недофинансирование программы.
– В феврале КЭПиСП урезал финансирование этих мероприятий.
– Недофинансирование программы было с самого начала. На полное обследование был выделен недостаточный объем средств. Видимо, коллеги надеялись, что дополнительное финансирование программа получит в рамках весенних и осенних корректировок бюджета в прошлом году, а на имеющиеся деньги попытались обследовать максимальное количество объектов. Мы же попросили администрацию города, чтобы в контракт с ООО «Город» в первую очередь включили обследование именно жилых домов.
– Общий объем средств на ликвидацию недоремонтов жилого фонда Центрального района Санкт-Петербурга составляет 15 млрд рублей. Поможет ли снять проблему новая система проведения капремонта с участием Фонда – регионального оператора?
– На 2015 год из 7 млрд рублей, выделенных бюджетом на программу капремонта в Петербурге, на Центральный район приходится 2,3 млрд рублей, работы пройдут по 497 домам. Это почти треть всей программы. Очевидно, что если такая сумма направляется на нужды исторического центра, то это значит, что город знает о серьезной проблеме недоремонта. При этом каждый год программу капремонта нужно пересматривать, поскольку количество ветхого жилья также увеличивается.
В частности, в этом году у нас предусмотрен ремонт крыш по 102 адресам, ремонт фасадов 60 зданий, в 360 домах будет произведен ремонт инженерных систем, а в 114 домах отремонтируют лифты. Ремонт «аварийных» строительных конструкций пройдет по 50 адресам. Мы ожидаем, что при выполнении в полном объеме краткосрочного плана реализации адресной программы капремонта в 2015 году недоремонт жилого фонда района сократится до 12,6 млрд рублей.
– Где сейчас основные очаги аварийности?
– В основном это территория вокруг площади Восстания и зоны ближе к Обводному каналу. Так, здание в Дмитровском пер., 15, должно быть реконструировано собственником, ООО «Коннолахтинский 55», там до августа 2015 года должен появиться новый объект. Дома по ул. Тюшина, 24/34, лит. А, Б, включены в программу по реконструкции для предоставления работникам сферы ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства. На Тележной ул., 25-27, лит. А, пройдет капитальный ремонт с надстройкой мансарды. Этот дом реконструируется под маневренный фонд.
В целом более 90% многоквартирных домов района относятся к периоду постройки до 1917 года и только 35% из них прошли комплексный капремонт. Более 63% зданий имеют износ более 40% и требуют комплексного, а не выборочного (который и предусмотрен адресной программой капремонта – прим. ред.) ремонта. В настоящее время в районе насчитывается 19 аварийных зданий, большая часть из них расселены. Впоследствии по ним будут приняты соответствующие решения.
– Какие планы в АИП на 2015 год по социальной инфраструктуре?
– А в сентябре 2015 года будет введен после реконструкции детский сад на Таврической ул., 2, на 190 мест. Это все объекты по АИП на текущий год. Но часть проектов мы делаем своими силами. Так, за счет средств района под детские сады были перепрофилированы два аварийных здания бывших школ – на ул. Константина Заслонова, 16, и в пер. Джамбула, 10. В 2014 году закончен капремонт этих зданий, и в
2015 году детсады будут открыты для 160 дошколят. Кроме того, по госпрограмме развития образования до 2020 года в 2015-2016 годах у нас запланировано проектирование и строительство детсада на 140 мест и школы на 550 мест. В проекте на Московской-Товарной планируется строительство начальной школы – детского сада на 470 мест.
Система ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами на сегодня остается одними из самых проблемных сегментов российской экономики, вызывающим массу нареканий как у специалистов, так и у рядовых граждан. Чиновники профильных ведомств пытаются изменить эту ситуацию, однако зачастую меры, принимаемые без учета мнения профессионального сообщества, приводят к прямо противоположному результату.В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Минстроем РФ законопроект о введении обязательного лицензирования деятельности управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа не только не улучшит положение, но и окончательно сведет на нет конкуренцию в данной сфере, а также создаст условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, заместителем координатора НОСТРОЙ по СЗФО.
- Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только УК, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом. Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге - государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В реестре будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К лицензии будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15 % своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
- Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
- В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
- В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
- Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, стоит учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85 % домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 ЖК РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
В то же время собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих УК, по российской традиции, обычно составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам - в десятки раз больше. Возникает вопрос - чем будет отвечать УК по своим обязательствам? Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
- В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
- Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно закнопроекту, перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контрля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
- Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
- Наше предложение — установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков - ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход - совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т.п.
- А что насчет добросовестных игроков? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
- В законпроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительный проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что с учетом повышенных затрат на обслуживание проблемного жилого фонда УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход - вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдалённых городках и посёлках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные управляющие компании либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно придется создавать сетевые межрегиональные управляющие компании, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений, за которые компании выдают предписания. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка - достаточно приложить минимальные усилия, просто организовав поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения о том, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход новых игроков на рынок. Что становится особенно критично при отсутствии конкретизации ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
- То, что лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
- Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно, а это - потенциальный инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке жилищно-коммунальных услуг останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по "местечковому" принципу.
- Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, эта мера даст положительные результаты и во главе компаний встанут квалифицированные специалисты?
- Возможно, это было бы именно так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе, и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы запустить само обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. Т.е. вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру, которая вряд ли поспособствует становлению системы эффективного управления жильем.
В Мурманске подсчитали, что при введениии системы атестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ - необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
- Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
- Во-первых, предложенный механизм лицензирования как таковой нуждается в очень серьезном совместном обсуждении всех профильных госструктур и экспертов профессионального сообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на его фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее - у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления - через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться - по сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.
Александр Шапкин, заместитель председателя Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, в эксклюзивном интервью корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал о том, как город планирует стимулировать девелоперов строить отели и каких объектов для развития конгрессного туризма не хватает Петербургу.
- Девелоперы часто жалуются на то, что сегодня строить гостиницы в Петербурге не очень рентабельно, так как подходящих участков под застройку мало, и срок окупаемости эти объектов большой. Есть ли у города планы по стимулированию девелоперов к строительству отелей?
- В Санкт-Петербурге с 2004 года существовала городская программа по строительству гостиниц. В рамках нее выделение участков шло целевым образом. Затем целевое выделение было отменено. Сейчас город думает над тем как реанимировать эту программу и вдохнуть в нее новую жизнь. Мы уже провели ревизию тех участков, которые содержались в старой программе, и получили список участков, на которых возможно строительство отелей. Отмечу, что перечень получился довольно большим: если в программе 2004 года он занимал 18 страниц, то сегодня это порядка 12 страниц.
- Каким образом будут реализовываться эти участки? Планирует ли город выставить их на торги?
- Пока это вопрос обсуждается. Возможно, уже в этом году данные участки появятся на торгах.
- Объемы ввода гостиниц в Петербурге последние несколько лет были небольшими. Чувствуете ли вы интерес со стороны инвесторов к этому бизнесу?
- На самом деле объемы ввода не такие маленькие. В этом году будут введены два отеля в рамках «Экспофорума» в Шушарах. Отмечу, что интерес инвесторов к строительству гостиниц сохраняется. К тому же в этом году его подстегнет наша новая программа.
- Город заявил о планах по выделению участков под строительство новых конгрессно-выставочных центров.
- В Петербурге на сегодняшний день уже практически создан конгрессно-выставочный кластер, который поддерживает инициативу по созданию конгрессных центров. Это будут проекты с упором именно на конгрессную, а не выставочную составляющую. Их будет немного. Городу не нужны 20 таких объектов.
- А разве потенциала площадки «Экспофорума» недостаточно для существующих масштабов конгрессно-выставочных мероприятий?
- «Экспофорум» будет введен в эксплуатацию в октябре 2014 года. Для выставочных мероприятий, проходящих в Петербурге его потенциала достаточно, а вот для конгрессных – нет. В «Экспофоруме» будет запущен конгресс-центр, вмещающий в рамках пленарного заседания порядка 4250 человек. Город сегодня нуждается еще в двух конгрессных центрах регионального уровня, вмещающих по 3000 человек, и одном масштабном международном конгрессном центре на 5000-6000 человек. Инвесторы на два проекта уже есть. Один из них – ООО "Международная инвестиционная компания Хуа-Бао", а имя другого я пока назвать не могу.