Реновация в аварийности
Заместитель главы администрации Центрального района Игорь Комаров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о недофинансировании программы реновации исторического центра, а также о том, какой объем недоремонта жилья удастся устранить в текущем году.
– Центральный район традиционно считается районом сложившейся застройки. Тем не менее, по данным Комитета по строительству, в январе 2015 года в районе введено почти 80 тыс. кв. м жилья. Есть ли у района дальнейшие перспективы развития жилищного строительства?
– Действительно, в 2014 году в районе было введено 115,2 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году мы нарастим объемы стройки. Эти результаты достигнуты за счет нескольких крупных проектов. В настоящее время Группа ЛСР продолжает строительство 720-квартирного ЖК «Смольный парк» на Орловской ул. и «Парадного квартала». Продолжается застройка территории в 40,5 га Московская-Товарная, где ГК «Эталон» планирует построить целый жилой квартал на 800 тыс. кв. м жилья. В границах квартала также расположится бизнес-центр, гостиницы. Еще один крупный проект реализует концерн «ЮИТ». В 2015-2016 годах компания планирует ввод нескольких корпусов ЖК «Смольный проспект».
Первые этажи будут отданы под общественные нужды, также инвестор передаст району помещение под детсад на 86 мест и прилегающую территорию для организации прогулочных площадок. Ввод объектов запланирован на 2017-2018 годы. Отмечу, что Центральный район очень небольшой по площади, но очень концентрированный. И найти свободный земельный участок для комплексного освоения территории сегодня практически невозможно – проект «Эталона» за Московским вокзалом был, пожалуй, последней подобной площадкой. Также сегодня собственниками планируется строительство жилья на Шпалерной ул., 51; Полтавской ул., 7; Новгородской ул., 19; Кирочной ул., 62, и т. д. С инвесторами мы договорились, что они за свой счет проведут работы по реконструкции и ремонту существующих детсадов с целью их расширения и увеличения их вместимости.
– То есть земельный резерв района полностью исчерпан?
– Резервы есть, но при принятии решений в отношении нового строительства и размещения объектов на свободных участках мы руководствуемся приоритетностью программы реновации, исторического центра «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». К примеру, на территории, ограниченной Тележной ул., ул. Профессора Ивашенцева и Миргородской ул., мы зарезервировали площадки для создания маневренного фонда для переселенцев указанных территорий.
– При этом, согласно результатам обследования зданий в этих зонах, маневренный фонд жильцам и не понадобится. Когда реально начнутся работы по реновации исторического центра?
– Я напомню, что Смольным был заключен договор с ООО «Город» сначала на визуальное, а затем и инструментальное обследование этих территорий. По результатам последнего и будет выработано решение по дальнейшему развитию программы. Результаты сейчас находятся у заказчика – Комитета по строительству. В мае-июне они должны полностью выдать нам информацию по всем домам.
Вы правы, по результатам обследования оказалось, что в этих кварталах нет такой повальной аварийности, как ожидалось ранее. И полной аварийности зданий, при которой здание требует немедленного расселения, по кварталу тоже не выявлено. Только в трех домах в этой зоне есть заключение по аварийности межэтажных конструкций – либо в чердачном пространстве, либо между первым и вторым этажами.
– По третьему кварталу реновации на Лиговке ситуация хуже?
– Хотя у нас есть прецеденты, как, например, обрушение конструкций в расселенном 4-этажном доме на Лиговском пр. 117, лит. В, я предлагаю дождаться окончательных результатов обследования, чтобы не вводить граждан в заблуждение и не сеять панику. Сейчас проект еще в начальной стадии, Комитет по строительству заключает договор на визуальное обследование этой территории.
По результатам станет ясно, какие постройки требуют инструментального обследования. Если на эти цели будут выделены деньги, то это случится уже в 2015 году, если нет – в 2016 году. Но сейчас идет серьезное недофинансирование программы.
– В феврале КЭПиСП урезал финансирование этих мероприятий.
– Недофинансирование программы было с самого начала. На полное обследование был выделен недостаточный объем средств. Видимо, коллеги надеялись, что дополнительное финансирование программа получит в рамках весенних и осенних корректировок бюджета в прошлом году, а на имеющиеся деньги попытались обследовать максимальное количество объектов. Мы же попросили администрацию города, чтобы в контракт с ООО «Город» в первую очередь включили обследование именно жилых домов.
– Общий объем средств на ликвидацию недоремонтов жилого фонда Центрального района Санкт-Петербурга составляет 15 млрд рублей. Поможет ли снять проблему новая система проведения капремонта с участием Фонда – регионального оператора?
– На 2015 год из 7 млрд рублей, выделенных бюджетом на программу капремонта в Петербурге, на Центральный район приходится 2,3 млрд рублей, работы пройдут по 497 домам. Это почти треть всей программы. Очевидно, что если такая сумма направляется на нужды исторического центра, то это значит, что город знает о серьезной проблеме недоремонта. При этом каждый год программу капремонта нужно пересматривать, поскольку количество ветхого жилья также увеличивается.
В частности, в этом году у нас предусмотрен ремонт крыш по 102 адресам, ремонт фасадов 60 зданий, в 360 домах будет произведен ремонт инженерных систем, а в 114 домах отремонтируют лифты. Ремонт «аварийных» строительных конструкций пройдет по 50 адресам. Мы ожидаем, что при выполнении в полном объеме краткосрочного плана реализации адресной программы капремонта в 2015 году недоремонт жилого фонда района сократится до 12,6 млрд рублей.
– Где сейчас основные очаги аварийности?
– В основном это территория вокруг площади Восстания и зоны ближе к Обводному каналу. Так, здание в Дмитровском пер., 15, должно быть реконструировано собственником, ООО «Коннолахтинский 55», там до августа 2015 года должен появиться новый объект. Дома по ул. Тюшина, 24/34, лит. А, Б, включены в программу по реконструкции для предоставления работникам сферы ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства. На Тележной ул., 25-27, лит. А, пройдет капитальный ремонт с надстройкой мансарды. Этот дом реконструируется под маневренный фонд.
В целом более 90% многоквартирных домов района относятся к периоду постройки до 1917 года и только 35% из них прошли комплексный капремонт. Более 63% зданий имеют износ более 40% и требуют комплексного, а не выборочного (который и предусмотрен адресной программой капремонта – прим. ред.) ремонта. В настоящее время в районе насчитывается 19 аварийных зданий, большая часть из них расселены. Впоследствии по ним будут приняты соответствующие решения.
– Какие планы в АИП на 2015 год по социальной инфраструктуре?
– А в сентябре 2015 года будет введен после реконструкции детский сад на Таврической ул., 2, на 190 мест. Это все объекты по АИП на текущий год. Но часть проектов мы делаем своими силами. Так, за счет средств района под детские сады были перепрофилированы два аварийных здания бывших школ – на ул. Константина Заслонова, 16, и в пер. Джамбула, 10. В 2014 году закончен капремонт этих зданий, и в
2015 году детсады будут открыты для 160 дошколят. Кроме того, по госпрограмме развития образования до 2020 года в 2015-2016 годах у нас запланировано проектирование и строительство детсада на 140 мест и школы на 550 мест. В проекте на Московской-Товарной планируется строительство начальной школы – детского сада на 470 мест.
В ближайшее время на стадионе им. Кирова, самой яркой «космической» стройке не только Петербурга, но и России, начнутся свайно-бетонные работы. Этот масштабный архитектурный проект отличается очень сложными технологическими решениями. О том, что происходит сегодня на будущей футбольной арене, мы поговорили с генеральным подрядчиком и генеральным проектировщиком проекта – генеральным директором компании ООО «Авант» Григорием Фельдманом.
– Григорий Ефимович, какова будет система игрового поля нового футбольного стадиона?
– В соответствии с требованиями УЕФА и ФИФА футбольная арена стадиона, пригодного для проведения финальных матчей чемпионатов Европы и мира, должна быть покрыта натуральной травой. Следовательно, ее надо как-то сохранять. В связи с этим были приняты к рассмотрению несколько вариантов устройства игрового поля, среди которых были варианты как выдвижного поля, так и стационарного.
Согласно государственному контракту мы провели исследования вопроса, выбора вариантов устройства поля. Признаюсь, что изначально выбор в пользу стационарного поля как более дешевого и технически более простого и надежного, казался мне очевидным. Я занимался этим лично, возглавив рабочую группу, и могу сказать, что моя былая уверенность в очевидности выбора в пользу стационарного поля подверглась серьезным сомнениям.
Но в любом случае решающее слово остается за заказчиком, т.е. городом. Выбор сделает специально созданная комиссия, куда вошли представители Комитета по строительству, РПФЛ, ФК «Зенит». Нами была подготовлена специальная таблица, в которой были сведены в форме, удобной для восприятия, преимущества и недостатки обоих вариантов. Каждой позиции присвоено определенное число баллов. Таким образом, генеральный подрядчик, то есть мы, создали и обработали данные, передали их заказчику. В свою очередь, заказчик, проконсультировавшись с РПФЛ и ФК «Зенит», выдаст свое решение. Это решение будет представлено на окончательное рассмотрение и утверждение губернатору Санкт-Петербурга, и затем заказчик официально даст распоряжение нам, какой вариант выполнить. На сегодняшний день, согласно условиям государственного контракта, мы разрабатываем оба варианта, и выдвижного поля и стационарного. Заказчик укажет, какой из этих вариантов мы будем осуществлять.
К тому же не надо забывать, что мы строим не просто стадион – это будет многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс международного уровня, предназначенный не только для проведения футбольных матчей, но и для спортивных нефутбольных состязаний, организации детских спортивных секций, отдыха и развлечения горожан, проведения рок-концертов и других культурно-массовых мероприятий. Разумеется, приоритетом для нас является футбол.
Также одной из поставленных задач является сделать стадион экономически эффективным в эксплуатации, а чисто футбольные стадионы, как показывает мировая практика, зачастую не самоокупаемы. Стадион «Зенит» – это городской объект, следовательно деньги на его последующую эксплуатацию пойдут из городской казны, т.е. из средств налогоплательщиков. Поэтому самоокупаемость объекта – важнейшая задача.
А теперь представьте себе, что при проведении, к примеру, рок-концерта, 20-30 тысяч молодых людей выйдут на поле, покрытое живой травой. Понятно, что она будет затоптана. Конечно, есть специальные покрытия, например, пластиковый ковер, которым покрывают поле, но под ним трава приминается и начинает задыхаться от недостатка воздуха. Да, можно сделать жесткий каркас над полем, который не будет доходить до травы, но, к примеру, плоской поверхность делать нельзя, так как такая поверхность нагрузки не выдержит. Представляете, какая нагрузка от нескольких десятков тысяч людей, прыгающих по покрытию площадью примерно 120х100 метров? Можно, конечно, сделать несущую конструкцию из ферм, но тогда эти фермы должны быть достаточно высокого сечения, вследствие чего поверхность поднимется слишком высоко. Кроме того, трава будет приходить в ненадлежащее состояние от отсутствия света и воздуха. Значит, снизу должны быть специальные лампы определенного спектра, специальная вентиляция. Еще проблема, – а куда все это потом убирать? Для того чтобы все эти устройства хранить, необходимо более 10 тыс. кв. метров складских помещений, которые займут частично полезную площадь стадиона. А выдвижное поле позволяет эти проблемы решить.
При стационарной системе поля, даже если открыта крыша, солнечного света для высокого роста дерна и свежего покрытия круглый год все равно недостаточно, и без искусственного освещения внутри стадиона не обойдешься. Мы брали статистику в Гидрометцентре, и получается, что в среднем в зимние месяцы солнечных дней в Петербурге – ноль. Это не значит, что зимой нет ни одного солнечного дня, но все же – это ноль с десятыми долями… Даже при открытой крыше инсоляция недостаточна, поскольку угол, под которым солнце может попадать на поле, очень мал – мы же не на экваторе, где солнце стоит в зените. В Петербурге даже летом солнечных дней не так уж много. Все эти аргументы говорят опять же в пользу выдвижного поля. С другой стороны, выдвижное поле не просто удовольствие, это технически сложное устройство. Все системы дренажа, отопления, полива поля тоже должны передвигаться вместе с ним. И весит оно примерно 11 тыс. тонн. Конечно, все эти вопросы технически решаемы, но они не простые.
– А где будет находиться выдвижное поле?
– Выдвижное поле практически все время будет находиться на улице, и только на время футбольного матча задвигаться вовнутрь стадиона. Игра прошла, и поле обратно на улицу поехало. Это его основное место пребывания. При этом внутри стадиона получается, простите, бетонная яма глубиной до полутора метров. Значит, это пространство необходимо закрыть каким-то помостом – ведь не будешь проводить, к примеру, концерт, где зрители будут находиться в яме – это небезопасно.
– Выдвижное поле – это дорогое удовольствие?
– Выдвижное поле – это сложная техническая конструкция, требующая повышенной системы безопасности – ведь всегда чем больше механизмов, тем больше вероятность того, что что-то может сломаться, застрять. Потом системы дренирования почвы, системы полива поля, подогрева… Все эти механизмы и системы должны вместе с полем выезжать. Конечно, это сложнее и дороже. Выдвижное поле, действительно, стоит около 20 млн EURO. Однако рассматривать этот вопрос следует не по критерию «цена», а по соотношению критериев «цена-качество». Возможно, 20 млн EURO оправданы теми преимуществами, которые предлагает выдвижное поле. Для того и комиссия собирается, чтобы эти соответствия «цена-качество» рассмотреть и сделать выбор.
В конечном итоге, как заказчик скажет, так и будет. Заказчиком, как известно, выступает город.
На самом деле выдвижные поля – вещь весьма недешевая, и в мире полноценных выдвижных полей всего три, на сколько мне известно, – в Германии, Канаде и США (в США это для американского футбола, команды Cardinals). Есть еще один стадион в Японии, но там поле выдвигается не полностью. Мы через неделю летим в Германию, смотреть стадионы, в том числе «Шальке 04» – там выдвижное поле. Это будет довольно большая делегация, в числе которой представители наших компаний-подрядчиков, заказчика, компании «Сименс», которая возможно будет поставлять оборудование для проекта. Генеральный проектировщик проекта – ЦНИИСК им. Кучеренко.
– Вы едете перенимать опыт?
– Что касается поля, безусловно, да. Но стадион все-таки состоит не из одного поля. Такого стадиона, как мы строим, может быть, в мире нет нигде. Я думаю, не ошибусь, если скажу, что это одно из самых технически сложных сооружений в мире.
Это самый большой стадион в Европе и самый северный стадион в мире такого класса, плюс к этому – не просто стадион, а многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс, в отличие от того же «Шальке 04».
– Какие в проекте еще технически сложные конструкции?
– Сложностей, конечно, немало. Вот, например, раздвижная крыша стадиона. По идее японского архитектора Кисе Курокавы, крыша будет действовать по принципу «аккордеона»: она будет раскрываться летом и собираться зимой. При этом раздвижная конструкция зимой будет подогреваться, чтобы снег на ней подтаивал и скатывался вниз. Стадион стоит на полуострове и со всех сторон обдувается ветром. Кроме того, снеговая нагрузка будет очень большая – расчет снеговой нагрузки – 200 кг на квадратный метр, поэтому система самоочистки такой гигантской крыши, которая по размеру больше футбольного поля (ведь крыша накрывает весь стадион) должна работать безупречно.
В отличие от стадиона «Шальке 04» – там под куполом паутина переплетений несущих конструкций, и, даже когда крыша открыта, нет ощущения, что находишься на открытом воздухе, в нашем проекте крыша на пилонах и на вантах. Соответственно, для зрителей, находящихся внутри чаши стадиона, создается впечатление, что гигантский купол ничем не поддерживается. И это очень красиво, когда над тобой висит огромный светлый купол, в середине прозрачный, и не видно никаких поддерживающих конструкций. Технически это конечно сложно, но, повторюсь, очень красиво. Городу и ФК «Зенит» будет чем гордиться.
– Появляются ли в ходе работы над проектом сложности, с чем приходится сталкиваться?
– Вот сейчас возник вопрос с сохранностью павильонов, имеющих историческую ценность и подлежащих реконструкции, с историческими лестницами – их надо сохранять, а, значит, разбирать, нумеровать каждую ступеньку, складировать, а потом восстанавливать. Придется заключать дополнительное соглашение с городом на проведение этих работ. Но все эти вопросы мы решаем с заказчиком в рабочем порядке. Должен сказать, что взаимопонимание с заказчиком находится на очень хорошем уровне, как говорится, жалоб нет.
Много всяких сложностей. Конечно самое главное, это сроки. Государственный контракт был заключен 21 декабря 2006 года. Тут же новый год, наполовину нерабочий месяц январь… А ведь не было ничего, кроме архитектурной концепции, разработанной архитектурным бюро Кисе Курокава. В марте был заключен договор с генеральным проектировщиком, он работает, и дело идет быстро. Прошло всего три месяца, а сделано уже немало.
Подготовительный этап – очень сложный, он сложен и психологически. Я понимаю, как это может казаться со стороны, – договор заключили, три месяца прошло, а строительство самого стадиона как бы еще не началось. Внешне, кажется, что действительно ничего не происходит. А ведь нужно сделать различные изыскания, забить пробные сваи и снять с них нагрузки, выдать генеральному проектировщику, а тот должен сделать математическую и физическую модели стадиона и продуть в трубе (и продувать месяц). Потом выдать нагрузки на свайные поля, потом сделать рабочие чертежи и выдать их в первую очередь на свайные поля и на ростверки и т.д.
При этом – гигантское количество бумажной административной работы, от которой никуда не уйти. Нужно оформить передачу договоров и т.д. и т.п.
– А, кстати, хватает ли для строительства электрической мощности?
– На строительство мощности хватает, а для постоянной эксплуатации стадиона, конечно, нет. В связи с этим, городом было принято решение о строительстве новой подстанции.
– Когда вы должны сдать стадион в эксплуатацию?
– У нас очень жесткие сроки. Уже в мае начнутся свайные работы, рабочая документация по свайным полям во многом готова. Сейчас на площадке идут земляные работы, должно быть cрыто и вывезено почти 600 тыс. кубометров грунта и около 60 тыс. кубометров бетонных конструкций. Сроки сдачи проекта крайне жесткие. Сдать стадион мы должны 30 ноября 2008 года.
– Григорий Ефимович, Вам самому нравится проект стадиона?
– Архитектурная концепция очень красивая, но насколько это «строибельно» могут определить только проектировщики. Наверняка в проект будут вноситься изменения, потому что у архитекторов зачастую бывает концепция видения, а нужен конструкторский расчет. Но вообще, Кисе Курокава отличается от многих архитекторов тем, что мыслит не только как художник, но и как инженер. Так что, предполагаем, изменения понадобятся минимальные. С архитектором Кисе Курокавой мы ведем постоянные консультации, организовываем постоянные встречи.
Наталья Бабаджанян