Реновация в аварийности
Заместитель главы администрации Центрального района Игорь Комаров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о недофинансировании программы реновации исторического центра, а также о том, какой объем недоремонта жилья удастся устранить в текущем году.
– Центральный район традиционно считается районом сложившейся застройки. Тем не менее, по данным Комитета по строительству, в январе 2015 года в районе введено почти 80 тыс. кв. м жилья. Есть ли у района дальнейшие перспективы развития жилищного строительства?
– Действительно, в 2014 году в районе было введено 115,2 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году мы нарастим объемы стройки. Эти результаты достигнуты за счет нескольких крупных проектов. В настоящее время Группа ЛСР продолжает строительство 720-квартирного ЖК «Смольный парк» на Орловской ул. и «Парадного квартала». Продолжается застройка территории в 40,5 га Московская-Товарная, где ГК «Эталон» планирует построить целый жилой квартал на 800 тыс. кв. м жилья. В границах квартала также расположится бизнес-центр, гостиницы. Еще один крупный проект реализует концерн «ЮИТ». В 2015-2016 годах компания планирует ввод нескольких корпусов ЖК «Смольный проспект».
Первые этажи будут отданы под общественные нужды, также инвестор передаст району помещение под детсад на 86 мест и прилегающую территорию для организации прогулочных площадок. Ввод объектов запланирован на 2017-2018 годы. Отмечу, что Центральный район очень небольшой по площади, но очень концентрированный. И найти свободный земельный участок для комплексного освоения территории сегодня практически невозможно – проект «Эталона» за Московским вокзалом был, пожалуй, последней подобной площадкой. Также сегодня собственниками планируется строительство жилья на Шпалерной ул., 51; Полтавской ул., 7; Новгородской ул., 19; Кирочной ул., 62, и т. д. С инвесторами мы договорились, что они за свой счет проведут работы по реконструкции и ремонту существующих детсадов с целью их расширения и увеличения их вместимости.
– То есть земельный резерв района полностью исчерпан?
– Резервы есть, но при принятии решений в отношении нового строительства и размещения объектов на свободных участках мы руководствуемся приоритетностью программы реновации, исторического центра «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». К примеру, на территории, ограниченной Тележной ул., ул. Профессора Ивашенцева и Миргородской ул., мы зарезервировали площадки для создания маневренного фонда для переселенцев указанных территорий.
– При этом, согласно результатам обследования зданий в этих зонах, маневренный фонд жильцам и не понадобится. Когда реально начнутся работы по реновации исторического центра?
– Я напомню, что Смольным был заключен договор с ООО «Город» сначала на визуальное, а затем и инструментальное обследование этих территорий. По результатам последнего и будет выработано решение по дальнейшему развитию программы. Результаты сейчас находятся у заказчика – Комитета по строительству. В мае-июне они должны полностью выдать нам информацию по всем домам.
Вы правы, по результатам обследования оказалось, что в этих кварталах нет такой повальной аварийности, как ожидалось ранее. И полной аварийности зданий, при которой здание требует немедленного расселения, по кварталу тоже не выявлено. Только в трех домах в этой зоне есть заключение по аварийности межэтажных конструкций – либо в чердачном пространстве, либо между первым и вторым этажами.
– По третьему кварталу реновации на Лиговке ситуация хуже?
– Хотя у нас есть прецеденты, как, например, обрушение конструкций в расселенном 4-этажном доме на Лиговском пр. 117, лит. В, я предлагаю дождаться окончательных результатов обследования, чтобы не вводить граждан в заблуждение и не сеять панику. Сейчас проект еще в начальной стадии, Комитет по строительству заключает договор на визуальное обследование этой территории.
По результатам станет ясно, какие постройки требуют инструментального обследования. Если на эти цели будут выделены деньги, то это случится уже в 2015 году, если нет – в 2016 году. Но сейчас идет серьезное недофинансирование программы.
– В феврале КЭПиСП урезал финансирование этих мероприятий.
– Недофинансирование программы было с самого начала. На полное обследование был выделен недостаточный объем средств. Видимо, коллеги надеялись, что дополнительное финансирование программа получит в рамках весенних и осенних корректировок бюджета в прошлом году, а на имеющиеся деньги попытались обследовать максимальное количество объектов. Мы же попросили администрацию города, чтобы в контракт с ООО «Город» в первую очередь включили обследование именно жилых домов.
– Общий объем средств на ликвидацию недоремонтов жилого фонда Центрального района Санкт-Петербурга составляет 15 млрд рублей. Поможет ли снять проблему новая система проведения капремонта с участием Фонда – регионального оператора?
– На 2015 год из 7 млрд рублей, выделенных бюджетом на программу капремонта в Петербурге, на Центральный район приходится 2,3 млрд рублей, работы пройдут по 497 домам. Это почти треть всей программы. Очевидно, что если такая сумма направляется на нужды исторического центра, то это значит, что город знает о серьезной проблеме недоремонта. При этом каждый год программу капремонта нужно пересматривать, поскольку количество ветхого жилья также увеличивается.
В частности, в этом году у нас предусмотрен ремонт крыш по 102 адресам, ремонт фасадов 60 зданий, в 360 домах будет произведен ремонт инженерных систем, а в 114 домах отремонтируют лифты. Ремонт «аварийных» строительных конструкций пройдет по 50 адресам. Мы ожидаем, что при выполнении в полном объеме краткосрочного плана реализации адресной программы капремонта в 2015 году недоремонт жилого фонда района сократится до 12,6 млрд рублей.
– Где сейчас основные очаги аварийности?
– В основном это территория вокруг площади Восстания и зоны ближе к Обводному каналу. Так, здание в Дмитровском пер., 15, должно быть реконструировано собственником, ООО «Коннолахтинский 55», там до августа 2015 года должен появиться новый объект. Дома по ул. Тюшина, 24/34, лит. А, Б, включены в программу по реконструкции для предоставления работникам сферы ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства. На Тележной ул., 25-27, лит. А, пройдет капитальный ремонт с надстройкой мансарды. Этот дом реконструируется под маневренный фонд.
В целом более 90% многоквартирных домов района относятся к периоду постройки до 1917 года и только 35% из них прошли комплексный капремонт. Более 63% зданий имеют износ более 40% и требуют комплексного, а не выборочного (который и предусмотрен адресной программой капремонта – прим. ред.) ремонта. В настоящее время в районе насчитывается 19 аварийных зданий, большая часть из них расселены. Впоследствии по ним будут приняты соответствующие решения.
– Какие планы в АИП на 2015 год по социальной инфраструктуре?
– А в сентябре 2015 года будет введен после реконструкции детский сад на Таврической ул., 2, на 190 мест. Это все объекты по АИП на текущий год. Но часть проектов мы делаем своими силами. Так, за счет средств района под детские сады были перепрофилированы два аварийных здания бывших школ – на ул. Константина Заслонова, 16, и в пер. Джамбула, 10. В 2014 году закончен капремонт этих зданий, и в
2015 году детсады будут открыты для 160 дошколят. Кроме того, по госпрограмме развития образования до 2020 года в 2015-2016 годах у нас запланировано проектирование и строительство детсада на 140 мест и школы на 550 мест. В проекте на Московской-Товарной планируется строительство начальной школы – детского сада на 470 мест.
Экспертная Комиссия по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО под руководством депутата Государственной Думы РФ Сергея Петрова
- Павел Борисович, какие поправки в 214-ФЗ следует рассмотреть уже сегодня, чтобы хоть как то поправить ситуацию?
- В свете последних заявлений на федеральном и на региональном уровнях по проблемам обманутых дольщиков становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от завершения. Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли. Давайте порассуждаем о том, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.
Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.
С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале. Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.
Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в
В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.
- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды?
- Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.
Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.
Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в
- Но, наверное, за рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм долевого строительства?
- Давайте укрупнено рассмотрим механизм, реализуемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер, в нашем случае – застройщик, скорее землевладелец, получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий, строительные сметы также являются публичными, а себестоимость проекта – оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку, необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок, допустим, за полгода. Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания – штрафы и т.п.
Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка. Страховые компании могут застраховать риски существенного удорожания себестоимости строительства, однако, обычно, строительство сопровождается ростом стоимости самого проекта и оставшихся инвестиционных квартир. Часто на первом этапе в строительство вкладываются со спекулятивными целями всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Безусловно, этот механизм носит скорее инвестиционный характер, поэтому в кризис стройки в Дубае также на 40% застыли, однако простые дольщики при этом не пострадали, не окупились вложения у игроков-инвесторов, но это уже совсем другие риски.
Что касается других реализованных механизмов, то наибольший интерес вызывают некоторые региональные подходы, например, в Пермском крае, в Петрозаводске. Суть схемы проста – основным землевладельцем сегодня является государство. Оно же через свои институты выдает субсидии отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти институты, например, региональные операторы АИЖК, могут выступать инициаторами проекта. Параллельно кредитование стройки возможно за счет кредитов банков, привлеченных под гарантии субъекта РФ. Сюда же привлекаются участники системы ипотечного кредитования, которые подпадают под целевые региональные жилищные программы. Стоимость такого строительства, как показывает практика на 20 % ниже аналогичного инвестиционного. Часть построенного жилья может передаваться строителям в зачет и реализовываться по рыночным ценам.
Пожалуй, наиболее эффективный подход – развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Например, есть предложения соинвестирования частным инвесторам в проект, который, впоследствии, предполагается реализовывать как апарт-отель. Однако законодательная база в этом вопросе также слаба – есть упоминания о коммерческом найме в Гражданском и Жилищном кодексах, но механизмов реализации пока не предложено. Особенно в части привлечения средств граждан на этапе строительства, пока же девелоперы опираются на нормы 214-ФЗ, что вряд ли приемлемо, так как речь идет не о жилищном строительстве.
- Около 4 тыс. обманутых дольщиков в Петербурге ожидают решения своих проблем. Есть ли наработанный опыт по их решению?
- Во-первых, эта цифра нуждается в уточнении. Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам. Если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств, но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? Необходимо законодательное прояснение вопроса.
Комитет по строительству Санкт-Петербурга, исходя из опыта регионов, насчитал не менее 15 мер господдержки юрлиц, завершающих строительство проблемных объектов. Среди них – предоставление бесплатно в собственность земельного участка для строительства многоквартирного дома ЖСК, организованного из числа обманутых дольщиков; предоставление госгарантий субъекта РФ новому застройщику для кредитования завершения строительства проблемного объекта; оказание содействия новому застройщику по строительству объектов транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктуры и др.
Что касается мер господдержки пострадавших граждан, то мониторинг опыта субъектов, показал, что их около 10-ти. Среди них, предоставление субсидий пострадавшим гражданам из регионального бюджета; предоставление пострадавшим гражданам бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства; предоставление гражданину компенсации части процентной ставки при заключении кредитного договора на получение денежных средств для завершения строительства и др.
Очевидно, что региональный закон Санкт-Петербурга №307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства…» нуждается в существенных изменениях, тем более, что не менее 30-ти субъектов также приняли соответствующее региональное законодательство.
По материалам Северо-Западной палаты недвижимости