Инструкция для кредитора
Банк России выпустил инструкцию, обязывающую кредитные организации раскрывать эффективную кредитную ставку для ипотечного кредитования. Инструкция вступит в силу 1 июля. О том, что в связи с этим изменится в кредитной сфере Петербурга, «Строительному Еженедельнику» рассказал президент Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Владимир Велийкович, в чем суть новой инструкции и что изменится в работе банков с ее появлением?
– Теперь все банки будут обязаны сообщать своим заемщикам эффективную процентную ставку по кредиту. Этого требует инструкция ЦБ. Я не исключаю, что к кредитному договору будет приложен дополнительный документ, в котором будут указаны все платежи и расчеты, показывающие эффективную ставку. О том, что банк выполнил инструкцию надзорного органа, будет свидетельствовать подпись заемщика. Хотя сегодня банки и так указывают дополнительные платежи в кредитном договоре.
– Что значит «эффективная ставка»?
– Термин обозначает ставку по кредитам, включающую затраты на обслуживание этого кредита: банковские комиссии и прочие выплаты типа ведения счета. Надо сказать, что, взимая дополнительные платежи, банки действуют в рамках закона. Они имеют на это полное право. Также их право – закладывать их в своих тарифах. Все банки в той или иной степени этим правом пользуются.
– Стало ли появление инструкции ЦБ следствием череды судебных исков к банкам?
– Скорее это следствие аналитической работы, проводимой специалистами Центробанка. На самом деле инструкция содержит и другие требования. Например, требование к размеру банковских резервов. Любой коммерческий банк должен их создавать по разным видам кредитов, включая ипотеку.
– Можно ли ожидать появления новых документов, регламентирующих взаимоотношения кредиторов и заемщиков?
– До конца года должен появится Закон «О потребительском кредитовании». Каким он будет, мы еще не знаем.
– Изменят ли банки свою тарифную политику после появления этой инструкции?
– Изменять свою работу банки вряд ли будут. Но надо учитывать, что на рынке между банками существует конкуренция. И уже из-за этого тарифы будут снижаться. Многие банки уже сейчас отменяют всевозможные сборы и оплату услуг с целью завлечь клиента. И они это делают не потому, что кто-то им сказал, а потому, что это – конкурентное преимущество.
– А почему раньше нельзя было удешевить кредит?
– Просто так снижать ставки нелогично. Существует стоимость денег с учетом привлеченного банком ресурса и операционных расходов. От этого не уйти. Но увеличивая количество заемщиков, банк может за счет оборота снизить стоимость кредита. Увеличение оборота повлечет для банка снижение операционных расходов – появится простор для маневра. Кроме того, банки накапливают самый разнообразный опыт работы с недвижимостью. Например, в Петербурге создан прецедент: квартира заемщика, не сумевшего обслуживать свой кредит, была продана на торгах, и банк не понес убытки. Теперь банки видят, что закладывать дополнительные риски в свои ставки не нужно, так как суды принимают решения о продаже заложенного имущества. До сих пор этот момент был не ясен. Естественно, банки закладывали в стоимость кредита свои риски. Это отражалось на процентах и дополнительных платежах.
– Ставка по ипотечному кредиту уже длительное время не снижается. Как долго это будет происходить?
– Это зависит от стоимости ресурса, который привлекают банки. Сейчас многие банки стараются привлекать деньги на внешних рынках, где стоимость денег ниже. Если ипотечные бумаги, выпускаемые нашими банками, западные рынки оценят как надежные и с высокой доходностью, значит, на рынок поступит дешевый ресурс. Я думаю, «проводниками» станут банки с иностранным участием.
– Не кажется ли странным взимание банками комиссии или штрафа за досрочное погашение кредита?
– Это вовсе не случайно. Если вы досрочно возвращаете то, что должны, у банка получается убыток из-за потери процентов. А он на них рассчитывал. Поэтому многие банк идут на этот шаг. Это, кстати, общемировая практика.
– На рынке появилась новая услуга – ипотечный брокер. Насколько она сделает дороже ипотечный кредит?
– Назвать точную сумму достаточно сложно. Я слышал, что брокеры берут вознаграждение в размере от 4 до 6 процентов от стоимости сделки. Брокер готовит все документы для сделки, изучает рынок, выбирает банк.
– Почему банки, предлагая ипотечные программы, неохотно работают с «первичкой»?
– Если говорить о долевом строительстве, то мы выступали против этой схемы. Дело в том, что при долевом строительстве для дольщика очень высоки риски. Если заемщик обращается в банк и тот дает кредит, значит, он берет на себя часть рисков.
– Как, по мнению банковского сообщества, выглядит схема, к которой надо стремиться?
– Это классическая схема. Строительная компания обращается в банк и получает кредит. После чего продает квартиры в новом доме и уже строительная компания продает квартиры сама или через риэлтеров. Если у покупателя недостаточно собственных средств, он идет в банк, берет кредит и рассчитывается со строителями. Для реализации этой схемы строительные компании должны иметь ликвидное обеспечение.
– Какова сегодня ситуация с ипотечным кредитованием в Петербурге и перспективы развития?
– В этом году мы ожидаем рост ипотечного рынка примерно в два раза. Ситуация благоприятная. Замедлился рост цен на недвижимость. Это позволяет банкам работать на ипотечном рынке более активно.
– А если говорить о доступности ипотечного кредита?
– Петербург по относительному показателю стоимости жилья к доходам населения – один из самых дорогих городов мира. К сожалению, доступность приобретения жилья в нашем городе через ипотеку очень низка. Существует специальный «индекс доступности жилья». Считается он так: берется средний годовой доход семьи и средняя стоимость жилья в стране, делится одно на другое. Получается, сколько средних годовых доходов семьи требуется для покупки квартиры. По мировым стандартам индекс на уровне «6» считается нормальным. В Петербурге этот индекс превышает «9».
– Что, по Вашему мнению, надо делать, чтобы жилье стало доступным?
– Больше строить.
Игорь Федоров
Почти год назад, 1 января 2005 года, Управление государственного архитектурно-строительного надзора по Санкт-Петербургу вышло из состава КГА и стало самостоятельным подразделением городской администрации, подчиняющимся непосредственно правительству Санкт-Петербурга.Чтобы узнать об итогах работы созданной на базе управления Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, мы встретились с ее руководителем Александром Ортом.
- Александр Иванович, прошел год с момента формирования новой структуры. Что сделано за это время?
- Главной задачей для нас было сохранить коллективы, вошедшие в службу. Кое с кем из сотрудников пришлось расстаться, однако, как мне кажется, это пошло только на пользу общему делу. И я очень благодарен тем людям, которые остались и продолжили работать в службе в действительно сложный период реформирования. У нас чудесный коллектив. Например, сейчас, под конец года, когда предстоит много работы, мы готовы работать в три смены - с утра до ночи.
Второй нашей задачей было обеспечить работу таким образом, чтобы и инвесторы, и проектировщики не почувствовали происходящих перемен. Думаю, нам это удалось.
Фактически год нашей работе будет только в марте следующего года. Сегодня можно подвести предварительные итоги работы. За 11 месяцев работники управления рассмотрели 1097 проектов, в том числе 475 - бюджетных. В результате проведенной экспертизы сметная стоимость объектов была снижена на 5,2 млрд рублей, из них около 5 миллиардов - по бюджетным стройкам.
- Вы говорите, что после реформирования вашей структуры вам пришлось расстаться с частью сотрудников. А сколько людей сейчас состоит в штате вашей службы?
- В нее входят два равнозначных подразделения - это Управление государственной вневедомственной экспертизы, которое контролируют обеспечение безопасности и надежности на стадии проекта, и Государственный архитектурно-строительный надзор, отслеживающий исполнение принятых проектных решений. На сегодняшний день в штате состоит 60 человек. Еще около 100-120 человек работают с нами по договорной системе - это привлеченные специалисты, которые проводят экспертизу проектов. В следующем году мы предполагаем увеличить штат сотрудников на треть.
- И какой объем работы ложится на их плечи?
- Сейчас у нас под контролем одновременно находится порядка 1200 объектов, из них реально в строительстве - около 1000. Каждый инспектор контролирует сегодня порядка 50 объектов. Помимо работы на стройках, в их обязанности также входят рассмотрение обращений населения, присутствие на всевозможных объездах и совещаниях, государственных комиссиях, где они председательствуют. То есть на плановую предупредительную проверочную работу остается совсем мало времени. А ведь основная наша задача - это упредить, вовремя увидеть какие-то ошибки и недочеты и своевременно потребовать их исправления. Но так получается, что сегодня наша работа, к сожалению, сводится к выяснению причин уже по факту выявленных нарушений.
- В начале года перед петербургскими строителями была поставлена задача сдать в 2005 году 2,5 млн кв. м жилья. Скажите, насколько реально выполнить эти планы и какое количество объектов прошло через ваше ведомство с начала года?
- Сегодня через Госархнадзор прошло около 1,5 млн кв. м жилья и 700 тыс. кв. м объектов общегражданского назначения. Помимо этого, сегодня построено еще более 1 млн кв. м жилья, но по ним не решен основной вопрос - это вопрос подключения к энергосетям, решать который нужно с Ленэнерго. Как я уже говорил, наши сотрудники готовы работать в три смены, однако пока ни чиновники, ни строители не собираются сдавать объекты - все ждут 15 декабря, на этот день намечено специальное совещание в ведомстве г-на Чубайса. Мы же готовы рассматривать все объекты, которые будут предъявлены, для этого с понедельника, 12 декабря, мы отменяем график приемных дней и работаем ежедневно.
- Уже давно Вы говорите о том, что строителей ожидают новые нормы введения объектов в эксплуатацию. Когда можно ожидать вступления их в силу и что они изменят?
- Да, новые правила могли бы упростить ситуацию, однако они еще не действуют. В прошлом году принять их не получилось, хотя вся документация была разработана - мы ждали введения нового Градостроительного кодекса, который, как нам казалось, решит многие вопросы, в том числе и этот. К сожалению, он не только не прояснил ситуацию, но еще больше запутал ее. Вообще, стоит отметить, что все федеральные законы, принятые в этом году (новые Градостроительный и Жилищный кодексы, закон об участии граждан в долевом строительстве), оказались абсолютно оторванными от реальной жизни.
Федеральное правительство выпустило распоряжение о новых нормах приемки только в конце ноября. Если бы оно появилось в январе, феврале или хотя бы в марте, тогда у нас было бы время изучить документ и наладить работу по этим правилам. А сейчас уже слишком поздно. К тому же принятое постановление требует еще одного нормативного акта - он должен разъяснить, как заполнять новые бланки приемочных комиссий. Появится он только в начале 2006 года.
- Скажите, много ли у нас объектов, которые построены некачественно?
- Жалобы, конечно, идут огромными пачками: кому-то не нравится, что неровно прибит наличник, плинтус кривой, стяжка не такая. Если учитывать все эти моменты, то, конечно, качество строительства у нас достаточно низкое. Но ведь государство призвано обеспечивать безопасность, надежность и долговечность строительства. Мы в своей работе должны акцентировать внимание именно на этих моментах. А потребительское качество пусть остается на совести технического надзора, который, кстати, несет за свою работу моральную, материальную и даже уголовную ответственность. Каким-то образом, как мне кажется, могли бы улучшить ситуацию и саморегулирующие организации.
- Можно ли назвать какую-то типичную ошибку, характерную для большинства городских проектов?
- Общегородская беда - слабые проектные организации. В городе сейчас очень много фирм, занимающихся проектированием - у каждой свой подход, свой стиль, у них нет базы, достаточного опыта, необходимого для работы. Мы делаем им замечания, указываем на ошибки. Но проекты им заказывают инвесторы, которые платят за это деньги, так что они максимально учитывают требования заказчика и минимально - нормы безопасности строительства. Последний такой пример - строящееся здание рядом со станцией метро «Достоевская». В свое время ЛенНИИпроект сделал нормальный проект, но инвестор по каким-то своим соображениям решил поменять проектировщика, который, в свою очередь, изменил проект. Нам пришлось останавливать эту стройку, на исправление проекта потратили почти полгода, но совместными усилиями мы все-таки нашли компромиссное решение.
Другая проблема сегодня - то, что ни у кого нет времени, чтобы серьезно, комплексно подойти к решению проблем. Вот, например, новый жилой квартал, который сейчас строится в зоне бывшего золоотвала, на углу Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай. Сначала администрация собиралась делать единую концепцию инженерной подготовки и очистки территории. Потом планы поменялись - землю разбили на лоты и продали их на торгах. Сегодня каждый застройщик пытается решить эти проблемы в пределах своего участка. По той же рекультивации все работают по-разному - один застройщик вывозит зараженную землю, другой оставляет грунты, применяя защитные технологии по заморозке и нейтрализации вредных веществ. Увязывать эти разные решения приходится на уровне экспертизы.
- Вы полагаете, что нужно было решать вопросы по подготовке территории комплексно?
- Да, администрация должна брать на себя главенствующую роль по подготовке больших участков. Но в течение последнего года в строительном комплексе Петербурга происходило что-то странное - были проблемы с выделением участков. Мне кажется, если город возьмет на себя работу по подготовке крупных территорий, таких безобразий не будет. Ведь сейчас, получив лот, застройщик думает, что может делать на приобретенном участке все, что хочет. А в итоге получается не совсем то, что администрация планировала изначально.
Но ведь у города уже был опыт подготовки земли - это жилищные проекты в Коломягах и Каменке, когда для застройщиков были подготовлены территории, дороги и сети. По такой же схеме работали с территорией «Пулково-3». Конечно, под это нужны большие деньги - в городском бюджете таких средств сразу не найти, но можно занять деньги у банков. Для подготовки территории кварталов Коломяги и Каменка привлекались кредитные средства Европейского банка реконструкции и развития. Деньги тогда были предоставлены на достаточно лояльных условиях.
- Вы заговорили о квартале у пересечения Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай, там, на одном из участков, построен магазин «Лента». И, кажется, никаких работ по рекультивации земли не проводилось…
- Да, это опять-таки характерное нарушение наших строителей - работа без разрешительной документации. Мы «Ленту» и штрафовали, и работы на объекте останавливали. Они начали без проектной документации и сегодня уже достроили свой комплекс. Мы еще не назначали государственной комиссии, а везде в городе на растяжках я вижу, что новый магазин открывается уже 16-го числа. Это беспредел.
- Как я понимаю, правила наши строители нарушают достаточно часто. А какова сумма штрафов за различные нарушения? Существенна ли она для строителей?
- Нет, штрафы незначительные, это и развращает строителей. По положению, которое действовало до 2002 года, мы могли назначать штрафы в размере до 1,5 млн рублей - в зависимости от серьезности нарушения. А сейчас максимальный размер штрафа - 30 тыс. рублей. Нам некоторые инвесторы говорят: приходите хоть каждый день. Им легче платить штрафы, чем работать по правилам и терять время.
- А сколько штрафов надо выписать, чтобы приостановить строительство?
- После первого штрафа дается срок (до месяца) на устранение замечаний. В случае если компания проигнорировала наши предписания, мы выписываем второй штраф - в размере 20 тыс. рублей. После третьего замечания мы можем приостановить строительство. Кстати, по новому Градостроительному кодексу приостановка работ должна идти через суд.
- А есть уже такие прецеденты?
- Нет. Но строители ведь не оспаривают наши решения - зачем им нужны суды? Они соглашаются, а потом тихонько продолжают нарушать - продолжают работать.
- И что с ними можно сделать?
- Ничего. Раньше у нас была возможность влиять на них через Лицензионную палату. Но сейчас этот рычаг настолько забюрократизирован, что мы к нему даже не прибегаем. Полтора-два года назад по нашему представлению Госстрой мог приостановить действие строительной лицензии. Сейчас же я обязан представить в местный Лицензионный центр жалобу, которую он, в свою очередь, уже отправляет в Госстрой. Госстрой требует включить в план нашей работы на следующий квартал проверку организации, на которую подана жалоба. И только в случае подтверждения нарушений принимается соответствующее решение. Например, на строительстве велотрека компании «Локосфинкс» были выявлены грубейшие нарушения по конструкции. Нам потребовалось 8 месяцев на то, чтобы Госстрой вынес решение по приостановке лицензии. Но все это время работы на объекте продолжались.
- Но они строят его до сих пор…
- Да, но мы добились того, чтобы они внесли изменения в конструкции, бесследно это не прошло, хотя эта работа потребовала много сил, времени и т.д.
- Вернемся к проблеме качества строительства. Есть ли здесь какие-то существенные изменения за последние годы?
- Мы еще не подводили итоги этого года, однако, судя по анализу предыдущих лет, вряд ли что-то изменится. Вот, например, в прошлом году нами было проверено 388 объектов, почти к каждому четвертому предъявлены критические замечания, влияющие на безопасность и надежность конструкции, к половине - замечания по качеству отделочных работ. Очень слабое звено сегодня - технический надзор и неквалифицированная рабочая сила. Для улучшения качества нужно вернуться к нормальному обязательному обучению и усиливать среднее звено - прорабов, начальников участков и пр. Как бы мы ни усиливали репрессии и ни увеличивали штрафы, думаю, это будет эффективнее штрафов.
- Александр Иванович, недавно произошла авария в городе Чусовом Пермской области, когда при обрушении кровли бассейна погибло 14 человек. Скажите, это повлечет за собой какие-то массовые проверки строек, как это было, например, после трагедии в «Трансваале»?
- Преобразования в Госстрое, которые произошли в последнее время, разрушили нормально работавшую систему. Раньше у Госстроя были данные по всем типовым проектам. И если что-то происходило в любом из регионов, сразу же появлялась информация по объекту - что это за сооружение, какого типа, какой конструкции, какие материалы использовались при строительстве. На третий день после происшествия по всем регионам рассылались данные по аварии, сразу же начинались проверки аналогичных объектов. Сегодня мы - орган архитектурно-строительного надзора - до сих пор не знаем, какая конструкция была у того бассейна, типовая или нетиповая, и пр.
- Так вы узнаете это в конечном итоге?
- Надеюсь, что узнаем. Но повальных проверок не будет - мы же не знаем причин аварии. Отсутствие четкой вертикали, даже информационной, мешает нормально организовывать работу на местах. В Госстрое сегодня как такового органа государственного архитектурно-строительного надзора нет. Каждый субъект Федерации работает сам по себе, идет своим путем.
- Неизвестно, кто куда придет…
- К сожалению, это так. Уже полтора или два года на уровне Госстроя не проходит никаких координационных советов. А ведь даже простой обмен мнениями иногда бывает очень полезен. Сегодня мы направляем все сведения в Минатомнадзор, пока Служба государственного строительного надзора и экспертизы прикреплена к этой структуре. А там основное внимание уделяется особо опасным объектам. Они к нам относятся по остаточному принципу: работаете - и работайте.
- Александр Иванович, давайте немного отвлечемся от работы. Вы уже давно работает в надзорном органе, это как-то сказалось на Вашем характере?
- Свою карьеру я начинал в качестве подрядчика, потом работал как заказчик. Вот тогда я стал жестче. А когда перешел на работу в надзорный орган, то было уже легче, особых сложностей не ощутил. Ведь заказчик выполняет ту же работу, контролирует стройку.
- А Вы вообще жесткий человек?
- Отстаивая свою позицию и свое мнение, я могу быть жестким. Многим иногда даже кажется, что я чересчур жесткий.
- Для Вашей работы необходимы скрупулезность, вдумчивость, ответственность. Откуда у Вас это?
- Моя фамилия говорит сама за себя, мой отец - немец. Вот сейчас моему внуку два с половиной года. И когда дочь с семьей приезжает к нам за город, он всегда делает замечания родителям и наводит порядок: это нужно поставить сюда, это - сюда. Они говорят, что это - в дедушку. Видимо, это гены.
- Где Вы живете?
- Уже 5 лет, как я живу в загородном доме в Ропше. Один раз за все это время мне пришлось переночевать в своей городской квартире: я думал, не усну от грохота лифта, потом во дворе дома от сильного ветра завыли сигнализации на машинах. Это было ужасно - я уже привык жить за городом, там только два раздражителя - петухи и собаки.
- Есть ли у Вас какие-то увлечения?
- Несколько лет назад я выращивал в своем парнике арбузы, в этом году собрал отличный урожай перцев, баклажанов. Недавно заинтересовался цветами - гладиолусами, пионами. Этой осенью занялся розами.
- Александр Иванович, Вы хорошо выглядите, в Вас столько энергии. Что Вы делаете для поддержания отличной физической формы?
- В молодости я много занимался спортом, сейчас раз в неделю хожу в баню с друзьями, и еженедельно - обязательная спортивная тренировка: занятия в зале, бассейн, сауна. Еще каждое утро и вечер гуляю с собакой - у меня шарпей.
- В преддверии Нового года что бы Вы хотели пожелать?
- Я хотел бы пожелать коллегам-строителям успешного завершения 2005 года и новых свершений в будущем году. Всем удачи!
Беседовали Наталья Бабаджанян и Евгения Иванова