Инструкция для кредитора


08.05.2007 15:13

Банк России выпустил инструкцию, обязывающую кредитные организации раскрывать эффективную кредитную ставку для ипотечного кредитования. Инструкция вступит в силу 1 июля. О том, что в связи с этим изменится в кредитной сфере Петербурга, «Строительному Еженедельнику» рассказал президент Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Владимир Велийкович, в чем суть новой инструкции и что изменится в работе банков с ее появлением?
– Теперь все банки будут обязаны сообщать своим заемщикам эффективную процентную ставку по кредиту. Этого требует инструкция ЦБ. Я не исключаю, что к кредитному договору будет приложен дополнительный документ, в котором будут указаны все платежи и расчеты, показывающие эффективную ставку. О том, что банк выполнил инструкцию надзорного органа, будет свидетельствовать подпись заемщика. Хотя сегодня банки и так указывают дополнительные платежи в кредитном договоре.

– Что значит «эффективная ставка»?
– Термин обозначает ставку по кредитам, включающую затраты на обслуживание этого кредита: банковские комиссии и прочие выплаты типа ведения счета. Надо сказать, что, взимая дополнительные платежи, банки действуют в рамках закона. Они имеют на это полное право. Также их право – закладывать их в своих тарифах. Все банки в той или иной степени этим правом пользуются.

– Стало ли появление инструкции ЦБ следствием череды судебных исков к банкам?
– Скорее это следствие аналитической работы, проводимой специалистами Центробанка. На самом деле инструкция содержит и другие требования. Например, требование к размеру банковских резервов. Любой коммерческий банк должен их создавать по разным видам кредитов, включая ипотеку.

– Можно ли ожидать появления новых документов, регламентирующих взаимоотношения кредиторов и заемщиков?
– До конца года должен появится Закон «О потребительском кредитовании». Каким он будет, мы еще не знаем.

– Изменят ли банки свою тарифную политику после появления этой инструкции?
– Изменять свою работу банки вряд ли будут. Но надо учитывать, что на рынке между банками существует конкуренция. И уже из-за этого тарифы будут снижаться. Многие банки уже сейчас отменяют всевозможные сборы и оплату услуг с целью завлечь клиента. И они это делают не потому, что кто-то им сказал, а потому, что это – конкурентное преимущество.

– А почему раньше нельзя было удешевить кредит?
– Просто так снижать ставки нелогично. Существует стоимость денег с учетом привлеченного банком ресурса и операционных расходов. От этого не уйти. Но увеличивая количество заемщиков, банк может за счет оборота снизить стоимость кредита. Увеличение оборота повлечет для банка снижение операционных расходов – появится простор для маневра. Кроме того, банки накапливают самый разнообразный опыт работы с недвижимостью. Например, в Петербурге создан прецедент: квартира заемщика, не сумевшего обслуживать свой кредит, была продана на торгах, и банк не понес убытки. Теперь банки видят, что закладывать дополнительные риски в свои ставки не нужно, так как суды принимают решения о продаже заложенного имущества. До сих пор этот момент был не ясен. Естественно, банки закладывали в стоимость кредита свои риски. Это отражалось на процентах и дополнительных платежах.

– Ставка по ипотечному кредиту уже длительное время не снижается. Как долго это будет происходить?
– Это зависит от стоимости ресурса, который привлекают банки. Сейчас многие банки стараются привлекать деньги на внешних рынках, где стоимость денег ниже. Если ипотечные бумаги, выпускаемые нашими банками, западные рынки оценят как надежные и с высокой доходностью, значит, на рынок поступит дешевый ресурс. Я думаю, «проводниками» станут банки с иностранным участием.

– Не кажется ли странным взимание банками комиссии или штрафа за досрочное погашение кредита?
– Это вовсе не случайно. Если вы досрочно возвращаете то, что должны, у банка получается убыток из-за потери процентов. А он на них рассчитывал. Поэтому многие банк идут на этот шаг. Это, кстати, общемировая практика.

– На рынке появилась новая услуга – ипотечный брокер. Насколько она сделает дороже ипотечный кредит?
– Назвать точную сумму достаточно сложно. Я слышал, что брокеры берут вознаграждение в размере от 4 до 6 процентов от стоимости сделки. Брокер готовит все документы для сделки, изучает рынок, выбирает банк.

– Почему банки, предлагая ипотечные программы, неохотно работают с «первичкой»?
– Если говорить о долевом строительстве, то мы выступали против этой схемы. Дело в том, что при долевом строительстве для дольщика очень высоки риски. Если заемщик обращается в банк и тот дает кредит, значит, он берет на себя часть рисков.

– Как, по мнению банковского сообщества, выглядит схема, к которой надо стремиться?
– Это классическая схема. Строительная компания обращается в банк и получает кредит. После чего продает квартиры в новом доме и уже строительная компания продает квартиры сама или через риэлтеров. Если у покупателя недостаточно собственных средств, он идет в банк, берет кредит и рассчитывается со строителями. Для реализации этой схемы строительные компании должны иметь ликвидное обеспечение.

– Какова сегодня ситуация с ипотечным кредитованием в Петербурге и перспективы развития?
– В этом году мы ожидаем рост ипотечного рынка примерно в два раза. Ситуация благоприятная. Замедлился рост цен на недвижимость. Это позволяет банкам работать на ипотечном рынке более активно.

– А если говорить о доступности ипотечного кредита?
– Петербург по относительному показателю стоимости жилья к доходам населения – один из самых дорогих городов мира. К сожалению, доступность приобретения жилья в нашем городе через ипотеку очень низка. Существует специальный «индекс доступности жилья». Считается он так: берется средний годовой доход семьи и средняя стоимость жилья в стране, делится одно на другое. Получается, сколько средних годовых доходов семьи требуется для покупки квартиры. По мировым стандартам индекс на уровне «6» считается нормальным. В Петербурге этот индекс превышает «9».

– Что, по Вашему мнению, надо делать, чтобы жилье стало доступным?
– Больше строить.

Игорь Федоров





27.03.2006 20:03

Лев Винник, глава ГУ «Управление инвестиций», не считает, что Петербургу грозит кризис безземелья и не согласен с критикой «короткого» пакета. Главной задачей, стоящей перед городскими властями сегодня, он называет инженерное развитие города.


- Лев Арнольдович, каковы итоги работы вашего управления в прошлом году и какие задачи стоят на этот год?

- В прошлом году перед нами стояла планка подготовить документацию по торгам для строительства 2 млн кв. метров жилья. Эта задача была выполнена. Документация к этим торгам подготовлена как городом, так и частными компаниями, около десяти пакетов подготовлено именно частниками. Продано из этого земли на строительство более 600 тыс. кв. метров. На сегодняшний день в предложениях Фонда имущества находятся участки под строительство порядка 1,2 млн кв. метров жилья. В этом году, думаю, сделаем не меньше. Также перед нами стоит задача как-то разнообразить выставляемые объекты, в том числе и добавить участков другого назначения. Уже к следующему году мы полностью прекратим торги по короткому пакету для участков, предназначенных под жилье. Хотя последние торги показали, что пресловутый короткий пакет, который якобы никому не нужен, был продан с многократным увеличением цены. Теперь всем стало ясно, что именно покупают строители. Они покупают земельный участок, и неважно, как он упакован.


- Строители прогнозируют кризис безземелья, как вы относитесь к таким прогнозам?

- Да, я читал в газетах о том, что сейчас на рынок выходить не стоит, потому что у нас будет кризис безземелья. На мой взгляд, это пишут совершенно безграмотные люди. Если будет кризис безземелья, значит, тем более надо выходить на рынок, потому что цена на землю явно будет расти: надо покупать сегодня, чтобы продавать завтра. На мой взгляд, ни о каком кризисе безземелья речи сегодня нет. Хотя застройщики и жалуются, у них у всех есть какие-то запасы по участкам. По нашим данным, на начало года действовали распоряжения по строительству порядка 12 млн кв. метров жилья. Даже этого должно хватить на пять-шесть лет, и это при учете того, что мы ведем работу и постоянно добавляем новые пятна под застройку и вовлекаем в оборот новые территории.


- Как раз недавно было принято постановление о комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Когда можно ожидать первые конкурсы, и какие на них попадут территории?

- Торги будут скоро, очень скоро. Продаваться будут разнообразные территории. Сегодня окончательного перечня по территориям нет. Подход к выбору территорий должен быть взвешенным - участок должен интересовать потенциальных инвесторов и располагаться где-то в районах хотя бы перспективного развития. Сейчас преждевременно говорить и об объемах, посмотрим по результатам. Стоит отметить, что важно не только продать эти земли, но и посмотреть, как это все будет реализовываться.


- Как вы полагаете, этот новый продукт будет интересен застройщикам?

- Безусловно. Хотя как быстро и как много они будут покупать, я судить не берусь. Первые торги, я уверен, состоятся. Только надо отдавать себе отчет, что это не будет одна компания, которая придет и от начала до конца все территории сделает.


- О развитии каких территорий идет речь?

- За последние два года мы подняли все, что было когда-то намечено или недоделано. Мы все это доделали. В том числе и Северную долину, и юго-западную часть города, которая уже выставлена на продажу. Завершить работы по всем старым проектам мы рассчитываем до конца этого года. В течение двух лет эти проекты будут реализованы. Сегодня нужно заниматься не поиском старого, а создавать новое, закладывать основы дальнейшего развития. Надо создавать новые кварталы, и надо понимать, что существующие городские инженерные ресурсы почти исчерпаны. Стоит отметить, что осознание этой проблемы есть. И город что-то уже делает - идет строительство инженерных сооружений, и не просто труб, которые доносят энергию, а непосредственно головных источников.

Подготовила Евгения Иванова





06.03.2006 14:46

Практически каждый день в мире происходят техногенные катастрофы: рушатся здания, лопаются трубопроводы, прорывает плотины… Достаточно вспомнить Трансвааль-парк и Басманный рынок в Москве или нашу трагедию на Двинской улице. О проблеме техногенных катастроф, их причинах и способах прогнозирования рассказывает директор петербургской фирмы «Геофизпрогноз» Адам Гликман.

- Адам Григорьевич, почему так много происходит в последнее время техногенных катастроф?

- На самом деле, не больше, чем раньше. Информация о них просто стала доступней. А причина катастроф, в общем-то, одна - разрушаются объекты, построенные в зонах тектонических нарушений. Дом стоит на фундаменте, а фундамент на грунте, который и является истинным фундаментом. Но на него испокон веков внимания не обращали. Не потому, что люди такие ленивые, просто обычно мы замечаем то, что понимаем. А грунт и «чудеса», которые с ним творятся, долго были для людей тайной. Не было метода, который бы все объяснил. Однако люди догадывались, что грунт надо изучать, и с начала ХХ века стали проводить инженерно-геологические изыскания. Суть их до сих пор не изменилась. Прежде чем строить, бурят скважину, извлекают материал, исследуют его прочностные характеристики и принимают решение - быть или не быть зданию. Сегодня такое исследование является обязательным, но оно не предотвращает аварий.


- Дома, которые падают… Там тоже бурили?

- Если эту работу не выполнить, а дом рухнет - тюрьма. Отвести от тюрьмы - это единственное назначение процесса бурения, к сожалению. Поскольку оно абсолютно неинформативно. И все это понимают. Спросите у строителей, когда они его проводят. По уставу положено, естественно, перед проектированием, но поскольку все знают, что это формальность, бывает, что бурят уже во время строительства или совсем не бурят, а просто стряпают документы. И большого греха в этом нет.


- Разве это не подсудное дело?

- Формально подсудное. Но раз это все равно неинформативно, то, в конце концов, какая разница…


- А чем отличается ваш исследовательский метод?

- Я 25 лет «прожил» в Горном институте. Когда-то, в 1977 году передо мной поставили научную задачу - выяснить причины обрушения кровли в угольных шахтах. Я ее выполнил. На свет появился новый геофизический метод - спектральная сейсморазведка и соответствующее оборудование. А в 1993 году эту аппаратуру мы применили для поверхностных неподземных исследований. Выяснилась интересная вещь - около тех зданий, которые находятся в аварийном состоянии, на наших геофизических разрезах проявились некие объекты, похожие на воронку. Природа их была нам совершенно не ясна. Со временем удалось выяснить, что так проявляются зоны тектонических нарушений - трещин в горных породах. Как оказалось, в этих местах грунт обладает очень интересными свойствами, напрямую связанными с процессом разрушения зданий.


Первое - в результате воздействия строительной техники, а потом и самого здания на грунт он начинает терять несущую способность. Перед началом работ провели, скажем, положенное бурение - выяснили, что грунт прекрасный, прочный. А после того, как дом развалился, делают повторное бурение в том же месте и обнаруживается, что там не грунт, а некая полужидкая субстанция. Вывод обычно в таких случаях делают один - при бурении допустили фальсификацию. Буровиков сажают в тюрьму, особенно если погибли люди. А на самом деле никто не виноват. Просто такова природа.


Второе - в этих местах проявляется некая пульсация грунта. Это явление с помощью своей аппаратуры обнаружили ученые Екатеринбурга, в частности профессор Сашурин. Эта пульсация имеет планетарное происхождение. Бороться с ней, естественно, невозможно. Что получается? Мало того, что грунт «уходит из-под ног», так фундамент дома еще и мотает из стороны в сторону. Это приводит к тому, что, казалось бы, прочнейшая конструкция превращается в ошметки. А «специалисты» во всем винят строителей. И наказывают «виновных». Помните, когда в Спитаке произошло землетрясение? Там здания рассыпались, словно карточные домики. Многие говорили: ну конечно, при строительстве украли весь цемент. Нет! В этом городе обилие зон тектонических нарушений. Многие дома давно и медленно разрушались. Землетрясение просто завершило этот процесс.


- Надеюсь, вы доложили о результатах своих исследований?

- Да. И реакция последовала незамедлительно. Во-первых, за решение еще первой, «шахтной задачи» меня с моей группой ученых уволили из Горного института. Что же касается причин разрушений… Ну представьте себе, что вы маститый академик. Всю свою жизнь положили на развитие строительной науки. А тут появляются какие-то люди и говорят, что все ваши технологии никуда не годятся. Что вы будете делать?


- Но есть же службы МЧС, которые должны быть заинтересованы в ваших исследованиях.

- Как и всякое министерство, МЧС должно финансироваться. А финансирование у них, к сожалению, зависит не от качества прогнозов, а от количества аварий. Деньги выделяют на ликвидацию их последствий. Приведу простой пример. Когда в городе Высоцке, под Выборгом, несколько лет назад неожиданно развалилось здание школы, мы поехали туда вместе с сотрудниками МЧС и провели демонстрационное исследование - показали причину этого происшествия. Вот, говорим, посмотрите, все же по науке! А они нам открытым текстом: «Идите куда подальше, не мешайте жить». То же самое мне говорят на всех уровнях, вплоть до Министерства по чрезвычайным ситуациям. А между тем, президент Путин, посетив МЧС в этом году, обратил внимание на отсутствие реального прогноза в этой области. Их прогнозные службы занимают два этажа колоссального здания, а результат - нулевой. Знаете почему? У них в прогнозной службе работают… астрологи! На ставках математиков. Выходит, государству такой прогноз нужней.


- А в Петербурге ваш метод какие-нибудь городские службы используют?

- Да, Водоканал. Там нашелся человек, который понял, что это серьезно облегчает жизнь. Они взяли нашу аппаратуру и уже несколько лет с ее помощью ищут места разрыва трубопроводов. А трубы, кстати сказать, рвутся только в этих самых зонах. Так что мы можем не только искать места разрывов, но и прогнозировать аварии на нефте- и газопроводах. А знаете, сколько в нашей стране в год происходит таких аварий? Порядка 80 тысяч! У наших «специалистов» какое объяснение? Качество труб плохое. И ни у кого не возникает мысль, что труба здесь ни при чем.


- Работали ли вы на Двинской, где рухнул дом?

- Да. У меня есть данные по этой трагедии. Упавший дом стоял как раз в зоне тектонического нарушения, да еще под ним залегал плывун. Как оказалось, этот плывун шел под находящийся рядом дом-близнец. Этот «близнец» разрушался точно так же. Но когда мы запросили характеристику на это здание, получили заключение, что это дом первой категории, проще говоря, «новье». А он на самом деле был в таком состоянии, что там изогнулась даже шахта лифта. Еще пример. Три года назад мы проводили исследование в парке им. Сахарова (по просьбе местных жителей). Они беспокоились по поводу предстоящей уплотнительной застройки. Мы сказали, что со старыми домами все будет относительно нормально, а вот с новым проблем будет много. Даже показали место, где эти проблемы возникнут. Дом все равно построили (по улице Замшина). Он еще не заселен, но уже в том самом месте, о котором мы говорили, скреплен стяжками. Расползется.


- А строителей вы предупреждали? Разве они не заинтересованы в том, чтобы строить на века?

- К сожалению, на дом всем наплевать, кроме его обитателей. Многим подрядчикам главное - деньги получить. А там хоть трава не расти. Другое дело, если дом частный, хозяин за него переживает. С частниками мы и работаем активно. А из государственных строительных организаций исследования практически никто не заказывает.


- А городские чиновники в Комитете по строительству о ваших заключениях знают?

- Знают. Наши отчеты об исследованиях и прогнозы они получают регулярно.


- А ваши заключения могут служить поводом для судебного разбирательства?

- Есть даже пример международного уровня. Дело было несколько лет назад. На 16-й линии В.О. около реки Смоленки мы провели исследование и показали, что рядом со старым домом ничего строить нельзя - развалится и старое, и новое. Не послушали. Все поползло. А заказчик (житель этого дома) оказался настырный. Дошел до Страсбургского суда и дело выиграл благодаря нашему заключению.


- Вы сказали, что у зон тектонических нарушений два ключевых свойства. Есть и другие?


- Да, и тоже важные. Третье - грунт в этих местах находится в своеобразном состоянии. Это так называемая «твердая жидкость» - как бы недоспрессованный песок. Он очень проницаем. Если туда забуриться, то можно получать прекрасную родниковую воду. Эту воду застройщики, например, высвободили на ул. Замшина. Год тонули. Пытались забить сваи. Не получилось. Тогда положили плавающее основание из железобетона. Но и оно лопнуло.


Четвертое - такой грунт проницаем и для газов. Поэтому в зонах разломов на поверхность выходит масса глубинных вредных газов: радон, ртуть, глубинный метан, соли тяжелых металлов и многое другое. Человек, который живет в такой зоне на первом этаже, быстро погибает. Такие зоны еще называют геопатогенными. По мнению врачей из Екатеринбурга, которые занимаются этой проблемой, многие тяжелейшие болезни на земле, в том числе онкология, возникают по этой причине. Есть в Петербурге один дом около больницы Костюшко, я о нем без содрогания не могу вспоминать. Первый этаж - весь онкология. И люди не виноваты в этом.


Пятое - если вы совершенно случайно, не зная о свойствах грунта, устроите в таком месте помойку или захоронение токсичных или радиоактивных отходов, то все это начнет «проваливаться» и заражать землю на невообразимые глубины. Заразит ту воду, которую можно было бы брать в качестве родниковой, а через нее зараза расползется на колоссальные километры вокруг. Если хотите посмотреть в натуре на эту страшную картину, поезжайте в Красный бор.

Шестое - некоторые из зон тектонических нарушений имеют такие свойства, что там возможно возникновение техногенных землетрясений. Их еще называют «горные удары». Помните байку о том, как взвод солдат шел по мосту: мост вошел в резонанс с их шагом и развалился. Примерно то же и здесь. Если в зоне тектонического нарушения вы поставите вибрирующую технику и частота ее вибрации случайно окажется близкой к частоте, характеризующей данное место, то возникнет резонанс. Амплитуда колебаний возрастет многократно, и сооружение в какой-то момент провалится в землю. Так произошло, кстати, в Чернобыле. Вы не ослышались. По отчетам сейсмологов известно, что в момент аварии было зафиксировано два толчка непосредственно под четвертым блоком. Но поскольку там не сейсмоопасная зона, «специалисты» решили, что этого не может быть никогда. Были даже попытки изъять эту информацию из первичных источников.Останки блока, как вы знаете, одели в саркофаг, и он уходит в землю и разрушается.


- А на каких объектах капитального строительства в Петербурге побывать удалось?

- В Ольгино, на очистных сооружениях. Там периодически проваливается насосная станция и разрушается стакан аэрации. Это последствия «горных ударов».


- Адам Григорьевич, есть ли у Вас предположения по поводу случившегося в Трансвааль-парке?

- Там, где построили аквапарк, был овраг и били родники. Это надежные признаки зоны тектонического нарушения. Точно знаю, что при строительстве аквапарка на «кисель» грунта положили железобетонную плиту, и негибкий железобетон оказался в условиях, когда на него действует планетарная пульсация. Кроме того, внутри в аквапарке был аттракцион - океанская волна. Это динамическая нагрузка. В результате возник резонанс и плита лопнула.


- А Басманный рынок?

- Согласно опросам очевидцев, сначала упала крыша, и в этот же момент прорвало трубу с горячей водой. Это дополнительный признак «подвижек». Сразу упали стены. Почему? Им же, чтобы устоять, крыша не нужна - они сами по себе. Все это произошло из-за подвижек грунта, что характерно для зон тектонических нарушений. Стены при уходе в грунт наклонялись (объекты практически никогда не уходят в землю без наклона). В результате балки вышли из зацепления и перекрытия рухнули. То же самое было в Катовицах. Там, кстати, прямо перед аварией пошли трещины в полу…


- Вы не думали создать карту геопатогенных зон города?

- Это невозможно. Геопатагенные зоны беспорядочные, маленькие, и информация о большинстве из них абсолютно бессмысленна. Какое дело жителю, что в сквере по соседству проходит нарушение. Важно, когда это касается дома, где он живет. А вокруг здания исследование всегда можно провести.

Беседовала Наталья Ковтун