Ольга Морозова: Наша задача – найти оптимальное решение
Генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о комплексном подходе и преимуществах работы застройщиков с единой службой заказчика при создании и согласовании проектов планировки территорий (ППТ).
– Понятие «единая служба заказчика при создании ППТ» – явление довольно новое для строительного рынка Петербурга. Расскажите, в чем суть этого направления, на примере работы компании «Градостроительные решения».
– Начнем с того, что на строительном рынке Петербурга есть разные заказчики. Каждая компания выбирает свой путь развития: кто-то привлекает подрядчиков только на разработку ППТ, другие – только на согласование. Работая на рынке с 2005 года (в прошлом году мы разделили направления и выделили градостроительные преобразования в отдельный блок), мы занимались как проектированием, так одновременно и согласованием ППТ.
По сути дела, у нас в штате были своего рода универсальные специалисты с архитектурным и инженерным образованием, которые одновременно разрабатывали проекты планировки территории, а потом их согласовывали с профильными ведомствами. В процессе работы мы пришли к выводу, что большую часть времени при создании ППТ занимает именно процесс согласований, который требует свежего взгляда на проект. За время работы наши сотрудники накопили огромный опыт такой работы. В результате пришла идея разделить два направления. В качестве партнеров-проектировщиков мы пригласили известный в Петербурге Институт территориального развития (ИТР).
Мы подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого определили, что при создании и согласовании ППТ две организации – Институт территориального развития и «Градостроительные решения» – выступают как партнеры, из которых одна компания занимается проектированием, а вторая – согласованием. Таким образом, заказчику мы предлагаем единый пакет услуг, то есть презентуем себя как единую службу заказчика.
– Какие преимущества представляет для клиента работа с единой службой заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– Если сказать просто, то наша компания представляет собой «службу заказчика», куда заказчик обращается с желанием разработать и утвердить ППТ. С этого момента мы берем всю работу, с одной стороны, с проектировщиком, а с другой стороны – с органами власти при согласовании на себя.
– Какие ППТ разрабатывает ваша компания – жилые, коммерческие и т. д.?
– У нас нет никаких ограничений на этот счет. Мы работаем с проектами, предусматривающими любую функцию. Помимо жилья и общественных зон, например, сейчас на стадии проработки у нас есть несколько проектов планировки территорий под линейные объекты. Мы не берем в работу лишь те проекты, которые финансово нам не выгодны. С другой стороны, всегда идем навстречу заказчикам и формируем взаимовыгодные финансовые отношения.
– Что значит выработка механизма оптимизации проектных решений?
– Приведу простой пример. Недавно при разработке ППТ под жилье мы предложили проектировщикам оптимизировать схему улично-дорожной сети таким образом, что появилась возможность увеличить площадь будущего жилья на участке. По сложным вопросам поиск решения идет одновременно с проектировщиком, заказчиком и контролирующими органами. Наша задача – найти оптимальное решение в любой ситуации.
– Как часто в вашей практике возникают спорные ситуации?
– В каждом ППТ обязательно наступает такой момент. Но мы считаем это не проблемой, а всего лишь рабочим моментом. Часто мы сталкиваемся с тем, что заказчик приходит к нам с частично разработанным ППТ. Имея на руках собранный ворох документов, он заходит в тупик и не понимает, что делать дальше. Мы раскладываем все по полочкам, распутываем клубок проблем и доводим все до логического завершения.
– Насколько выгодно с финансовой точки зрения пользоваться услугами единой службы заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– В условиях существующей экономической ситуации важно не забывать, что скупой платит дважды. Целесообразнее потратить больше денег здесь и сейчас на стадии разработки ППТ, но в конце получить качественный продукт и в срок, чем сэкономить, нанять «проектировщиков в тапочках», потерять уйму времени на согласовании, а потом вновь задуматься об обращении к профессионалам, но уже имея негативный опыт. Я так говорю, потому что такие ситуации были в нашей практике неоднократно.
Недавно, например, к нам вновь обратился клиент, который четыре года назад отказался от наших услуг по причине, как было сказано, дороговизны. Оказалось, что за все эти четыре года его ситуация с подготовкой и согласованием ППТ не сдвинулась с мертвой точки. В итоге нас вновь попросили о помощи, собрав предварительно положительные отзывы о нашей работе.
– Компания «Градостроительные решения» укладывается в год, который КГА отводит на создание и согласование ППТ?
– Да, в 60% случаем мы укладываемся. Увеличение срока согласования часто происходит по желанию самого заказчика, который, например, на последней стадии захотел внести изменения в концепцию. Или мы сами вдруг обнаруживаем, что есть вариант, как оптимизировать затраты по инженерии и т. д. В этом случае согласования удлиняются. Также на скорость утверждения ППТ очень сильно влияет корректировка профильного законодательства. Например, сейчас два проекта планировки территорий у нас находятся в подвешенном состоянии из-за того, что были приняты изменения в Земельный кодекс, а КГА готовит новую форму проекта межевания.
– Какие перспективы работы вашего направления на петербургском рынке? Будут ли появляться такие компании в дальнейшем?
– Думаю, что будут. Однако подчеркну: чтобы организовать подобную компанию, нужен опыт двойного характера – проектирования и согласования ППТ. Наша компания пришла к этому не сразу, а постепенно. Чтобы согласовывать какие-то проекты, нужно вначале их самостоятельно создавать, потом наладить отношения с органами власти с точки зрения профессиональной работы. А потом уже выходить промежуточным звеном между заказчиком, проектировщиком и согласовательным органом.
– Насколько активно идет разработка и утверждение ППТ в Петербурге по сравнению с тем, что было два-три года назад?
– Процесс сдвинулся с мертвой точки. Два года назад разработка и согласование ППТ приостановились. Дело в том, что подготовка проектов планировки территорий находится в прямой зависимости от законов, в камках которых их создают, – это и Генплан, ПЗЗ, и Закон о границах зон охраны.
– Многие игроки рынка ругают недавно принятые региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы их оцениваете?
– Идея хороша и, главное, важна. Машины, паркующиеся на тротуарах в новых спальных кварталах, – зрелище ужасное и печальное, как и очереди в детские дошкольные учреждения. И все же думаю, что подход к расчету нормативов должен быть более дифференцирован по городским территориям.
Справка:
Компания «Градостроительные решения» находится под управлением специалистов, работающих в сегменте градостроительных согласований и консалтинга на протяжении последних 10 лет. Ольга Морозова ранее занимала должность исполнительного директора компании «Центр согласований».
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест», в интервью газете «Строительный Еженедельник» выразил уверенность, что страхи участников рынка недвижимости Петербурга по поводу грядущего кризиса несколько преувеличены. Эксперт считает, что сложившаяся ситуация позволяет выводить новые жилые проекты в продажу.
– Разделяете ли вы мнение некоторых участников строительной отрасли по поводу того, что рынок недвижимости в настоящее время находится в предкризисной стадии развития?
– Ситуация неоднозначная, но говорить о том, что идет резкое ухудшение положения на строительном рынке, на мой взгляд, не стоит. Недвижимость – достаточно выгодное вложение, и люди до сих пор заинтересованы в покупке жилья, поэтому на рынке по-прежнему присутствует устойчивый спрос. С учетом сложившихся экономических условий, в том числе и существующих цен на нефть, я не прогнозирую серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости. Допускаю, что спрос на жилье останется примерно на том же уровне, что и есть. Я не исключаю, конечно, небольшой корректировки. Если экономическая ситуация поменяется в лучшую сторону, то накопленный отложенный спрос, скорее всего, сыграет свою роль, и продажи жилья подрастут.
А вообще складывающаяся ситуация нас не пугает. Мы привыкли в ней работать. Для российских девелоперов частые кризисы – дело привычное.
– ГК «РосСтройИнвест» в 2014 году заявила о нескольких новых проектах, среди которых ЖК «Старая крепость» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Намерены ли вы дальше продолжить их реализацию?
– Наши планы, заявленные в начале и середине года, не изменились. Существенный спрос на рынке заставляет нас строить динамично. Проект ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в настоящее время проходит госэкспертизу в Москве. Но уже в начале 2015 года мы планируем начать его реализацию. По проекту «Старая крепость» мы планируем открыть продажи и начать работы нулевого цикла в ноябре-декабре текущего года.
– Конкуренция на рынке недвижимости Петербурга год от года нарастает, покупателя все труднее удивить. На что делает ставку компания «РосСтройИнвест» при реализации всех своих проектов?
– В первую очередь на надежность. Мы всегда все свои проекты вводим в срок или раньше срока. Наши покупатели это понимают и ценят. Во-вторых, за те же деньги, что и другие застройщики, мы предлагаем на рынке проекты с оригинальной и яркой архитектурой. Мы не хотим строить ничего типового, поэтому в первую очередь ставим задачу и дальше создавать необычные проекты.
– ГК «РосСтройИнвест» одна из немногих, кто строит высотки. Например, башни в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будут достигать 140 м. Насколько популярны такие жилые комплексы у покупателей, и не возникает ли сложностей с согласованием этих проектов?
– Самое главное, что у нас есть опыт создания таких объектов. На нашем счету уже есть жилой комплекс «Князь Александр Невский», в котором насчитывается 35 этажей. Мы знаем, что подобные объекты пользуются спросом у покупателей. Например, ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будет строиться на берегу Невы. С высоты 100 м и больше открывается прекрасный вид на окрестности Петербурга и Ленинградской области. Поэтому все квартиры выше этой отметки являются видовыми. Это очень привлекает покупателей.
Проблем с согласованием высоток у нас не возникает. В первую очередь это связано с тем, что мы реализуем свои проекты в зонах, где такая застройка возможна – мы работаем в рамках утвержденных ПЗЗ.
В структуре ГК «РосСтройИнвест» есть организация, которая занимается устройством работ нулевого цикла. Наличие собственной компании такого профиля дает нам возможность быстро принимать решения, а также позволяет контролировать качество ведения работ и снижать себестоимость жилья.
– Рассматривает ли ГК «РосСтройИнвест» возможные планы по диверсификации своего бизнеса?
– Замечу, что мы уже диверсифицируем свой бизнес, так как концентрируемся не только на строительстве жилья. У нас есть и проекты по созданию офисной недвижимости. Кроме этого, коммерческие площади в своих жилых объектах мы не продаем, а оставляем в своей собственности и потом сдаем в аренду. Это дает нам дополнительную финансовую устойчивость.
Кроме этого, у нас есть свой завод по производству металлических конструкций. Пока производство полностью загружено под наши цели, но во Всеволожском районе мы строим более крупный завод, который как раз и будет поставлять металлоизделия на рынок.
Диверсификация происходит внутри строительного направления и за счет того, что организации «РосСтройГеология» и «РосСтройПроект», входящие в группу компаний, работают на внешний рынок.
– Какие планы у группы компаний по подбору, покупке новых земельных участков? Какие районы Петербурга в этой связи вам больше интересны?
– Нам по нраву все районы города. Более того, мы реализуем проекты не только в Петербурге и Ленинградской области, но намерены выйти и на рынок Московской области. В конце этого года либо в начале 2015-го мы планируем завершить переговоры по поводу вывода на рынок очень крупного проекта в Подмосковье. Кроме этого, также собираемся увеличить число наших проектов в Петербурге и Ленинградской области. У нас есть собственный земельный банк, но также мы ведем проработку возможной покупки и ряда других земельных участков в этой локации, но пока что-то конкретное про это говорить рано.
– На рынке есть мнение, что строителям все сложнее получить кредитование у банков. Ужесточились ли, по вашему мнению, требования банков к застройщикам? Как эта ситуация влияет на выстраивание финансовой политики компании?
– Во многом мы опираемся на использование своих средств. Но все же без заемных средств обойтись очень непросто, поэтому берем кредиты в банках. Традиционно самый главный наш партнер – это Сбербанк.
Безусловно, в настоящее время банки стали предъявлять более высокие требования к застройщикам, но к своим постоянным партнерам подход у них более или менее лояльный. При этом ставка по кредитам стала выше. Но я считаю, что эффективно работать и в этих условиях можно.
– Значительный пул клиентов вашей компании покупает квартиры посредством ипотечного кредитования. Как этот рынок себя поведет в ближайшее время?
– Этот сегмент полностью синхронизирован с рынком недвижимости. Банки заинтересованы в выдаче ипотеки, это их бизнес. Но ипотечные ставки выросли, это стало дополнительной финансовой нагрузкой для покупателей. Поэтому я считаю, что число ипотечных кредитов немного снизится. Но тем не менее ипотека по-прежнему останется самым реальным механизмом, позволяющим приобрести собственное жилье. Этот инструмент намного разумнее и выгоднее, чем аренда квартир.
– Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время?
– Я считаю, что цены будут расти в рамках инфляции или чуть меньше. Быстрого роста стоимости «квадрата» не будет, падения тоже. В связи с постоянно растущей конкуренцией покупатели все больше внимания будут обращать на более качественное жилье с развернутой инфраструктурой, оригинальной архитектурой и планировками от более надежных застройщиков.