Павел Созинов: «Аварийный» законопроект ущемляет права собственников
Общероссийский Народный Фронт призывает Минстрой РФ пересмотреть законопроект о расселении граждан из аварийного жилья. Эксперты общественного движения полагают, что текущая редакция документа имеет ряд существенных недостатков. Об особенностях «аварийного» законопроекта, идущего вразрез с действующим Жилищным кодексом, рассказал «Строительному Еженедельнику» член штаба ОНФ в Петербурге Павел Созинов.
– Павел Борисович, что же из себя представляет законопроект о расселении аварийного жилья, на который обратили внимание представители Общероссийского Народного Фронта?
– Прежде всего, отмечу, что данный законопроект был подготовлен Министерством строительства и ЖКХ РФ. Документом закрепляется порядок ведения учета аварийного жилищного фонда, определяется единый состав мероприятий по переселению граждан из такого вида недвижимости. В настоящее время законопроект проходит стадию согласования с профильными федеральными ведомствами. Вступить в силу он может, если, конечно, будет одобрен правительством и парламентом, уже с января 2016 года.
Казалось бы, данный нормативный акт действительно нужный и актуальный ввиду серьезности проблемы в стране с расселением граждан из аварийного фонда. Однако эксперты Общероссийского Народного Фронта, изучив законопроект, пришли к выводу, что основные его положения идут вразрез с целями 600-го «майского» президентского указа. Напомню, согласно ему до сентября 2017 года в стране должен быть ликвидирован весь аварийный жилищный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года. «Аварийный» законопроект должен наметить «дорожную карту» или обрисовать хотя бы какие-то «дорожные знаки» на последующий период.
– Какие положения законопроекта вызвали вопросы у экспертов общественного движения?
– Те, которые серьезным образом ущемляют права нанимателей и собственников аварийного жилья. В частности, по данному законопроекту государство берет на себя обязательства только перед малоимущими гражданами, проживающими по договорам социального найма. При этом в документе ничего не говорится о нанимателях, которые к малоимущим не относятся. В случае сноса аварийного дома такие граждане могут оказаться на улице.
Отмечу, что действующими нормами Жилищного кодекса утверждается, что в случае сноса аварийного дома другое жилье должно предоставляться всем нанимателям жилья по договорам социального найма без исключения. Не остаются без жилья или компенсации и собственники, которых сегодня более 85%. Это означает, что разработанный чиновниками Минстроя законопроект противоречит основному отраслевому правовому документу.
Добавлю, чтобы получить новое жилье, исходя из законопроекта, по договору социального найма гражданин должен встать на учет в качестве нуждающегося в переселении. Сделать он это должен не менее чем за шесть месяцев со дня признания дома аварийным, что само по себе достаточно трудоемко.
Я полагаю, что ввиду отсутствия свободного жилья, бюджетных средств на его строительство граждане будут вынуждены ждать новых квартир в течение длительного срока. В некоторых регионах страны такие очереди могут и вовсе растянуться на десятилетия. Предлагаемые законопроектом формы некоммерческого найма нуждаются в уточнении, пока же никаких серьезных объемов строительства такого жилого фонда нет. Так же как нет и маневренного фонда. Куда же чиновники предлагают выселять жителей?
– А с какими проблемами могут столкнуться собственники аварийного жилья?
– С весьма серьезными. Дело в том, что согласно проекту собственникам квартир в аварийном доме дается трехлетний срок, в течение которого они могут продать недвижимость инвестору. Если за этот период они не смогли реализовать ее, то муниципалитет может изъять жилье и с торгов единым лотом с другой недвижимостью аварийного дома продать его, после чего выплатить компенсацию гражданам. При этом согласно документу ни инвесторы, ни чиновники не обязаны, в отличие от действующего требования Жилищного кодекса, выкупать у собственников квартиры именно по рыночной цене. То есть мы заведомо идем по пути ухудшения жилищных условий граждан.
Отмечу, что, по данным экспертов ОНФ, даже сейчас при переселении граждан из аварийного жилищного фонда лишь 5% в общем объеме финансирования приходится на частные инвестиции. С учетом складывающейся экономической ситуации ждать притока инвесторов в такую проблемную отрасль вряд ли стоит.
С другой стороны, а это касается в первую очередь Москвы и Петербурга, некоторые инвесторы действительно могут быть заинтересованы в участке, на котором стоит аварийный дом, если он находится в центральной части города. Однако купить такую площадку девелоперы намерены по заниженной цене, возможно, в коррупционной связке с чиновниками, проводящими торги. Можно сделать выводы, что собственник квартиры в аварийном доме может получить куда меньшую компенсацию, которая могла быть возможна.
На наш взгляд, в целом данный законопроект демонстрирует стремление чиновников снизить финансовую нагрузку на бюджет по расселению аварийного жилья. Однако из-за такой экономии могут пострадать как наниматели, так и собственники квартир в аварийном фонде. Поэтому мы считаем, что законопроект об аварийном жилье нуждается в серьезной доработке.
– Какие изменения в документ предлагают внести представители ОНФ?
– Наши эксперты подготовили ряд предложений по корректировке документа. В частности, мы считаем, что в законе должен быть прописан механизм обязательного выкупа муниципалитетом ветхих домов у граждан и предоставления им другого помещения по социальному найму. Данная норма соответствует ст. 32 Жилищного кодекса и является гарантией того, что человек не останется на улице. Кроме того, мы предлагаем властям разработать механизмы защиты граждан в их отношениях с инвестором. Так, должны быть проработаны условия получения людьми жилья в случае признания застройщика банкротом.
Несмотря на то что документ регулирует исключительно вопросы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, он не содержит норм, устанавливающих сроки, в течение которых граждане, проживающие в аварийном жилищном фонде, должны получить жилье. Поэтому законопроектом должны быть прописаны четкие сроки получения нового жилья. Также, мы считаем, следует составить исчерпывающий список критериев, на основании которых дом может быть признан аварийным, определить стандарты формирования размера компенсации собственникам стоимости аварийного жилья.
– Можете ли рассказать о том, как в настоящее время реализуется в Петербурге региональная программа расселения граждан из аварийного фонда?
– В целом по сравнению с другими городами и регионами страны в Петербурге она выполняется нормальными темпами, несмотря на достаточно большой аварийный фонд. Тем не менее некоторые трудности выполнения программы, конечно, есть. Об этом свидетельствуют обращения граждан в приемную ОНФ. В частности, многие жители аварийных домов недовольны предлагаемыми вариантами расселения. Ведь многим из них предстоит покинуть обжитые районы и переехать в новостройки пригорода, где практически отсутствует социальная инфраструктура. Качество новостроек эконом-класса оставляет желать лучшего.
Нужно отметить, что в Петербурге расселение некоторых домов растянулось на долгие годы, в результате чего жилье попадает в зону риска и становится объектом для криминальных махинаций. Некоторые аварийные здания, не находящиеся под надлежащим контролем, сдаются мигрантам без какого-либо оформления.
Добавлю, что сейчас нет четких норм признания дома аварийным. Многие критерии отнесения его к таковым являются устаревшими. Мы считаем, что следует разработать более гибкую градацию, которая позволит различать аварийные дома, нуждающиеся в немедленном расселении, от ветхих, требующих неотложных мер по реконструкции без расселения. Нужен комплексный подход в схеме «капремонт-реконструкция»: разделение программ на капремонт и расселение аварийного жилья является вынужденной мерой вввиду сложности проблемы, носящей затяжной, многолетний характер. Однако структурный подход должен объединить обе программы, предлагая в том числе и страховые нормы и правила, и системные решения по управлению жилым фондом.
На мой взгляд, должен осуществляться более серьезный оперативный общественный контроль над реализацией жилищных программ. Тем более что в данную сферу государство сейчас вкладывает серьезные бюджетные ресурсы.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о намерениях банка по завоеванию петербургского рынка, планах сотрудничества с застройщиками и перспективах ипотеки.
– Имя МТС Банка является новым на рынке банковских услуг Санкт-Петербурга. Расскажите о его истории.
– МТС Банк – это не новый игрок. Это новое имя банка с богатой историей, хорошо известного как в кругах корпоративного бизнеса, так и в розничном сегменте Северной столицы. До 2012 года наш банк носил название ОАО «Московский банк реконструкции и развития» (МБРР).
– Насколько сложно было вывести на рынок новый бренд?
– Конечно, выход на рынок нового бренда сопряжен с рядом сложностей, которые мы, впрочем, успешно преодолели. Руководство банка сформировало команду настоящих профессионалов, способных разрабатывать и предлагать интересные для клиентов предложения. Это позволяет нам уверенно конкурировать с другими участниками рынка.
– Как вы оцениваете показатели узнаваемости банка? Ведь бренд МТС в первую очередь ассоциируется с оператором услуг связи.
– Конечно, ассоциации с сотовым оператором есть. Для продвижения наших услуг прилагается немало сил и средств. В конце прошлого года мы запустили рекламу по телевидению, на транспорте, также размещались на билбордах. Сейчас, по нашим ощущениям, МТС Банк уже очень узнаваем.
– Сколько офисов у вас на данный момент в Петербурге?
– Сейчас в Петербурге функционируют семь офисов нашего банка, из них пять совместных с салонами-магазинами МТС. Четыре из них были открыты за последние полгода. В начале следующего года мы планируем открыть еще несколько офисов. Перед нами не стоит задача открыть как можно больше офисов. Мы ориентируемся главным образом на эффективность их работы. Существующие офисы начали себя окупать уже сверх планируемой доходности.
– Расскажите об активах банка и величине кредитного портфеля.
– Существенный рывок в формировании кредитного портфеля МТС Банка в Санкт-Петербурге произошел в текущем году. По состоянию на 1 сентября 2013 активы банка в Петербурге составляют 5,8 млрд рублей. Из них корпоративный портфель – 2,5 млрд рублей, розничный – 3,3 млрд рублей. И у нас очень большие амбиции. Перед нами стоит цель – ежеквартально прирастать в рознице на 30%.
– Работаете ли вы с застройщиками? Под какие проекты готовы выдавать кредиты?
– Сейчас мы кредитуем застройщиков по стандартам АИЖК для минимизации рисков. Мы также готовы кредитовать по другим условиям и в целом лояльно подходим к рассмотрению заявок от компаний строительного сектора. В перспективе мы намерены работать со всеми ключевыми застройщиками города.
– Как подходите к оценке рисков?
– Мы очень лояльны, но к оценке рисков подходим внимательно. Если раньше банки могли себе позволить выдавать необеспеченные кредиты, создавая резервы и понимая, что клиент все равно будет платить, то сейчас к вопросу обеспечения банки в целом подходят более строго. Период экономической нестабильности подкорректировал отношение банков к оценке рисков, но сейчас можно наблюдать наметившуюся тенденцию к либерализации требований к заемщикам.
– Какие продукты вы предлагаете корпоративным клиентам?
– Мы активно кредитуем строительство объектов коммерческой недвижимости, энергетических и производственных объектов.
– На рынок ипотеки вы вышли недавно. Каких результатов удалось добиться?
– В настоящий момент у нас стабильный поток заявок и выдач. В рамках маркетинговых акций поток клиентов увеличивается. В среднесрочной перспективе перед нами стоит задача войти в топ-10 банков по выдаче ипотеки в Петербурге.
– Сколько жилых объектов аккредитовано вашим банком?
– На данный момент у нас аккредитованы объекты порядка семи крупнейших городских застройщиков. Среди них Группа ЛСР, Setl City, ГК «Город» и др.
– Какие ипотечные программы вы предлагаете? Расскажите об их условиях.
– Сейчас в МТС Банке действует интересное предложение, в рамках которого ипотеку на первичную недвижимость можно получить на 25 лет под 12% годовых с первоначальным взносом всего 12%.
Мы выдаем ипотеку и на вторичном рынке жилья. Средневзвешенная ставка по ипотеке в МТС Банке сегодня составляет порядка 13%.
Кроме того, предлагаем ипотеку на коммерческую недвижимость. К примеру, сейчас мы разрабатываем программу для кредитования покупки коммерческих площадей у компании «ЮИТ».
– Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки для снижения ипотечных ставок?
– Некоторые участники рынка объявляют о снижении ставок по ипотеке, но на деле это касается только ряда программ. А в целом по рынку ставки не падают, а, напротив, растут. Так что предпосылок для реального снижения я сегодня не вижу.
Если только правительство страны не даст банковскому сектору значительные послабления.
– Как вы оцениваете перспективы роста ипотечного рынка Петербурга?
– Будущее ипотеки напрямую зависит от состояния рынка недвижимости. А он сегодня чувствует себя прекрасно. Появляются все новые девелоперские проекты. Сроки экспозиции объектов сокращаются. Спрос на жилье в Петербурге, несмотря на увеличение стоимости и рост ипотечных ставок, остается стабильно высоким. Осенью количество сделок традиционно увеличивается, и уже сейчас мы ощущаем рост количества обращений за ипотекой. Поэтому перспективы у такого инструмента, как ипотека, прекрасные.
– Какие еще розничные продукты вы развиваете?
– Наш флагманский продукт – это карта «МТС-Деньги». Мы активно занимаемся POS-кредитованием в офисах продаж телефонов и услуг связи. Также мы предлагаем и потребительские кредиты. По нашим оценкам, по объемам потребительского кредитования мы входим десятку крупнейших банков Петербурга.
– Какова доля петербургского офиса в общем объеме бизнеса банка?
– По размеру портфеля мы находимся на втором месте после Москвы.
– Как вы оцениваете перспективы роста банковской системы в 2013 году?
– Существует множество предположений относительно перспектив банковского сектора и возможной реформы банковской системы. Но мы с оптимизмом смотрим в будущее, так как являемся крупным банком с серьезными и успешными акционерами.
Справка:
Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (ранее – АКБ «МБРР» (ОАО)) – универсальный коммерческий банк федерального масштаба, входящий в число крупнейших банков России. Ведет свою деятельность с 1993 года. Основными акционерами банка являются АФК «Система» и ОАО «МТС». Согласно данным отчетности, размещенным на сайте банка, его активы в 2012 году составили 142 364 685 тыс. рублей, уставной капитал – 1 354 216 тыс. рублей, собственный капитал – 12 031 851 тыс. рублей.
Глава администрации Фрунзенского района Владимир Омельницкий рассказал корреспонденту «Строительного Eженедельника» Михаилу Немировскому о последствиях строительного бума прошлых лет, а также о развитии рекреационной зоны в парке Интернационалистов.
– Какие знаковые инвестпроекты реализуются сегодня на территории района?
– Сегодня у нас много идей, касающихся развития потенциала Фрунзенского района. Другое дело, что для того чтобы началась реализация реального инвестиционного проекта, нужно найти грамотного инвестора. Такого, который готов не только вкладывать деньги, но и пройти все согласительные процедуры в соответствии с законом. Как пример качественного инвестпроекта могу привести территорию, ограниченную Будапештской ул., ул. Фучика и Бухарестской и межквартальным проездом, где ОАО «Концерн «Энерготехнологии» реализует проект по строительству трехэтажного мебельного торгового комплекса. Площадь участка под строительство составляет 7,5 га, площадь объекта – 137,6 тыс. кв. м.
– Фрунзенский район снизил показатели ввода нового жилья. Когда ситуация изменится и благодаря каким проектам?
– Строительство жилья, прежде всего его характер и темпы, вызывает большое количество вопросов у городской администрации. Мы вошли в такую фазу, когда нужно задуматься: а нужно ли вообще нам такое количество квадратных метров? В прошлые, особенно предкризисные годы жилье строилось за счет участков, предназначенных для возведения детских садов и школ. Но нельзя бесконечно строить жилье без оглядки на социальную инфраструктуру. Да, сейчас много говорят о том, что в районе есть снижение жилищного строительства. Но давайте не забывать о том, что в 2005-2009 годах был пик жилищного строительства в районе, построено было действительно очень много, и сейчас мы вынуждены взять некую паузу, чтобы исправить ситуацию с недостаточной обеспеченностью этих массивов социальной инфраструктурой. Да и земельных участков, где была бы возможна комплексная застройка, в районе практически не осталось.Сегодня активно реализуется только один крупный жилой проект – ЖК «София» Группы ЛСР. Отмечу, что этот проект комплексного освоения в полной мере обеспечен всей необходимой инфраструктурой.
– А как дело с социальными объектами обстоит на других территориях? Какова потребность района в социальной инфраструктуре?
– Отмечу, что на сегодняшний день это приоритетное направление деятельности администрации района. И здесь, не буду скрывать, есть проблемы. В частности, несмотря на ввод в 2013 году двух детских садов, очередь остается – около 1800 детей на сегодняшний день в детские сады попасть не могут. У нас есть адресная инвестиционная программа строительства ДДОУ до 2025 года, но я вышел с инициативой о приближении сроков строительства объектов образования и получил поддержку вице-губернатора Василия Кичеджи. Еще два детских сада должно быть открыто в 2014 году, а до 2018 года будет введено еще четыре. Сразу несколько социальных объектов должны быть введены в следующем году: это поликлиника в квартале 43 южнее реки Волковки, в августе 2014 года должна быть введена школа в квартале 31 ЮрВ. Кроме того, на следующий год запланирован ввод в эксплуатацию специального жилого дома на 295 квартир для одиноких граждан пожилого возраста в квартале 47 ЮрВ.
– Прошлое руководство района ждало от собственников промпредприятий на Софийской активности по перебазированию за пределы города. Есть ли подвижки в этом вопросе? Какие промплощадки вы видите перспективными для застройки?
– Помимо освоения площадки НПО «Керамика», «Завод Стройфарфор» Группой ЛСР у нас есть серьезная площадка в промзоне Обухово. К сожалению, пока этот участок района не очень хорошо изучен инвесторами. Я надеюсь, что вскоре мы начнем конструктивные переговоры с бизнесом для выработки конкретных решений по этой территории. В настоящее время здесь много автопредприятий, оптовых складских помещений. Кроме того, у нас есть пресловутый рынок на Салова, 52. Здесь также находятся склады и объекты оптовой торговли. На этой территории много хозяйствующих субъектов, но далеко не все владеют территорией на законных основаниях. По сути, это самозахват. Сейчас создана группа, в которую вошли как представители городской администрации, так и представители прокуратуры, УВД и КУГИ. Перед группой стоит цель провести мониторинг всех земельных участков. Результатом этой работы станет освобождение земельных участков, которые заняты несанкционированно. Также мы готовы поддержать инициативу инвестора, который вышел с предложением комплексного освоения этой территории.
– В начале года в районе были открыты две новые станции метро. Каков экономический и инфраструктурный эффект вызвало появление подземки?
– Мы очень рады открытию новых станций метро. Это в корне изменило как транспортную, так и экономическую картину Фрунзенского района. Метро обратило внимание бизнеса на прилегающие к станциям территории, повысив их инвестиционную привлекательность. Выросла стоимость жилья, деловой недвижимости. Было много предложений по открытию новых торговых точек, но я считаю, что как раз торговых площадей у нас достаточно. Сегодня инвестиционный приоритет нужно смещать в сторону объектов спорта и культуры. Уже есть программа по строительству стадионов – в 41 квартале планируется создать целый спортивный кластер. На участке, ограниченном ул. Ярослава Гашека, Бухарестской ул., Олеко Дундича и Загребским бульваром, выделено несколько земельных пятен под строительство спортивных объектов. Здесь предполагается размещение двух крытых спортивных комплексов без трибун, а также Центра спорта Фрунзенского района. Кроме того, есть решение на уровне вице-губернатора Марата Оганесяна о строительстве на пр. Славы в створе Пражской ул. нового спортивного комплекса по индивидуальному проекту за счет средств ОАО «Газпром». К сожалению, сегодня в районе нет своих театров. В торгово-развлекательных центрах открываются кинозалы – это хорошо, но жители Фрунзенского района вправе претендовать на строительство театра. В Купчино должен быть свой театр. Найти участок под такое строительство можно. Территориально у нас есть такая возможность, вопрос только в источнике финансирования. Строить театр без включения коммерческой составляющей инвесторам невыгодно, а для городского бюджета строительство отдельного здания театра дорого.
– В каких основных транспортных объектах больше всего нуждается район?
– Во-первых, мы ждем ввода в эксплуатацию новых станций метро – «Проспект Славы» и «Дунайская». Срок их ввода – 2016-2018 годы. В 2013 году должно начаться строительство Малой Каштановой аллеи и Пловдивской ул. на участке от Будапештской ул. до Загребского бульвара. Эта «пробивка» позволит жителям введенного еще в 2009 году жилого комплекса «Радуга» получить свободно подъезжать к своим домам. Кроме того, в районе планируется строительство целого ряда ключевых развязок. Например, это строительство развязки на пересечении пр. Славы и Белградской ул., пр. Славы и Софийской ул., путепроводов по Софийской ул. в месте пересечения с путями Северного железнодорожного кольца. Для района крайне важно провести реконструкцию Цимбалинского путепровода, который связывает Фрунзенский район с Невским. Именно в этой горловине сегодня скапливаются пробки. Сам путепровод нужно расширять, попутно меняя там дорожное покрытие. На более дальнюю перспективу есть проекты строительства тоннеля в створе Грузового проезда в зоне «Обухово-2», а также строительство Глухоозерского шоссе от Обводного канала до Большого Смоленского пр.
– Не так давно прошла встреча председателя Комитета по инвестициям Ирины Бабюк с главами администраций районов. Какие проекты представлял Фрунзенский район?
– В районе немного свободных для освоения земельных участков. Прежде всего администрация района заявила о понимании того факта, что часть территорий в промышленной зоне являются депрессивными и требует комплексного и грамотного развития. И тенденция по вовлечению в оборот и преобразованию будет сохраняться и даже усиливаться. Для города это большая роскошь – иметь такие территории и не использовать их.
Если говорить о конкретных инвестпроектах, то мною был предложен проект развития второй очереди Парка интернационалистов. Это очень красивая, хотя и совершенно неблагоустроенная территория. Она относится к зонам зеленых насаждений и востребована даже в сегодняшнем состоянии. Летом в теплые дни здесь отдыхают многие жители района. Это место стало точкой притяжения, местом проведения досуга. Одна из инвестиционных идей состоит в том, чтобы облагородить всю эту территорию, построить объекты, необходимые для комфортного отдыха. Нужно провести и очистку дна этих прудов – в советское время это было место вывоза строительного мусора.
– Чем этот проект может быть выгоден для бизнеса?
– Здесь могут быть востребованы торговля, какие-то развлекательные объекты. Можно сделать городской пляж и сдавать в аренду зонтики и шезлонги. Как зарабатывать, наших инвесторов учить не надо. Полагаю, что для коммерческой выгоды может быть оборудована некая зона с платным входом. Таким образом, будет зона свободного отдыха и зона комфортного отдыха. Это обычная вещь для всех пляжей мира. Я уверен, что в данной локации можно действительно создать рекреационную зону европейского уровня.