Олег Пашин: Проекты редевелопмента стали выгодными
Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о редевелопменте промышленных территорий Красногвардейского района, а также о том, как заявленные на Ржевке суперпроекты повлияют на имидж всего района.
– Летом 2014 года компания Setl City запустили проект «ЗимаЛето» в Красногвардейском районе. Чем можете объяснить выбор локации?
– На самом деле расположение комплекса просто уникальное. С одной стороны, объект находится в непосредственной близости к центру города – 10 минут на автомобиле до Невского пр., с другой, важным преимуществом является близость метро: до станции «Ладожская» всего 700 м. А это значит, что жители смогут воспользоваться всеми услугами и приобретать товары в торгово-развлекательной зоне у метро. Там находится несколько крупных комплексов. Например, «Заневский каскад» и «Нео», гипермаркеты «О’Кей» и «Метро», кинотеатр, фитнес-клуб и многое другое. Да и добраться до большинства районов города не составит труда – через пр. Энергетиков проходит более 30 маршрутов общественного транспорта. Кроме того, привлекательности участку добавил природный ландшафт – 2/3 территории комплекса омывается рекой Охта. Это позволяет создать благоустроенное общественное пространство на берегу реки и обеспечить ряду квартир отличные видовые характеристики.
– При таком расположении, рядом с рекой, большая часть территории отрезана от улично-дорожной сети. Не будет ли проблем с въездом на территорию?
– Не вижу в этом большой проблемы. В целом квартал не такой большой – 150 тыс. кв. м жилья.
– Ваш проект, в части, которая не выходит на воду, пока соседствует с гаражами, складами и производственными зданиями. Когда можно ожидать преобразования соседних с объектом территорий?
– Ни для кого не секрет, что Петербург – это не только культурный, но и промышленный центр. И многие достаточно крупные территории под строительство жилья в обжитых районах города соседствуют с «серым поясом». Уверен, что наш проект послужит драйвером роста для соседних территорий. Тенденция редевелопмента промышленных зон набирает ход. Рыночная стоимость жилья подошла к той отметке, при которой выводить предприятия за пределы города и строить на их месте жилье стало выгодно. И в ближайшем будущем подобные проекты будут появляться один за другим. В частности, основной резерв для нового строительства в Красногвардейском районе составляют промышленные территории вдоль Невы, где будут реализовываться проекты бизнес-класса, и вдоль Охты – для проектов класса масс-маркет. В районе уже заявлен ряд проектов редевелопмента. Это жилой комплекс NCC на территории НПО «Знамя труда им. Лепсе» на Магнитогорской ул. Одобрен перевод под жилье участка бывшего завода «Химволокно», принадлежащего компании УК «Теорема», а сейчас компания уже занимается редевелопментом завода «Россия» на Свердловской наб. Потенциалом обладает территория предприятия НПО «Буревестник» на Малоохтинском пр. в случае перебазирования мощностей предприятия в ОЭЗ.
– Каков объем спроса и предложения в Красногвардейском районе?
– По состоянию на начало 2015 года в предложении на территории района находилось порядка 250,5 тыс. кв. м жилья. Это 9,5% от всего объема предложения в Петербурге. В открытой продаже находятся квартиры в 10 жилых комплексах класса масс-маркет и трех комплексах бизнес-класса. За прошлый год на рынок было выведено 265,8 тыс. кв. м жилья. В перспективе на территории района заявлен значительный объем жилищного строительства. Только лишь в районе Охты и Пискаревского проспекта совокупный объем заявленных проектов превысит 2,7 млн кв. м. Что касается спроса, то я могу его охарактеризовать как стабильно высокий. По итогам 2014 года на район приходится 7% в общей структуре спроса по обжитым районам города.
– Кто ваши прямые конкуренты в этой зоне?
– Дело в том, что у проекта «ЗимаЛето» фактически нет прямых конкурентов в этой локации, поэтому проект следует сравнивать, скорее, с проектами комплексного освоения в сегменте комфорт по городу в целом. Например, с объектами у метро «Звездная», с пригородными жилыми комплексами и т. д. Все-таки не так много покупателей хотят приобрести жилье в конкретном районе. Больше пожеланий к удобству расположения комплекса, к доступности и качеству инфраструктуры, к комфорту создаваемой жилой среды.
– А насколько конкурентна стоимость «квадрата» в вашем проекте?
– По заключенным в феврале договорам у нас в среднем выходит около 97 тыс. рублей за квадратный метр. При этом средняя цена жилья класса масс-маркет в Красногвардейском районе составляет сейчас 84,4 тыс. рублей за «квадрат», средняя цена бизнес-класс – 154 тыс. рублей.
– Одна из отличительных черт района – неоднородность его застройки. Нивелируется ли в будущем разница между респектабельным районом Охты и «спальными» микрорайонами Ржевки?
– Класс жилья диктует расположение объекта. На набережных, ближе к центру города, в любом случае будут возводить проекты высокой ценовой категории, в непосредственной близости к станциям метро будут строить комфорт-класс, на периферии и на границе с областью – жилье эконом-класса. Сгладить эту неоднородность можно путем реновации квартальной застройки 70-80 годов, а также благодаря созданию комфортной среды обитания в проектах не только бизнес- и комфорт-, но и эконом-класса. Это комплексное благоустройство, социальная инфраструктура, нетиповые архитектурные решения, современно оформленные фасады и т. д.
– Как повлияют проекты нового зоопарка и «Дримворкс» на Ржевке на инвестпривлекательность района?
– Такие проекты прежде всего благотворно влияют на имидж локации в целом. Красногвардейский район перестанет восприниматься как промышленный центр, а Ржевка – как классический «спальник». Жители города увидят в этом районе территорию высокого комфорта с развитой рекреационной составляющей. Появление этих проектов даст импульс развитию и соседних территорий, можно ожидать активное развитие коммерческой инфраструктуры, сопутствующих услуг. Это уникальная возможность, в том числе и для малого и среднего бизнеса.
– Чего на ваш взгляд, сегодня не хватает району?
– Не хватает в первую очередь метро. Это был бы лучший стимул дальнейшего развития района. В 2015 году Смольный собирается объявить конкурс на инженерные изыскания для строительства Адмиралтейско-Охтинской линии метро, однако открытия новых станций метро в районе можно ожидать не ранее 2021 года. Вместе с тем нельзя не отметить подвижки в деле развития транспортной инфраструктуры района. Ситуация значительно улучшилась после введения в эксплуатацию развязки КАД с Шафировским пр. В планах до 2020 года есть пробивка Ириновского пр. Кроме того, как вы знаете, несколько игроков рынка планируют софинансировать строительство продолжения Пискаревского пр. Обновленная трасса свяжет Красногвардейский район Петербурга с Мурино.
Цифра
265,8 тыс. кв. м жилья было выведено на рынок в Красногвардейском районе в 2014 году
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому об основных объектах бюджетного строительства в регионе, а также о том, почему петербургским строителям стоит подумать о выходе на рынок жилищного строительства республики.
– Какой объем жилья был введен в регионе в 2013 году? Какова доля малоэтажного строительства?
– Всего по итогам 2013 года в регионе введено в эксплуатацию 142,7 тыс. кв. м жилья при плане в 122 тыс. кв. м жилья. При этом малоэтажное строительство занимает 48,8% этого объема, или 69,66 тыс. кв. м, а индивидуальное – 28,3% (40,34 тыс. кв. м). Ожидается, что в 2014 году в регионе будет введено около 154 тыс. кв. м жилья.
– Какие крупнейшие строительные объекты были введены в строй в 2013 году?
– В минувшем году в Республике Коми было завершено строительство 47 объектов социальной сферы. Среди крупнейших я бы выделил проект строительства первого этапа универсального спортивного комплекса по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре, проект крытого катка в городе Печора. Мы завершили строительство ледового дворца в Усинске и трех универсальных спортивных площадок – в селах Объячево, Айкино и Щельяюр. Кроме того, было завершено строительство детского сада на 120 мест в селе Усть-Кулом, строительство бассейна в городе Емва и реконструкция бассейна в Печоре.
– Какой объем капитального строительства заложен в адресные программы?
– В ближайшие три года бюджет республики выделит на капитальное строительство более 9,5 млрд рублей. В настоящее время у нас есть несколько основных программ, по которым запланировано сооружение культурных, спортивных и социальных объектов. Так, по госпрограмме «Развитие здравоохранения» в республике будет построен санаторный комплекс в Княжпогостском районе, реконструировано радиологическое отделение республиканского онкологического диспансера на Гаражной ул. в Сыктывкаре. Также в столице республики будет проведен первый этап реконструкции инфекционной больницы. По программе развития спорта будет построен спорткомплекс в городе Микунь Усть-Вымского района. По программе соцзащиты населения будет проведено расширение республиканского Тентюковского дома-интерната для престарелых и инвалидов на 90 мест в Сыктывкаре, а также расширение психоневрологических интернатов в Ухте и селе Куниб Сысольского района. Программа развития сферы культуры предполагает строительство центра научно-технического творчества на территории Финно-угорского этнокультурного парка и многофункционального социально-культурного центра в селе Пажга Сыктывдинского района. А наибольший объем работ предстоит по программе развития образования. Планируется строительство детских садов на 120 мест в Усть-Цильме и селе Выльгорт Сыктывдинского района. Детсад на 35 мест появится в пст. Мадмас Усть-Вымского района. Два детских сада появятся в Сывтывкаре – на Коммунистической ул., 51, и в микрорайоне Лесозавод. В большом количестве будут строиться и школы. Так, в селе Летка Прилузского района появится средняя образовательная школа на 400 мест, школа на 110 мест будет построена селе Дутово Вуктыльского района и пос. Кажым Койгородкого района. Средняя общеобразовательная школа на 100 мест запланирована в селе Серегово Княжпогостского района. Большая школа на 1200 мест появится в Сывтывкаре на Петрозаводской ул.
– Появления каких объектов можно ждать уже в этом году?
– Уже в 2014 году в регионе появится ряд крупных спортивных объектов. Будет завершен второй этап реконструкции производственного здания по ул. Савина, 81/1, в Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс. В этом году мы ждем ввода в эксплуатацию социокультурного центра в селе Дон Усть-Куломского района. Также в планах сдача универсального спортивного комплекса в Воркуте. Ну и конечно, это объекты образования. В 2014 году мы введем два детских сада в селе Усть-Нем Усть-Куломского района и школу на 198 мест.
– В какой стадии находится реализация проектов, включенных в список приоритетных по СЗФО?
– Строительная готовность проекта санаторного комплекса в селе Серегово в Княжпогостском районе составляет 65%. На 2014 год из бюджета республики будет выделено более 1 млрд рублей на санаторий, что позволит завершить строительные работы на объекте. Что касается создания комплекса «Финно-угорский этнокультурный парк», то первая очередь проекта введена в эксплуатацию в 2011 году. В составе первой очереди есть двухэтажное здание гостиницы на 50 мест общей площадью более 1 тыс. кв. м, конгресс холл на 500 мест площадью почти 1,8 тыс. кв. м и здания входной группы, разделенные на секции. В блоке «А» располагаются помещения кафе на 44 посадочных места, административно-бытовые помещения. В блоке «Б» – помещения выставочного зала на 50 человек, медико-профилактические помещения. В 2014-2016 годах на территории Финно-угорского этнокультурного парка планируется осуществить строительство центра научно-технического творчества. В июне 2014 года завершатся проектно-изыскательские работы по данному объекту.
– В октябре в представительстве республики в Санкт-Петербурге вы провели встречу с городскими застройщиками. Им было предложено выходить на рынок жилищного строительства Коми. Насколько реален выход городского бизнеса в регион в условиях низкой покупательской способности?
– Действительно, ряд фирм из Санкт-Петербурга выразили заинтересованность по данному вопросу, но конкретных предложений от них не поступило. Предложения по выходу на рынок жилищного строительства представителей строительных организаций из Петербурга для республики были бы перспективными, потому что в регионе большой спрос на жилье при малом объеме предложений со стороны застройщиков. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Республике Коми в 2013 году составила 57,3 тыс. рублей, за тот же период, повторюсь, введено 142 тыс. кв. м. При большом спросе на жилье такой объем строительства недостаточен для снижения стоимости жилья.
– Постановлением Правительства РФ был установлен срок реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории субъектов РФ, – 1 сентября 2017 года. Какой объем жилья нужно построить в вашем регионе в течение трех лет для реализации этого постановления?
– В целях переселения граждан из всех многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и подлежащих сносу, в минувшем году были утверждены две республиканские адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. В рамках указанных программ для 8660 жителей республики планируется построить 150 тыс. кв. м жилья и приобрести жилые помещения на вторичном рынке жилья общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Объем финансирования данных мероприятий составляет более 5 млрд рублей. Для обеспечения выполнения задачи строительства такого значительного объема жилья необходимо эффективное взаимодействие правительства Республики Коми, органов местного самоуправления и, конечно, организаций строительного комплекса.