Игорь Водопьянов: К любому позитивному событию на строительном рынке отношусь как к чуду
Генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов рассказал «Строительному Еженедельнику» о малоэтажном жилом проекте компании в Петродворцовом районе, а также о стратегии работы на рынке в условиях непрогнозируемого спроса.
– В минувшем году вы приступили к освоению своего пятна в Петродворцовом районе. Как вы вышли на этот участок?
– Земельный участок мы оформили еще в 2006 году, приобретя акции ныне не действующего предприятия «Ленптицепром». И земля, как оказалось впоследствии, обошлась нам дороже, чем мы рассчитывали. Потому что тогда, в середине 2000-х, мы были уверены в безоблачном будущем строительного бизнеса, в том, что Россия встала на путь развития и все у нас будет хорошо. Однако потом грянул кризис, а сейчас на носу еще один, а приоритеты развития сменились у руководства страны стремлением доказать собственное величие. В итоге реализация проекта растянулась на больший срок, нежели предполагалось в 2007 году. Для примера: в этой локации мы готовим два проекта планировки территории. Так вот первый ППТ мы утверждаем уже шесть лет, а второй – три года. Осенью 2014 года нам казалось, что мы на завершающем этапе – мы получили сводное заключение КГА, прошли общественные слушания. Однако буквально на прошлой неделе нас снова «завернули», сославшись на очередные изменения законодательства.
В стройке очень длинные инвестиционные циклы, особенно если занимаешься комплексным развитием территорий, поэтому мы просто не успеваем соблюдать постоянно изменяющиеся нормы закона. Вообще я уже к любому позитивному событию на строительном рынке отношусь как к чуду. Потому что ожидать, что что-то будет сделано по процедуре, в рамках закона – бессмысленно.
– В целом какой пул земли у вас есть в этой локации?
– У нас есть два участка под застройку – 165 и 200 га. Кроме того, у нас есть территория в 80 га на севере этой зоны. Сейчас там болото. Мы предлагали городу перевести эту территорию в зону 1Ж, построить там поселок с красивой рекреационной зоной. Но нам сказали, что это сделать невозможно, потому что город должен соблюсти баланс зеленых насаждений, и если мы из него выведем 80 га, то баланс нарушится. Но по факту при развитии территории непосредственно зеленых насаждений станет больше. В конечном итоге приступить к освоению этой территории мы не можем.
– Планируете ли расширять земельный банк?
– Расширяться не планируем, на данный момент в этом нет необходимости. Смотрите, на пятне, которое сейчас активно застраивается, есть спрос только на 30 тыс. кв. м в год, и я очень надеюсь, что он в ближайшее время вырастет хотя бы до 40 тыс. кв. м. Сейчас две наши компании-партнера («Абсолют Строй Сервис» и «Промреконструкция» – прим. ред.) строят здесь по 30 тыс. кв. м, а у нас в перспективных планах строительство около 100 тыс. кв. м. Получается, что это жилье будет продаваться как минимум пять лет.
Надеюсь, что за эти пять лет ситуация изменится, спрос возрастет, и тогда можно будет взяться и за территорию «Ленптицепрома», где можно построить еще 1,3 млн кв. м жилья – то есть у нас есть поле для работы на ближайшие 20 лет.
– Расскажите о параметрах проекта.
– Территорию мы разделили на три части по типу застройки. Еще летом мы нарезали 17 га на 65 отдельных участков и начали их продажу для целей индивидуального жилищного строительства. На данный момент динамика продаж достаточно позитивная – за пять месяцев из 65 участков продано 20.
В минувшем году мы полностью обеспечили участки всей необходимой инженерной инфраструктурой – газом, электроэнергией, сделали канализование, а до конца 2015 года мы подготовим инфраструктуру для второй очереди. Концептуально наши участки станут продолжением уже сложившейся застройки Петродворцового района с примерно одинаковым социальным составом жителей. Это достаточно свежая застройка, дома здесь строились в 2000-х годах. И спрос на эти участки в основном локальный. Практически все наши покупатели – жители Петродворцового района. Это люди, у которых в районе живут друзья и родственники, они хорошо знают территорию, понимают плюсы и минусы района.
Отмечу, что большого выбора у жителей района и не было. Все-таки покупать у «Строительного треста» в проекте «Сад времени» коттедж за 20 млн рублей не всем по карману, здесь же можно приобрести участок за 4 млн рублей и постепенно отстраиваться. Кроме того, в рамках проекта «Новые кварталы Петергофа» мы планировали построить 73 таунхауса площадью 90, 120 и 150 кв. м, а также 5-этажные многоквартирные дома. Открыть продажи таунхаусов мы собираемся в апреле этого года.
Мы отслеживаем показатели продаж наших коллег и партнеров, работающих в сегменте комфорт- и бизнес-класса, и видим, что высокой динамики продаж ни у кого сейчас нет. В то же время свои проекты, в том числе строящийся комплекс «Пять звезд», мы реализуем за собственный счет, не дожидаясь средств дольщиков. Но применить такой подход в Петергофе, то есть на какое-то время заморозить деньги, вынуть их из оборота и вложить в большую стройку с непрогнозируемым спросом, было бы неправильно.
Сейчас все находится в подвешенном состоянии – непонятна политическая конъюнктура, поэтому и горизонт планирования у бизнеса очень короткий. У нас есть ресурсы, документы и мощности для выхода на стройплощадку, но мы не можем спрогнозировать возвратность средств, сроки окупаемости. Поэтому мы решили весной приступить к строительству небольшой «пилотной» очереди таунхаусов – это будет первая линия из 17 секций, а дальше будем изучать динамику продаж. То же самое относится и к нашим многоквартирным домам, по которым завершается экспертиза документации и скоро будет получено разрешение на строительство. Но о выходе на площадку мы пока не говорим.
– Какие инфраструктурные пробелы существуют сегодня в Петродворцовом районе? Ранее администрация жаловалась на отсутствие крупных торговых сетей.
– Могу сказать, что после того как район подключили к кольцевой автодороге, значительно улучшилась ситуация с автомобильным трафиком. И прежде всего благодаря подключению к КАД разгрузилось Петергофское шоссе, которое было переполнено жаждущими попасть на свои дачные участки близ Стрельны и Ломоносова. Поэтому из очевидных недостатков я бы выделил только отсутствие ветки метро, но это дело не ближайшего будущего. А из очевидных достоинств района – большое количество зеленых зон, близость к знаменитым культурным объектам.
Что касается торговых сетей, то отсутствие ретейла меня не удивляет. Потому что в районе на постоянной основе проживает не так уж и много народа. Только сейчас жилищное строительство начало потихоньку развиваться, и торговые сети, я уверен, подтянутся. Кстати, в нашем проекте планировки территории, который, надеюсь, когда-нибудь все-таки будет согласован КГА, есть три пятна для строительства гипермаркетов.
Кроме того, в районе уже сейчас функционируют несколько торговых точек шаговой доступности. Но торговле всегда была присуща высокая самоорганизация. И если государство не будет вмешиваться и ставить какие-то дополнительные препоны, бизнес сможет обеспечить жителей всем необходимым.
Брайан Трейси, известный американский бизнес-тренер, гуру из мира консультантов на темы бизнеса, управления продажами, самореализации, лидерства, впервые приехал в Петербург. В интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой он рассказал, что не верит в удачу, а также пояснил, выработка каких личных качеств помогает добиться успеха в бизнесе.
– Брайан, чем вам интересен российский бизнес, и отличается ли он по уровню своего развития от американского?
– Все основные идеи, по которым я обучаю достижению успеха в бизнесе, применимы ко всем странам мира. Все правила, составленные мной, универсальны и подходят, в том числе, и к российскому бизнесу. 80% требований к успеху по всему миру одинаковы. Россия в этой связи не исключение. Дважды два четыре во всех странах мира. Остальные 20% зависят от культуры, от традиций и от истории каждой страны. Согласно своему опыту, я могу сказать, что российские бизнесмены, будь то женщины или мужчины, в значительной степени преуспевают в своем деле. Я считаю, что добиться успеха в странах бывшего СССР и в России гораздо сложнее, чем в США и Канаде. Но благодаря специфическим сложностям русские бизнесмены сильнее и умнее в некоторых аспектах. Именно поэтому все мое взаимодействие с российскими бизнесменами всегда проходит на высочайшем уровне.
– Какой он, лидер сегодняшнего дня?
– Думаю, что он разный. В последнее время было проведено значительное число исследований лидеров во многих странах. Это разные типы личности, при этом все они успешные. Самое главное – иметь четкие цели в отношении своей компании. К этому добавляется желание предоставлять лучшие услуги и продукт на рынке. Также лидер должен выбрать нужных людей, которые с ними будут работать и сотрудничать. Это приходит с опытом, конечно. Лидеры – это всегда хорошие продавцы, поскольку они могут убедить других людей работать вместе с ними. Лидеры умеют расставлять приоритеты и работать над самыми важными целями. Они используют фокусировку, четкость и концентрацию на поставленных целях. И они всегда выполняют работу на высочайшем уровне. В конечном итоге все ведущие лидеры мира всегда находятся в процессе обучения – они изучают все больше и больше. Например, я работал с одним известным крупным банком в этом году. Так вот топ-менеджеры этого банка постоянно учатся и готовы узнавать что-то новое. Они приглашают таких бизнес-тренеров, как я. Ездят в США для прохождения аналогичных семинаров и т. д.
– Качества лидера врожденные?
– Да, это все внутренние качества человека. Но все они могут быть изучены и прийти с опытом. Ни один ребенок не рождается с умением говорить на каком-то определенном языке. Его нужно всему научить. 95% лидеров путем постоянного обучения сами себя сделали и сами достигли той планки, на которой находятся сейчас.
– А в какой момент вы поняли, что достигли тех целей, к которым стремились с 25 лет? Как часто вы обновляете свой список целей?
– В первую очередь, когда вы ставите цель, то вы работаете над ее достижением каждый день. А по мере того как вы достигаете определенных целей, вы ставите перед собой новые. Я каждый день записываю и пересматриваю собственные цели. Я это делаю на протяжении долгих лет. Чем больше вы пересматриваете свои цели, тем больше вы движетесь к их достижению. Я работал с тысячами людей, которые начинали с нуля и стали очень успешными, потому что они четко ставили перед собой цели. Благодаря этому они могут сконцентрировать все свои умственные и энергетические ресурсы для достижения чего-то определенного. И человек с четкими целями может преодолеть все проблемы, которые встречаются у него в жизни. Именно это произошло со мной, когда мне было 24 года.
– А какие качества мешают в достижении целей?
– Я говорю обо всех требованиях, которые необходимы для достижения успеха. И первое качество в том, что все успешные люди позитивно настроены. Второе качество – у них есть четко поставленные, записанные цели. Третье – это их желание и план стать самыми успешными в одной определенной цели, которую они выбирают. Они постоянно учатся и улучшают себя ежедневно. И они очень успешны и настойчивы. Они никогда не бросают начатое дело. Они готовы пожертвовать чем-то прямо сейчас для достижения положительных результатов в долгосрочной перспективе. Они готовы работать усердно и долгое время, чтобы добиться успеха.
С другой стороны, неуспешные люди настроены не позитивно. У них нет четко поставленных целей. Они делают свое дело некачественно, неправильно используют свое время, не вкладывают деньги в постоянное обучение, склонны к лени и очень легко сдаются. Это две крайние точки успешного и неуспешного человека.
– Насколько, с вашей точки зрения, в бизнесе актуальны понятия удачи и везения?
– Я не верю в удачу. Я верю в возможности. Идея удачи заключается в том, что есть что-то тайное во Вселенной, что каким-то загадочным образом подарит вам успех. Мое любимое выражение таково: «Чем усерднее я работаю, тем удачливее я становлюсь». Мы говорим, что надежда – это не стратегия. Многие люди надеются, что они будут успешными благодаря удаче. Но вы создаете собственную удачу, прилагая к этому максимальное количество усилий и постоянно обучаясь. Я общаюсь с другими успешными людьми, и они обладают положительным настроем, потому что благодаря этому возникают новые идеи и мысли. Кто-то рядом с вами добивается большого успеха. И вы говорите, что ему повезло. Но если вы посмотрите на жизнь этого человека на протяжении многих лет, то вы увидите, что фактора удачи и не было. Я верю в то, что каждый человек может влиять на свои возможности.
– Какое впечатление у вас вызвал Петербург? Приедете ли вы сюда еще?
– Я работал с ведущими экспертами в 65 странах мира. Для меня огромное удовольствие проводить данные тренинги здесь, в России, в Петербурге. Мое взаимодействие и общение с представителями России всегда проходило на высочайшем уровне. И конечно, я продолжу свои обучающие семинары в России, в том числе в Петербурге. Я учу русский каждый день. Занимаюсь с русскоязычной учительницей, которая живет в Москве, по скайпу. На этой неделе у меня было шесть часов русского языка. Должен признать, что русский все-таки очень сложный язык.
Справка:
Брайан Трейси в 1981 году создал «систему успеха», которая сначала называлась «Семинар Феникса». В 1985 году он переработал вариант этого семинара в программу «Психология достижений». Программа стала мировым бестселлером и была переведена на 20 языков. В 2010 году был основан Университет Брайана Трейси, который проводит онлайн-курсы для предпринимателей, бизнесменов и менеджеров по продажам. В 2013 году открылась Академия Брайана Трейси для всего русскоязычного пространства. Сегодня Брайн Трейси входит в топ-лист международных бизнес-тренеров и консультантов.