Вячеслав Гайзер: Нужно приспосабливаться к новой экономической реальности
Глава Республики Коми Вячеслав Гайзер рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах экономического развития региона, планах по поддержке промышленности, а также о том, какие отрасли могут получить импульс развития в условиях кризиса.
– Как оцениваете итоги экономического развития Республики Коми по за 2014 год?
– В целом оцениваю итоги года для экономики региона как удовлетворительные. Принимая во внимание только комплекс вопросов и блок проблем, с которым мы столкнулись в ходе исполнения бюджета за 2014 год. Самое главное – нам удалось не допустить падения темпов промышленного производства, более того, рост ИПП по итогам 2014 года составил 0,7%. И что для нас особенно важно, этот рост наблюдался как в наших традиционных добывающих отраслях промышленности, так и в перерабатывающих. Темпы роста экономики, конечно, не столь интенсивные, как в предыдущие годы, но, сравнивая нашу ситуацию с положением других регионов, могу назвать итог позитивным. Это подтверждается и данными по росту инвестиций в основной капитал. Объем инвестиций составил более 145 млрд рублей, это 7%-й рост.
– Сформирован ли в республике какой-то антикризисный план на случай дальнейшего ослабления экономики страны?
– Правительство региона в настоящее время заканчивает работу над планом мероприятий, но я бы не стал называть эти мероприятия антикризисными. Я уверен, что сегодня мы находимся не в состоянии кризиса, но всего лишь вступили в эпоху новой экономической реальности. И в первую очередь мы должны думать не над тем, как бороться с кризисом, а над тем, как выстраивать сегодня нашу жизнь в этих условиях. Вместе с тем кризис – это палка о двух концах. Это не только негативные моменты, но и новые возможности. И наша задача – выявить эти возможности, чтобы реализовать скрытый потенциал.
Я говорю в том числе и об импортозамещении. Это не только наши традиционные добывающие производства, но регион может «выстрелить» в деле производства стройматериалов, IT-индустрии, биоэнергетики. Это те точки роста, которые мы будем поддерживать. В январе мы с каждым градообразующим предприятием региона провели цикл консультаций, они защитили свои производственные планы на 2015 год и перспективу. В итоге сейчас мы четко понимаем, как будет действовать каждая отрасль республики в ближайшем будущем.
Что касается сроков, то работа над планом мероприятий будет закончена до 15 февраля, после этого к обсуждению документа привлекут депутатский корпус, общественные организации.
– В свою очередь, российское правительство уже представило план антикризисных мер, подкрепленный определенным объемом финансирования. Ждете ли прямой помощи от федерального центра?
– Прямой поддержки регионов в виде федерального финансирования в плане нет. Там в большей степени расписаны макроэкономические решения, которые направлены на стабилизацию состояния в финансовой сфере. Там есть работа над стабилизацией финансового сектора, поддержка государственных банков, а также выделены отрасли, которые будут получать в том или ином виде господдержку и через эту поддержку, по замыслу правительства, окажут системное влияние на стабилизацию экономики страны.
Что касается регионов, то в плане предусмотрена возможность дополнительного предоставления бюджетных кредитов по линии Министерства финансов. Это около 165 млрд рублей. Решение о дополнительном кредитовании регионов Минфин будет принимать в ходе рассмотрения федерального бюджета и заявок субъектов РФ. Для того чтобы точечно помогать регионам, которые, возможно, попадут в сложную ситуацию.
– Будет ли в регионе продлена программа европейской ипотеки?
– Программа евроипотеки продолжалась весь 2014 год, и на сегодняшний день около 260 граждан воспользовались программой, фактически приобретя жилье. Однако мы, проанализировав ход реализации программы, пришли к выводу, что программа нуждается в трансформации. Буквально на минувшей неделе изменения в программу были подписаны в правительстве региона и в ближайшее время вступят в силу. Она будет модернизирована с прицелом на молодые семьи и молодых специалистов, которые сегодня особенно востребованы на рынке труда региона.
Программа будет направлена на решение жилищных проблем молодых специалистов и семей в возрасте до 35 лет. Она будет давать возможность получить соответствующую субсидию со стороны республики в размере 20% от первоначальной стоимости жилья, которое будет активно строиться под эту программу. Будет возможность претендовать на субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту. Распространяться программа будет на те семьи, которые имеют совокупный доход не выше 45,8 тыс. рублей. У них будет право на получение преференций по списанию ипотечной задолженности в случае рождения второго и последующего детей. То есть это достаточно комплексная программа, которая в себя вобрала все наиболее положительные элементы всех наших жилищных программ.
– Регион так и не подал заявку на участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи». По сообщению регионального Министерства строительства и архитектуры, застройщики Коми отказываются работать на предложенных федеральным центром условиях. Планируете ли войти в программу и как выстраиваете диалог с бизнесом?
– Действительно, еще на этапе обсуждения программы на региональном уровне крупнейшие застройщики региона, имеющие соответствующую строительную базу и мощности для строительства таких объемов, заявили, что их не устраивают предложенные условия. Это не значит, что на программе надо ставить крест. Это означает только одно: задача правительства республики состоит в том, чтобы найти те дополнительные аргументы и возможности, которые дополнят программные предложения и сделают участие в программе интересным для бизнеса. Другое дело, что программа не учитывает тот факт, что себестоимость строительства в северных регионах выше, чем в среднем по России.
Что касается жилищного строительства в принципе, то объемы ввода жилья в регионе растут. В 2014 году был запрограммирован рост объемов ввода по сравнению с 2013 годом. Мы должны были ввести 154 тыс. кв. м жилья, а ввели 156 тыс. кв. м.
– В регионе планируется строительство около 20 полигонов ТБО. А есть планы по переходу от складирования мусора к его утилизации и переработке?
– Это не планы – программа по строительству полигонов и площадок для хранения отходов лесопереработки уже активно реализуется, и каждый год сдается несколько таких полигонов. При этом мы пытаемся проработать с интересантами возможность строительства комплекса по утилизации этих отходов. Пока этот процесс продвигается «со скрипом». Связано это с тем, что экономика создания таких предприятий тесно связана с объемами отходов, которые поступают на переработку.
В условиях республики обеспечить возможность эффективной реализации такого проекта может только Сыктывкарский узел и ближайшие территории. Сейчас соответствующие ведомства вместе с муниципалитетами пытаются эту историю отработать с теми структурами и странами, кто имеет опыт работы по утилизации таких отходов именно в небольших объемах. Это Финляндия, Канада, Израиль, Франция. Но пока ни один проект на наш объем отходов не «ложится». Это не значит, что мы ставим крест на затее. На мой взгляд, это должен быть именно бизнес-проект, и наша задача – найти интересантов со стороны бизнеса.
– С 1 апреля 2013 года в республике действует региональный закон о технологических и индустриальных парках. Было заявлено строительство парков сразу в четырех районах региона. Когда ожидать появление первого?
– Задачу по строительству технопарков мы с себя не снимаем. Реализация заявленных проектов уже в 2015 году зависит от нашего инвестиционного блока и привлечения потенциальных интересантов, которые желали бы реализовать некие проекты в рамках республиканских технопарков. Но поймите правильно, мы не можем развернуть парк, построить всю инфраструктуру, а это значительный объем инвестиций, и сидеть в ожидании инвесторов. Должен быть двухсторонний процесс, мы оперативно отреагируем на запрос бизнес-сообщества. Могу лишь сказать, ближе всего к открытию подобрался технопарк в Сыктывкаре.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка рассказал о том, почему рынок ипотеки замедлит темпы роста в 2015 году, про тенденции на рынке и о том, как изменилось количество выданных ипотечных кредитов и их средняя сумма в 2014 году.
– Что происходит с жилым строительством?
– По итогам девяти месяцев 2014 года рост предложения на рынке строящегося жилья составил около 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В начале года мы предполагали, что рынок ипотеки вырастет в пределах 20-25%, однако экономика и политика внесли свои коррективы. В I квартале и осенью мы наблюдали два стихийных всплеска продаж, в основном благодаря росту доли инвестиционных покупок. Мы ожидаем, что по итогам года рынок ипотеки вырастет в пределах 35%. Российский рынок ипотеки по-прежнему имеет очень большой потенциал, так как обеспеченность жильем в стране пока недостаточная и слишком большое количество граждан еще нуждаются в улучшении условий жилья. Средний уровень ставок на приобретение квартиры на вторичном рынке на срок 10-15 лет находится в диапазоне 13-16,5%, в Райффайзенбанке – 13-15,5%.
В 2014 году широкое распространение получила схема аккредитации коммерческими банками жилых объектов на нулевом цикле. Она быстро завоевала популярность среди всех игроков рынка в силу более выгодных цен для покупателей, стабильного спроса уже на старте продаж для застройщика и потока заявок от качественных заемщиков для банка. Кроме того, в текущем году более широкое распространение получила схема рассрочки от застройщика. Доля продаж по такой схеме в 2015 году в общем объеме продаж вырастет по причине того, что доля ипотечных сделок сократится из-за роста стоимости фондирования и, как следствие, роста ипотечных ставок.
– Отмечаете ли вы тенденцию увеличения количества выданных ипотечных кредитов? В какой период времени вы фиксировали всплеск? С чем он связан?
– Первый резкий рост спроса на ипотеку мы наблюдали в I квартале текущего года, когда население активно избавлялось от рублевой ликвидности и пыталось защитить от обесценивания свои сбережения. Поэтому вложения в недвижимость – это, пожалуй, один из немногих самых распространенных и доступных инвестиционных инструментов для клиентов. Второй всплеск активности начался в середине лета, в активную фазу перешел в сентябре. С июля в Райффайзенбанке количество заявок ежемесячно увеличивается на 15-20%.
Поэтому в 2015 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста в целом по рынку в пределах 10-15%. Основным драйвером роста будет первичный рынок. Количество пятен застройки в городе ограничено и уже не вырастет, предложение девелоперов активно двигается в сторону границы города и области. Транспортная доступность, развитая инфраструктура, более привлекательные цены меняют стереотипы населения и заставляют невольно задуматься о приобретении жилья в ближнем пригороде или на границе города и области.
– Долго ли продлится всплеск?
– Сегодня ситуацию в российской экономике в целом и банковском секторе в частности можно назвать нестабильной. Кроме макроэкономических индикаторов на поведение компаний и граждан оказывает давление геополитический фактор. В этих условиях давать прогнозы весьма сложно. В 2015 году рынок ипотеки явно замедлит темпы роста из-за увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ипотечных ставок вверх. Вследствие этого спрос, а затем и уровень продаж жилой недвижимости сократятся.
– Сколько было выдано ипотечных кредитов филиалом банка в 2014 году, как этот объем изменился по сравнению с 2013 годом?
– По итогам трех кварталов 2014 года Северо-Западным региональным центром Райффайзенбанка выдан 661 ипотечный кредит на сумму 1,5 млн рублей, что выше аналогичных показателей 2013 года на 12 и 14% соответственно. Размер ипотечного портфеля вырос с начала года на 7% и достиг 5,8 млрд рублей.
– А изменились ли как-то сумма ипотечного кредита?
– Средняя сумма ипотечного кредита в 2013 году составляла 2,4 млн рублей. Она покрывала расходы на приобретение наиболее ликвидной на рынке недвижимости – 1- или 2-комнатной квартиры, как правило, на первичном рынке. При этом средний размер первоначального взноса составлял минимум 30%, а срок кредита – 15 лет. В 2014 году индивидуальные клиенты более осторожно принимают решения и более трезво оценивают свои финансовые возможности и риски. Поэтому мы наблюдаем сокращение средней суммы ипотеки до 2,2 млн рублей.
– Сколько застройщиков сейчас аккредитовано Райффайзенбанком?
– Мы заметили тенденцию смещения спроса на первичный рынок (в силу качества объектов жилой недвижимости, более выгодных цен в период строительства, социально однородной среды и т. п.). Поэтому еще в 2005 году начали сотрудничество со строительными компаниями, когда объективно поняли, что после аккредитации компании и строящегося жилого объекта мы тратим какое-то время на выстраивание коммуникаций и бизнес-процессов с отделом продаж застройщика, а дальше получаем поток качественных заявок и активный прирост ипотечного портфеля. Это гораздо эффективнее и быстрее, чем оценка отдельной квартиры отдельного заемщика на вторичном рынке. Кроме того, именно поэтому сегодня нашими партнерами являются уже 23 ведущих застройщика города. Аккредитовано 74 жилых объекта.
Для наших стратегических партнеров мы предоставляем ряд преференций. Это может быть скидка от размера процентной ставки, упрощение процедуры аккредитации новых объектов либо аккредитация объекта даже на этапе котлована, проведение совместных маркетинговых проектов и проч. Так, например, в начале 2014 года Райффайзенбанк запустил специальную маркетинговую акцию со строительными компаниями «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl Group, «Патриот-Нева», NCC и зафиксировал единую ставку на период строительства и после оформления права собственности на уровне 11,5% годовых в рублях.
Сегодня мы продолжаем расширять список партнеров, но подходим к этому более взвешенно.
– А если говорить об ипотеке, как у вас изменились требования к потенциальным заемщикам-физлицам?
– В целом кредитная политика в области ипотечного кредитования вне зависимости от конъюнктуры рынка является более консервативной в сравнении с другими секторами розничного рынка, так как речь идет о больших объемах сделок и длительном сроке кредитования. Ипотека была и останется в 2015 году драйвером розничного рынка для большинства универсальных банков в силу привлекательного соотношения «риск – доходность».
В силу того что Райффайзенбанк является банком с иностранным участием в капитале и умеренным аппетитом к риску, мы в принципе более консервативны, чем рынок в целом в оценке платежеспособности своих клиентов. Поэтому по объективным причинам в 2014 году у нас не было необходимости пересматривать свою кредитную политику.
– Не фиксируете ли вы объем просрочки платежей по ипотеке?
– К счастью, нет. Но в ситуации с существенным ростом курса валют нам пришлось столкнуться с ростом заявок от клиентов с валютной ипотекой на рефинансирование кредитов в рублях.
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Константин Ковалев рассказал «Строительному Еженедельнику» о растущем спросе на жилье в Приморском районе и возрождении интереса девелоперов к редевелопменту промышленных зон.
– Приморский район традиционно считается одним из самых популярных районов города. Можно ли ожидать дальнейшей концентрации спроса и предложения на жилье в этой части города?
– Действительно, в течение последних нескольких лет Приморский район неизменно входит в тройку лидеров по интенсивности жилищного строительства, и квартиры здесь на данный момент весьма востребованы. По данным исследований, проводимых нашими партнерами, компанией Infowave, Приморский район является одним из самых привлекательных в городе для покупки жилья: согласно данным опросов, там планируют покупку квартиры 19% респондентов. В число лидеров по этому показателю также входят Выборгский, Калининский и Московский районы (по 12%).
– Какие преимущества района подпитывают этот спрос?
– К плюсам района можно отнести, с одной стороны, близость к историческому центру его юго-восточной части, с другой – зону активной застройки рядом с выездом в традиционные места загородного отдыха в западной части района. Это позволяет девелоперам развивать проекты жилья самого разного уровня – от бизнес-класса в популярной зоне у станции метро «Черная речка» и видовых квартир на набережных до жилья эконом-класса в районе Каменки.
Несомненным преимуществом Приморского района является сочетание довольно благоприятной экологической обстановки и значительных объемов зеленых насаждений, включая крупные парки. В целом наша компания считает Приморский район интересным для перспективного развития.
– На какой стадии находится реализация вашего проекта «LIFE-Приморский»?
– В настоящее время строительство ведется в южной части района, участок застройки примыкает к наб. Большой Невки. Ведутся работы по устройству монолитного каркаса по всем четырем корпусам: 2-го и 4-го корпусов на уровне 9-10 этажей, 1-го и 3-го корпусов на уровне 5-6 этажей. Также ведутся работы по устройству ограждающих конструкций зданий.
Отмечу, что район расположения жилого квартала «LIFE-Приморский» характеризуется высокой степенью обеспеченности торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. Здесь расположены 64 школы и 57 дошкольных учреждений, пять спортивных и три музыкальных школы, 29 поликлиник, 46 больниц и медицинских центров. Вблизи жилого квартала расположены крупные торгово-развлекательные комплексы и продуктовые гипермаркеты, среди которых ТРК «Питерлэнд», ТРК «Меркурий», ТРК «Гулливер», ТРК «Атлантик Сити», гипермаркеты «О’Кей», «Карусель», «Лента», DIY-гипермаркет OBI.
– Как оцениваете транспортную доступность проекта, при том что Приморский пр. – одна из самых перегруженных магистралей города, а с вводом «Лахта-центра» проблема только усугубится?
– Соглашусь, картину неплохой в целом транспортной доступности Приморского района портит серьезная перегруженность основных магистралей. Однако поводы для оптимизма у нас есть. Во-первых, реализация общественно-делового комплекса «Лахта-центр», как мы полагаем, как раз станет неким импульсом для активного развития инфраструктуры района. Также к 2018 году станет доступнее общественный транспорт за счет станции «Улица Савушкина». Перспективная схема развития метрополитена в районе – одна из самых многообещающих.
– Видите ли потенциал промышленного редевелопмента в районе?
– Дело в том, что в обжитых районах Петербурга практически не осталось свободных участков для застройки, поэтому редевелопмент – это единственный путь развития территорий в городской среде. «Серые пояса» есть во многих городах России, так как промышленные предприятия были градообразующими. По объему площадей они исчисляются в тысячи гектаров, миллиарды долларов инвестиций. Достаточно большой объем проектов редевелопмента уже был реализован, но еще больший предстоит.
При этом основным тормозом процесса редевелопмента долгое время было то, что экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна, поэтому сложно было эти проекты реализовывать. Хотя были попытки со стороны города и девелоперов, но особого финансового интереса не было.
Сейчас, когда ежегодно значительно растут цены на недвижимость и земельные участки, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной. Сейчас мы видим, что большая доля собственников промышленных предприятий либо уже перевезла свои мощности, либо готова к этому.
– Какие подводные камни могут ожидать девелоперов при освоении промзон?
– В редевелопменте помимо локации есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что это не просто участок земли. Перед началом строительства необходимо заниматься сносом старых построек, а также рекультивацией земли, в случае если на этом месте располагалось вредное производство. А это большие инвестиции.
Затраты на снос существующего строения и рекультивацию земли даже при плотной застройке в городской черте не превышают 5-7% от бюджета. А понимая, что это интересное с точки зрения реализации нового проекта место, на наш взгляд, это посильные затраты. Ну а земельные участки имеют рыночную стоимость.
С другой стороны, есть очень большой плюс в том, что, как правило, все промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение, электричество, а это в нашем городе решает большое количество проблем. Реальной опасности в том, что «серый пояс» не будет освоен, нет, есть опасность, что проект может затянуться на десятки лет. А это очень плохо для города.
В наше время очень большой бич всех крупных городов – маятниковая миграция. Утром люди едут из окраин в центральные районы на работу, вечером возвращаются обратно. Это создает нагрузку на дороги, общественный транспорт, так как пиковые нагрузки никак не компенсировать. А транспортные пути проложены как раз через этот «серый пояс».
Редевелопмент в этой сфере позволяет увеличить объем населения в таких местах и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. Редевелопмент промышленных зон связан с необходимостью внесения изменений в Генеральный план, а этот процесс пока идет сложно. Также необходима более оперативная разработка ППТ. Город сильно ускорит этот процесс, если интенсифицирует процесс разработки градостроительной документации.