«Территории завода «Самсон» нужен единый оператор развития»
Генеральный директор ЗАО «Хоум Траст» Марина Желобкович и директор по развитию и инвестициям Любовь Зайцева рассказали «Строительному Еженедельнику» об инфраструктурных преимуществах Московского района и перспективах развития площадки бывшего мясокомбината «Самсон».
– Летом вы ввели в эксплуатацию ЖК «Гранд Фамилия» в Московском районе. Насколько я знаю, это не первый ваш проект в данной локации?
Марина Желобкович:
– Действительно, нашим пилотным проектом в Московском районе был жилой комплекс «Новая Династия» на Пулковской ул. Он был реализован на балансе ЗАО «Первая проектная компания». Мы были крайне заинтересованы в развитии этой компании, опираясь на опыт реализации нашего первого проекта в очень сложное время – дом строился в кризисные 2008-2009 годы.
Компания отлично справилась со строительством объекта, все наши дольщики были довольны. Однако в период недоступности кредитных ресурсов возможностей для реализации других проектов у компании не оказалось. Отмечу, что при реализации ЖК «Гранд Фамилия» мы не привлекали банковские кредиты – объект строился полностью за счет средств застройщика и средств, привлекаемых по договорам долевого участия. Проект был профицитным и обладал хорошим запасом финансовой прочности. Сейчас мы рассматриваем перспективы дальнейшего развития застройщика «Гранд Фамилия», ищем под него новый проект.
– Почему для своих проектов вы выбрали соседние пятна именно в Московском районе? Какие преимущества района видите вы и ваши клиенты?
Марина Желобкович:
– В оценке района мы полностью разделяем точку зрения наших клиентов: Московский район обладает набором характеристик, которые делают его одним из лучших мест для проживания. Он не настолько помпезен, как Центральный район, лишен многих коммунальных проблем исторического центра, при этом Московский район в достаточной мере респектабелен. Постепенно он становится районом повышенной комфортности, и наши проекты полностью соответствуют его духу. Кстати, большая часть наших клиентов – это жители именно Московского района, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но при этом не хотят покидать район.
Любовь Зайцева:
– Сегодня Московский район – это район со сложившейся инфраструктурой. Прежде всего, это доступная торговая функция. Основными точками притяжения являются торговая зона в Пулково, ТРК «Континент» на Звездной, гипермаркет «Радуга» и др. Нужно отметить и хорошую транспортную доступность района. Это удобный въезд в центр города и, наоборот, выход в область. Основные магистрали не загружены и имеют сразу несколько дублеров. В частности, трафик равномерно распределяется как по Московскому шоссе, так и по альтернативным артериям – пр. Гагарина и пр. Космонавтов, в результате чего крупных заторов в районе не наблюдается. Хорошо развит и общественный транспорт.
– Планируете ли расширять земельный банк под новые проекты?
Марина Желобкович:
– Сейчас мы активно присматриваем участки под новые проекты. Пятна мы смотрим по всему городу, но в приоритете у нас, разумеется, Московский район. Нам здесь все близко и понятно. Кроме того, очень удобно, когда головной офис находится в шаговой доступности. Сейчас мы разрабатываем небольшое пятно на ул. Ленсовета.
Пока мы прорабатываем концепт, но уже сейчас понятно, что это будет высотка на 10 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит до 1 млрд рублей. Здесь мы опять-таки рассчитываем обойтись исключительно собственными средствами – без привлечения банковских заимствований, которые в периоды нестабильности оборачиваются повышенным риском и лишней долговой нагрузкой на проект. Сейчас мы пытаемся грамотно спроектировать объект, чтобы решить проблему с парковочными местами и социальными объектами, учесть все технические и маркетинговые нюансы.
Любовь Зайцева:
– В целом Московский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен здесь практически нет. Они появляются только в результате перепродажи или перепрофилирования участков. Вот, к примеру, на пр. Космонавтов есть такой участок, который перепродают уже третий раз. Дело в том, что все эти участки, что называется, «с историей». Этот комплекс обременений одни застройщики могут потянуть, а другие нет. А общая «история» Московского района – острый дефицит социальных объектов. Детсадов и школ катастрофически не хватает.
Что касается наших объектов «Новая Династия» и «Гранд Фамилия», то при обоих комплексах мы построили по детскому саду. ДОУ при ЖК «Новая Династия» купил один из городских застройщиков, у которого есть инвестиционные обязательства перед городом в части строительства и передачи ДОУ. В отношении детсада при ЖК «Гранд Фамилия» ведутся переговоры.
– Интересны ли вам участки бывшего комбината «Самсон»?
Любовь Зайцева:
– Возможность выхода на площадку «Самсона» мы обсуждали много раз. На наш взгляд, главный недостаток этой территории – необходимость проводить рекультивацию земли. Эти мероприятия пока что проводятся очень локально – нет общей стратегии расчистки и преобразования этой территории. Лучшим вариантом было бы привлечь демонтажную компанию на расчистку и рекультивацию. А в итоге получается так: кто-то уже зашел на территорию, и люди живут по соседству с руинированной промзоной. А это запах, отходы. Этой зоне нужен единый оператор, который бы сначала привел территорию в порядок. Но тут мы упираемся в вопрос финансирования – для рекультивации всей площадки нужны огромные инвестиции, вряд ли кто-то из городских застройщиков это потянет.
Кроме того, эта территория не только зажата железной дорогой с одной стороны и перспективной веткой аэроэкспресса с другой, но и входит в зону посадки и взлета самолетов из Пулково. Не каждый клиент захочет проживать в таких условиях. Так что для жилья, пожалуй, эта территория – не самый лучший вариант. А вот для общественно-деловой застройки – наоборот. При грамотном подходе здесь можно создать качественный деловой центр – тут налицо и удобное сообщение с центром города, и близость к аэропорту.
– Сейчас в этой зоне уже собрался большой пул девелоперов.
Марина Желобкович:
– На мой взгляд, близ станции метро «Фрунзенская» заявлено избыточное количество новых проектов. С точки зрения маркетинга эти проекты попытались дистанцироваться друг от друга – концепцией, идеологией, архитектурой. Но поскольку все заявленное жилье одного класса и находится в одном диапазоне цен, эти проекты просто друг другу мешают.
– Как в принципе должны выстраивать свою стратегию девелоперы в условиях такой сконцентрированной конкуренции?
Марина Желобкович:
– Что касается конкретно этой зоны на «Фрунзенской», то соотношение спроса и предложения здесь критическое. В микрорайоне просто нет спроса в том объеме, чтобы всю планируемую застройку потребить в желаемые застройщиками сроки. При одновременном выведении объектов на рынок происходит очень серьезный перекос в сторону предложения, и чтобы его закрыть, спрос должен быть отвлечен от других районов города. А это тоже маловероятно – с учетом того, что здесь налицо эффект депрессивного Обводного канала и перегруженности Московского пр. Поэтому жителей более благополучных районов сюда не завлечь.
На мой взгляд, в будущем у территорий, смежных с участками нынешней активной застройки, есть очень хорошие перспективы, однако с их развитием следует немного притормозить. Сейчас есть время не спеша заняться подготовкой земли, решить вопросы организационного характера, продумать концепцию новых проектов. А вот когда район заживет, когда там уже сложится какая-то инфраструктура, значительно поднимется социальный статус и территория получит новый импульс, туда можно будет совершенно спокойно зайти с красивыми проектами.
– Как обстоит дело с вашим проектом в Мурино?
Марина Желобкович:
– На данный момент проект заморожен. И это абсолютно осознанное и взвешенное решение. По счастливой случайности мы не успели вбить сваи и заключить договоры с подрядчиками. Потому что по нынешней экономической ситуации в замороженном состоянии проект наиболее приемлем для инвестора и не несет рисков для застройщика и дольщиков.
Уверена, что большинство застройщиков, даже очень крупных, сегодня поступают именно так. Это позволяет добиться более высокой управляемости проектами, обойтись без демпинга и не иметь проблем с дольщиками. Какое-то время участок постоит «под парами», но обязательно дождется своего часа.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о намерениях банка по завоеванию петербургского рынка, планах сотрудничества с застройщиками и перспективах ипотеки.
– Имя МТС Банка является новым на рынке банковских услуг Санкт-Петербурга. Расскажите о его истории.
– МТС Банк – это не новый игрок. Это новое имя банка с богатой историей, хорошо известного как в кругах корпоративного бизнеса, так и в розничном сегменте Северной столицы. До 2012 года наш банк носил название ОАО «Московский банк реконструкции и развития» (МБРР).
– Насколько сложно было вывести на рынок новый бренд?
– Конечно, выход на рынок нового бренда сопряжен с рядом сложностей, которые мы, впрочем, успешно преодолели. Руководство банка сформировало команду настоящих профессионалов, способных разрабатывать и предлагать интересные для клиентов предложения. Это позволяет нам уверенно конкурировать с другими участниками рынка.
– Как вы оцениваете показатели узнаваемости банка? Ведь бренд МТС в первую очередь ассоциируется с оператором услуг связи.
– Конечно, ассоциации с сотовым оператором есть. Для продвижения наших услуг прилагается немало сил и средств. В конце прошлого года мы запустили рекламу по телевидению, на транспорте, также размещались на билбордах. Сейчас, по нашим ощущениям, МТС Банк уже очень узнаваем.
– Сколько офисов у вас на данный момент в Петербурге?
– Сейчас в Петербурге функционируют семь офисов нашего банка, из них пять совместных с салонами-магазинами МТС. Четыре из них были открыты за последние полгода. В начале следующего года мы планируем открыть еще несколько офисов. Перед нами не стоит задача открыть как можно больше офисов. Мы ориентируемся главным образом на эффективность их работы. Существующие офисы начали себя окупать уже сверх планируемой доходности.
– Расскажите об активах банка и величине кредитного портфеля.
– Существенный рывок в формировании кредитного портфеля МТС Банка в Санкт-Петербурге произошел в текущем году. По состоянию на 1 сентября 2013 активы банка в Петербурге составляют 5,8 млрд рублей. Из них корпоративный портфель – 2,5 млрд рублей, розничный – 3,3 млрд рублей. И у нас очень большие амбиции. Перед нами стоит цель – ежеквартально прирастать в рознице на 30%.
– Работаете ли вы с застройщиками? Под какие проекты готовы выдавать кредиты?
– Сейчас мы кредитуем застройщиков по стандартам АИЖК для минимизации рисков. Мы также готовы кредитовать по другим условиям и в целом лояльно подходим к рассмотрению заявок от компаний строительного сектора. В перспективе мы намерены работать со всеми ключевыми застройщиками города.
– Как подходите к оценке рисков?
– Мы очень лояльны, но к оценке рисков подходим внимательно. Если раньше банки могли себе позволить выдавать необеспеченные кредиты, создавая резервы и понимая, что клиент все равно будет платить, то сейчас к вопросу обеспечения банки в целом подходят более строго. Период экономической нестабильности подкорректировал отношение банков к оценке рисков, но сейчас можно наблюдать наметившуюся тенденцию к либерализации требований к заемщикам.
– Какие продукты вы предлагаете корпоративным клиентам?
– Мы активно кредитуем строительство объектов коммерческой недвижимости, энергетических и производственных объектов.
– На рынок ипотеки вы вышли недавно. Каких результатов удалось добиться?
– В настоящий момент у нас стабильный поток заявок и выдач. В рамках маркетинговых акций поток клиентов увеличивается. В среднесрочной перспективе перед нами стоит задача войти в топ-10 банков по выдаче ипотеки в Петербурге.
– Сколько жилых объектов аккредитовано вашим банком?
– На данный момент у нас аккредитованы объекты порядка семи крупнейших городских застройщиков. Среди них Группа ЛСР, Setl City, ГК «Город» и др.
– Какие ипотечные программы вы предлагаете? Расскажите об их условиях.
– Сейчас в МТС Банке действует интересное предложение, в рамках которого ипотеку на первичную недвижимость можно получить на 25 лет под 12% годовых с первоначальным взносом всего 12%.
Мы выдаем ипотеку и на вторичном рынке жилья. Средневзвешенная ставка по ипотеке в МТС Банке сегодня составляет порядка 13%.
Кроме того, предлагаем ипотеку на коммерческую недвижимость. К примеру, сейчас мы разрабатываем программу для кредитования покупки коммерческих площадей у компании «ЮИТ».
– Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки для снижения ипотечных ставок?
– Некоторые участники рынка объявляют о снижении ставок по ипотеке, но на деле это касается только ряда программ. А в целом по рынку ставки не падают, а, напротив, растут. Так что предпосылок для реального снижения я сегодня не вижу.
Если только правительство страны не даст банковскому сектору значительные послабления.
– Как вы оцениваете перспективы роста ипотечного рынка Петербурга?
– Будущее ипотеки напрямую зависит от состояния рынка недвижимости. А он сегодня чувствует себя прекрасно. Появляются все новые девелоперские проекты. Сроки экспозиции объектов сокращаются. Спрос на жилье в Петербурге, несмотря на увеличение стоимости и рост ипотечных ставок, остается стабильно высоким. Осенью количество сделок традиционно увеличивается, и уже сейчас мы ощущаем рост количества обращений за ипотекой. Поэтому перспективы у такого инструмента, как ипотека, прекрасные.
– Какие еще розничные продукты вы развиваете?
– Наш флагманский продукт – это карта «МТС-Деньги». Мы активно занимаемся POS-кредитованием в офисах продаж телефонов и услуг связи. Также мы предлагаем и потребительские кредиты. По нашим оценкам, по объемам потребительского кредитования мы входим десятку крупнейших банков Петербурга.
– Какова доля петербургского офиса в общем объеме бизнеса банка?
– По размеру портфеля мы находимся на втором месте после Москвы.
– Как вы оцениваете перспективы роста банковской системы в 2013 году?
– Существует множество предположений относительно перспектив банковского сектора и возможной реформы банковской системы. Но мы с оптимизмом смотрим в будущее, так как являемся крупным банком с серьезными и успешными акционерами.
Справка:
Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (ранее – АКБ «МБРР» (ОАО)) – универсальный коммерческий банк федерального масштаба, входящий в число крупнейших банков России. Ведет свою деятельность с 1993 года. Основными акционерами банка являются АФК «Система» и ОАО «МТС». Согласно данным отчетности, размещенным на сайте банка, его активы в 2012 году составили 142 364 685 тыс. рублей, уставной капитал – 1 354 216 тыс. рублей, собственный капитал – 12 031 851 тыс. рублей.