«Территории завода «Самсон» нужен единый оператор развития»
Генеральный директор ЗАО «Хоум Траст» Марина Желобкович и директор по развитию и инвестициям Любовь Зайцева рассказали «Строительному Еженедельнику» об инфраструктурных преимуществах Московского района и перспективах развития площадки бывшего мясокомбината «Самсон».
– Летом вы ввели в эксплуатацию ЖК «Гранд Фамилия» в Московском районе. Насколько я знаю, это не первый ваш проект в данной локации?
Марина Желобкович:
– Действительно, нашим пилотным проектом в Московском районе был жилой комплекс «Новая Династия» на Пулковской ул. Он был реализован на балансе ЗАО «Первая проектная компания». Мы были крайне заинтересованы в развитии этой компании, опираясь на опыт реализации нашего первого проекта в очень сложное время – дом строился в кризисные 2008-2009 годы.
Компания отлично справилась со строительством объекта, все наши дольщики были довольны. Однако в период недоступности кредитных ресурсов возможностей для реализации других проектов у компании не оказалось. Отмечу, что при реализации ЖК «Гранд Фамилия» мы не привлекали банковские кредиты – объект строился полностью за счет средств застройщика и средств, привлекаемых по договорам долевого участия. Проект был профицитным и обладал хорошим запасом финансовой прочности. Сейчас мы рассматриваем перспективы дальнейшего развития застройщика «Гранд Фамилия», ищем под него новый проект.
– Почему для своих проектов вы выбрали соседние пятна именно в Московском районе? Какие преимущества района видите вы и ваши клиенты?
Марина Желобкович:
– В оценке района мы полностью разделяем точку зрения наших клиентов: Московский район обладает набором характеристик, которые делают его одним из лучших мест для проживания. Он не настолько помпезен, как Центральный район, лишен многих коммунальных проблем исторического центра, при этом Московский район в достаточной мере респектабелен. Постепенно он становится районом повышенной комфортности, и наши проекты полностью соответствуют его духу. Кстати, большая часть наших клиентов – это жители именно Московского района, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но при этом не хотят покидать район.
Любовь Зайцева:
– Сегодня Московский район – это район со сложившейся инфраструктурой. Прежде всего, это доступная торговая функция. Основными точками притяжения являются торговая зона в Пулково, ТРК «Континент» на Звездной, гипермаркет «Радуга» и др. Нужно отметить и хорошую транспортную доступность района. Это удобный въезд в центр города и, наоборот, выход в область. Основные магистрали не загружены и имеют сразу несколько дублеров. В частности, трафик равномерно распределяется как по Московскому шоссе, так и по альтернативным артериям – пр. Гагарина и пр. Космонавтов, в результате чего крупных заторов в районе не наблюдается. Хорошо развит и общественный транспорт.
– Планируете ли расширять земельный банк под новые проекты?
Марина Желобкович:
– Сейчас мы активно присматриваем участки под новые проекты. Пятна мы смотрим по всему городу, но в приоритете у нас, разумеется, Московский район. Нам здесь все близко и понятно. Кроме того, очень удобно, когда головной офис находится в шаговой доступности. Сейчас мы разрабатываем небольшое пятно на ул. Ленсовета.
Пока мы прорабатываем концепт, но уже сейчас понятно, что это будет высотка на 10 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит до 1 млрд рублей. Здесь мы опять-таки рассчитываем обойтись исключительно собственными средствами – без привлечения банковских заимствований, которые в периоды нестабильности оборачиваются повышенным риском и лишней долговой нагрузкой на проект. Сейчас мы пытаемся грамотно спроектировать объект, чтобы решить проблему с парковочными местами и социальными объектами, учесть все технические и маркетинговые нюансы.
Любовь Зайцева:
– В целом Московский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен здесь практически нет. Они появляются только в результате перепродажи или перепрофилирования участков. Вот, к примеру, на пр. Космонавтов есть такой участок, который перепродают уже третий раз. Дело в том, что все эти участки, что называется, «с историей». Этот комплекс обременений одни застройщики могут потянуть, а другие нет. А общая «история» Московского района – острый дефицит социальных объектов. Детсадов и школ катастрофически не хватает.
Что касается наших объектов «Новая Династия» и «Гранд Фамилия», то при обоих комплексах мы построили по детскому саду. ДОУ при ЖК «Новая Династия» купил один из городских застройщиков, у которого есть инвестиционные обязательства перед городом в части строительства и передачи ДОУ. В отношении детсада при ЖК «Гранд Фамилия» ведутся переговоры.
– Интересны ли вам участки бывшего комбината «Самсон»?
Любовь Зайцева:
– Возможность выхода на площадку «Самсона» мы обсуждали много раз. На наш взгляд, главный недостаток этой территории – необходимость проводить рекультивацию земли. Эти мероприятия пока что проводятся очень локально – нет общей стратегии расчистки и преобразования этой территории. Лучшим вариантом было бы привлечь демонтажную компанию на расчистку и рекультивацию. А в итоге получается так: кто-то уже зашел на территорию, и люди живут по соседству с руинированной промзоной. А это запах, отходы. Этой зоне нужен единый оператор, который бы сначала привел территорию в порядок. Но тут мы упираемся в вопрос финансирования – для рекультивации всей площадки нужны огромные инвестиции, вряд ли кто-то из городских застройщиков это потянет.
Кроме того, эта территория не только зажата железной дорогой с одной стороны и перспективной веткой аэроэкспресса с другой, но и входит в зону посадки и взлета самолетов из Пулково. Не каждый клиент захочет проживать в таких условиях. Так что для жилья, пожалуй, эта территория – не самый лучший вариант. А вот для общественно-деловой застройки – наоборот. При грамотном подходе здесь можно создать качественный деловой центр – тут налицо и удобное сообщение с центром города, и близость к аэропорту.
– Сейчас в этой зоне уже собрался большой пул девелоперов.
Марина Желобкович:
– На мой взгляд, близ станции метро «Фрунзенская» заявлено избыточное количество новых проектов. С точки зрения маркетинга эти проекты попытались дистанцироваться друг от друга – концепцией, идеологией, архитектурой. Но поскольку все заявленное жилье одного класса и находится в одном диапазоне цен, эти проекты просто друг другу мешают.
– Как в принципе должны выстраивать свою стратегию девелоперы в условиях такой сконцентрированной конкуренции?
Марина Желобкович:
– Что касается конкретно этой зоны на «Фрунзенской», то соотношение спроса и предложения здесь критическое. В микрорайоне просто нет спроса в том объеме, чтобы всю планируемую застройку потребить в желаемые застройщиками сроки. При одновременном выведении объектов на рынок происходит очень серьезный перекос в сторону предложения, и чтобы его закрыть, спрос должен быть отвлечен от других районов города. А это тоже маловероятно – с учетом того, что здесь налицо эффект депрессивного Обводного канала и перегруженности Московского пр. Поэтому жителей более благополучных районов сюда не завлечь.
На мой взгляд, в будущем у территорий, смежных с участками нынешней активной застройки, есть очень хорошие перспективы, однако с их развитием следует немного притормозить. Сейчас есть время не спеша заняться подготовкой земли, решить вопросы организационного характера, продумать концепцию новых проектов. А вот когда район заживет, когда там уже сложится какая-то инфраструктура, значительно поднимется социальный статус и территория получит новый импульс, туда можно будет совершенно спокойно зайти с красивыми проектами.
– Как обстоит дело с вашим проектом в Мурино?
Марина Желобкович:
– На данный момент проект заморожен. И это абсолютно осознанное и взвешенное решение. По счастливой случайности мы не успели вбить сваи и заключить договоры с подрядчиками. Потому что по нынешней экономической ситуации в замороженном состоянии проект наиболее приемлем для инвестора и не несет рисков для застройщика и дольщиков.
Уверена, что большинство застройщиков, даже очень крупных, сегодня поступают именно так. Это позволяет добиться более высокой управляемости проектами, обойтись без демпинга и не иметь проблем с дольщиками. Какое-то время участок постоит «под парами», но обязательно дождется своего часа.
Алексей Богатов, назначенный с 15 января главой Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка, рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о планах банка на 2014 год, отношениях с девелоперами и инициативах мегарегулятора.
– Можно ли назвать 2013 год успешным для банковского сектора?
– В целом да, потому что, несмотря на конъюнктуру мировой и российской экономик, во всех сегментах банковского рынка наблюдался рост спроса. Основными драйверами розничного рынка стали потребительские кредиты и кредитные карты. Выше наших ожиданий оказался спрос на ипотеку. В корпоративном кредитовании в целом по отрасли мы наблюдали рост спроса, но темпы были более сдержанными, чем в 2012 году. Что касается наших результатов, то, по предварительным оценкам, все поставленные руководством перед региональным центром планы по приросту новых клиентов, по наращиванию кредитного и депозитного портфелей перевыполнены. Но официально опубликовать их мы сможем только в апреле, после раскрытия итогов года сначала материнской компанией в Вене, а затем и головным офисом банка в Москве.
– Сколько офисов у вас на данный момент работает в Петербурге?
– Сегодня сеть отделений Райффайзенбанка насчитывает 17 дополнительных офисов в Санкт-Петербурге и 7 в Северо-Западном регионе (3 в Череповце, 2 в Калининграде, по одному в Сыктывкаре и Петрозаводске). В 2013 году мы открыли в Санкт-Петербурге 2 новых отделения. В соответствии с текущим уровнем спроса мы считаем размер сети в СЗФО оптимальным.
– Какова доля СЗРЦ в общем объеме бизнеса банка?
– По состоянию на 01.10.2013 доля СЗРЦ в корпоративном кредитном портфеле банка составляет 13%, в корпоративном депозитном портфеле – 11%. Северо-Западный региональный центр – это крупнейший региональный центр банка по розничным пассивам и кредитам. Их доли в совокупном портфеле банка составляют 13 и 13% соответственно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов? Много ли среди них девелоперских компаний?
– Количество корпоративных клиентов СЗРЦ превышает 5,5 тыс. компаний, большая часть из которых – компании с участием иностранного капитала. В структуре кредитного портфеля преобладают кредиты, выданные производственным компаниям и предприятиям сферы торговли. Доля кредитов, выданных девелоперам, – 17%. По состоянию на 01.10.2013 портфель кредитов, выданных корпоративным клиентам, составляет 44 млрд рублей (с учетом документарного бизнеса), а индивидуальным — 24 млрд. За девять месяцев 2013 года корпоративный кредитный портфель регионального центра вырос на 25% против 15% в целом по отрасли в Санкт-Петербурге. Объем гарантий и аккредитивов, предоставленных корпоративным клиентам, вырос за аналогичный период на 55% до 10,7 млрд рублей.
– Как складываются ваши отношения с девелоперами?
– У нас одна из самых сильных команд и экспертиз в области торговой, офисной и гостиничной недвижимости, включая проектное финансирование. Поэтому мы активно предоставляем кредиты компаниям на срок до 10 лет, но проводим тщательный анализ как самой компании, так и каждого ее нового объекта.
– Какие проекты охотнее финансируете: жилье, объекты коммерческой недвижимости, загородные объекты?
– Мы внимательно оцениваем риски любого проекта, недвижимость – не исключение. Поэтому предпочитаем избегать кредитования компании на этапе строительства коммерческой недвижимости, но с удовольствием возьмемся за рефинансирование уже завершенного объекта. Компании, которые занимаются строительством в городе жилой недвижимости в соответствии с ФЗ № 214, мы кредитуем под ипотеку при условии ее финансовой стабильности и устойчивости. А вот загородные проекты даже не рассматриваем.
– Рынок ипотеки в последние несколько лет развивается очень стремительно. Что, на ваш взгляд, ожидает его в 2014 году?
– Спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивые тенденции к росту – население страны заинтересовано в улучшении жилищных условий, поэтому рынок имеет большой потенциал. В 2014 году рынок ипотеки может замедлить темпы роста, но лишь в случае резкого увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ставок вверх и, соответственно, снижение покупательского спроса. Поэтому мы ожидаем более скромного, чем в 2013 году, но все-таки роста в пределах 15-20%.
– Сколько объектов аккредитовано вашим банком под ипотеку?
– Доля ипотечных кредитов на приобретение квартир на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области постоянно растет и сегодня превышает 40%. Поэтому мы заинтересованы в развитии и укреплении отношений с застройщиками как за счет увеличения количества партнеров, так и за счет роста числа аккредитованных объектов недвижимости. Мы начали сотрудничество со строительными компаниями еще в 2005 году, и сегодня нашими партнерами являются уже 17 ведущих застройщиков города. Аккредитовано 48 жилых объектов. И мы не собираемся на этом останавливаться.
– Расскажите о планах банка на 2014 год. Какие направления планируете развивать?
– Точкой роста в корпоративном блоке в 2014 году будет средний бизнес. К этому сегменту бизнеса мы относим компании с выручкой в пределах 320 млн – 3 млрд рублей в год. Средний бизнес привлекателен для нас в связи с приемлемым уровнем рисков и более высокой, чем у крупных клиентов, доходностью. В 2014 году мы планируем опередить рынок, который, по нашим оценкам, вырастет в среднем на 15-17%, потому что в 2013 году серьезно модернизировали технологию рассмотрения и выдачи кредитов, в результате чего существенно сократили время работы с заявками компаний. В сегменте крупных компаний мы не планируем сокращение бизнеса, хотя за них сегодня действительно сложно конкурировать по цене и сохранить при этом определенный уровень доходности. Активное наращивание кредитного портфеля любой ценой – для нас не самоцель.
В розничном сегменте драйверами для нас по-прежнему останутся потребительские кредиты и кредитные карты. Эти сегменты имеют большой потенциал и далеки от насыщения. Банк имеет серьезные планы и по наращиванию ипотечного кредитования, также мы внимательно изучаем рынок ипотеки апартаментов.
– Какие инициативы мегарегулятора, на ваш взгляд, повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– С начала года Центробанк (ЦБ) повысил норматив достаточности капитала коммерческих банков в целях планомерного повышения качества управления рисками и их оценки. Очевидно, что часть мелких региональных банков не справится с нововведениями ЦБ. Кроме того, в настоящее время мегарегулятор пытается определить системно значимые банки и утвердить методику их отбора, чтобы впоследствии установить более тщательный надзор за их деятельностью и не позволить расшатать систему страхования вкладов и всю банковскую систему в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Ведь 20 крупнейших банков страны консолидируют 80% активов и обязательств банковской системы. Кроме того, в связи с резким ростом уровня просрочки в монопродуктовых банках в 2013 году и закредитованностью определенных слоев населения в текущем году ЦБ продолжит сдерживать рост необеспеченного потребительского кредитования.