Сергей Пенкин, заместитель начальника аналитического департамента Ассоциации российских банков, рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, с какими результатами банковский сектор завершил 2013 год, какие законодательные инициативы повлияют на рынок в 2014 году, и о том, как складываются взаимоотношения банков с девелоперами.

– C какими результатами российские банки завершили 2013 год? Какова динамика основных показателей?
– В целом 2013 год был успешным. Согласно оперативным данным Банка России, кредитные организации в прошедшем году получили прибыль в размере 993,6 млрд рублей, что на 1,8% меньше, чем за 2012 год, но больше, чем в 2011 году.
По состоянию на конец ноября тенденции рынка были разнонаправленными. Так, снижение темпов роста активов в 2013 году составило 13,6% против 18,9% в 2012 году, рост капитала снизился на 14,1% против 16,6% в 2012 году, депозитная база сократилась на 14,1% (в 2012 году на 20%). Произошло замедление темпов роста потребительского кредитования (с 39,4% в 2012 году до 26,2% в 2013-м) при резком росте просроченной задолженности по данному виду ссуд (с 7,5% в 2012‑м до 40,6% в 2013 году).
Наблюдалось ускорение темпов роста корпоративного кредитования (с 12,7% в 2012 году до 13,5% в 2013-м) при снижении динамики просроченной задолженности (с 12,3 до 6,9%).
Произошло снижение достаточности капитала в среднем по системе (14,7% по итогам 2011 года, 13,7% в 2012 году и 13,2% на 1 декабря 2013 года).
Продолжает возрастать зависимость банков от операций рефинансирования со стороны ЦБ (задолженность банков перед регулятором в 2012 году увеличилась на 122%, в 2013 году – на 37,8%). Рост резервов на потери (5,3% в 2012 году и 18,9%) опережает рост активов (18,9% в 2012‑м и 13,6% в 2013 году) и совокупного кредитного портфеля (17,3% в 2012 году и 18,5% в 2013 году).

– Какие события оказали существенное влияние на банковскую отрасль в 2013 году?
– В первую очередь к важным событиям я бы отнес превращение Банка России в мегарегулятор финансового рынка страны и смену его руководства. Значительное позитивное влияние оказало введение с 17 сентября 2013 года «ключевой ставки» как основного индикатора процентной политики и реформа инструментов рефинансирования кредитных организаций (новые правила введены с 1 февраля 2014 года).
Что касается нормативно-правовых актов, то в течение прошлого года шла интенсивная подготовка к первым шагам по практическому внедрению принципов Basel III. В частности, с 1 января 2014 года введена новая методика расчета капитала (базовый, добавочный и дополнительный); а в 2013 году началось и до сих пор продолжается обсуждение и доработка новых требований к ликвидности банков.
Также Банк России увеличивал требования к розничным кредитам в рамках мер по «охлаждению» рынка необеспеченных банковских ссуд. Были повышены требования к резервам по необеспеченным ссудам физическим лицам (с 2 до 3% по всем непросроченным кредитам; с 6 до 8% с просрочкой от 1 до 30 дней) и введено дифференцирование коэффициентов риска в зависимости от ставок (до 25% коэффициент составляет 1,25; 35% годовых – 1,1; 35-45% – 1,4; 45-60% – 1,7; более 60% годовых – 2).
Кроме того, в 2013 году был принят закон о потребительском кредите, закрепивший на законодательном уровне передовую практику работы банков с гражданами.

– Какие законодательные инициативы повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– На рынок повлияет вступление в силу ст. 9 закона о национальной платежной системе, в соответствии с которым банки в кратчайшие сроки должны информировать клиента об операциях со счетом и в случае необходимости оперативно возвращать списанные мошенническим способом средства. Также с 1 января вступил в силу закон о потребительском кредитовании. Очень важные изменения в работе банков применительно к строительному сектору произойдут с 1 июля. Начиная с этой даты вступят в силу изменения в положениях ЦБ РФ № 283-П и 385-П, в соответствии с которыми будет ужесточен учет и создание резервов по вложениям в ЗПИФы. «Переупаковка» проблемных ссуд и полученных в счет погашения долга залогов в паи закрытых паевых инвестиционных фондов – стандартная практика работы банков.

– В 2013 году были закрыты несколько банков, и процесс отзыва лицензий продолжается. Не подорвали ли эти события доверие потребителей к банкам?
– Действительно, отзывы лицензий снизили доверие граждан к банкам. Но именно к отдельным банкам, а не к банковской системе в целом. Ряд клиентов изъял средства из малых банков, но значительная их часть была размещена не в государственных, а в частных кредитных организациях. Отзывы лицензий будут происходить и в дальнейшем, но пока сложно сказать, насколько интенсивным будет этот процесс.

– Рынок ипотеки последние несколько лет стремительно растет. Что ждет этот рынок в 2014 году, каковы его перспективы?
– Рост ипотечного кредитования в 2013 году был очень существенным. По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, объем кредитного портфеля возрастет на 30% по сравнению с прошлым годом, достигнув величины в 1,3 трлн рублей. Средняя ставка по рублевым кредитам увеличилась с 12,3 до 12,5%. Уже 25,4% (против 20,7% годом ранее) всех сделок по приобретению жилья в стране совершается с привлечением ипотечных кредитов. Прогнозы по темпам роста в текущем году менее оптимистичны. Существуют серьезные опасения, что из-за стагнации экономики и снижения темпов роста реальных денежных доходов граждан спрос на жилую недвижимость сократится.

– Как складываются отношения банков с девелоперами?
– По официальной статистике Банка России, 9% кредитного портфеля отечественных банков составляют ссуды заемщикам, занимающимся строительной деятельностью. Еще около 13% приходится на операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Таким образом, не менее 15% кредитного портфеля банков связаны со строительной индустрией.

– Готовы ли банки сегодня кредитовать застройщиков? Под какие проекты охотнее дают кредиты?
– Как и в других странах, кредитование проектов в сфере строительства является для российских банков одним из наиболее рисковых. Невозможно выделить наиболее привлекательные сегменты кредитования в среднем по системе, так как это во многом зависит от характеристик конкретных проектов и особенностей кредитной политики банков. В целом, с точки зрения контроля рисков, банкам выгоднее кредитовать строительство жилых зданий.

– Как настроены банкиры? Есть ли опасения по снижению доходности в 2014 году?
– Да, такие опасения существуют. Устойчиво сокращается достаточность капитала банков (отношение взвешенных по уровню риска активов за вычетом резервов по ним к капиталу) – с 13,7 до 13,2%. Также снижается рентабельность активов (с 2,3 до 1,9%) и капитала (с 18,2 до 14,9%).

– Означает ли это, что рост рынка замедлится?
– Явно выраженных точек роста банковского бизнеса в 2014 году не видно. Значительное замедление темпов экономического роста уже привело к тому, что спрос на кредиты со стороны юридических лиц сократился, а перекрывать его за счет выдачи потребительских кредитов стало очень опасно с точки зрения контроля сопутствующих рисков.

– Разработкой каких инициатив сейчас занимается ассоциация?
– Инициативы Ассоциации российских банков во многом определили поступательный тренд развития банковского рынка страны. Можно привести всего несколько примеров такой работы: создание системы страхования вкладов, правовое становление бюро кредитных историй, учреждение института общественного примирителя на финансовом рынке (финансового омбудсмена). В настоящее время помимо разработки и доработки многочисленных нормативно-правовых актов ассоциация разрабатывает на основе итальянского опыта и тестирует на ряде российских банков систему управления рисками при выдаче кредитов малым и средним предприятиям. Эта система будет полезна банкам при выдаче кредитов, в том числе средним по объему компаниям, которые занимаются строительным бизнесом. Особенностью модели определения рисков является то, что она оперирует не только финансовыми, но и физическими показателями (количество сотрудников, потребление электроэнергии и др.).

Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала «Строительному Еженедельнику» о том, как развивается территория рядом с Новоорловским лесопарком, что позволит ей стать новой точкой роста и почему «ЮИТ» решил заняться проектами комплексного освоения территории (КОТ).

– «ЮИТ» долгое время занимался возведением объектов в условиях сложившейся застройки. Почему решили изменить подход и заняться проектами КОТ?
– Освоение новых локаций связано с дефицитом пятен под застройку в обжитых районах Петербурга. Мы не задаемся целью строить большие объекты, но совсем маленькие проекты все же не позволяют получить приемлемые финансовые результаты. Участки внутри города пользуются колоссальным спросом, потому что их осталось очень мало. Если сравнивать картину сегодняшнего дня с ситуа­цией десятилетней давности, то мы увидим, что в зоне КАД тогда не строилось ничего, так как в городе было много участков. Но были проблемы с уплотнительной застройкой. Проекты конкурировали между собой не только по местоположению, но и по качеству. Сейчас в городской черте конкуренция стала еще более острой, а место в зоне КАД принципиально важно.
Да, и ситуация в целом кардинально изменилась. Если посмотреть на количество квадратных метров, то большая их часть реализуется не в застроенной части города, а на границе с ним. Внутри города остался неосвоенным серый пояс, который надо подвергнуть редевелопменту. Но для большинства застройщиков это неподъемная история, так как если предприятие крупное, то это требует огромных инвестиций в приобретение земельного участка. Дальше возникают вопросы градостроительного характера, ведь далеко не всегда эта зона предназначена под жилье. При этом город еще не определился с планами, как осваивать эти земли. Таким образом, с серым поясом все довольно сложно, и девелоперу легче выйти за черту сложившихся городских кварталов.

– В микрорайоне Шувалово-Озерки вы реализуете масштабный проект КОТ «Новоорловский». Почему был выбран данный земельный участок? В чем, на ваш взгляд, преимущество этой локации?
– Жилье рядом с зелеными зонами пользуется у клиентов огромной популярностью, так как таких мест в городе немного, а близость к природе очень востребована людьми. Поэтому район Шувалово-Озерки, на наш взгляд, является перспективным для строительства жилья. Участок земли рядом с Новоорловским лесопарком и Суздальскими озерами площадью 46 га под этот проект мы купили в далеком 2006 году. Тогда еще не наблюдалось массового исхода девелоперов в незастроенные территории. Некоторое время у нас ушло на преддевелопмент, так как на момент покупки на этом участке еще не были решены вопросы инженерной подготовки территории. Сейчас они решены, и поэтому мы приступили к стройке и открыли продажи квартир в жилом комп­лексе комфорт-класса «Новоорловский».

– Еще несколько лет назад эта локация была проблемной с точки зрения развития транспортной инфраструктуры. Как дела обстоят сейчас?
– Сейчас ситуация с транспортной доступностью этой территории кардинально другая. Мы понимаем, что транспортная доступность – это один из ключевых факторов при выборе жилья. И несколько лет назад мы за свой счет спроектировали продолжение Суздальского пр. с виадуками и развязками, которое пройдет вдоль нашего участка, и подарили его городу. Открытие этого участка дороги запланировано уже на осень текущего года. На транспортную доступность локации влияет и расположенная неподалеку особая экономическая зона «Ново­орловская». Новая дорога от Комен­дантского пр. на Каменку находится на расстоянии 5 минут езды от нашего объекта, а дальше Суздальское шоссе соединяется с дорогой на Каменку. Если раньше подъехать к участку застройки можно было только с Выборгского шоссе и по не очень удобным дорогам, то сегодня способов добраться в эту точку стало заметно больше. К тому же к 2025 году рядом с нами должна появиться станция метрополитена «Академгородок». Так что ситуация с транспортной доступностью в этой локации лучше, чем во многих микрорайонах Калининского района, где нет никакого метро и есть всего пара дорог, ведущих к центру.

– Известно ли вам, как будет развиваться окружающая проект территория?
– Та часть, которая была сельхозземлями, – это наш участок, где мы реализуем проект жилого комплекса «Новоорловский», а также небольшая территория рядом, которая очень нескоро будет застроена жильем. Все остальное – это экологическая зона лесопарка, на которой строить нельзя. Но нельзя сказать, что наш проект – это поселок в дремучем лесу. С одной стороны, рядом живая городская среда, с другой – близко к природе.

– Проекты КОТ часто ассоциируются с гигантскими объемами строительства и отсутствием адекватной этому объему социальной инфраструктуры. Отличается ли ваш подход к созданию жилой среды в таких проектах от подхода отечественных компаний?
– Действительно, многие существующие сегодня крупные жилые проекты изначально были недостаточно хорошо продуманы. В этой связи мы бы не хотели называть свой проект КОТом, так как уже сложились негативные стереотипы у этой аббревиатуры. Хотя объемы строительства у нас немаленькие – там появится порядка 400 тыс. кв. м.
Наш подход к созданию комфортной среды в корне отличается от того, что сейчас есть на рынке Санкт-Петербурга. Отличия эти есть как по архитектуре, плотности застройки, так и по инфраструктуре. В этом смысле мы перпендикулярны многим застройщикам. Мы изначально не давали задание запроектировать нам как минимум 1 млн кв. м, – и неважно, каким путем. Мы пошли от другого: наняли испанского архитектора Рикардо Бофилла, у которого есть опыт реализации больших проектов комфорт-класса с хорошей архитектурой. Несмотря на то что ограничений по высотности на этом участке нет, мы не стали создавать там муравейник, и на выходе получили проект, в котором основная масса домов – семиэтажные, с одиночными доминатами по периметру застройки.
Еще один принципиальный момент: мы сделали жилыми первые этажи большей части наших домов. А для объектов торговой инфраструктуры выделили отдельную пешеходную улицу. Причем помещения под эти объекты мы не планируем продавать, а намерены сдавать их в аренду, чтобы не было своего рода «шанхая». Также в проекте появятся большой супермаркет и фитнес-клуб. Проблемы с парковками мы решили, отгородившись ими от Суздальского шоссе и максимально приблизив жилую застройку, с большим количеством детских площадок и площадок для отдыха, к лесопарковой зоне. Кроме того, мы планируем построить 2 большие школы и 5 детских садов. Помимо этого, нами предусмотрено создание велодорожек, прогулочных зон и даже площадок для выгула собак.

– Как подобные проекты реализуются в Финляндии? Что удалось перенять из опыта скандинавских соседей?
– Для Финляндии проект такого масштаба является гигантским. Кстати, по количеству квадратных метров это самый большой проект во всем концерне «ЮИТ». Поэтому головной финский офис пристально следит за его реализацией. Акции компании торгуются на хельсинкской бирже, и крупные проекты могут влиять на стоимость акций. Конечно, для нас важно создать успешный проект, но мы не увлекаемся маркетингом и не рисуем невероятные картинки в рекламе. Для нас важно предложить хороший продукт с качественными характеристиками, в основу которых заложен адаптированный к нашим реалиям европейский подход к созданию комфортной жилой среды. Целиком копировать финский и европейский опыт организации жилых кварталов у нас проблематично, так как люди хотят жить в полной безопасности, и абсолютно открытые пространства, которые привычны для европейцев, этого гарантировать не могут. Поэтому у нас есть кварталы и с абсолютно закрытыми внутренними дворами. Общественные же пространства остаются открытыми. Для безопасности разработана специальная концепция охраны территории, к тому же предусмотрено открытие на ней и пункта полиции.