Марат Оганесян: «Мы создали для строителей понятные правила игры, по которым можно работать»
Вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян в ходе общения с журналистами в рамках XII Съезда строителей города рассказал об основных результатах работы строительной отрасли города по итогам 2014 года, а также о том, как будут решаться наболевшие проблемы рынка в 2015 году.
– Как обстоит ситуация с утверждением проектов планировки (ППТ) в Петербурге?
– На мой взгляд, этот год строительный блок Смольного и представители отрасли отработали в тандеме. На регулярных совместных заседаниях принимались решения, которые потом нашли отражение в нормативно-правовых актах правительства Петербурга, вышедших в 2014 году. Раз в месяц мы встречаемся с крупными городскими застройщиками, а также со средним бизнесом. Результат налицо. Сдвинулось с мертвой точки решение такого непростого вопроса, как утверждение проектов планировки территорий. На сегодня утверждено 49 ППТ, планируется к утверждению до конца 2014 года еще не менее 20 ППТ. Для сравнения, в 2013 году было согласовано всего 13 проектов планировки территорий. Чем больше ППТ будет утверждено, тем больший задел мы сделаем для реализации инвестиционных проектов территории нашего города.
– Какие меры предприняты для снижения административных барьеров при согласовании проектов планировки территорий в Петербурге?
– В этой области мы предприняли серьезные шаги. Губернатор держит на жестком контроле вопрос снижения административных барьеров в строительстве, чтобы Петербург занял лидирующие позиции в стране в этом направлении. В конце января выйдет в свет местный закон о порядке разработки и согласовании проектов планировки территорий. В документе будет перечислен перечень необходимых процедур, сроки прохождения ППТ по всем согласующим структурам. Я уверен, что это очень приятно удивит строительное сообщество.
Безусловно, устранение административных барьеров – это совместная работа власти и бизнеса, поскольку от качества документации зависит и отношение к ней властей. Качество подготовки документации должно быть на высшем уровне. Мы это неоднократно говорим застройщикам. Они нас слышат. Уверен, что в этом направлении у нас будет прогресс в 2015 году. Кроме этого, срок выдачи разрешения на строительство в Петербурге составит 90 дней, но в дальнейшем и он будет уменьшаться.
– Какие успехи достигнуты городом в области строительства социальных объектов в новых жилищных проектах?
– Мы нашли общий язык в этом вопросе с застройщиками, которые начали возводить такие объекты за собственный счет в своих новых кварталах с дальнейшей их безвозмездной передачей городу либо выкупом. Речь идет не только о детских садах и школах, но и дорогах.
Я думал, что этот процесс будет достаточно сложным. Но оказалось, что инвесторы хорошо восприняли инициативу города. Сегодня у нас уже более чем с 50 компаниями подписано соглашение о строительстве социальных объектов. Идет интенсивное проектирование. Девять детских садов и пять школ в этом году уже реализованы. Это большой прогресс и для города, и для инвесторов. Мы создали для строителей понятные правила игры, по которым можно работать.
– Почему город решил вернуться к строительству бюджетного жилья, а не к его покупке у инвесторов? Еще год назад губернатор Георгий Полтавченко был уверен, что социальные объекты надо покупать.
– Ответ на этот вопрос прост: потому что дешевле. Сегодня покупка жилья у инвесторов по ценам Минрегиона составляет около 57 тыс. рублей за 1 кв. м, а строительство городом – 44 тыс. рублей. Экономия довольно серьезная. Это было и раньше понятно, но, к сожалению, задел, который был сделан в проектной документации и земельных участках, не позволил нам сегодня строить социальное жилье самостоятельно. В связи с тем что в Петербурге сегодня большая очередь на социальное жилье, мы вынуждены покупать его у инвесторов, причем не менее 200 тыс. кв. м в год.
Но за последние два года мы провели серьезнейшую работу в этом направлении – нашли земельные участки, разработали ППТ. Мы планируем уже в начале 2016 году начать реализацию этих проектов. Нами выделено 34 участка в различных районах Петербурга. Эти участки находятся в городской собственности. На них были разработаны проекты планировки, и частично мы их планировали выставить на торги для жилищного строительства. Но губернатор Георгий Полтавченко принял решение часть этих участков снять с процедуры торгов и направить на бюджетное строительство.
– Что происходит с программой реновации «хрущевок» в Петербурге? Не отказывается ли город от ее реализации?
– Реновации быть. Еще раз хочу подчеркнуть, что компания «СПб Реновация» не отказывалась от своих намерений и планов. Наоборот, она привела себя в боевую готовность. Несколько месяцев назад в компании сменилось руководство, и это пошло ей на пользу. Появилась уверенность, адекватность, четко выстроенные планы и резкое изменение к подходу.
Сегодня девять городских территорий находятся в проектировании и застройке. Готовятся к сносу первые дома. В 2015 году на этих территориях будет совершаться передача жилья. Кроме этого, на шести территориях планируется осуществить реновацию в будущем. Конечно, есть ряд проблемных территорий. Для устранения этих вопросов создано две рабочие группы – одна в Комитете по строительству города, а вторая с участием депутатов петербургского ЗакСа и застройщиков.
– В Петербурге возникает довольно много конфликтных ситуаций между застройщиками, жителями и органами исполнительной власти. Решаются они сейчас в индивидуальном порядке и в ручном режиме. Планирует ли город разработать механизм для решения таких проблем на системной основе?
– На самом деле у города таких планов нет. Безусловно, любое строительство на территории Петербурга вызывает различные мнения со всех сторон, и их нужно рассматривать в индивидуальном порядке. Поэтому никакого нормативно-правового документа по этому поводу разрабатывать и утверждать не планируется. Думаю, что мы достаточно плодотворно в этой области работаем и учитываем все мнения – и инвесторов, и строителей, и жителей.
– Что будет с участком, на котором еще недавно планировалось строительство Театра песни имени Аллы Пугачевой?
– Постановление правительства Петербурга о строительстве этого объекта на Васильевском острове признано утратившим силу. Данный участок будет возвращен в оборот земельных ресурсов города, и правительство Петербурга примет решение о том, как его использовать. У меня есть определенные предложения, я обращался с ними к губернатору Георгию Полтавченко. Надеюсь, что он их поддержит. На части территории планируется обустроить сквер. А часть территории занимает улично-дорожная сеть, то есть как раз из-за этого была отмена разрешения на строительство Куйбышевский районным судом, то есть мы фактически исполнили решение суда.
Программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, стала реальностью. Правительство Санкт-Петербурга утвердило стартовый список из 31 квартала, подлежащих реновации в первоочередном порядке. Однако для работы в новых условиях необходимо принять целый ряд законодательных актов, чтобы обеспечить как интересы граждан, проживающих в этих кварталах, так и интересы инвесторов, собирающихся осваивать эти территории.В апреле 2007 года руководство города приняло Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии застроенных территорий и о проведении аукционов на право заключения договоров об их развитии. О том, как будет происходить работа по реновации застроенных территорий, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.
– Роман Евгеньевич, Положение принято, а порядок работы с территориями застройщикам не понятен.
– В данном случае мы ничего нового не изобретаем – как застройщики работали по расселению старого фонда, так и будут работать. Когда вышел новый Жилищный кодекс, у застройщиков появилась проблема по решению вопросов с частной собственностью граждан. Требования у граждан получаются иногда завышенными, и процесс затягивается. Начинается долгий процесс выбора – куда же переезжать, начинается попытка что-то «отжать». Характерный пример – дом на набережной Робеспьера. Здание вот-вот рухнет, а еще существует проблема переселения одной-двух квартир. И у граждан главная мысль – нам все должны.
По вопросу реновации территорий. После внесения изменений в Градостроительный кодекс, которые позволяют выносить на торги застроенные территории, мы приняли постановление правительства о порядке взаимодействия исполнительных органов. Пока не все просто и не все понятно. Да и не могло быть сразу все прописано, это не простой документ.
Сейчас подготовлен перечень из 31 квартала города, подлежащих реновации.
– Как власть может гарантировать застройщикам нормальные условия работы при реновации территорий?
– Гарантии есть в рамках закона. Власть берет на себя всю социальную составляющую по развитию застроенных территорий, а инвестору оставляет вопрос производственный и коммерческий. Будет заключаться нормальный инвестиционный договор, будет заключено соглашение или договор, в котором будут прописаны обязанности каждого. За городом – социальная составляющая, за инвестором – обязательства по выполнению работ по предоставлению площадей, и если будут дополнительно даваться бюджетные средства, то и правильное расходование бюджетных средств.
– Что такое социальная составляющая, которую берет на себя город? Это – расселение жителей?
– Расселять жителей будет город, Администрация Санкт-Петербурга в лице своих служб, а инвестор должен предоставлять жилье или то, которое у него есть, или то, которое будет построено в этом квартале. Город ему компенсирует затраты, которые он понес, или засчитывает эти затраты в счет будущей коммерческой составляющей. Хочу подчеркнуть, что будет принят ряд законодательных актов, чтобы соблюсти интересы граждан, живущих в этих кварталах. Жители, проживающие в кварталах реновации, получат квартиры в своем районе, в соседнем или максимально приближенном к старому дому квартале. Реновация будет проходить по принципу веерного расселения, когда сначала строится дом, в который переселяют жителей нескольких пятиэтажек, затем сносят следующие несколько «хрущевок», и на освободившейся территории продолжается строительство нового дома. Инвестор определяется в ходе конкурса. Но какой смысл инвестору сегодня строить за свой счет дом, а выгоду получать через 10 лет? Соответственно, нужна будет какая-то подпитка со стороны бюджета. Допустим, инвестору дается право построить дом за бюджетные средства и переселить жителей ряда домов в этот, вновь построенный. Ему дается бюджетная субсидия в составе этого проекта, он строит дом, отчитывается по этой бюджетной субсидии, администрация переселяет жителей, а инвестору дается право снести эти несколько домов и строить новый объект. И уже, например, на 50 процентов квартир дается бюджетная субсидия, а город забирает 20 процентов вновь построенного жилья и переселяет туда жителей следующих пятиэтажек. Так и идет веерная волна. Она длительная и первое время, я думаю, что мы буем встречать определенное противодействие со стороны жителей, потому что точно появятся недовольные. Этими вопросами будут заниматься специальные службы социальной защиты Жилищного комитета.
– Это уже прописанный порядок или один из вариантов?
– Мы рассматриваем каждую территорию индивидуально. Для каждой территории будет написана собственная целевая программа. К каждой будет индивидуальный подход. Решение будет приниматься на уровне правительства и утверждаться в Законодательном собрании, поэтому есть уверенность, что решение по каждому кварталу будет взвешенным. Может быть, оно будет не популярным, но оно совершенно определенно будет взвешенным.
– А по аварийным домам тоже нужно законодательное решение?
– По аварийному фонду не требуется решения Законодательного собрания. Жители домов, признанных аварийными, должны быть переселены в самый короткий срок, потому что необходимо обеспечить безопасность людей. И не факт, что жителям предоставят квартиры в том же районе.
– Как Вы думаете, много будет недовольных?
– Я думаю, что будет сильное противостояние, ведь вопрос переселения сродни двум пожарам. То же самое было в Москве, в Гамбурге...
В первую очередь мы взяли в работу те кварталы, где есть возможность построить один дом и начинать переселять туда жителей, а дальше идти веерно по всему кварталу. Мы не собираемся кого-то выселять, мы говорим жителям, что в ближайшие несколько лет у вас будут неудобства, вы будете, собственно говоря, жить на стройке. Но после того как стройка пройдет, в течение ста лет вы будете жить в нормальном доме, на нормальной территории, соответствующей всем нормальным требованиям для проживания. Поймите, мы это делаем не ради процесса, это делается ради того, чтобы люди получили комфортное нормальное жилье, которое сегодня не каждый может купить. Для этого и собираются налоги и существуют чиновники, которые работают над этими вопросами.
Проблемы будут, и проблемы разного характера. И даже если появится один недовольный – это проблемы.
– «Строительный Еженедельник» проводил акцию под названием: «Задай любой вопрос любому чиновнику», и мы получили очень много запросов от жителей «хрущевок». В основной массе запросов суть такова: «Слава Богу, что вы за нас взялись, теперь мы улучшим свои жилищные условия»...
– Есть понимание, что жить будет лучше, но никто обманывать ожидания не собирается. Но не все получат то, что хотят. Вот живет семья в «хрущевке» в частной, не государственной квартире. Там живет и старшее поколение, и младшее, и они рассчитывают при реновации квартала получить и одной семье квартиру, и второй, и хорошо бы, чтобы и внукам осталось. Но они получат равноценную квартиру, если у них, к примеру, квартира площадью 60 кв. метров, то они эти 60 кв. метров и получат. У нас есть примеры. Так, в одной из частных квартир в «хрущевке» прописано 400 человек. И что, при реновации квартала мы должны всех 400 человек обеспечить квартирами? Нет, так не будет. Жители частных квартир будут получать именно равноценное жилье. Там же, где государственный жилищный фонд, там мы будем расселять согласно нормативам.
– Получается, что при реновации кварталов иметь муниципальное жилье выгоднее?
– С точки зрения расселения может быть это и выгоднее, но это будет государственный жилищный фонд, это будет государственное жилье, поэтому я не могу сказать, что лучше.
– Когда будет разработан пакет нормативных документов для начала работ по реновации территорий?
– Пакет для нормативных документов должен быть разработан до 1 сентября. В него войдут проект закона о развитии застроенных территорий, первый этап адресной программы, содержащий последовательность и сроки расселения, и, кроме того, проект внесения изменений в закон Санкт-Петербурга о жилищной политике. Законодательное собрание рассмотрит эти документы в первоочередном порядке.
Беседовала Наталья Бабаджанян
Торги по комплексному освоению территорий стали проходить не так давно. Они привлекают повышенный интерес рынка. О перспективах и проблемах торгов по КОТ, о том, кто участвует в этих торгах, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.– Роман Евгеньевич, почему в торгах по комплексному освоению территорий не участвуют наши петербургские крупные компании?
– Почему не участвуют? Постоянно участвуют. Группа ЛСР, ЛЭК. Я думаю, что другие питерские крупные компании не участвуют потому, что раньше получили землю по целевке и ведут дальнейшее строительство. А на торгах нет эксклюзива, туда может прийти любая компания. Спросите у компаний, почему они не приходят?
– Спросила. Компании говорят, что очень большие инвестиции, долгий срок, большая банковская гарантия и им не интересно замораживать такие большие средства на такие большие сроки.
– Давайте прямо скажем, что просто нет этих средств, вот и все. Другие компании приходят, им интересно. А что касается банковской гарантии, то мы ведь должны подстраховаться, того требует федеральное законодательство и здравый смысл. Собственно говоря, мы передаем огромную территорию ни по до что…
– Под честное слово…?
– Не предполагается такого счастья для строительных компаний. А банковская гарантия дает основания рассчитывать, что компания будет иметь капитал, либо неких инвесторов за собой, которые обеспечат эту гарантию. Допустим, мы снимем требование банковской гарантии, законных финансовых требований, и кто к нам придет? Любая компания, к примеру, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? И что дальше будет? Откроется вторичный рынок продажи договоров по комплексному освоению.
Вопрос о цене тяжелый, и очень тяжелый… С одной стороны, достаточно неплохо, когда бюджет дополнительно получает средства с увеличением цены на торгах в несколько раз – на последних торгах увеличение произошло до 10-11 раз – но нужно думать, что за этим последует, и какова будет цена квадратного метра построенного там жилья. Хотя, если разделить стоимость земли на те квадратные метры, которые там можно построить, то стоимость земли не оказывает существенного влияния на конечную цену метра. Она составляет около 10 процентов – это не много.
Но стоимость земли при торгах по комплексному освоению территорий – это не главное. Главное – это вопрос инженерной подготовки. С одной стороны, это вопрос достаточно дорогостоящий, а с другой – достаточно длительный и сложный.
– Потому что не хватает мощностей?
– Дело не в том, что не хватает мощностей, дело в том, что очень грамотно нужно организовать работу по инженерной подготовке. В советское время над этим трудились целые тресты, одни занимались подготовкой сетей, другие – вопросом дорог, кто-то занимался вопросами фундаментов. Это были действительно мощные организации. Сегодня мы предаем все эти вопросы одной коммерческой организации: вот вам территория под комплексное освоение – организуйте процесс.
Генподрядчик сегодня должен быть некоей исполнительно-коммерческой структурой, в которой какие-то подразделения должны заниматься инженерной подготовкой, какие-то – проектной документацией, кто-то – вопросами дорожного строительства… Это сложный процесс, поэтому компании, которые берутся за комплексное освоение, должны быть готовы к этому и с точки зрения финансов, и организационно. В общем, инженерная подготовка – это технически долгий и многоплановый процесс. Поэтому победа по цене – это не факт успеха в комплексном освоении.
– А каковы перспективы торгов по КОТ, как они будут развиваться и много ли у нас территорий?
– Нет, территорий у нас немного. Остались территории не под многоэтажное строительство, а под среднеэтажное и малоэтажное, и мы такие территории предоставим. Вначале мы сделали упор на те территории, которые дают нам большой объем жилищного строительства, теперь мы разрабатываем те территории, которые дают не столько объем, а сколько новые типы, новое качество жилья.
– А где расположены эти территории?
– Это Горская – два квартала готовится под комплексное освоение, это Петродворец, там есть большая территория под застройку. Это другое качество жилья. На сегодняшний момент мы занимались тем, что обеспечивали рынок массовым жильем. А дальше стоит вопрос о повышении его качества и переход на средний уровень. В дальнейшем мы будем переходить либо на комплексное освоение, либо на полный пакет территорий для строительства более высокого класса жилья.
– Сколько таких территорий, и какие объемы?
– Это порядка 360 га вкупе на этот год. Территории в Репино, Лахте, пос. Молодежное, несколько участков в пос. Песочное, на Каменке. Сейчас стоит вопрос малоэтажного строительства, кроме того, стоит вопрос реновации, реконструкции кварталов. И надо заниматься подтягиванием не одного вида жилищного строительства – массового, а и многих других. И сюда придут уже другие компании, которые будут этим заниматься.
– Некоторые участники рынка говорят о том, что застройщики больших территорий не берут средние строительные компании в качестве субподрядчиков, и средние, и малые предприятия не могут работать…
– А кто же работает? Мне кажется, что в этом есть доля лукавства. Просто все хотят быть поближе к рулевому управлению, то есть поближе к финансам, поэтому и говорят, что нас не пускают на рынок. Это нонсенс – выходить на крупные проекты малому и среднему бизнесу. У него и цели, и задачи другие. Я не вижу, где может применить себя малый бизнес в инвестиционном строительстве. На подрядных работах – безусловно, да.
В крупных компаниях накопился весь спектр бизнеса, который только может быть. Крупные компании – это определенная интеграция, и если ты хочешь войти в эту компанию, то входишь как самостоятельная организация, подразделение, как юридически независимое лицо, но на определенный вид работ.
– Значит, средний бизнес в перспективе останется?
– Так он у нас и работает. Все равно, те организации, которые берут территории под комплексное освоение, привлекают средние компании к строительству. В крупных компаниях жесткие требования договора. Но рынок на сегодняшний момент становится более цивилизованным, и условия становятся жестче. Это приводит к определенной стабилизации цены. У нас нет монополизации рынка, в городе работает достаточное количество компаний в строительной отрасли, и нельзя сказать, что рынок поделен между двумя-тремя компаниями. Сейчас на рынке самостоятельно работает несколько десятков компаний.
Наталья Бабаджанян