Константин Мурашкин: «В 2015 году рынок ипотеки явно замедлит темпы роста»
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка рассказал о том, почему рынок ипотеки замедлит темпы роста в 2015 году, про тенденции на рынке и о том, как изменилось количество выданных ипотечных кредитов и их средняя сумма в 2014 году.
– Что происходит с жилым строительством?
– По итогам девяти месяцев 2014 года рост предложения на рынке строящегося жилья составил около 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В начале года мы предполагали, что рынок ипотеки вырастет в пределах 20-25%, однако экономика и политика внесли свои коррективы. В I квартале и осенью мы наблюдали два стихийных всплеска продаж, в основном благодаря росту доли инвестиционных покупок. Мы ожидаем, что по итогам года рынок ипотеки вырастет в пределах 35%. Российский рынок ипотеки по-прежнему имеет очень большой потенциал, так как обеспеченность жильем в стране пока недостаточная и слишком большое количество граждан еще нуждаются в улучшении условий жилья. Средний уровень ставок на приобретение квартиры на вторичном рынке на срок 10-15 лет находится в диапазоне 13-16,5%, в Райффайзенбанке – 13-15,5%.
В 2014 году широкое распространение получила схема аккредитации коммерческими банками жилых объектов на нулевом цикле. Она быстро завоевала популярность среди всех игроков рынка в силу более выгодных цен для покупателей, стабильного спроса уже на старте продаж для застройщика и потока заявок от качественных заемщиков для банка. Кроме того, в текущем году более широкое распространение получила схема рассрочки от застройщика. Доля продаж по такой схеме в 2015 году в общем объеме продаж вырастет по причине того, что доля ипотечных сделок сократится из-за роста стоимости фондирования и, как следствие, роста ипотечных ставок.
– Отмечаете ли вы тенденцию увеличения количества выданных ипотечных кредитов? В какой период времени вы фиксировали всплеск? С чем он связан?
– Первый резкий рост спроса на ипотеку мы наблюдали в I квартале текущего года, когда население активно избавлялось от рублевой ликвидности и пыталось защитить от обесценивания свои сбережения. Поэтому вложения в недвижимость – это, пожалуй, один из немногих самых распространенных и доступных инвестиционных инструментов для клиентов. Второй всплеск активности начался в середине лета, в активную фазу перешел в сентябре. С июля в Райффайзенбанке количество заявок ежемесячно увеличивается на 15-20%.
Поэтому в 2015 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста в целом по рынку в пределах 10-15%. Основным драйвером роста будет первичный рынок. Количество пятен застройки в городе ограничено и уже не вырастет, предложение девелоперов активно двигается в сторону границы города и области. Транспортная доступность, развитая инфраструктура, более привлекательные цены меняют стереотипы населения и заставляют невольно задуматься о приобретении жилья в ближнем пригороде или на границе города и области.
– Долго ли продлится всплеск?
– Сегодня ситуацию в российской экономике в целом и банковском секторе в частности можно назвать нестабильной. Кроме макроэкономических индикаторов на поведение компаний и граждан оказывает давление геополитический фактор. В этих условиях давать прогнозы весьма сложно. В 2015 году рынок ипотеки явно замедлит темпы роста из-за увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ипотечных ставок вверх. Вследствие этого спрос, а затем и уровень продаж жилой недвижимости сократятся.
– Сколько было выдано ипотечных кредитов филиалом банка в 2014 году, как этот объем изменился по сравнению с 2013 годом?
– По итогам трех кварталов 2014 года Северо-Западным региональным центром Райффайзенбанка выдан 661 ипотечный кредит на сумму 1,5 млн рублей, что выше аналогичных показателей 2013 года на 12 и 14% соответственно. Размер ипотечного портфеля вырос с начала года на 7% и достиг 5,8 млрд рублей.
– А изменились ли как-то сумма ипотечного кредита?
– Средняя сумма ипотечного кредита в 2013 году составляла 2,4 млн рублей. Она покрывала расходы на приобретение наиболее ликвидной на рынке недвижимости – 1- или 2-комнатной квартиры, как правило, на первичном рынке. При этом средний размер первоначального взноса составлял минимум 30%, а срок кредита – 15 лет. В 2014 году индивидуальные клиенты более осторожно принимают решения и более трезво оценивают свои финансовые возможности и риски. Поэтому мы наблюдаем сокращение средней суммы ипотеки до 2,2 млн рублей.
– Сколько застройщиков сейчас аккредитовано Райффайзенбанком?
– Мы заметили тенденцию смещения спроса на первичный рынок (в силу качества объектов жилой недвижимости, более выгодных цен в период строительства, социально однородной среды и т. п.). Поэтому еще в 2005 году начали сотрудничество со строительными компаниями, когда объективно поняли, что после аккредитации компании и строящегося жилого объекта мы тратим какое-то время на выстраивание коммуникаций и бизнес-процессов с отделом продаж застройщика, а дальше получаем поток качественных заявок и активный прирост ипотечного портфеля. Это гораздо эффективнее и быстрее, чем оценка отдельной квартиры отдельного заемщика на вторичном рынке. Кроме того, именно поэтому сегодня нашими партнерами являются уже 23 ведущих застройщика города. Аккредитовано 74 жилых объекта.
Для наших стратегических партнеров мы предоставляем ряд преференций. Это может быть скидка от размера процентной ставки, упрощение процедуры аккредитации новых объектов либо аккредитация объекта даже на этапе котлована, проведение совместных маркетинговых проектов и проч. Так, например, в начале 2014 года Райффайзенбанк запустил специальную маркетинговую акцию со строительными компаниями «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl Group, «Патриот-Нева», NCC и зафиксировал единую ставку на период строительства и после оформления права собственности на уровне 11,5% годовых в рублях.
Сегодня мы продолжаем расширять список партнеров, но подходим к этому более взвешенно.
– А если говорить об ипотеке, как у вас изменились требования к потенциальным заемщикам-физлицам?
– В целом кредитная политика в области ипотечного кредитования вне зависимости от конъюнктуры рынка является более консервативной в сравнении с другими секторами розничного рынка, так как речь идет о больших объемах сделок и длительном сроке кредитования. Ипотека была и останется в 2015 году драйвером розничного рынка для большинства универсальных банков в силу привлекательного соотношения «риск – доходность».
В силу того что Райффайзенбанк является банком с иностранным участием в капитале и умеренным аппетитом к риску, мы в принципе более консервативны, чем рынок в целом в оценке платежеспособности своих клиентов. Поэтому по объективным причинам в 2014 году у нас не было необходимости пересматривать свою кредитную политику.
– Не фиксируете ли вы объем просрочки платежей по ипотеке?
– К счастью, нет. Но в ситуации с существенным ростом курса валют нам пришлось столкнуться с ростом заявок от клиентов с валютной ипотекой на рефинансирование кредитов в рублях.
Сергей Петров, заместитель председателя Комитета ГД РФ по земельным отношениям и строительству, координатор НОСТРОЙ по Северо-Западному федеральному округу, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал свое видение развития института саморегулирования, а также о законодательных изменениях, направленных на реформирование строительной отрасли.
– Сергей Валерьевич, многие говорят о том, что институт саморегулирования в строительстве сейчас находится не в лучшем состоянии. Какие основные вопросы сегодня нужно решить, чтобы вывести его из кризиса?
– В первую очередь открытая информационная политика: нужно информировать общественность, руководство регионов, страны о повседневной деятельности СРО и заслугах. Бесспорно, необходима дальнейшая работа по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов, регулирующих деятельность НОСТРОЙ. Как никогда необходима профессиональная экспертная работа на федеральном, окружном, региональном уровнях. Нужно привлекать настоящих экспертов и в область саморегулирования, и в сферы, связанные со строительной спецификой. Нужно показать настоящий профессионализм в решении сложнейших задач, которые сегодня волнуют профессиональное сообщество. Возможно, нам придется принимать непопулярные решения и меры по выходу института саморегулирования из кризиса, но нам нужны не половинчатые решения, чтобы придать ему новый импульс развития. Нужно участвовать в законотворческом процессе по СРО. Нужно оценить, что делает НОСТРОЙ для строителей, для СРО. Нужно оценить, что СРО делают для строителей, для своего региона.
– С этой точки зрения, как, по-вашему, должен измениться институт координаторов НОСТРОЙ?
– Я считаю, что институт координаторов НОСТРОЙ состоялся. С другой стороны, на мой взгляд, нужно усилить роль наших окружных конференций, придать им статус органов Съезда НОСТРОЙ, ввести координаторов в совет. Как раз именно это мы обсуждали в последние полгода с представителями саморегулируемых организаций, а также направляли их в качестве наших предложений по изменению положения о координаторах. Я твердо убежден, что координатор должен избираться окружными конференциями и быть им подотчетен. В первую очередь он должен информировать совет о мнениях СРО, и лишь во вторую очередь проводить позицию НОСТРОЙ в регионе, как это сейчас записано в положении. Нам нужен обмен мнениями, опытом для дальнейшей работы.
– У представителей профессионального сообщества много вопросов возникает по поводу эффективного расходования сметы НОСТРОЙ.
– Да, и они возникают не на пустом месте. Всем понятно, что мы должны добиваться эффективного расходования денежных средств Национальным объединением строителей. В этой связи еще раз оценить отдельные статьи «Приоритетных направлений деятельности» с точки зрения их целесообразности. В случае неэффективного и нецелевого расходования денежных средств – добиваться снижения отчислений на нужды объединения, исходя из модели расходования денежных средств: административно-хозяйственные расходы плюс расходы на выполнение целевых программ и т. д.
– Какие законодательные инициативы, касающиеся саморегулирования, сейчас рассматриваются в Государственной Думе?
– Сейчас Государственной Думой во втором чтении рассматривается проект Федерального закона № 50482-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Я совместно с депутатом Владимиром Парахиным выступаю ответственным за подготовку указанного законопроекта с учетом замечаний и поступивших поправок, в том числе поправок правительства РФ. Поправки в том числе предлагают уточнить нормы, направленные на повышение информационной открытости СРО в области строительства. В частности, изменения вносятся в реестр членов СРО в части указания стоимости работ, которые вправе выполнять член СРО, сведений о дате и основаниях приостановления, возобновления или прекращения действия свидетельства о допуске, информации о фактах выплат в соответствии со ст. 60 Градостроительного кодекса.
Также предлагается решить вопрос о проверке соответствия членов СРО требованиям к выдаче допусков в части наличия у них работников. В связи с этим предлагается предоставить саморегулируемым организациям право получать такую информацию из пенсионных фондов и фонда социального страхования, а также учебных заведений, выдавших соответствующие дипломы об образовании.
Уточняется перечень документов, необходимых для получения свидетельства о допуске, в части представления договора страхования и другие изменения.
Также уточняется порядок обращения национальных объединений в суд с иском об исключении СРО из государственного реестра. Данная поправка была внесена с учетом обсуждений на парламентских слушаниях и представляет собой сбалансированное решение данного вопроса. С одной стороны, национальные объединения не смогут воспользоваться предлагаемым механизмом для устранения неугодных им членов, поскольку такое решение принимается коллегиально, не менее чем двумя третями голосов членов совета, а кроме того, для них установлены четкие основания для принятия такого решения. С другой стороны, мы наконец начнем наводить порядок в этом направлении, исключая «коммерческие» СРО.
В части несоответствия данной поправки «духу саморегулирования» следует отметить, что именно национальные объединения, представляющие собой объединения СРО и обладающие наиболее полной информацией о своих членах, должны проводить «чистку своих рядов», чтобы повысить репутацию СРО. Именно они, а не Ростехнадзор заинтересованы в повышении своей репутации, и, следовательно, именно они смогут справиться с этой задачей.
Кроме того, предлагается дополнить законопроект нормами об административной ответственности СРО в случае несоблюдения ею требований к выдаче свидетельств о допуске.
В ближайшее время, после получения мнений федеральных органов исполнительной власти, комитетом будет подготовлен окончательный текст законопроекта.
Принятие законопроекта во втором и третьем чтениях планируется до конца 2013 года.
– Какие еще законопроекты, обсуждаемые ГД РФ, касаются саморегулирования?
– На мой взгляд, следует отметить проект Федерального закона № 2621376 «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законопроект предлагает заменить солидарную ответственность саморегулируемых организаций в рамках регрессных требований собственников зданий или сооружений, возместивших вред потерпевшим и выплатившим компенсации, на субсидиарную.
Целью установления компенсаций сверх возмещения вреда, помимо обеспечения имущественных интересов пострадавших и их семей, является мотивация к соблюдению требований безопасности при строительстве.
Однако порядок возмещения вреда в рамках солидарной ответственности саморегулируемой организации и лица, выполнившего работы с недостатками, может привести к уменьшению такой мотивации и ущемлению прав остальных членов СРО. Это связано с тем, что намного проще обратиться с требованием о возмещении вреда не к самому строителю или проектировщику, по чьей вине причинен вред, а непосредственно к саморегулируемой организации, к ее компенсационному фонду, что ляжет тяжким бременем на остальных ее членов.
Таким образом, принятие законопроекта предоставит лицам, обязанным возместить вред потерпевшим, право на обращение с регрессным требованием непосредственно к виновному в причинении вреда лицу, а при невозможности удовлетворения регрессного требования – к саморегулируемой организации.
После получения отзыва правительства РФ указанный законопроект будет вынесен на Комитет по земельным отношениям и строительству и далее на рассмотрение Государственной Думы в первом чтении.