Константин Мурашкин: «В 2015 году рынок ипотеки явно замедлит темпы роста»
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка рассказал о том, почему рынок ипотеки замедлит темпы роста в 2015 году, про тенденции на рынке и о том, как изменилось количество выданных ипотечных кредитов и их средняя сумма в 2014 году.
– Что происходит с жилым строительством?
– По итогам девяти месяцев 2014 года рост предложения на рынке строящегося жилья составил около 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В начале года мы предполагали, что рынок ипотеки вырастет в пределах 20-25%, однако экономика и политика внесли свои коррективы. В I квартале и осенью мы наблюдали два стихийных всплеска продаж, в основном благодаря росту доли инвестиционных покупок. Мы ожидаем, что по итогам года рынок ипотеки вырастет в пределах 35%. Российский рынок ипотеки по-прежнему имеет очень большой потенциал, так как обеспеченность жильем в стране пока недостаточная и слишком большое количество граждан еще нуждаются в улучшении условий жилья. Средний уровень ставок на приобретение квартиры на вторичном рынке на срок 10-15 лет находится в диапазоне 13-16,5%, в Райффайзенбанке – 13-15,5%.
В 2014 году широкое распространение получила схема аккредитации коммерческими банками жилых объектов на нулевом цикле. Она быстро завоевала популярность среди всех игроков рынка в силу более выгодных цен для покупателей, стабильного спроса уже на старте продаж для застройщика и потока заявок от качественных заемщиков для банка. Кроме того, в текущем году более широкое распространение получила схема рассрочки от застройщика. Доля продаж по такой схеме в 2015 году в общем объеме продаж вырастет по причине того, что доля ипотечных сделок сократится из-за роста стоимости фондирования и, как следствие, роста ипотечных ставок.
– Отмечаете ли вы тенденцию увеличения количества выданных ипотечных кредитов? В какой период времени вы фиксировали всплеск? С чем он связан?
– Первый резкий рост спроса на ипотеку мы наблюдали в I квартале текущего года, когда население активно избавлялось от рублевой ликвидности и пыталось защитить от обесценивания свои сбережения. Поэтому вложения в недвижимость – это, пожалуй, один из немногих самых распространенных и доступных инвестиционных инструментов для клиентов. Второй всплеск активности начался в середине лета, в активную фазу перешел в сентябре. С июля в Райффайзенбанке количество заявок ежемесячно увеличивается на 15-20%.
Поэтому в 2015 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста в целом по рынку в пределах 10-15%. Основным драйвером роста будет первичный рынок. Количество пятен застройки в городе ограничено и уже не вырастет, предложение девелоперов активно двигается в сторону границы города и области. Транспортная доступность, развитая инфраструктура, более привлекательные цены меняют стереотипы населения и заставляют невольно задуматься о приобретении жилья в ближнем пригороде или на границе города и области.
– Долго ли продлится всплеск?
– Сегодня ситуацию в российской экономике в целом и банковском секторе в частности можно назвать нестабильной. Кроме макроэкономических индикаторов на поведение компаний и граждан оказывает давление геополитический фактор. В этих условиях давать прогнозы весьма сложно. В 2015 году рынок ипотеки явно замедлит темпы роста из-за увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ипотечных ставок вверх. Вследствие этого спрос, а затем и уровень продаж жилой недвижимости сократятся.
– Сколько было выдано ипотечных кредитов филиалом банка в 2014 году, как этот объем изменился по сравнению с 2013 годом?
– По итогам трех кварталов 2014 года Северо-Западным региональным центром Райффайзенбанка выдан 661 ипотечный кредит на сумму 1,5 млн рублей, что выше аналогичных показателей 2013 года на 12 и 14% соответственно. Размер ипотечного портфеля вырос с начала года на 7% и достиг 5,8 млрд рублей.
– А изменились ли как-то сумма ипотечного кредита?
– Средняя сумма ипотечного кредита в 2013 году составляла 2,4 млн рублей. Она покрывала расходы на приобретение наиболее ликвидной на рынке недвижимости – 1- или 2-комнатной квартиры, как правило, на первичном рынке. При этом средний размер первоначального взноса составлял минимум 30%, а срок кредита – 15 лет. В 2014 году индивидуальные клиенты более осторожно принимают решения и более трезво оценивают свои финансовые возможности и риски. Поэтому мы наблюдаем сокращение средней суммы ипотеки до 2,2 млн рублей.
– Сколько застройщиков сейчас аккредитовано Райффайзенбанком?
– Мы заметили тенденцию смещения спроса на первичный рынок (в силу качества объектов жилой недвижимости, более выгодных цен в период строительства, социально однородной среды и т. п.). Поэтому еще в 2005 году начали сотрудничество со строительными компаниями, когда объективно поняли, что после аккредитации компании и строящегося жилого объекта мы тратим какое-то время на выстраивание коммуникаций и бизнес-процессов с отделом продаж застройщика, а дальше получаем поток качественных заявок и активный прирост ипотечного портфеля. Это гораздо эффективнее и быстрее, чем оценка отдельной квартиры отдельного заемщика на вторичном рынке. Кроме того, именно поэтому сегодня нашими партнерами являются уже 23 ведущих застройщика города. Аккредитовано 74 жилых объекта.
Для наших стратегических партнеров мы предоставляем ряд преференций. Это может быть скидка от размера процентной ставки, упрощение процедуры аккредитации новых объектов либо аккредитация объекта даже на этапе котлована, проведение совместных маркетинговых проектов и проч. Так, например, в начале 2014 года Райффайзенбанк запустил специальную маркетинговую акцию со строительными компаниями «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl Group, «Патриот-Нева», NCC и зафиксировал единую ставку на период строительства и после оформления права собственности на уровне 11,5% годовых в рублях.
Сегодня мы продолжаем расширять список партнеров, но подходим к этому более взвешенно.
– А если говорить об ипотеке, как у вас изменились требования к потенциальным заемщикам-физлицам?
– В целом кредитная политика в области ипотечного кредитования вне зависимости от конъюнктуры рынка является более консервативной в сравнении с другими секторами розничного рынка, так как речь идет о больших объемах сделок и длительном сроке кредитования. Ипотека была и останется в 2015 году драйвером розничного рынка для большинства универсальных банков в силу привлекательного соотношения «риск – доходность».
В силу того что Райффайзенбанк является банком с иностранным участием в капитале и умеренным аппетитом к риску, мы в принципе более консервативны, чем рынок в целом в оценке платежеспособности своих клиентов. Поэтому по объективным причинам в 2014 году у нас не было необходимости пересматривать свою кредитную политику.
– Не фиксируете ли вы объем просрочки платежей по ипотеке?
– К счастью, нет. Но в ситуации с существенным ростом курса валют нам пришлось столкнуться с ростом заявок от клиентов с валютной ипотекой на рефинансирование кредитов в рублях.
Маргарита Бородатова, генеральный директор ООО «УК «ДОХОДЪ», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах использования паевых инвестиционных фондов в строительной отрасли.
– Не стоит говорить о непопулярности такого инструмента как ЗПИФ. Несмотря на то, что со времени своего появления на рынке он утратил преимущество, связанное с налогом на имущество, на данный момент ЗПИФ остается перспективным инструментом. Особенно это касается ЗПИФов недвижимости. Скажем так, инструмент не востребован рынком в должной степени. У ЗПИФа значительный потенциал и перспективы развития, обеспеченные рядом преимуществ – широкими возможностями привлечения денежных средств, оптимизацией налогообложения, диверсификацией рисков.
Как правило, популярность ЗПИФа ограничена его внешней сложностью. Строительный рынок довольно консервативен с точки зрения каналов финансирования. ЗПИФ – инструмент сравнительно новый и еще не всеми освоенный. Мы как управляющая компания имеем значительный опыт работы со ЗПИФами. А из опыта общения с различными застройщиками мы можем сказать, что при наличии понимания механизма работы ЗПИФ среди представителей топ-менеджмента строительной компании не возникает сложностей в последующем использовании ЗПИФа в строительстве. Поэтому сейчас рано говорить о том, что ЗПИФы недвижимости непопулярны.
– Оцените, пожалуйста, общий объем ПИФов, которые задействованы в реализации проектов на рынке недвижимости Петербурга (или какова доля инвестиций ПИФ в местные строительные проекты).
– Согласно рэнкингу крупнейших российских управляющих компаний, составленному по версии РА «Эксперт», общая сумма активов ЗПИФов компаний, базирующихся в Санкт-Петербурге, составляет более 30 млрд рублей. Таких компаний в рэнкинге 6.
По данным портала Investfunds.ru, общая стоимость всех активов российских закрытых фондов недвижимости составляет немногим более 173 млрд рублей. Чуть большую сумму активов имеют закрытые рентные фонды (около 182 млрд рублей). Также стоит отметить, что часть строящихся объектов финансируется через фонды прямых инвестиций. Последние имеют значительные активы.
– В чем плюсы и недостатки финансирования реализации проекта посредством открытых и закрытых ПИФов?
– Подчеркну, что финансирование проектов в сфере недвижимости и строительства возможно только через закрытые паевые инвестиционные фонды, если говорить о фондах. Это можно объяснить, в частности, тем, что ЗПИФы рассчитаны на более длинный инвестиционный горизонт, что вполне соотносится со сроками реализации строительных проектов.
Главное преимущество финансирования проектов через механизм закрытых фондов состоит в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Кроме того, фонд имеет возможность привлекать инвесторов разного масштаба, тем самым расширяя сумму потенциальных инвестиций.
ЗПИФ может работать с разными застройщиками и проектами, диверсифицируя риски. Таким образом, есть то, что интересно инвесторам, и то, что привлекает застройщиков в механизме ЗПИФ. Недостатком, наверное, можно считать то, что инвестиционная декларация фонда ограничивается законодательной базой.
– Как правило, сколько инвесторов должно объединиться, чтобы получился паевой инвестиционный фонд? На какой доход в среднем они могут рассчитывать, судя по вашему опыту?
– Для того чтобы ЗПИФ недвижимости был сформирован, необходима сумма в 25 млн рублей. Но для строительной отрасли такие величины недостаточны. Поэтому желательно, чтобы на этапе начала работы объем фонда составлял 300-500 млн рублей и более. Если речь идет о финансировании фондом строящейся жилой недвижимости, то нюанс состоит в том, что по 214-ФЗ средства дольщиков может привлекать только застройщик. Если фонд застройщиком не является, то по такой схеме финансировать объект не получится. Но фонд может сдать в аренду застройщику участок под строительство. В таком случае работают договоры долевого участия.
Пайщиками фонда, как правило, выступают инвесторы разного масштаба, поэтому речь идет не об их количестве, а скорее о тех объемах денежных средств, которые они готовы внести в фонд.
Тем, кто не связан с рынком недвижимости, ЗПИФы интересны как финансовый инструмент, обеспечивающий доходность на этом рынке. Для тех, кто работает на строительном рынке, ЗПИФ – это способ оптимизации налогообложения и привлечения средств в объекты.
Если сравнивать доходность фондов недвижимости со ставкой депозита, которая колеблется по рынку на уровне 6-10%, то у ЗПИФов доходность выше – примерно 15-25%. Но и риски инвестирования другие, хотя и диверсификация имеет место быть.
– Какими характеристиками должен обладать проект, чтобы источником его финансирования мог выступить паевой инвестиционный фонд?
– Объект должен отвечать требованиям ликвидности с точки зрения продаж или наполнения (в случае с коммерческой недвижимостью) и потенциальной доходности для инвестора. При выборе объекта необходимо обращать внимание еще и на застройщика. Его надежность – тоже аргумент «за».
– Насколько, по Вашим оценкам, в условиях возрастающих рисков будут популярны ПИФы при реализации строительных проектов?
– Сложившаяся ситуация – набор многочисленных факторов влияния, в том числе, влияния на строительный и финансовый рынки. С точки зрения привлечения внутреннего инвестора, ЗПИФ – вариант очень удачный. Он объединяет средства пайщиков разного масштаба и не требует участия в проекте одного крупного инвестора. Таким образом, ЗПИФ может быть сформирован и без внешних заимствований. На фоне обострения отношений с мировым сообществом и иностранными инвесторами ЗПИФы недвижимости вполне могут стать популярным инструментом.
Наша компания, например, сейчас регистрирует правила нового ЗПИФа недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость». Паи фонда будут доступны совершенно разным категориям пайщиков, готовых инвестировать суммы от 50 000 рублей. Сформировать фонд мы планируем к концу 2014 года. Мы хотим обеспечить ликвидность паев, поэтому планируем пройти процедуру листинга на Московской Бирже с последующим включением паев нового фонда в котировальный список. Средства фонда будут инвестированы в объекты жилой и коммерческой недвижимости. Доход пайщиков будет на уровне 30% от прибыли фонда. Остальной доход будет реинвестирован.
Справка:
ООО «УК «ДОХОДЪ» активно работает на рынке коллективных инвестиций с 2003 года и входит в состав одноименной финансовой группы. Под управлением компании находятся активы 14 инвестиционных фондов, в том числе 7 открытых и 3 закрытых фонда недвижимости, закрытый фонд венчурных инвестиций, фонд целевого капитала развития СПбГПУ и компенсационные фонды двух СРО. Правила еще одного фонда недвижимости находятся на регистрации в ЦБ РФ. Компания также управляет средствам частных лиц в рамках услуги индивидуального доверительного управления. Общий объем активов в управлении превышает 10 млрд рублей. По этому показателю УК «ДОХОДЪ» занимает 2 место в рэнкинге управляющих компаний Санкт-Петербурга (по версии НРА). Компания имеет лицензии ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами.