Константин Ковалев: «Серый пояс» города будет освоен, но это может затянуться на десятки лет»
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Константин Ковалев рассказал «Строительному Еженедельнику» о растущем спросе на жилье в Приморском районе и возрождении интереса девелоперов к редевелопменту промышленных зон.
– Приморский район традиционно считается одним из самых популярных районов города. Можно ли ожидать дальнейшей концентрации спроса и предложения на жилье в этой части города?
– Действительно, в течение последних нескольких лет Приморский район неизменно входит в тройку лидеров по интенсивности жилищного строительства, и квартиры здесь на данный момент весьма востребованы. По данным исследований, проводимых нашими партнерами, компанией Infowave, Приморский район является одним из самых привлекательных в городе для покупки жилья: согласно данным опросов, там планируют покупку квартиры 19% респондентов. В число лидеров по этому показателю также входят Выборгский, Калининский и Московский районы (по 12%).
– Какие преимущества района подпитывают этот спрос?
– К плюсам района можно отнести, с одной стороны, близость к историческому центру его юго-восточной части, с другой – зону активной застройки рядом с выездом в традиционные места загородного отдыха в западной части района. Это позволяет девелоперам развивать проекты жилья самого разного уровня – от бизнес-класса в популярной зоне у станции метро «Черная речка» и видовых квартир на набережных до жилья эконом-класса в районе Каменки.
Несомненным преимуществом Приморского района является сочетание довольно благоприятной экологической обстановки и значительных объемов зеленых насаждений, включая крупные парки. В целом наша компания считает Приморский район интересным для перспективного развития.
– На какой стадии находится реализация вашего проекта «LIFE-Приморский»?
– В настоящее время строительство ведется в южной части района, участок застройки примыкает к наб. Большой Невки. Ведутся работы по устройству монолитного каркаса по всем четырем корпусам: 2-го и 4-го корпусов на уровне 9-10 этажей, 1-го и 3-го корпусов на уровне 5-6 этажей. Также ведутся работы по устройству ограждающих конструкций зданий.
Отмечу, что район расположения жилого квартала «LIFE-Приморский» характеризуется высокой степенью обеспеченности торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. Здесь расположены 64 школы и 57 дошкольных учреждений, пять спортивных и три музыкальных школы, 29 поликлиник, 46 больниц и медицинских центров. Вблизи жилого квартала расположены крупные торгово-развлекательные комплексы и продуктовые гипермаркеты, среди которых ТРК «Питерлэнд», ТРК «Меркурий», ТРК «Гулливер», ТРК «Атлантик Сити», гипермаркеты «О’Кей», «Карусель», «Лента», DIY-гипермаркет OBI.
– Как оцениваете транспортную доступность проекта, при том что Приморский пр. – одна из самых перегруженных магистралей города, а с вводом «Лахта-центра» проблема только усугубится?
– Соглашусь, картину неплохой в целом транспортной доступности Приморского района портит серьезная перегруженность основных магистралей. Однако поводы для оптимизма у нас есть. Во-первых, реализация общественно-делового комплекса «Лахта-центр», как мы полагаем, как раз станет неким импульсом для активного развития инфраструктуры района. Также к 2018 году станет доступнее общественный транспорт за счет станции «Улица Савушкина». Перспективная схема развития метрополитена в районе – одна из самых многообещающих.
– Видите ли потенциал промышленного редевелопмента в районе?
– Дело в том, что в обжитых районах Петербурга практически не осталось свободных участков для застройки, поэтому редевелопмент – это единственный путь развития территорий в городской среде. «Серые пояса» есть во многих городах России, так как промышленные предприятия были градообразующими. По объему площадей они исчисляются в тысячи гектаров, миллиарды долларов инвестиций. Достаточно большой объем проектов редевелопмента уже был реализован, но еще больший предстоит.
При этом основным тормозом процесса редевелопмента долгое время было то, что экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна, поэтому сложно было эти проекты реализовывать. Хотя были попытки со стороны города и девелоперов, но особого финансового интереса не было.
Сейчас, когда ежегодно значительно растут цены на недвижимость и земельные участки, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной. Сейчас мы видим, что большая доля собственников промышленных предприятий либо уже перевезла свои мощности, либо готова к этому.
– Какие подводные камни могут ожидать девелоперов при освоении промзон?
– В редевелопменте помимо локации есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что это не просто участок земли. Перед началом строительства необходимо заниматься сносом старых построек, а также рекультивацией земли, в случае если на этом месте располагалось вредное производство. А это большие инвестиции.
Затраты на снос существующего строения и рекультивацию земли даже при плотной застройке в городской черте не превышают 5-7% от бюджета. А понимая, что это интересное с точки зрения реализации нового проекта место, на наш взгляд, это посильные затраты. Ну а земельные участки имеют рыночную стоимость.
С другой стороны, есть очень большой плюс в том, что, как правило, все промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение, электричество, а это в нашем городе решает большое количество проблем. Реальной опасности в том, что «серый пояс» не будет освоен, нет, есть опасность, что проект может затянуться на десятки лет. А это очень плохо для города.
В наше время очень большой бич всех крупных городов – маятниковая миграция. Утром люди едут из окраин в центральные районы на работу, вечером возвращаются обратно. Это создает нагрузку на дороги, общественный транспорт, так как пиковые нагрузки никак не компенсировать. А транспортные пути проложены как раз через этот «серый пояс».
Редевелопмент в этой сфере позволяет увеличить объем населения в таких местах и снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. Редевелопмент промышленных зон связан с необходимостью внесения изменений в Генеральный план, а этот процесс пока идет сложно. Также необходима более оперативная разработка ППТ. Город сильно ускорит этот процесс, если интенсифицирует процесс разработки градостроительной документации.
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.