Дмитрий Локтаев: «У нас нет эффективного механизма устранения ошибок в программе капремонта»
Генеральный директор НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Дмитрий Локтаев рассказал «Строительному Еженедельнику» об объемах капремонта на 2015 год, а также о том, почему техпаспорта зданий – пока ненадежный источник данных о реальном состоянии домов.
– Каковы параметры краткосрочной программы на 2015 год?
– В рамках краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге на 2014 год предусмотрено былопровести работы на 1368 домах. В 2015 году планируется отремонтировать уже 2256 домов по 1962 видам работ. Отмечу, что у нас есть постановление правительства, которым утверждена 25-летняя региональная программа капремонта многоквартирных домов в городе. В рамках этой долгосрочной программы выделены трехлетние периоды. Это 2015, 2016, 2017 годы. Всего за это время планируется отремонтировать более 9 тыс. домов. Но подготовка ремонтных работ начинается задолго до их исполнения. Чтобы провести ремонт в текущем году, нужно провести конкурс на начальную цену. Для этого нужно иметь смету, а для сметы – иметь проект. Чтобы сделать проект, нужно съездить на объект и составить дефектную ведомость. Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ мы обязаны предоставить собственникам жилья предложения о видах ремонта, который будет у них проводиться. И они могут согласиться или не согласиться с проектом. Также мы не можем отодвигать ремонт домов на более поздний срок.
– Кстати об этом. Согласно Жилищному кодексу многое зависит от решения собрания собственников жилья. Однако на деле собрать этот кворум очень трудно. Не считаете ли эту норму излишней?
– Мне кажется, что институт общего собрания и эта норма кодекса должны остаться. Просто эти процедуры нужно сделать более прозрачными и доступными, чтобы такие собрания собственников было проще организовывать. В качестве примера могу привести недавнее заседание под председательством советника президента РФ Игоря Левитина по контролю за исполнением поручений Госсовета. На заседании присутствовали представители Минсвязи РФ и доложили о внедрении ими новой информационной системы ЖКХ. Один из их сервисов – это онлайн-голосование собственников жилья. Эта система позволит жильцам принимать легитимные решения по управлению их имуществом.
– А по какому принципу формировались перечни адресов капремонта на 2015 год?
– Список формируется по предложениям районных администраций со ссылкой на 25-летнюю программу. Вся очередность проведения ремонтов уже прописана в программе. Вероятно, районы руководствовались степенью износа зданий. Я не исключаю и элемент субъективного подхода. Мы сейчас смотрим реальное состояние каждого объекта, который идет в программу. Тратим на это большое количество сил. И не просто смотрим, но составляем дефектные ведомости, потом по ним делаем смету по конкретным адресам.
– Вы не раз призывали районы смотреть не на техпаспорта домов, а на их реальное состояние. Получается, та работа, которая проводилась с 2006 года, оказалась попросту неэффективной, и обследование кое-где нужно проводить повторно?
– Может, и так. Мы знаем, что в паспортах есть ошибки, и если сметы делать на основе техпаспортов – получается нереальная картина. Мы, в свою очередь, пытаемся ошибок избежать и доверяем только своим обследованиям. Техпаспорта сегодня – это недостоверный источник. В паспорте может быть написано, что кровля на объекте мягкая, а на деле оказывается жесткая металлическая. А более 100 объектов, вопреки данным техпаспортов, вообще не нуждаются в капремонте. И наша задача сегодня – приводить этот недостоверный источник в соответствие с реальным положением дел. В ходе обследования мы стараемся актуализировать состояние дел, заносить корректные данные. А это можно сделать только с помощью фактических выходов на объекты.
– Может ли случиться, что работу с техпаспортами передадут фонду?
– Всякое может случиться, но если передадут, мы готовы над этим работать. Хотя это и не наша первоначальная функция.
– В конце сентября состоялось подписание первых договоров на проектирование капремонта. Какой объем проектирования был заказан?
– Всего было объявлено 28 конкурсных процедур, состоящих из 238 лотов на общую сумму 260,4 млн рублей по следующим видам проектирования: ремонт (замена) лифтового оборудования, ремонт систем теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, а также ремонт строительных конструкций, фундаментов и подвальных помещений. На данный момент уже заключено договоров более чем на 160 млн рублей, на стадии заключения договоры на 75 млн рублей. Эти торги мы впервые проводили на электронной площадке. Сейчас заключенные договоры на проектирование мы рассчитываем завершить в сроки, предусмотренные контрактами. По ряду не зависящих от нас причин эти торги провели не в июле, как хотели, а в сентябре. Вообще в Петербурге проектирование в таком объеме проводится впервые. Мы считаем, что это очень серьезный шаг вперед, потому что качество этих проектов – во многом залог проведения качественного капремонта.
– Как будет контролироваться качество проектирования и самих ремонтных работ?
– У нас создается специальная служба, которая будет состоять из инженеров технического контроля, которые регулярно будут выходить на ремонтируемые объекты и вести журналы, где будут делаться замечания к работе подрядчика. Мы для себя установили норматив, что на одного инженера не должно приходиться более 10 объектов одновременно. Мы обязательно будем делать ротацию людей между районами, чтобы не возникало ситуации, когда между инженером в районе и подрядчиком возникают какие-то симпатии.
– А кто будет ответственным за штрафование строителей?
– Вообще мы надеемся, что до этого не дойдет. Все замечания будут заноситься в журнал и устранятся подрядчиками на месте. Работы с замечаниями не принимаются. Условием приемки является соответствие выполненного ремонта всем нормам. Штрафы полагаются только за срыв сроков. Тут все согласно тексту контракта. Мы высчитываем пени за срыв, подписываем с подрядчиком допсоглашение и эти суммы вычленяем из платежа.
– Депутаты критикуют программу за то, что там мало видов работ по капремонту фундаментов, несущих конструкций, зато много по замене труб, газового оборудования и т. д.
– Я полностью согласен с этими претензиями. Более того, я являюсь самым активным критиком принятой программы капремонта. Ведь именно нам ее исполнять и уже сегодня мы видим в ней слабые места, видим, что она не отражает идеи, заложенные в Жилищный кодекс. Отсюда поручение губернатора, которое вышло еще во время разработки программы, о том, чтобы в обязательном порядке создать эффективный механизм ее доработки и корректировки. В том числе была создана рабочая группа при правительстве, которая должна выработать методологию устранения этих справедливых замечаний. Действительно, в программе почти нет фундаментов, но главная проблема даже не в этом. В программе есть пробелы. По некоторым домам просто не планируется проводить ремонт. А он там реально нужен. Федеральный закон говорит о том, что за 25 лет все элементы каждого дома должны быть отремонтированы. А мы открываем нашу программу и видим пустые места на месте капремонтов. Это главный недостаток программы, на месте этих пустых граф должны появиться конкретные даты ремонтов.
Сейчас мы обсуждаем эту проблематику с Минстроем РФ, депутатами. Они предлагают поправки в Жилищный кодекс, чтобы понять, что делать в случае обнаружения ошибок. У нас почти 22 тыс. домов в городе, и эти ошибки неизбежны. А процедуры их устранения нет. Но мы ждем, что в скором времени руководство по преодолению этой проблемы у нас появится.
– Считаете ли обоснованными претензии якобы в лоббировании интересов отдельных подрядчиков при составлении программы?
– С этим я не согласен. Да, в программе мало фундаментов и несущих конструкций, но я могу понять логику Жилищного комитета. Эти работы очень дорогие, и программу приходится балансировать по деньгам. Если нам не хватает денег на все сразу, то из тех денег, что у нас есть, нужно выбрать те работы, которые мы умеем делать. На них есть мощности, есть специалисты, есть рынок подрядчиков. Это ведь тоже немаловажно. Да, тут есть субъективный момент, но в этом случае он полностью оправдан.
– Когда реально город сможет приступить к работам на объектах культурного наследия под охраной КГИОП?
– Дело в том, что объекты культурного наследия нуждаются в отдельном подходе. При работе с таким объектом нужно не только соблюдать закон о капремонте, но и охранные обязательства. Это значит, что мы должны прийти в КГИОП, там получить задание на обследование здания, после этого мы проводим конкурс на обследование, далее специализированная организация должна выйти на объект и зафиксировать результаты обследования. С итогами обследования мы идем в КГИОП, далее комитет дает задание на проектирование.
Мы проводим конкурс на проектирование, появляется специальная организация, которая умеет проектировать работы на таких объектах, появляется проект. Он тоже согласовывается с КГИОП, после согласования проект можно ставить на торги, на которые также допускаются только компании с лицензией Минкульта. То есть там два дополнительных звена по сравнению с обычным капремонтом. Мы сейчас сработаем с КГИОП в плотном контакте. Они нам пошли навстречу и упростили нам ряд задач.
– Почему город опоздал с выбором банка для аккумулирования взносов граждан на капитальный ремонт?
– Закон о проведении конкурса по выбору банка в ряду объективных и субъективных причин вступил в силу только 8 октября. У всех документов есть сроки рассмотрения. Мы старались внести изменения, чтобы срок конкурса по выбору банка был сокращен с 30 дней до 10-15 дней, как в других регионах. Но эта поправка не прошла.
– Будет ли введена дифференцированная плата за капремонт в следующем году?
– Дифференцированная плата будет введена с 2015 года. На это будет специальное постановление правительства с фиксацией этой нормы. Вилка размера взносов также остается на усмотрение правительства. Жилкомитет уже провел конкурс и заключил контракт на разработку этих тарифов. Итоги будут доложены правительству города. И далее последует решение. Но тарифы увеличатся не сильно, не более 3 рублей за 1 кв. м в зависимости от типа дома.
– Собственники смогут аккумулировать средства как на специальном счете, так и на счете фонда. Сколько домов будут собирать деньги на вашем счете? В чем преимущества и недостатки хранения средств на счете фонда?
– Во-первых, спецсчетов из 22 тыс. петербургских домов – менее процента. Если средствами распоряжается фонд, он же выполняет функцию заказчика и контролера капремонта домов. В случае специального счета эти функции на себя берет ТСЖ. Преимущества такого спецсчета в том, что можно индивидуально подойти к необходимости ремонта собственного дома. ТСЖ сами выступают заказчиками, у них больше рычагов управления.
Вообще идея федеральных законотворцев при разработке закона была как раз в том, чтобы было больше именно специальных счетов. Чтобы люди сами собирали, накапливали, расходовали как их нужно. А фонд создавался как организация для тех, кто по каким-то причинам не смог скооперироваться.
Главный замысел был в том, чтобы включить в эту работу жителей, чтобы они учились заботиться о своем имуществе самостоятельно. При этом преимущества «общего котла» в том, что есть внутренняя защита от инфляции. Потому что согласно закону фонд собирает деньги граждан и на следующий год обязан их потратить. Это сделано для планирования, чтобы мы понимали, сколько мы собрали в течение года. То есть деньги под управлением фонда не съедает инфляция. Средства на спецсчетах могут копиться 10-20 лет, и тратить их на иные нужды нельзя. 20 лет и один год с точки зрения инфляции – это две большие разницы. Отмечу, что средства из фонда можно всегда забрать. Принять решение общим собранием и в течение года вывести деньги из фонда на индивидуальный счет.
– Какую сумму планируете собрать с собственников за 2015 год?
– Возможно, это будет около 2-2,5 млрд рублей. Но это предварительные данные.
– Кто контролирует деятельность фонда на сегодняшний день?
– Жилищная инспекция контролирует качество нашей работы как заказчика и качество принятых нами работ. У нас деньги государственные, мы их получаем на основании постановлении правительства о выделении субсидии, в каждом постановлении заложена функция контроля у главного бюджетного распорядителя, у нас это Жилкомитет. Далее – Финансовый комитет. Также нас контролирует Росфиннадзор – ведомство контролирует расходование федеральных средств и денег граждан. У него есть отдельные полномочия в отношении региональных операторов по всей стране. Также есть специальный аудитор Законодательного собрания. Ну конечно, еще городская Контрольно-Ссетная палата, прокуратура, Минюст РФ и полиция. Кроме того, согласно закону предполагается определить отдельное ведомство по надзору за деятельностью фонда.
– Планируете ли расширять штат фонда?
– Сейчас у нас работают 150 человек. На следующий год планируется увеличить штат в зависимости от решаемых региональным оператором задач. КУГИ выделило нам отдельное здание, но там еще предстоит выполнить капремонт. Бюджетные расходы на содержание фонда – это в основном зарплатный фонд инженерного состава.
Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области продолжает работу над документами территориального планирования в регионе. О сегодняшнем дне, особенностях и перспективах этой деятельности мы беседуем с председателем Комитета Евгением Домрачевым.
В разговоре принял участие также заместитель председателя Комитета Владимир Демин.
– Насколько успешно ведется сегодня работа по территориальному планированию, разработке генеральных планов, правил землепользования и застройки поселений? Каковы сдвиги в этой сфере в последние месяцы?
Е.Д. Подготовка схем территориального планирования осуществляется во всех районах ленинградской области. На Градостроительном совете при Комитете по архитектуре и градостроительству рассмотрены схемы территориального планирования всех районов кроме Сланцевского, Волховского и Приозерского. По проектам схем Киришского и Тихвинского районов сейчас работают согласительные комиссии по урегулированию разногласий по этим проектам. На согласовании в областном Правительстве – проект схемы территориального планирования Всеволожского района. В сентябре-октябре планируется представить на согласование в Правительство схемы Выборгского, Ломоносовского и Кировского районов. Проект схемы Тосненского района подготовлен к утверждению, схемы территориального планирования Гатчинского и Лодейнопльского районов утверждены. Таким образом, пять схем могут быть утверждены в 2011 году и девять в 2012. То есть все районы к 30 декабря 2012 года будут обеспечены документами территориального планирования.
В.Д. Сложнее ситуация с подготовкой генеральных планов городских и сельских поселений. Из 61 городского поселения действующие генпланы, разработанные до введения в действие нового Градостроительного кодекса, есть в семи, причем в четырех из них готовятся новые генеральные планы. Из 54 городских поселений, не имеющих генеральных планов, они готовятся в 53 (кроме Новой Ладоги). Утверждены генпланы Выборгского и Сертоловского поселений, на согласование в областное правительство поступили генеральные планы еще 13 городов. Кроме того 14 проектов рассмотрены областным Градостроительным советом. Мы считаем, что во всех городских поселениях, которые приступили к этой работе, есть предпосылки для ее завершения.
Пока утверждены генеральные планы всего трех сельских поселений, на согласование в Правительство области переданы проекты генпланов 11 поселений. Работы по подготовке этих документов ведутся еще в 30 поселениях, проекты по 21 поселению рассмотрел Градостроительный совет. Самая сложная ситуация – в Волосовском, Волховском, Киришском и Кингисеппском районах, в некоторых поселениях Лодейнопольского, Ломоносовского, Сланцевского и Тосненского районов. Муниципальные администрации объясняют это отсутствием средств на разработку проектов генеральных планов.
Е.Д. В целом ситуация с подготовкой схем территориального планирования благополучна, но подготовка проектов генеральных планов в установленные сроки вызывает опасения. Если положение кардинальным образом не изменится, то к концу следующего года органы местного самоуправления ряда поселений не будут иметь возможности в полном объеме исполнять возложенные на них полномочия, а это чревато недовольством населения и чередой судебных тяжб.
– Каковы с вашей точки зрения лучшие архитектурные работы в Ленинградской области в последнее время?
Е.Д. Сразу оговорюсь: «чистой» архитектуры сегодня нет. Любой архитектор имеет дело с массой правовых, экономических ограничений. «Чистая» архитектура существует только на стадиях студенческих эскизных проектов. А мы работаем в правовом поле и с проектами, которые может быть не завтра, но будут реализованы.
Что касается объемной архитектуры, то ее эстетика сегодня – на совести заказчиков и архитекторов, ее, к сожалению, никто не согласовывает и не имеет права согласовывать. Поэтому говоря об архитектурных решениях, мы в данном случае говорим о градостроительных проектах.
Среди лучших градостроительных проектов последнего времени – работы ОАО «Ленгражданпроект», ОАО «НИИПГрадостроительства», фирмы ООО НПИ «ЭНКО». Вот хорошая работа – проект планировки и межевания западной части деревни Хязельки (в Колтушском сельском поселении)- ООО Синтесис Рус». Это небольшой объект малоэтажного строительства (поселок постоянного проживания) со всем набором необходимых элементов социальной инфраструктуры. Видно, что у застройщика нет стремления застроить всю территорию. Сохранен водно-зеленый диаметр, предусмотрены пешеходные променады с размещением социальных и культурных объектов. Красивая по рельефу территория, можно сказать « Малая Швейцария», сохранена.
В.Д. Интересен проект района «Аэродром» в Гатчине. Он профессионально сделан, на высоком уровне, это пример комплексной застройки. Первые попытки освоить эту территорию сделаны еще лет 15 назад. Проекты планировки делались трижды, последняя редакция проекта сделана «Ленгражданпроектом». Историческое планировочное направление от Большого Гатчинского дворца до железнодорожного вокзал продолжено в виде широкого бульвара. Сделан шикарный пешеходно-транспортный променад, построена церковь, сделаны внутриквартальные диагональные проходы, предусмотрен заезд в район с Киевского шоссе.
Это пример комплексной застройки, сомасштабной Гатчине, которая имеет статус исторического города. Таких примеров много.
Назвать лучшие проекты отдельно стоящих зданий трудно, потому что самым массовым типом застройки сегодня являются малоэтажные жилые дома.
Е.Д. Муниципальное строительство – это в основном детские сады и школы, т. е. повторно применяемые проекты. Тихвин – единственный в области город районного масштаба, где построен аквапарк вместимостью 50-70 человек: для этого реконструировано здание, у которого была иная функция. Там есть небольшой ресторан, бар, гостиница на 10 номеров. Своеобразная архитектура. Это пример для подражания. Есть ряд других интересных объектов. Прошли согласования, завершается последний этап подготовки генерального плана Гатчины – он тоже сделан профессионально и будет утвержден в ближайшее время.
Лучшие архитектурные силы сконцентрированы сегодня в наиболее востребованной сфере – индивидуальном жилищном строительстве. Архитекторы таких проектов, как правило, – представители Санкт-Петербургской школы. Их объединяет традиционная сдержанность решений, применение большой палитры художественных образов и стилей.
С принятием Градостроительного кодекса и Закона о местном самоуправлении архитекторам дана свобода творчества. Архитектурное решение здания, если оно не противоречит санитарным, противопожарным нормам и безопасности конструкций, согласованию не подлежит. Проекты индивидуальных жилых домов могут вообще не согласовываться. Решающими оказываются отношения заказчика и застройщика. Отчасти это правильно: мы не должны связывать архитекторов по рукам и ногам чиновничьим диктатом. Но чрезмерные амбиции заказчика и непрофессионализм проектировщика сказываются спустя годы, когда выявляются недочеты проекта.
Мы встречаемся с архитекторами на областном Градостроительном совете. Хотя его решения носят рекомендательный характер, мы настоятельно советуем крупные объекты рассматривать на нем. В состав Совета входят ведущие архитекторы, инженеры, специалисты областных отраслевых комитетов. Здесь же мы рассматриваем проекты планировки и иногда отдельные объекты, строительство которых финансируется из бюджета.
– Представители строительного бизнеса, работающие в разных регионах, отмечают, что в Ленинградской области – более разнообразная и оригинальная архитектура, чем во многих иных местах. Чья в этом заслуга?
В.Д. Думаю, петербургской архитектурной школы. Сейчас в Петербурге много известных архитекторов. Все они проектируют и в области.
Е.Д. Самое мощное отделение Союза архитекторов России – в Петербурге, в нем почти две тысячи членов. Естественно, любой здравомыслящий заказчик, умеющий считать деньги, приглашает профессионалов.
В.Д. В отличие от южной архитектуры наша северная архитектура – сдержанная, а архитекторы ищут красоту простых решений, очень хорошо чувствуют пропорции, работают на нюансах цвета. Они учитывают уже сложившуюся застройку и стараются тактично вписаться в нее. Этот подход привносится и в архитектуру Ленинградской области. Академия художеств и СПбГАСУ (бывший Институт гражданских инженеров) – это высшие архитектурные школы с многовековой традицией.
Е.Д. Как раз перед этим разговором мы работали с двумя проектными бюро. Вот только что принесли интересный девелоперский проект компании «Старт Девелопмент». Она заказала проект малоэтажного жилищного строительства «Золотые ключи» в Тайцах Гатчинского района, на
В.Д. У нас старая архитектурная школа, и давно работающие профессионалы мыслят градостроительными ансамблями. Это традиционный для Петербурга подход. Но сейчас многие молодые архитекторы, может быть в силу образования или недостаточной принципиальности, идут на поводу у тех заказчиков, которые занимаются простой нарезкой территории и выжиманием из нее всех соков, бессистемно ее застраивая. А в этом проекте есть попытка сформировать градостроительную композицию, раскрыть планировочные направления и оси. Это и есть пространственная организация территории, в чем выражается суть петербургской школы. Такой подход мы всегда поддерживаем.
Е.Д. Идет третья попытка переосмысления района Кудрово (проект «Семь столиц»), где каждый квартал символизирует одну из европейских столиц: Вену, Берлин, Амстердам… Правда, сейчас концепция застройки территории меняется. Авторы-разработчики проекта на этой территории, Сергей Бобылев и Игорь Матвеев сумели вписать новую застройку в существующую среду и обустроить ее. Есть удачные примеры застройки в поселках Янино, Колтуши…
– Архитектура тесно связана и с благоустройством населенных пунктов…
В.Д. В Петербурге решается проблема благоустройства внутриквартальных территорий. Как бы ни критиковали нынешнюю городскую власть, ее большой плюс в том, что она этим очень серьезно занимается. В области это относится к компетенции органов местного самоуправления, которым не хватает средств и возможностей, специалистов. Благоустройство позволяет привести в порядок территорию относительно малыми средствами, без масштабных сооружений. Это озеленение, мощение, транспортные подъезды, площадки, малые архитектурные формы, цветовое решение фасадов, реклама, указатели и т.д. Все то, что сейчас называют дизайном городской среды. Позитивные примеры есть. Например, в таких городах как Выборг, Гатчина, Кингисепп, ведется активное благоустройство, в Колтушах организована большая зона отдыха вокруг водоема.
Е.Д. В Гатчине есть прекрасно оборудованные дворовые пространства. В Выборге сформирована достойная историческая зона. В Кингисеппе с приходом нового главы администрации Виктора Гешеле обратили внимание на благоустройство. Первое, что было сделано – приведены в порядок главные улицы, дворы. В прошлом году там проходил День области. Городу удалось подготовиться с минимальными затратами: подстричь кустарник, газон, высадить цветы. После этого среда, которую мы видим каждый день воспринимается совершенно по-другому. Кстати, это основная обязанность органов местного самоуправления – создать среду обитания.
В.Д. Муниципалитеты этим занимаются по остаточному принципу. Нет серьезной озабоченности этим вопросом. В Тихвин приезжала делегация из Польши. Им показывали вагоностроительный завод, местные достопримечательности. «Все это хорошо, – сказали поляки. – Но какие у вас дороги и дворы…» Вот в чем проблема. Этим нужно просто повседневно заниматься, начиная с подготовки проектно-сметной документации.
Е.Д. Если вложить средства в реконструкцию дорог, тротуаров и т.д., а потом забросить их и не обслуживать, они через год-два приходят в полную негодность.
– Вы можете сформулировать для органов местного самоуправления минимальные требования на этот счет?
Е.Д. Они разработаны в региональных нормативах и размещены на нашей странице сайта Правительства области. К концу года мы рассчитываем утвердить эти нормативы. Но на уровне рекомендаций их можно использовать уже сейчас.
– Удается ли вам влиять на архитектурный облик сооружений при реализации масштабных, в том числе федеральных проектов?
Е.Д. Опосредованно, впрямую – нет. Наше влияние в большей мере сказывается на генеральных планах, проектах планировки, реализация которых растянута во времени на очень долгий срок.
Район «Аэродром» застраивается уже 15 лет, а реализованы лишь три квартала. Но это удачный пример реализации, хотя и растянутый во времени и в пространстве. Лет 15-20 назад был сделана схема генерального плана, проекты детальных планировок трех планировочных районов, проекты застроек Офицерского села в Виллозском поселении. На сегодняшний день намечены оси улиц и началось освоение небольшой части территории. Из
–В последние годы появилось несколько проектов городов-спутников около КАДа, в том числе южнее города. Насколько они реальны сегодня?
Е.Д. Мы только что рассматривали концептуальные предложения по городу-спутнику Южному (компания «Старт Девелопмент») в Пушкинском районе, на территории. непосредственно прилегающей к Гатчинскому району области. Естественно, архитектурно-планировочные решения на смежных территориях города и области надо увязывать. Реализация растянется на десятилетия, потому что одномоментно такую территорию не застроить, даже при всей мощи государства, не то что частного инвестора. Это показывает мировой опыт.
Города-спутники Лондона, Амстердама, Берлина, Милана росли только при софинансировании государства и частного бизнеса. Естественно, рядом с выносимыми из Петербурга производствами возникают жилые кварталы со всей необходимой социальной инфраструктурой.
Вот город Пушкин – 300 лет развивался и достиг численности 100 тысяч человек. А инвестор хочет, чтобы в Южном жило 170 тысяч. Где их взять? Наши архитекторы рисуют, идя на поводу у заказчика, но проблема очень серьезная: где нам взять столько населения? Промышленность сегодня испытывает колоссальную нехватку квалифицированной рабочей силы. Это показывает пример Тихвина. Вагоностроительному заводу нужно 2300 рабочих, укомплектовано сегодня 800 или 900. Там построили новый микрорайон – сделаны элементы благоустройства, хорошее дворовое пространство, в ближайшее время будет введен детский сад. Это пока единственный, уникальный пример в области, когда заказчик строительства завода с опережением построил жилье. Обычно строят предприятие, а потом начинают подтягивать рабочую силу, которая долго будет жить в вагончиках, общежитиях семейного типа, квартирах-студиях.
– Не возникает ли сейчас, на ваш взгляд, разрыва между высотной застройкой, особенно в пригородах (Мурино, Новое Девяткино и т.д.) и усадебной застройкой? Ведь середины между ними нет.
Е.Д. – Это очень больной вопрос. У инвестора есть желание получить с территории как можно больше квадратных метров жилья. Это приводит к крайне негативным последствиям. В Муринском сельском (!!!) поселении проектируются 20-25-этажные здания, вплотную к существующей индивидуальной 1-2 этажной жилой застройке. Это нонсенс.
Местные органы власти часто идут на поводу у инвестора, не понимая, что это многоэтажная и усадебная застройка - это совершенно разный образ жизни, разная среда обитания. Местное самоуправление берет на себя ответственность за рассмотрение, проведение публичных слушаний и утверждение проектов планировок. В ряде случаев мы опротестовываем такие решения и требуем их отменить. В том же Муринском поселении мы потребовали отменить несколько проектов планировок.
В.Д. К сожалению, законодательство не способствует этому. Экспертиза документов планировки территории отменена, муниципальные органы проводить ее не обязаны. А при рассмотрении проектов отдельных построек экспертиза не может учесть окружение.
Хотя СНиП и говорит о том, что в сельских поселениях следует предусматривать преимущественно одно-, двухквартирные жилые дома усадебного и коттеджного типа, допускаются многоквартирные малоэтажные и блокированные дома, но эта норма носит рекомендательный характер.
Е.Д. Планируемые проектами планировки огромные застраиваемые массивы, которые сильно скажутся на развитии соседних территорий, экспертизе не подлежат. Все остается на совести с одной стороны, заказчика и проектировщика, а с другой стороны – муниципалитета.
В.Д. Последствия скажутся через годы, и исправить их будет очень трудно. Можно снести один дом, но как изменить планировочную структуру? И как быть с шириной улиц
Е.Д. Соседство высоток с малоэтажными домами чревато социальным конфликтом. Диссонанс присутствует. Но, к сожалению, законодательство дало такие полномочия органам местного самоуправления. Мы считаем, что они не обладают достаточной квалификацией и необходимыми специалистами, чтобы могли взять на себя такую ответственность. Такие специалисты есть в районах. Эти полномочия нужно делегировать с уровня сельских поселений на уровень районов, где в предыдущие годы сформированы органы архитектуры.
Е.Д. В течение этого года мы утвердим региональные нормативы в области градостроительства. Работаем над ними два года. Мы разместили их на сайте и просим высказывать пожелания. Когда они поступают, редактируем документ. Это живой процесс.
– В федеральном законодательстве происходят бесконечные изменения. Наверное, от этого трясет весь архитектурно-проектировочный механизм.
Е.Д. Трясет. Только отработаешь изменения, передашь их районам, на уровень поселений, только это осмыслят проектировщики – а в Градостроительный кодекс уже вносятся новые изменения. Последние приняты в марте. Если раньше заказчиками проектов планировки были муниципалитеты, теперь разработать такой проект может любое заинтересованное лицо – и представить в муниципалитет для публичных слушаний и утверждения. Проекты планировки теперь должны разрабатываться на линейные объекты (газопроводы, водоводы, ЛЭП).
В.Д. Закон вышел, а методических разъяснений, рекомендаций Минрегион не дал. Только сейчас, когда к ним посыпались обращения из всех регионов, они озаботились и начинают над этим думать. Это нервирует нас и инвесторов и стопорит работу.
Е.Д. К сожалению, законодательство у нас бежит вперед практики, и необходимые документы не подтягиваются вслед.
В.Д. Закон должен быть обобщением наработанного опыта. А если он не апробирован, возникают конфликты.
– Каковы перспективы вашей работы?
Е.Д. В этом году мы должны довести до утверждения областные нормативы градостроительного проектирования – это задача номер один для Комитета. А в следующем году должны завершить разработку схемы территориального планирования области, утвердить ее, согласовать все схемы территориального планирования районов и добиться утверждения максимального числа генеральных планов поселений с правилами землепользования и застройки. Это ясные и четкие задачи, продиктованные Градостроительным Кодексом РФ. Что же касается глобальной задачи, то необходимо создавать жизнеспособную систему проектирования, включающую и территориальное планирование, и планировку территорий, и архитектурно-строительное проектирование отдельных объектов, и разработку проектов благоустройства, нацеленную на создание конечного проектного продукта, необходимого для строительной отрасли.
Василий Когаловский