Дмитрий Локтаев: «У нас нет эффективного механизма устранения ошибок в программе капремонта»
Генеральный директор НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Дмитрий Локтаев рассказал «Строительному Еженедельнику» об объемах капремонта на 2015 год, а также о том, почему техпаспорта зданий – пока ненадежный источник данных о реальном состоянии домов.
– Каковы параметры краткосрочной программы на 2015 год?
– В рамках краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге на 2014 год предусмотрено былопровести работы на 1368 домах. В 2015 году планируется отремонтировать уже 2256 домов по 1962 видам работ. Отмечу, что у нас есть постановление правительства, которым утверждена 25-летняя региональная программа капремонта многоквартирных домов в городе. В рамках этой долгосрочной программы выделены трехлетние периоды. Это 2015, 2016, 2017 годы. Всего за это время планируется отремонтировать более 9 тыс. домов. Но подготовка ремонтных работ начинается задолго до их исполнения. Чтобы провести ремонт в текущем году, нужно провести конкурс на начальную цену. Для этого нужно иметь смету, а для сметы – иметь проект. Чтобы сделать проект, нужно съездить на объект и составить дефектную ведомость. Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ мы обязаны предоставить собственникам жилья предложения о видах ремонта, который будет у них проводиться. И они могут согласиться или не согласиться с проектом. Также мы не можем отодвигать ремонт домов на более поздний срок.
– Кстати об этом. Согласно Жилищному кодексу многое зависит от решения собрания собственников жилья. Однако на деле собрать этот кворум очень трудно. Не считаете ли эту норму излишней?
– Мне кажется, что институт общего собрания и эта норма кодекса должны остаться. Просто эти процедуры нужно сделать более прозрачными и доступными, чтобы такие собрания собственников было проще организовывать. В качестве примера могу привести недавнее заседание под председательством советника президента РФ Игоря Левитина по контролю за исполнением поручений Госсовета. На заседании присутствовали представители Минсвязи РФ и доложили о внедрении ими новой информационной системы ЖКХ. Один из их сервисов – это онлайн-голосование собственников жилья. Эта система позволит жильцам принимать легитимные решения по управлению их имуществом.
– А по какому принципу формировались перечни адресов капремонта на 2015 год?
– Список формируется по предложениям районных администраций со ссылкой на 25-летнюю программу. Вся очередность проведения ремонтов уже прописана в программе. Вероятно, районы руководствовались степенью износа зданий. Я не исключаю и элемент субъективного подхода. Мы сейчас смотрим реальное состояние каждого объекта, который идет в программу. Тратим на это большое количество сил. И не просто смотрим, но составляем дефектные ведомости, потом по ним делаем смету по конкретным адресам.
– Вы не раз призывали районы смотреть не на техпаспорта домов, а на их реальное состояние. Получается, та работа, которая проводилась с 2006 года, оказалась попросту неэффективной, и обследование кое-где нужно проводить повторно?
– Может, и так. Мы знаем, что в паспортах есть ошибки, и если сметы делать на основе техпаспортов – получается нереальная картина. Мы, в свою очередь, пытаемся ошибок избежать и доверяем только своим обследованиям. Техпаспорта сегодня – это недостоверный источник. В паспорте может быть написано, что кровля на объекте мягкая, а на деле оказывается жесткая металлическая. А более 100 объектов, вопреки данным техпаспортов, вообще не нуждаются в капремонте. И наша задача сегодня – приводить этот недостоверный источник в соответствие с реальным положением дел. В ходе обследования мы стараемся актуализировать состояние дел, заносить корректные данные. А это можно сделать только с помощью фактических выходов на объекты.
– Может ли случиться, что работу с техпаспортами передадут фонду?
– Всякое может случиться, но если передадут, мы готовы над этим работать. Хотя это и не наша первоначальная функция.
– В конце сентября состоялось подписание первых договоров на проектирование капремонта. Какой объем проектирования был заказан?
– Всего было объявлено 28 конкурсных процедур, состоящих из 238 лотов на общую сумму 260,4 млн рублей по следующим видам проектирования: ремонт (замена) лифтового оборудования, ремонт систем теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, а также ремонт строительных конструкций, фундаментов и подвальных помещений. На данный момент уже заключено договоров более чем на 160 млн рублей, на стадии заключения договоры на 75 млн рублей. Эти торги мы впервые проводили на электронной площадке. Сейчас заключенные договоры на проектирование мы рассчитываем завершить в сроки, предусмотренные контрактами. По ряду не зависящих от нас причин эти торги провели не в июле, как хотели, а в сентябре. Вообще в Петербурге проектирование в таком объеме проводится впервые. Мы считаем, что это очень серьезный шаг вперед, потому что качество этих проектов – во многом залог проведения качественного капремонта.
– Как будет контролироваться качество проектирования и самих ремонтных работ?
– У нас создается специальная служба, которая будет состоять из инженеров технического контроля, которые регулярно будут выходить на ремонтируемые объекты и вести журналы, где будут делаться замечания к работе подрядчика. Мы для себя установили норматив, что на одного инженера не должно приходиться более 10 объектов одновременно. Мы обязательно будем делать ротацию людей между районами, чтобы не возникало ситуации, когда между инженером в районе и подрядчиком возникают какие-то симпатии.
– А кто будет ответственным за штрафование строителей?
– Вообще мы надеемся, что до этого не дойдет. Все замечания будут заноситься в журнал и устранятся подрядчиками на месте. Работы с замечаниями не принимаются. Условием приемки является соответствие выполненного ремонта всем нормам. Штрафы полагаются только за срыв сроков. Тут все согласно тексту контракта. Мы высчитываем пени за срыв, подписываем с подрядчиком допсоглашение и эти суммы вычленяем из платежа.
– Депутаты критикуют программу за то, что там мало видов работ по капремонту фундаментов, несущих конструкций, зато много по замене труб, газового оборудования и т. д.
– Я полностью согласен с этими претензиями. Более того, я являюсь самым активным критиком принятой программы капремонта. Ведь именно нам ее исполнять и уже сегодня мы видим в ней слабые места, видим, что она не отражает идеи, заложенные в Жилищный кодекс. Отсюда поручение губернатора, которое вышло еще во время разработки программы, о том, чтобы в обязательном порядке создать эффективный механизм ее доработки и корректировки. В том числе была создана рабочая группа при правительстве, которая должна выработать методологию устранения этих справедливых замечаний. Действительно, в программе почти нет фундаментов, но главная проблема даже не в этом. В программе есть пробелы. По некоторым домам просто не планируется проводить ремонт. А он там реально нужен. Федеральный закон говорит о том, что за 25 лет все элементы каждого дома должны быть отремонтированы. А мы открываем нашу программу и видим пустые места на месте капремонтов. Это главный недостаток программы, на месте этих пустых граф должны появиться конкретные даты ремонтов.
Сейчас мы обсуждаем эту проблематику с Минстроем РФ, депутатами. Они предлагают поправки в Жилищный кодекс, чтобы понять, что делать в случае обнаружения ошибок. У нас почти 22 тыс. домов в городе, и эти ошибки неизбежны. А процедуры их устранения нет. Но мы ждем, что в скором времени руководство по преодолению этой проблемы у нас появится.
– Считаете ли обоснованными претензии якобы в лоббировании интересов отдельных подрядчиков при составлении программы?
– С этим я не согласен. Да, в программе мало фундаментов и несущих конструкций, но я могу понять логику Жилищного комитета. Эти работы очень дорогие, и программу приходится балансировать по деньгам. Если нам не хватает денег на все сразу, то из тех денег, что у нас есть, нужно выбрать те работы, которые мы умеем делать. На них есть мощности, есть специалисты, есть рынок подрядчиков. Это ведь тоже немаловажно. Да, тут есть субъективный момент, но в этом случае он полностью оправдан.
– Когда реально город сможет приступить к работам на объектах культурного наследия под охраной КГИОП?
– Дело в том, что объекты культурного наследия нуждаются в отдельном подходе. При работе с таким объектом нужно не только соблюдать закон о капремонте, но и охранные обязательства. Это значит, что мы должны прийти в КГИОП, там получить задание на обследование здания, после этого мы проводим конкурс на обследование, далее специализированная организация должна выйти на объект и зафиксировать результаты обследования. С итогами обследования мы идем в КГИОП, далее комитет дает задание на проектирование.
Мы проводим конкурс на проектирование, появляется специальная организация, которая умеет проектировать работы на таких объектах, появляется проект. Он тоже согласовывается с КГИОП, после согласования проект можно ставить на торги, на которые также допускаются только компании с лицензией Минкульта. То есть там два дополнительных звена по сравнению с обычным капремонтом. Мы сейчас сработаем с КГИОП в плотном контакте. Они нам пошли навстречу и упростили нам ряд задач.
– Почему город опоздал с выбором банка для аккумулирования взносов граждан на капитальный ремонт?
– Закон о проведении конкурса по выбору банка в ряду объективных и субъективных причин вступил в силу только 8 октября. У всех документов есть сроки рассмотрения. Мы старались внести изменения, чтобы срок конкурса по выбору банка был сокращен с 30 дней до 10-15 дней, как в других регионах. Но эта поправка не прошла.
– Будет ли введена дифференцированная плата за капремонт в следующем году?
– Дифференцированная плата будет введена с 2015 года. На это будет специальное постановление правительства с фиксацией этой нормы. Вилка размера взносов также остается на усмотрение правительства. Жилкомитет уже провел конкурс и заключил контракт на разработку этих тарифов. Итоги будут доложены правительству города. И далее последует решение. Но тарифы увеличатся не сильно, не более 3 рублей за 1 кв. м в зависимости от типа дома.
– Собственники смогут аккумулировать средства как на специальном счете, так и на счете фонда. Сколько домов будут собирать деньги на вашем счете? В чем преимущества и недостатки хранения средств на счете фонда?
– Во-первых, спецсчетов из 22 тыс. петербургских домов – менее процента. Если средствами распоряжается фонд, он же выполняет функцию заказчика и контролера капремонта домов. В случае специального счета эти функции на себя берет ТСЖ. Преимущества такого спецсчета в том, что можно индивидуально подойти к необходимости ремонта собственного дома. ТСЖ сами выступают заказчиками, у них больше рычагов управления.
Вообще идея федеральных законотворцев при разработке закона была как раз в том, чтобы было больше именно специальных счетов. Чтобы люди сами собирали, накапливали, расходовали как их нужно. А фонд создавался как организация для тех, кто по каким-то причинам не смог скооперироваться.
Главный замысел был в том, чтобы включить в эту работу жителей, чтобы они учились заботиться о своем имуществе самостоятельно. При этом преимущества «общего котла» в том, что есть внутренняя защита от инфляции. Потому что согласно закону фонд собирает деньги граждан и на следующий год обязан их потратить. Это сделано для планирования, чтобы мы понимали, сколько мы собрали в течение года. То есть деньги под управлением фонда не съедает инфляция. Средства на спецсчетах могут копиться 10-20 лет, и тратить их на иные нужды нельзя. 20 лет и один год с точки зрения инфляции – это две большие разницы. Отмечу, что средства из фонда можно всегда забрать. Принять решение общим собранием и в течение года вывести деньги из фонда на индивидуальный счет.
– Какую сумму планируете собрать с собственников за 2015 год?
– Возможно, это будет около 2-2,5 млрд рублей. Но это предварительные данные.
– Кто контролирует деятельность фонда на сегодняшний день?
– Жилищная инспекция контролирует качество нашей работы как заказчика и качество принятых нами работ. У нас деньги государственные, мы их получаем на основании постановлении правительства о выделении субсидии, в каждом постановлении заложена функция контроля у главного бюджетного распорядителя, у нас это Жилкомитет. Далее – Финансовый комитет. Также нас контролирует Росфиннадзор – ведомство контролирует расходование федеральных средств и денег граждан. У него есть отдельные полномочия в отношении региональных операторов по всей стране. Также есть специальный аудитор Законодательного собрания. Ну конечно, еще городская Контрольно-Ссетная палата, прокуратура, Минюст РФ и полиция. Кроме того, согласно закону предполагается определить отдельное ведомство по надзору за деятельностью фонда.
– Планируете ли расширять штат фонда?
– Сейчас у нас работают 150 человек. На следующий год планируется увеличить штат в зависимости от решаемых региональным оператором задач. КУГИ выделило нам отдельное здание, но там еще предстоит выполнить капремонт. Бюджетные расходы на содержание фонда – это в основном зарплатный фонд инженерного состава.
В строительстве, как и вообще в России, ощущается дефицит высококлассных управленцев, говорят все без исключения участники рынка. В чем причины и как с этим бороться, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Антонине Асановой управляющий партнер консалтинговой компании HR Solutions Рафаил Алиев.
– Рафаил, каких именно менеджеров особенно не хватает? Сколько в среднем длится поиск топов или менеджеров на ключевые посты?
– В первую очередь дефицит распространяется на топ-менеджеров, способных управлять строительным бизнесом в целом или крупным проектом как отдельной бизнес-единицей – от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Особенно это касается проектов развития территорий. В среднем поиск топ-менеджера в компанию строительной отрасли длится от полутора до двух с половиной месяцев.
Также в строительной отрасли не хватает опытных руководителей, способных комплексно вести проекты. Причина лежит в той же плоскости – отрасль долго не требовала серьезной экспертизы от заказчиков, генподрядчиков, вопрос сроков и качества всегда существовал, но ему не уделяли достаточно внимания. Существует дефицит и на технические менеджерские позиции – не хватает опытных ГИПов, ГАПов, руководителей проектных команд, владеющих современными технологиями и имеющих серьезный опыт реализации сложных проектов.
– В чем причина такого кадрового голода?
– Первая причина дефицита профессиональных топов определяется тем, что большинство средних и малых компаний часто находятся под управлением собственников. Во-вторых, в гонке за прибылью у компаний часто не было нужды в эффективном управленце, достаточно было руководителя, способного договориться и решать возникающие проблемные вопросы с прохождением согласований и проч. И в-третьих, с начала 2000-х рынок рос очень быстро и считался одним из наиболее капиталоемких и прибыльных. В результате практически все строительные и девелоперские компании без особенной конкуренции находили свое место. Кризис 2008 года, безусловно, откорректировал рынок – неэффективные собственники обанкротились, слабые строительные компании исчезли, но тем не менее спрос остался неудовлетворенным.
– Как влияет на развитие профессиональных управленцев тот факт, что многими строительными компаниями руководят основатели бизнеса?
– Все определяется личными, образовательными и профессиональными ограничениями собственника. «Ограничения» в данном контексте – это некоторый фрейм, а не отрицательное определение. Соответственно, личностно развитый, образованный, позитивный и амбициозный собственник будет нанимать топ-менеджеров под стать себе.
– Как часто компании переманивают топ-менеджеров друг у друга? К чему это приводит?
– Ситуации прямого переманивания случаются редко. В нашей работе переходы, скорее, определяются другой формулой. Успешные кандидаты, как правило, либо уходят «от», либо идут «к». Ситуация «от» часто заключается в отсутствии профессиональных возможностей, например самостоятельности, решения более масштабных задач и перспектив – достижения более высокого статуса, материального роста. И в последнее время мы наблюдали несколько ситуаций, когда топ-менеджеры компаний увольнялись и создавали свой строительный бизнес. В этом есть и положительная сторона – уход из компании значимой фигуры может стимулировать высшее руководство или собственников пересмотреть отношение к своим топ-менеджерам и сложным оргвопросам, которые порой задвигаются в сторону.
Ситуация «к», соответственно, определяется высоким уровнем задач, масштабами бизнеса, возможностью значительно больше зарабатывать и достигать новых бизнес-высот.
– Изменились ли мотивационные пакеты топ-менеджеров с кризисом и после кризиса?
– Кризис вымыл большинство неэффективных руководителей из строительного бизнеса. Топ-менеджеры, доказавшие свою полезность, имеют хорошие компенсационные пакеты, не хуже, чем имели до кризиса. Хотя с падением доходов и ростом себестоимости строительства, конечно, компенсация топ-менеджеров уже не растет теми темпами, как до кризиса и, как правило, завязана на результаты деятельности компании за период.
– Как оградить собственного топа от хедхантеров из других компаний?
– Для того чтобы эффективные руководители не уходили из компаний, необходимо создавать им условия для комфортной работы и вознаграждать за достигнутые результаты. Любой топ-менеджер в ситуации профессиональной неудовлетворенности будет искать новые возможности для своей самореализации в других компаниях. И причина всегда не в хедхантере. Поэтому, уважаемые собственники, не стремитесь ограждать топа от внешнего мира, а открывайте новые горизонты перед работающими на вас управленцами.
– Могло бы стать выходом из ситуации кадрового голода приглашение экспатов?
– Экспаты на строительном рынке России работали очень много и работают сейчас, но редко кто из них доказывал свою эффективность в российских условиях. Интересен пример финской строительной компании «ЮИТ», которая начала активно развиваться в направлении жилого строительства в Петербурге после того, как ее возглавил топ-менеджер – россиянин.
При этом многие российские строители сформировались как реальные профессионалы, работая именно с экспатами. Как правило, экспаты – это эффективное управление проектом (бюджетирование и оптимизация расходов, оптимальные управленческие ходы) и современные подходы и технологии (опыт, конструктивные решения и проч.). В текущий момент строительство многих объектов завершено, новые масштабные проекты не стартовали, поэтому мы наблюдаем отток экспатов из России. Будет больше средств и, соответственно, возможностей – иностранные компании сразу вернутся.
– Что нужно делать собственникам, чтобы избежать дефицита управленческих кадров?
– Для эффективной работы своего бизнеса собственникам компании необходимо сформировать слаженную управленческую команду, поставить перед ней краткосрочные и среднесрочные цели, основанные на наличных ресурсах и прогнозе развития отрасли, предоставить мотивирующие условия и дать возможность работать.
– В строительной отрасли Петербурга чиновники зачастую переходят в бизнес, а бизнесмены – во власть. С чем это связано? Как это влияет на рынок?
– Приглашая бывшего чиновника, собственник или высшее руководство компании, возможно, рассчитывает, что сотрудник из «власти» привлечет свой административный ресурс и иные возможности для согласования сложных проектов или лоббирования интересов компании в ситуации реализации масштабных инвестпроектов.
В обратном случае, мы хотим надеяться, что во власть приходят бизнесмены, желающие изменить систему регулирования отрасли в лучшую сторону для инвесторов, строителей и конечных пользователей. Как правило, такие менеджеры уже обеспечили себя материально. Понимая узкие места и проблематику отрасли изнутри, они имеют возможность более эффективно организовывать взаимодействие между властью и бизнесом и более адекватно осуществлять контроль над реализацией строительных проектов в регионе.
– Есть ли предпосылки к тому, чтобы профессиональных менеджеров в строительстве становилось больше? Каковы Ваши прогнозы?
– Прогнозы пока строить рано, хотя изменения как в регулирующей отрасли, так и в бизнесе в целом показывают, что медленно, но сдвиги в системе происходят. Работать на строительном рынке стало сложнее, а спрос на недвижимость не сократился. Более того, если мы обратимся к собственникам компаний, вряд ли мы найдем хоть одного из них, который не будет заинтересован в развитии своей организации. В результате появляется больше профессиональных руководителей и специалистов, способных решать поставленные вопросы и защищать свои предложения.