Александр Кобринский: «У города нет единой стратегии развития транспортных сетей»
Депутат Законодательного собрания Александр Кобринский считает, что в Петроградском районе неминуем транспортный коллапс. О причинах этого, а также о перспективах введения здесь платных парковок он рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому.
– Какие основные проблемные точки района можете выделить?
– Прежде всего, я должен признать наше поражение – мы долго боролись со строительством бизнес-центра в Пушкарском пер. Дело в том, что объект строился с нарушением закона. Во-первых, он построен с существенным превышением высоты по сравнению с соседним зданием. Второе – на объекте не соблюдены нормы по обеспечению парковочными местами, что для Петроградского района является особенно больным вопросом. Мы сегодня опасаемся транспортного коллапса на Петроградской стороне. Когда это здание будет введено полностью и загружено арендаторами, там просто все встанет. Владельцы бизнес-центра обещают в Пушкарском пер. сделать обслуживающую центр дополнительную парковку, но пока подвижек в этом вопросе мы не видим. В результате все посетители и работники центра будут ставить автомобили на тротуарах и газонах. Кроме того, в поле нашего внимания была проблема строительства большого жилого комплекса на наб. реки Карповки, 27, лит. А. Там строится шведский концерн NCC, заказчиком выступило ООО «Петроцентр». Как мы выяснили, проекту были даны отрицательные заключения по итогам экспертизы. В июне застройщик представил обновленную документацию. Снова проводилась экспертиза, но мы еще не получили обновленных результатов. Отмечу, что нам отказали в предоставлении проектной документации на анализ на том основании, что до официального утверждения это якобы является предметом авторского права. Наконец, могу вспомнить недавний скандал на ул. Профессора Попова, 4. Это дом Каменноостровского товарищества – объект культурного наследия. Мы обратились в КГИОП, и они провели выездную проверку, по итогам которой выяснилось, что в ходе ремонта и реставрации фасада и крыши собственник, пользуясь этим разрешением на работы, начал самовольно проводить другие виды работ – демонтаж внутренних перегородок, работы по гидроизоляции, произведен демонтаж арок воротного проезда со стороны дворового фасада. Факт самовольных работ зафиксирован, уже возбуждены дела об административном правонарушении.
– Но по крайней мере проблему застройки Лопухинского сада удалось решить.
– Да, к счастью, с застройкой самого сада вопрос решен – апарт-отеля там не будет, хотя, теоретически, застройщик может тащить дело и до Верховного суда. Но есть другая проблема – сейчас решается вопрос о строительстве магистрали, которая отрежет Лопухинский сад от воды. (Магистраль, по планам Смольного, соединит реконструируемую Песочную наб. с Аптекарской и пройдет по кромке Малой Невки – прим. ред.) Строительство этой магистрали предусмотрено Генеральным планом, и пока идет обсуждение документа, нам очень бы хотелось ее оттуда убрать. Я понимаю, что идея ее строительства связана с перегрузкой Большого пр. П.С. и других магистралей района, но мне кажется, что Лопухинский сад и вода – это некое единство. В Смольном нам говорят, что магистраль саму зеленую зону никак не затронет. Это так, но, на мой взгляд, отделять сад от Невы нельзя. Это, кроме того, также резко ухудшит и экологическую обстановку в районе.
– Как будет развиваться транспортная ситуация в связи с планами КРТИ?
– До сих пор не решен вопрос соединения Петроградской стороны с ЗСД. И мне страшно представить, что будет твориться в районе, когда этот вопрос все-таки решат. Когда с ЗСД будет выезжать автопоток на Петроградскую сторону по Серному мосту, у нас ситуация будет хуже, чем на Васильевском острове. Все это вызывает огромное беспокойство – я вижу, что у нас нет единой нормальной стратегии развития транспортных сетей, особенно в историческом центре. Если на новых территориях какая-то мысль еще присутствует, там элементарно больше возможностей что-то организовать, то в центре Смольный действует по ситуации – пытается латать, где рвется. Этот тезис очень хорошо отражает ситуация на Васильевском острове. Например, планируемая реконструкция Тучкова моста просто парализует потоки в двух районах.
– Какую лепту в эту непростую ситуацию вносит новое жилищное строительство в районе?
– У нас сейчас реализуется большое количество дорогостоящих проектов жилой недвижимости. Это проект «элитной» недвижимости на Малой Гребецкой ул., большие объемы строительства на Крестовском острове. Целый квартал строится на пр. Медиков. Не знаю, куда жители этих домов будут водить детей в сад или школу и где будут парковать автомобили. Потому что Кантемировский мост вечером пересечь – большая проблема. Там группа ЛСР ведет строительство целой серии однотипных жилых домов, и население в этой локации в скором времени увеличится на несколько тысяч человек.
– Как видите перспективы застройки Петровского острова?
– Петровский остров начнет застраиваться в следующем году. То, что развивать территорию острова нужно, очевидно. Сейчас это очень депрессивная зона. Прямо на территории яхт-клуба с 1980-х годов стоит какой-то советский долгострой. Но я не уверен в том, что сейчас самое время для строительства элитного жилья, учитывая непростую экономическую ситуацию и снижение спроса. Если вспомнить 2008 год, то в тот момент резко упали продажи в этой сфере. И застройщики до последнего не хотели снижать цену. Видимо, это психология нашего рынка: застройщикам лучше ничего не продать, но не подвинуться в цене. При этом основы экономики говорят, что лучше получить меньший доход, чем не получить его вообще. Я вспоминаю элитный дом на пересечении Малого пр. и ул. Подковырова. Из-за кризиса в нем 3-4 года вообще не было продаж, но цены принципиально не снижались.
– Поможет ли преображению района редевелопмент промышленных зон?
– До 1903 года Петроградская сторона была не самой привлекательной городской территорией. Все резко изменило строительство Троицкого моста, построенного к 200-летию города. Цены на жилье здесь резко взлетели вверх. Это стало неким драйвером роста для района. Новым стимулом роста должен стать редевелопмент промышленных зон в районе станции метро «Чкаловская» – сейчас это самая отстающая локация Петроградского района. И точечное строительство, как, например, дом на Резном пер. или отдельные бизнес-центры, не решают эту проблему, поскольку они окружены пустующими промышленными корпусами.
– В начале 2015 года город обустроит первую зону платной парковки в историческом центре. Нужна ли подобная зона Петроградскому району?
– Я являюсь категорическим противником введения платной парковки в отрыве от решения других транспортных проблем. То, что сейчас предлагает город, – это просто способ взять с людей побольше денег. И этого даже никто не отрицает. При этом проблему перегруженности исторического центра эта мера не решит.
В интервью корреспонденту «Строительного Еженедельника» Агате Марининой генеральный директор компании Springald Виталий Никифоровский рассказал, с чем приходится сталкиваться при работе в историческом центре и отношениях с градозащитниками.
– Ваша компания – один из лидеров по проектам в историческом центре. И судя по всему, в ближайшем будущем работы меньше не станет ввиду программы по реновации.
– По количеству выполненных проектов в историческом центре города за последние два года мы действительно лидируем. Что же касается программы реновации, разработанной Смольным, то она станет одним из ключевых драйверов рынка демонтажа наравне с проектом вывода промышленных предприятий за пределы города.
В историческом центре износ по некоторым объектам составляет не менее 70%. Как минимум 30% домов постройки до 1917 года находятся в состоянии аварийности, в том чисел необратимой. Это последствия ошибок прошлого – мы не занимались капремонтом зданий, многие здания не ремонтировались 50-80 лет. Да и строились они без особого внимания и не «на века». Разбирая постройки, мы можем отметить плохое качество кирпича на некоторых объектах – экономили и до 1917 года. Некоторые здания в таком плачевном состоянии, что если их восстанавливать, то в результате получится те же здания, но из новых материалов – старые материалы непригодны для дальнейшего использования, то есть получится новодел, не соответствующий никаким современным нормам градостроительства, которые значительно изменились за последние столетия.
С учетом всех проблем говорить о том, что есть необходимость и технологическая возможность восстановления всех исторических зданий, – кривить душой.
– Например?
– В прошлом году мы проводили демонтаж на Заставской ул., 35. Здание образовывало единый фронт застройки с соседним заданием по Московскому пр., 128, – в советский период был залит бетоном тепловой шов между зданиями. Износ основных конструкций объекта был 90%. Здания, будучи прикрепленными друг к другу, действовали как единая конструкция, испытывали сверхнагрузку и разрушались. Вероятность саморазрушения была настолько велика, что когда техника зашла на площадку, если бы мы не предприняли соответствующее меры по укреплению соседнего здания, то хватило 2-3 ударов стрелой экскаватора, и оба здания сложились бы в один момент.
– Квалификация петербургских демонтажных компаний позволяет правильно оценивать ситуацию на объекте и выбирать оптимальный метод?
– Все компании делятся по своей специализации. Есть те, кто специализируется только на механическом демонтаже, есть демонтажники, выполняющие внутренние работы. Многие наши проекты находятся на стыке этих направлений.
Исторический центр – это всегда очень сложно. Некоторые здания стоят только потому, что держатся за соседние. Далеко не любую технику можно применять. Не все специалисты могут проводить работы. У нас есть технические возможности для ювелирного демонтажа и сверхтяжелое оборудование для массовой работы. Решающее значение имеет накопленный опыт работы с такими объектами, очень ответственные проекты.
В любом случае говорить о том, что сейчас придут какие-то варвары и уничтожат исторический центр, в корне неправильно.
– В Петербурге все же очень трепетно относятся к каким-то действиям в зоне исторической застройки.
– Историческая застройка требует уважения и имеет неоспоримую ценность, но мы не можем все залить эпоксидным клеем, убрать жителей, сделать весь центр зоной неприкасаемого отчуждения. Город – живой организм и должен развиваться.
В конце концов, есть законодательство, которое определяет режим охраны. Все ценные здания взяты под охрану. На всякий случай также охраняются объекты, которые в нынешнем виде особого культурного наследия не представляют.
В мире есть опыт работы с историческими кварталами. Один из вариантов – оставлять фасадную застройку, а внутри здания переконфигурировать. Половина Европы прошла по такому пути, и Петербург вполне может перенять этот опыт.
– С таким мнением явно не все согласятся.
– Сейчас модно заниматься градозащитой. Только не совсем понятно, какова конечная цель. За последние три года мы не увидели ни одного документа от градозащитного сообщества по вопросам сохранения и реновации исторической застройки. Сейчас их позиция сводится к запрету любой деятельности в центре. Хорошо, представим, что такое решение будет принято. Кто будет платить за банкет? За чей счет будет содержаться все это хозяйство?
У градозащитного сообщества сейчас есть несколько течений. И очень похоже, что в последние годы между ними, как во времена СССР, идет социалистическое соревнование «кто больше жизнь отравит девелоперу». Самый яркий пример того, к чему приводят необдуманные действия, – дом Шагина на Фонтанке. К этому году там уже должна была появиться гостиница, но инвестора остановили. В итоге мы имеем полуразрушенное здание с ограничением движения. И что теперь с этим делать, градозащита ответить не может.
– Вы считаете, что диалог с градозащитниками не имеет смысла?
– Можно постараться выстроить диалог. Но разговор может получиться только с теми людьми, которые в конечном итоге способны к производству чего-либо: концепций, решений, документов. Петербургские градозащитники же, на мой взгляд, стремятся вызвать скандал и пытаются на этом заработать. Не уверен, что их не используют для того, чтобы организовать атаку на конкурентов или из политических интересов.
– Какие стратегии в этом ключе выбирают демонтажные компании?
– Демонтажная компания – производитель работ. В абсолютном большинстве случаев к началу демонтажа у девелопера все документы собраны. Есть только один случай за продолжительное время, когда это было не так. За исключением этого инцидента я не помню за 10 лет ни одного снесенного здания, которое имело охранный статус. На момент начала работ по тому же дому Рогова у девелопера все разрешительные документы были собраны.
Часто пытаются закон об охранных зонах перекорежить. Ввести в него понятия, которые фактически запрещают работы в центре, поправки, противоречащие здравому смыслу. Возникают правовые коллизии. В Градостроительном кодексе нет понятия «разрешение на снос», есть «разрешение на строительство». Но Градостроительный кодекс – это Градостроительный кодекс. У нас есть еще Конституция РФ, которая определяет права собственников на имущество, и постройки на территории земельного участка являются имуществом. И если, к примеру, вы не собираетесь ничего строить на новом месте, выполнили все обременения и в какой-то момент приняли решение, что имущество уже устало жить и от него надо избавиться, ни одна инстанция не в праве вам это запретить. Вы должны только доказать безопасность работ со всех точек зрения.
– Может ли градозащитная активность пойти на спад?
– На данный момент есть некоторая безответственность в действиях градозащиты. Думаю, два-три жестких решения администрации по привлечению к ответственности за противоправные действия, которые имеют место быть, – и градозащитное сообщество сойдет на нет в том виде, в котором оно существует сейчас.
– Какие планы у компании на ближайшую перспективу?
– Мы намерены увеличивать свою долю на рынке демонтажа. По итогам прошлого года по этому виду работ мы зафиксировали увеличение объемов работ, проводимых нашей компанией. Прирост составил не менее 25%. В прошлом году мы активно поработали на различных промышленных предприятиях Ленинградской области. Об этом особо никто не знает, но на самом деле там был проведен значительный объем работ. В ближайшем будущем будем продолжать развивать новые направления. В прошлом году мы активно занимались диверсификацией бизнеса. В частности, вышли на рынок работ по реконструкции с проектом «Красные бани». В планах – дальнейшее развитие промышленного проектирования, запуск направления «строительство». Будем заниматься уникальными проектами. Сейчас компания готовится к реализации гидростроительных проектов. Как говорится, не складывай яйца в одну корзину, и все у тебя будет хорошо.