Александр Кобринский: «У города нет единой стратегии развития транспортных сетей»
Депутат Законодательного собрания Александр Кобринский считает, что в Петроградском районе неминуем транспортный коллапс. О причинах этого, а также о перспективах введения здесь платных парковок он рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому.
– Какие основные проблемные точки района можете выделить?
– Прежде всего, я должен признать наше поражение – мы долго боролись со строительством бизнес-центра в Пушкарском пер. Дело в том, что объект строился с нарушением закона. Во-первых, он построен с существенным превышением высоты по сравнению с соседним зданием. Второе – на объекте не соблюдены нормы по обеспечению парковочными местами, что для Петроградского района является особенно больным вопросом. Мы сегодня опасаемся транспортного коллапса на Петроградской стороне. Когда это здание будет введено полностью и загружено арендаторами, там просто все встанет. Владельцы бизнес-центра обещают в Пушкарском пер. сделать обслуживающую центр дополнительную парковку, но пока подвижек в этом вопросе мы не видим. В результате все посетители и работники центра будут ставить автомобили на тротуарах и газонах. Кроме того, в поле нашего внимания была проблема строительства большого жилого комплекса на наб. реки Карповки, 27, лит. А. Там строится шведский концерн NCC, заказчиком выступило ООО «Петроцентр». Как мы выяснили, проекту были даны отрицательные заключения по итогам экспертизы. В июне застройщик представил обновленную документацию. Снова проводилась экспертиза, но мы еще не получили обновленных результатов. Отмечу, что нам отказали в предоставлении проектной документации на анализ на том основании, что до официального утверждения это якобы является предметом авторского права. Наконец, могу вспомнить недавний скандал на ул. Профессора Попова, 4. Это дом Каменноостровского товарищества – объект культурного наследия. Мы обратились в КГИОП, и они провели выездную проверку, по итогам которой выяснилось, что в ходе ремонта и реставрации фасада и крыши собственник, пользуясь этим разрешением на работы, начал самовольно проводить другие виды работ – демонтаж внутренних перегородок, работы по гидроизоляции, произведен демонтаж арок воротного проезда со стороны дворового фасада. Факт самовольных работ зафиксирован, уже возбуждены дела об административном правонарушении.
– Но по крайней мере проблему застройки Лопухинского сада удалось решить.
– Да, к счастью, с застройкой самого сада вопрос решен – апарт-отеля там не будет, хотя, теоретически, застройщик может тащить дело и до Верховного суда. Но есть другая проблема – сейчас решается вопрос о строительстве магистрали, которая отрежет Лопухинский сад от воды. (Магистраль, по планам Смольного, соединит реконструируемую Песочную наб. с Аптекарской и пройдет по кромке Малой Невки – прим. ред.) Строительство этой магистрали предусмотрено Генеральным планом, и пока идет обсуждение документа, нам очень бы хотелось ее оттуда убрать. Я понимаю, что идея ее строительства связана с перегрузкой Большого пр. П.С. и других магистралей района, но мне кажется, что Лопухинский сад и вода – это некое единство. В Смольном нам говорят, что магистраль саму зеленую зону никак не затронет. Это так, но, на мой взгляд, отделять сад от Невы нельзя. Это, кроме того, также резко ухудшит и экологическую обстановку в районе.
– Как будет развиваться транспортная ситуация в связи с планами КРТИ?
– До сих пор не решен вопрос соединения Петроградской стороны с ЗСД. И мне страшно представить, что будет твориться в районе, когда этот вопрос все-таки решат. Когда с ЗСД будет выезжать автопоток на Петроградскую сторону по Серному мосту, у нас ситуация будет хуже, чем на Васильевском острове. Все это вызывает огромное беспокойство – я вижу, что у нас нет единой нормальной стратегии развития транспортных сетей, особенно в историческом центре. Если на новых территориях какая-то мысль еще присутствует, там элементарно больше возможностей что-то организовать, то в центре Смольный действует по ситуации – пытается латать, где рвется. Этот тезис очень хорошо отражает ситуация на Васильевском острове. Например, планируемая реконструкция Тучкова моста просто парализует потоки в двух районах.
– Какую лепту в эту непростую ситуацию вносит новое жилищное строительство в районе?
– У нас сейчас реализуется большое количество дорогостоящих проектов жилой недвижимости. Это проект «элитной» недвижимости на Малой Гребецкой ул., большие объемы строительства на Крестовском острове. Целый квартал строится на пр. Медиков. Не знаю, куда жители этих домов будут водить детей в сад или школу и где будут парковать автомобили. Потому что Кантемировский мост вечером пересечь – большая проблема. Там группа ЛСР ведет строительство целой серии однотипных жилых домов, и население в этой локации в скором времени увеличится на несколько тысяч человек.
– Как видите перспективы застройки Петровского острова?
– Петровский остров начнет застраиваться в следующем году. То, что развивать территорию острова нужно, очевидно. Сейчас это очень депрессивная зона. Прямо на территории яхт-клуба с 1980-х годов стоит какой-то советский долгострой. Но я не уверен в том, что сейчас самое время для строительства элитного жилья, учитывая непростую экономическую ситуацию и снижение спроса. Если вспомнить 2008 год, то в тот момент резко упали продажи в этой сфере. И застройщики до последнего не хотели снижать цену. Видимо, это психология нашего рынка: застройщикам лучше ничего не продать, но не подвинуться в цене. При этом основы экономики говорят, что лучше получить меньший доход, чем не получить его вообще. Я вспоминаю элитный дом на пересечении Малого пр. и ул. Подковырова. Из-за кризиса в нем 3-4 года вообще не было продаж, но цены принципиально не снижались.
– Поможет ли преображению района редевелопмент промышленных зон?
– До 1903 года Петроградская сторона была не самой привлекательной городской территорией. Все резко изменило строительство Троицкого моста, построенного к 200-летию города. Цены на жилье здесь резко взлетели вверх. Это стало неким драйвером роста для района. Новым стимулом роста должен стать редевелопмент промышленных зон в районе станции метро «Чкаловская» – сейчас это самая отстающая локация Петроградского района. И точечное строительство, как, например, дом на Резном пер. или отдельные бизнес-центры, не решают эту проблему, поскольку они окружены пустующими промышленными корпусами.
– В начале 2015 года город обустроит первую зону платной парковки в историческом центре. Нужна ли подобная зона Петроградскому району?
– Я являюсь категорическим противником введения платной парковки в отрыве от решения других транспортных проблем. То, что сейчас предлагает город, – это просто способ взять с людей побольше денег. И этого даже никто не отрицает. При этом проблему перегруженности исторического центра эта мера не решит.
В нынешнем году сразу несколько крупных строительных организаций празднуют знаменательные даты. Старейшее объединение строительных организаций «Союзпетрострой» отмечает в конце февраля свое 14-летие. О его истории, месте на современном рынке недвижимости и перспективах развития мы беседуем с одним из отцов-основателей союза Львом Капланом.
– Лев Моисеевич, перечислите самые заметные вехи в истории «Союзпетростроя».
– «Союзпетрострой» был официально зарегистрирован 28 февраля 1995 года, и в самом конце зимы мы традиционно проводим общее годовое собрание. В этом году наш четырнадцатый день рождения мы отметим 26 февраля.
Если быть уж абсолютно точным, то решение о создании союза было принято тридцатью компаниями немного раньше – в декабре 1994 года, после возвращения большой делегации, посетившей Германию (земля Нижняя Саксония) и Францию. Именно на опыте этих стран мы убедились, что строительный сектор может обходиться без командных структур, а все возникающие проблемы в состоянии решить общественные бизнес-сообщества. Особенно нас поразил тот факт, что в Париже Союз работодателей в строительстве (насчитывающий 48 тысяч членов) коллективно решал вопрос о поддержке Жака Ширака в выборах президента страны.
Образование союза в России было объективной необходимостью. После распада привычных командных структур, как то: Главленинградстроя, Главзапстроя, Министерства строительства и других, строительные компании были повсеместно преобразованы в акционерные общества и оказались практически в одиночестве в неизвестной им рыночной экономике. Уже тогда был принят ряд важнейших решений, которые оказались правильными и помогли многим.
Мы решили работать серьезно, я ушел с заведования кафедрой в институте повышения квалификации (где до этого проработал 25 лет) и стал директором союза. Костяк той первой дирекции с некоторыми изменениями работает и сейчас. Президентом союза был избран всем известный строитель – депутат Законодательного собрания Владимир Гольман.
С самого начала было решено, что союз будет объединять не только строительные компании, но и других участников строительного комплекса города и области – производителей и поставщиков стройматериалов, банки, проектные институты, страховые компании, учебные заведения и тому подобное. Для нас было очевидным, что в союзе должен быть представлен не только крупный, но и средний и малый строительный бизнес, которому надо помогать. Кроме того, мы принимали в союз и иностранные и иногородние компании, работающие в Петербурге и Ленинградской области.
Все это привело к тому, что сегодня в союзе состоит 513 различных компаний, 75 процентов которых составляет средний и малый бизнес. В составе союза крупнейшие банки, страховые компании, три университета... «Союзпетрострой» – самое крупное в России бизнес-сообщество, состоящее из многих участников инвестиционно-строительного процесса. Характерно, что именно в кризисный период в союз вступило рекордное число компаний – около 50.
– Ваша организация всегда позиционировала себя как союз малого и среднего бизнеса. Лев Моисеевич, Вы принципиально против крупного бизнеса? Какие претензии Вы предъявляете крупным компаниям?
– Отметим, что в «Союзпетрострое» выросли такие крупные инвестиционно-строительные компании, как «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж», «Петротрест», «ДСК-3» и ряд других. И сейчас у нас в активных членах «Метрострой», «Севзапморгидрострой», «Монолитстрой» и многие другие. Поэтому мы – не против крупных компаний, а против возникшего в последние пять лет монополизма в жилищном строительстве, вследствие которого средний и малый бизнес в течение почти трех лет не может получить земельные участки для застройки.
– В мире существует множество примеров удачной комплексной застройки. Может ли она в наших условиях ужиться с точечной застройкой и небольшими проектами?
– Наступивший кризис наглядно показал: именно сверхкрупные компании испытывают наибольшие финансовые трудности из-за огромных банковских кредитов, облигационных займов и так далеее. Серьезные проблемы возникли и с комплексной застройкой территорий, которые были отданы московским структурам («Главстрою», СУ-155 и другим), причем речь идет о сотнях гектаров земли. Небольшие же лоты вообще исчезли с аукционов, в результате чего даже средние компании вынуждены уходить с рынка, хотя несколько лет назад они строили по три-пять домов в год, обеспечивая до 60 процентов ввода жилья в городе.
– Освоение новых территорий связано с рядом трудностей, первоочередные из которых – создание инфраструктуры (инженерия, транспорт, социальные объекты). Как сегодня решаются эти проблемы?
– Что касается мировой практики удачной комплексной застройки, то там есть принципиальные отличия от того, что происходит у нас. В большинстве развитых стран вся инженерная подготовка территорий осуществляется за счет бюджетных средств, а затем земля продается небольшими лотами застройщикам. Кроме того, там действует государственно-частная система, когда застройка ведется совместно (примерно пополам, как в Манчестере). А в Петербурге сегодня инженерную подготовку крупных массивов, например, «Северной долины», Юнтолово, Колпино, отдали на откуп одной-единственной организации – «Главстрою-СПб». Вот и складывается тяжелая ситуация с заделом, ибо эта организация практически свернула подготовительную работу, а больше ею никто не занимается.
– Что станет с ипотекой в ближайшее время? Какой Вы видите выход из данной ситуации?
– Что касается так называемой «ипотеки» (которой ошибочно назвали потребительские кредиты банков физическим лицам), то она практически свернута из-за непомерно высоких банковских процентов по кредитам. АИЖК не в состоянии спасти положение. На всю Россию выделено 60 миллиардов рублей, а только Петербургу требуется 15-20 миллиардов. Поэтому выход из ситуации видится в развитии так называемого «проектного кредитования», когда кредиты идут самим застройщикам (под контролем банков), которые должны продавать государству или частным лицам уже готовые квартиры. Это и будет настоящей ипотекой.
– Саморегулирование в строительстве – это инструмент, способный решить многие проблемы. Когда же он вступит в силу в полном объеме?
– О саморегулировании в строительстве речь идет уже более четырех лет, и сегодня высшие органы власти приняли принципиальное решение – отменить государственное лицензирование и развивать систему допусков к работам, влияющим на безопасность объектов строительства, которые будут выдавать саморегулируемые организации. Сейчас никаких препятствий к созданию СРО нет. Дело – в организационных мерах по созданию компенсационных фондов, страхованию гражданской ответственности, созданию рабочих документов, включению в государственный реестр. Думаю, что в ближайшие месяц-два эти проблемы будут решены, хотя есть определенные трудности, связанные со сбором средств в компенсационные фонды в кризисной ситуации.
– Не секрет, что сегодня в нашем регионе есть несколько некоммерческих партнерств, которые претендуют в будущем на статус СРО. Почему они не могут договориться и выступать единым фронтом?
– В городе создано несколько некоммерческих партнерств при крупных бизнес-сообществах, они заканчивают свое формирование. После внесения в государственный реестр они объединятся на добровольной основе в Союз СРО Санкт-Петербурга. Это было решено ровно год тому назад, когда 20 общественных объединений подписали соответствующий меморандум. Но единого СРО не может быть и не будет.
– Как Вам видится будущее строительного комплекса с новым вице-губернатором?
– Перестановки в Смольном нас несколько озадачили, но они не должны серьезно повлиять на управление инвестиционно-строительным комплексом города. У нас хорошие деловые отношения с Романом Филимоновым, недавно прошла продуктивная встреча членов союза с ним. Думаю, что эти отношения сохранятся и впредь. Необходимо лишь соблюдать принцип равноудаленности бизнес-сообществ от власти, приглашая их на диалог.
– Государственная поддержка, городской заказ. Строители ощутили, что это такое, на собственной шкуре. Что Вы можете сказать о закупочной цене? О поведении властей?
– Наконец о городском заказе. Во всем мире строители борются за получение такого заказа, а у нас – наоборот, уклоняются от него. Надо сделать такой заказ привлекательным для строителей, для чего необходимо решить несколько важных проблем: обеспечить прозрачность конкурсных процедур, своевременное изготовление проектно-сметной документации, гарантию оплаты выполненных работ, недопущение «откатов», равную величину рыночных и государственных расценок и прочее. Не могут строители продавать жилье ниже себестоимости, иначе они просто разорятся! Крайне необходимо конструктивное взаимодействие и, главное, взаимопонимание власти и строительного бизнеса. Только тогда мы сможем благополучно выбраться из кризисной ситуации.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник