Вера Дементьева: "У нас есть объекты, за которые никто не отвечает"
В течение ближайших трех месяцев должен быть окончательно разрешен вопрос о передаче около шестисот архитектурных памятников федерального значения в городскую собственность.
В дальнейшем это позволит Петербургу вовлекать объекты культурного наследия в хозяйственный оборот. Однако в числе рассматриваемых памятников есть спорные объекты, передача которых в городскую собственность представляет проблему для представителей власти. Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Вера Дементьева объяснила «Строительному Еженедельнику» основные причины сложившейся ситуации и рассказала о том, чем в дальнейшем могут обернуться такие преобразования в сфере охраны культурного наследия.– Вера Анатольевна, какие памятники федерального значения подлежат передаче в городскую собственность?
– Вообще-то, вопрос стоит не так. До января 2007 года статей 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» запрещалась регистрация прав собственности на объекты культурного наследия федерального значения, в том числе регистрация прав государственной собственности. Для органов охраны разграничение по собственности и ее регистрация чрезвычайно важны. Кто собственник, тот и должен содержать объект, обязан обеспечивать его финансирование. С собственника и спрос серьезный, его можно призвать к ответу. Априори большинство памятников федерального значения являлись государственной собственностью, но чьей конкретно – Российской Федерации или субъекта (в нашем случае – Санкт-Петербурга)? Так что никто никому ничего не передает. Идет разграничение государственной собственности на объекты федерального значения между Федерацией и ее субъектами. Исходная позиция Германа Грефа такова, что в федеральной собственности должны быть те объекты, которые необходимы для исполнения функции органов федеральной власти. Остальное должно быть закреплено в качестве собственности за субъектом. Схема разграничения проста: объекты, пользователи которых являются органами федеральной власти или государственными федеральными учреждениями, оформляются собственностью Федерации. В случае использования в нашем городе объектов культурного наследия федерального значения органами власти субъекта или его государственным учреждением – оформляются собственностью Санкт-Петербурга. Это – здравая позиция.
– Какие объекты вошли в число спорных?
– Речь идет об объектах, которые не являются предметом первой необходимости для исполнения функций органов власти. Сегодня их насчитывается пятьдесят. Это, в первую очередь, объекты коммерческого направления, например, Гостиный двор, Никольский рынок, Дом книги.
– Эти объекты в дальнейшем могут быть приватизированы?
– Почему нет? Зачем, например, Санкт-Петербургу держать в своей собственности Гостиный двор или Никольские ряды? Почему они не могут быть выкуплены юридическим или частным лицом? Это ведь налоги и дополнительные отчисления в бюджет города. Такие объекты с явными коммерческими функциями могут быть отчуждены из государственной собственности. В Петербурге давно отработана система передачи объектов культурного наследия на основе инвестиционных проектов. В отличие от торгов эта система, на мой взгляд, более надежная. Инвестор знает, что его право собственности отсрочено. Собственником он станет только по исполнении всех обязательств, связанных с реставрацией объекта. Вообще же, общественные ожидания от приватизации, так же как и опасения, слишком преувеличены. Приватизация – это всего-навсего деловой оборот, но не панацея охраны памятников. Понятно, что такие здания, как Юсуповский дворец, Шереметевский дворец – полноценные государственные музеи – передавать в частные руки не имеет никакого смысла. Это нонсенс. Что это будет? Частные музеи? Я не знаю частных музеев, которые моли бы работать в таком масштабе. Более того, это объекты ежедневного доступа. Во всяком случае, не так беден Санкт-Петербург, чтобы с молотка пустить объекты, которые приносят, и будут приносить казне города значительный доход, в том числе не только в деньгах.
– Когда все-таки произойдет долгожданное разграничение собственности, здания, соответственно, будут реставрироваться за счет собственника?
– Да. Как правило. Таким образом, мы четко определим, кто будет финансировать восстановление памятника. У нас в течение двух лет подряд были проблемы с финансированием не в смысле отсутствия денег, а в запретах. В соответствии с Бюджетным кодексом финансирование памятников федерального значения из средств городского бюджета было запрещено. Между тем мы вели программу «Фасады Санкт-Петербурга». Большая часть зданий из списка объектов, вошедших в программу 2005 года, – памятники федерального значения. Хорошо, что сейчас этот законодательный казус распутан. С 1 января 2006 года у нас появилось право принимать участие в финансировании реставрации объектов федерального значения. Обратите внимание – только принимать участие, то есть мы могли присоединиться к федеральному финансированию. А с 1 января 2007 года имеем полное право финансировать. Вот такие особенности российского законодательства: обязанности у субъекта есть, а права… Они отсутствуют.
– Что будет с объектами, статус охраны которых еще не определен? На каких основаниях собственник может демонтировать здание?
– Речь идет о выявленных объектах культурного наследия. Эта группа памятников охраняется государством временно на период их изучения, на что законом отпущен один год. Далее этим объектам должна быть определена соответствующая категория, либо должно быть отказано в праве их занесения в реестр в качестве объектов культурного наследия. Это те здания, в отношении которых должна быть проведена государственная историко-культурная экспертиза, которая обоснует их отнесение к объектам культурного наследия. Выявленные объекты – это даже не категория, а группа объектов, своего рода резерв пополнения памятников федерального и регионального значений. После проведения экспертизы становится ясно, обладает объект должными признаками исторической и культурной ценности или нет. Сегодня в нашем резерве 2185 выявленных объектов культурного наследия. Это кандидаты в памятники. Из этого числа точно сохранят свой статус 1678 объектов.
– Кто проводит историко-культурную экспертизу?
– Любая лицензированная организация по заказу любого лица, как физического, так и юридического.
– Если по заказу частного лица, то понятно, что ее результаты должны доказать, что объект не имеет никакой историко-культурной ценности.
– Далеко не всегда. Иногда выгодно наоборот доказать особую ценность. В конце концов результаты экспертизы все равно поступают к нам и в Роскультуру, где экспертиза согласуется, получая таким образом статус государственной. Кроме того, напомню, эксперты несут уголовную ответственность за достоверность предоставленных сведений и обоснованность выводов. Но вы правы, часто экспертизы ангажированы.
– Если архитектурный памятник находится в аварийном состоянии, можно ли его демонтировать и на каких условиях?
– Только в одном случае: если техническая экспертиза приходит к выводу о том, что объект пребывает в аварийном состоянии и вывод его из аварийности невозможен.
– Возможно ли изменение статуса Апраксина двора? Ведь существует мнение, что целесообразнее построить на его территории новые здания.
– Да. Есть инвесторы, которые вообще хотят расчистить площадку, сохранив лишь периметральную застройку. Зачем? Мы что-нибудь лучше построим? Апраксин двор – объект культурного наследия регионального значения. И вряд ли найдутся эксперты, которые докажут отсутствие ценности этого комплекса. Согласна, сегодня корпусы смотрятся неприглядно. Значит, нужно их просто привести в порядок. Апраксин двор может быть очень привлекательным уголком. Допустимы отдельные преобразования, реконструкция, снос советских построек. Этот проект для инвестора вполне окупаем. Однако большинство инвесторов идут легким путем. С точки зрения сиюминутной экономической целесообразности, конечно же, легче все снести и начать с чистого листа.
– В результате страдают архитектурные памятники, как случилось с домом на Литейном пр., 5/19, например.
– Уточним: Литейный пр., 5/19 не является памятником. На объекте должна была вестись реконструкция, а его снесли. Снесли незаконно, за что и поплатился застройщик. Инвестору дали урок. Но в случае с наследием критерии сиюминутной экономической целесообразности не могут быть приоритетными. А сохранение в конечном счете может обернуться огромной выгодой. Недостатка в инвесторах уже нет, и не будет. Не могут работать в историческом центре грамотно – придут другие.
– Сколько в Петербурге аварийных памятников?
– Список аварийных объектов мы не ведем, поскольку он носит оперативный характер. К аварийным сегодня относится Анниенкирхе (кинотеатр «Спартак»), Конюшенный корпус в Знаменке, Собственная дача, форты Кронштадта, башня Адмиралтейства. По-настоящему аварийных объектов, слава богу, немного. Все-таки нам многое удалось сделать.
– Есть ли в КГИОП списки всех охраняемых объектов?
– Санкт-Петербург – единственный город в России, имеющий полноценные списки своих памятников. Их 7 782.
– И на каждый объект есть паспорт?
– Паспортизация – процесс бесконечный, ибо это – все данные об объекте. В процессе постоянного изучения уточняются многие данные, атрибуции, сведения о проведении реставрации – и все это вносится в паспорт объекта культурного наследия. И здесь Петербург лидирует. Несмотря на отсутствие правового акта «О порядке и форме паспортизации» продолжается работа по своим наработанным методикам. По основному массиву объектов у нас очень качественная документация. Другое дело, что имеется много паспортов старого образца 50-х годов, и они требуют приведения в соответствие с нашими современными научными данными. А вообще архив КГИОП за 88 лет своего существования стал по-настоящему бесценен.
Беседовала Марина Голокова
О некоторых аспектах проблематики развития инвестиционно-строительного рынка Петербурга рассказывает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.– Роман Евгеньевич, недавно в Москве прошла всероссийская конференция «Доступное жилье для россиян: перспективы». Что полезного Вы лично вынесли из участия в ней? Как оценивают в других регионах ситуацию, которая сложилась в строительном комплексе?
– Конференция была отвлеченной и носила больше умозрительный и абстрактный характер. Честно говоря, много хорошего о ней сказать не могу. Полезным оказалось только общение с коллегами из соседних регионов. Мы одинаково оцениваем сложность ситуации. У нас одинаковые проблемы – несовершенство законодательства, затоваривание рынка, низкая покупательная способность россиян – и одинаковые пути их решения.
– И каковы же эти пути?
– Участие государства, вложение средств бюджета в транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру. Это даст толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. Строительство часто называют локомотивом всей промышленной отрасли, но для того чтобы оно развивалось, нужна доступность территорий, их инженерная обеспеченность. При этом сами территории после развития будут приносить доход. Прямой доход от платежей и опосредованный – в виде налогов.
– Не так давно пресс-служба «Союзпетростроя» распространила заявление, в котором говорится, что деньги, перечисляемые строительными компаниями в бюджет города на развитие инфраструктуры, идут в большей мере на строительство и ремонт дорог, а не на инженерную подготовку территорий. Насколько справедливы подобные заявления?
– Все деньги, которые идут в Фонд развития инфраструктуры расходуются в соответствии с законом об этом Фонде. Дороги – это тоже часть инфраструктуры. Все деньги делятся между профильными комитетами: Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитетом по строительству. Вся городская инфраструктура (инженерная, транспортная) развивается и модернизируется.
Единственный монополист, чья деятельность в этом направлении действительно заслуживает критики – Ленэнерго. В отношении этой компании можно предположить, что деньги, которые она получает от платы за присоединение, зачастую расходуются не на развитие объектов энергетики. Более того, могу сказать, что у Комитета по строительству как у хозяйствующего субъекта есть претензии к Ленэнерго в том плане, что компания не выполнила своих обязательств по ряду договоров, заключенных в прошлом году.
– Строители часто говорят, что высокие цены на объекты недвижимости – прямое следствие высокой себестоимости строительных работ. Можно ли как-то на местном уровне снизить себестоимость?
– Как правило, при подготовке инвестиционных предложений и проведении изыскательских работ строительные компании выбирают участок не по степени его подготовленности в инженерном плане, а с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Зачастую инвестиционно привлекательные участки имеют слабую возможность инженерной подготовки, как, например, в Центральном районе города, где возможности строительства объектов инженерного обеспечения ограничены.
Когда строительные компании предоставляют материалы для оценки, то в технических условиях почти никогда не говорится об обременении по инженерной инфраструктуре. Хотя это реально может снизить оценочную стоимость. Ведь если строители указывают затраты на прокладку инженерных сетей, которые впоследствии передаются городу, то город их компенсирует понижения рыночной стоимости участка, а значит эти расходы не ложатся дополнительными рублями в стоимость квадратного метра. Если строители провели изыскательские работы некачественно, они становятся заложниками у самих себя. Не учитывая необходимость инженерной подготовки, не учитывая объемы финансирования работ по ее проведению, строители заставляют за свои просчеты расплачиваться дольщиков.
Действенный способ снизить стоимость квадратного метра – участие города. Сейчас, когда мы выставляем участки на торги и по полному, и по короткому пакету, мы, насколько это возможно, учитываем инженерную подготовленность объекта. Чем меньше подготовлен участок, тем ниже его цена. Нагрузка отчислений на инфраструктуру на слабо подготовленных участках минимальна – $30-40 на кв. метр как и три года назад. Мы стараемся не загонять цену по будущему жилью вверх, но, к сожалению, это перспектива только 2007-2008 годов.
– Торги по полному пакету уже начались?
– Да. На данный момент прошло две процедуры торгов по полному пакету. Это были проекты строительства нежилой недвижимости, и право на возведение объектов получили те же компании, которые готовили предпроектную документацию. Стартовая цена за квадратный метр составила около $80. Моя принципиальная позиция (и она подтверждается оценщиками), что стартовая цена сегодня, в условиях снижения оборотных средств строителей, должна быть минимальной. Тогда это привлечет не только инвесторов из первой десятки, но и небольшие компании, которые строят по одному - два объекта в год. В ближайшем времени на торги будет выставлено еще от двух до восьми пакетов.
– В начале нашего разговора Вы среди основных проблем строительного комплекса назвали низкую покупательную способность населения. Как Вы считаете, могут ли такие шаги, как изменение квартирографии, сокращение метража, ее повысить?
– Нет, это не выход. Сейчас у нас и так квартиры есть, что меньше некуда – 28 кв. метров. Метраж квартир надо не сокращать, а приводить к европейским стандартам. Мы должны строить такие дома, в которых люди будут жить нормальной жизнью, где дети будут расти в нормальных условиях.
– Мы встретились в преддверии Вашего профессионального праздника. Роман Евгеньевич, что бы Вы хотели пожелать вашим коллегам-строителям?
– Я поздравляю не только своих коллег, но и всех, кто каким-либо образом связан со строительным бизнесом. Всем хочу пожелать достойно пережить ситуацию, когда на небосклоне строительного бизнеса появились тучи. Я уверен, что своей работой, своей целеустремленностью строители эти тучи разгонят. Будущее строительной отрасли неотделимо от будущего всей страны, а у России есть все возможности для развития и процветания.
Беседовала Вероника Шеменева
О новых требованиях к правилам продажи земельных участков под застройку рассказывает председатель Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко.
– Так какие требования к аукционам устанавливает новый Градостроительный кодекс?
– В законе говорится, что потенциальный покупатель должен представить объемно-планировочное решение, в установленном порядке говорящее о пространственных характеристиках возводимого объекта. Это достаточно расплывчатая формулировка. В документе не расшифровано, согласовывается ли это «решение» какой-нибудь «градостроительной комиссией» или градостроительным советом. Не конкретизируется и то, как должна выглядеть заявка.
– И к чему эта новация приведет?
– Может это и прискорбно звучит, но короткий пакет «пролезает» в ту схему, которая устанавливается Градостроительным кодексом. Единственное, пожалуй – станет логичнее отдавать территории не по пол гектара, а по 3-5 га. Возможно, с 1 октября покупатели будут предоставлять некий буклет из 5-10 страниц, где будет описываться – что они предполагают построить на участке. Пока непонятно, будут ли эти предложения кем-нибудь утверждаться – КУГИ, КС, Фондом имущества или КГА – этот вопрос прорабатывается. Но в любом случае этот документ не будет для нас принципиальным. Мы полистаем его, убедимся, что требование федерального законодательства соблюдено, и этим ограничимся. В заявку на покупку придется внести еще один пункт, где будет оговорена планируемая площадь будущих зданий. При этом хочу сказать, что мы, по-прежнему, будем проводить аукционы. Критерий, по которому будет определяться покупатель, останется один – цена.
Новые правила торгов, которые Фонд имущества сейчас активно пишет, в любом случае будет направлен на согласование в КУГИ. Возможно, для регламентации новых правил придется выпустить некий совместный акт КУГИ и Комитета по строительству.
– А после совершения сделки покупатель сможет корректировать свои предложения по объему застройки? Ведь невозможно заранее определить, какова будет точная площадь.
– Безусловно, корректировка цифры, после заключения сделки будет возможна.
– Можете ли Вы сказать, а зачем нужны все эти новации?
– Законодатели, когда принимали эти нормы, вероятнее всего, думали о надежности рынка. И намеревались ввести ограничения для тех фирм, которые приходят на торги не для того чтобы строить, а для последующей перепродажи прав на земли.
Кстати, о перепродаже. Наши объекты – я имею в виду участки под строительство – в этом смысле выгодно отличаются от участков, которые предлагает вторичный рынок. Во-первых, город несет ответственность за свои продажи и в случае возникновения непредвиденной ситуации может вернуть деньги. Потом, мы продаем шестилетнюю аренду – это выгодно. Весь этот срок в распоряжении застройщика. А на вторичном рынке продается акционерное общество с неизвестной кредитной историей; сроки исполнения договора зачастую уже подходят к концу, а чтобы продлить договор, нужно выходить на правительство. Все это чрезвычайно рискованно и сложно. Я уже не говорю о том, что к моменту продажи на этом объекте может висеть кредит и исполнение обязательств по нему тоже ляжет на плечи нового собственника. Так что на вторичном рынке проблем существенно больше.
– И тем не менее, в последнее время появились случаи, когда земельные участки, выставляемые на торги Фонда имущества в рамках процедуры «короткого пакета», остаются непроданными. Не говорит ли это о снижении спроса со стороны строителей?
– Недавно мы повторно выставляли на торги участки в Невском и Приморском районах. В Невском районе нам не удалось продать часть золоотвала. Причина – достаточно высокая цена. Сейчас мы совместно с Комитетом по строительству решили уценить «пятно» и снова выставить его. В целом же, нельзя говорить о падении спроса. Поверьте мне, на ликвидный товар – участки под жилье – спрос устойчивый. 11 мая мы продавали территорию в 2 га на Барочной улице, это Петроградский район. Так там начальная цена выросла в шесть с лишним раз. В итоге годовая аренда составила почти $1,5 млн. А изначально была – 200 тыс. Так что все, в конечном счете, зависит от предложения. Тем более, как показывает практика, правила выхода на строительный рынок ужесточаются. И вряд ли строителям целесообразно ждать принятия новых нормативных актов – они наверняка не упростят ситуацию.
– И покупатели найдутся независимо от того, сколько город выставит участков?
– Их же не будет 500. И мы не насытим рынок, выставляя, как сейчас, 30 участков в месяц. Тем более что продается примерно две трети из них. Остальное переходит на следующий месяц.
– Проводились ли подсчеты, какое количество земли нужно передать строителям и из каких цифр при этом исходили?
– Такие подсчеты, безусловно, проводились. Как именно это делалось, я сказать не могу, ведь мы лишь давали свои предложения по ликвидности отдельных категорий земель и предпочтительных размерах участков. Однако мне кажется, что это делалось таким образом, чтобы площадок хватило для выполнения планов по строительству 3 млн кв. метров жилья в год. При этом учитывались и те земли, которые выделялись целевым назначением в прошлом году. Но назвать цифру – каково соотношение между землями, выделенными целевым назначением, и теми, которые должны быть проданы с торгов, я не готов.
– Сколько аукционов будет проводиться в ближайшее время?
– В июле мы будем продавать 32 коротких пакета. 13 июля – 11 участков, 20 июля еще 21. Это и Приморский район – 36 и 59 кварталы, это и Невский район – 19 квартал, Курортный район – Зеленогорск, и Петродворец. Большая часть этих «пятен» – больше 85 процентов – предназначены под жилье. Есть и торговля, паркинги, административные здания.
Мы разбили участки на небольшие площадки от 0,5 до 2 га. Таким образом, шанс на покупку есть у небольших и средних компаний. Всего в программе на август и сентябрь по 25-30 участков. Для сравнения: в прежние месяцы в продажу поступало не больше 10 участков.
– А когда начнутся массовые продажи по «полному пакету»?
– Мы планировали, что это произойдет в июне. Но пока нам попало лишь три «полных пакета»: две АЗС и участок под строительство ресторана, которой как готовил, так и купил МС’Доналдс. В ближайшее время должно поступить еще две АЗС.
– Нет разговоров о том, чтобы отменить программу продаж по полном пакету?
–Нет. Полный пакет это идеал, это то, к чему мы стремимся. Правда складывается впечатление, что Комитету по строительству придется придумывать новые пути для подготовки документов. Ведь сегодня бизнесу не интересно готовить документацию за 5 процентов. Думаю, что инвесторы не захотят это делать и за 10 процентов. Их интересует «право первой ночи». Девелоперские компании с удовольствием занялись бы согласованиями и за 1 процент, но только если бы они потом получили право на реализацию проекта целевым назначением. А вот брокеров, которые занимались бы только подготовкой бумаг, на рынке Санкт-Петербурга явно недостаточно.
– Некоторые строители уже высказывают претензии к «полному пакету». Говорят, что эта документация не так уж и полезна. Ведь потом, когда появится окончательная ясность с тем, что строить, часть согласований придется проводить заново.
– Какую-то шлифовку граней на стадии реализации проекта, конечно, придется проводить. Но градостроительные предложения, общественные слушания, согласования подключения к электроэнергии, экология – все это уже есть в пакете. И это серьезный труд. И если возникает необходимость дополнительно подготовить еще, примерно, 10 процентов документации, то в этом ничего страшного нет.
– Понятно ли сейчас, насколько успешно идут продажи помещений, обремененных действующими договорами аренды?
– Мы продали около 30 объектов. Средняя цена 1 кв. метра составила $600-650, а сумма сделок превысила годовую арендную плату по этим же объектам в 20 раз. При этом город избавился от необходимости тратить средства на содержание и обеспечение действия договоров аренды по этим объектам, а это, поверьте, немалые суммы. Кроме того, государственный статус сдерживал ремонт этих помещений. Зачем арендатору вкладываться в чужую собственность? Теперь эти помещения стали составляющей частного бизнеса, значит, их приведут в порядок, и город получит отремонтированные подвалы.
В ближайшее время количество сделок с обремененными помещениями будет увеличиваться. До конца года мы должны продать около 500 объектов. Хочется еще отметить, что в 2/3 случаев помещения выкупаются арендаторами или аффилированными с ними лицами. Получается такой псевдоцелевой выкуп, но на открытом аукционе.
Таким образом, очевидно, что опыт продажи помещений с арендаторами успешен. Видимо поэтому по той же схеме планируется продавать и отдельные здания, которые сегодня сдаются КУГИ в аренду по цене ниже 30 у.е. за квадратный метр в год. Список домов, которые первыми попадут на торги, уже известен (см. таблицу). Одновременно с домом, будет продаваться и земельный участок под ним. Но сначала необходимо определить и оформить границы земельных участков, чем мы и займемся в ближайшее время.
– Какова ситуация с продажей аварийных домов с земельными участками?
– Эти объекты пользуются большой популярностью. Дома из списка, принятого в мае, начнут продаваться с августа. При оформлении лотов возникли проблемы с землеустроительными работами. Есть противоречия между городским и федеральным земельными ведомствами. Одни учитывают землеустроительное дело, вторые проводят кадастровый учет. Если бы не это, торги уже были бы объявлены. До ноября этого года мы рассчитываем продать все объекты из этого, майского, списка. В августе-сентябре планируем представить правительству города новый перечень из 30-40 адресов.
Беседовал Григорий Песков