Игорь Креславский: «Я не прогнозирую серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости Петербурга»
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест», в интервью газете «Строительный Еженедельник» выразил уверенность, что страхи участников рынка недвижимости Петербурга по поводу грядущего кризиса несколько преувеличены. Эксперт считает, что сложившаяся ситуация позволяет выводить новые жилые проекты в продажу.
– Разделяете ли вы мнение некоторых участников строительной отрасли по поводу того, что рынок недвижимости в настоящее время находится в предкризисной стадии развития?
– Ситуация неоднозначная, но говорить о том, что идет резкое ухудшение положения на строительном рынке, на мой взгляд, не стоит. Недвижимость – достаточно выгодное вложение, и люди до сих пор заинтересованы в покупке жилья, поэтому на рынке по-прежнему присутствует устойчивый спрос. С учетом сложившихся экономических условий, в том числе и существующих цен на нефть, я не прогнозирую серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости. Допускаю, что спрос на жилье останется примерно на том же уровне, что и есть. Я не исключаю, конечно, небольшой корректировки. Если экономическая ситуация поменяется в лучшую сторону, то накопленный отложенный спрос, скорее всего, сыграет свою роль, и продажи жилья подрастут.
А вообще складывающаяся ситуация нас не пугает. Мы привыкли в ней работать. Для российских девелоперов частые кризисы – дело привычное.
– ГК «РосСтройИнвест» в 2014 году заявила о нескольких новых проектах, среди которых ЖК «Старая крепость» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Намерены ли вы дальше продолжить их реализацию?
– Наши планы, заявленные в начале и середине года, не изменились. Существенный спрос на рынке заставляет нас строить динамично. Проект ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в настоящее время проходит госэкспертизу в Москве. Но уже в начале 2015 года мы планируем начать его реализацию. По проекту «Старая крепость» мы планируем открыть продажи и начать работы нулевого цикла в ноябре-декабре текущего года.
– Конкуренция на рынке недвижимости Петербурга год от года нарастает, покупателя все труднее удивить. На что делает ставку компания «РосСтройИнвест» при реализации всех своих проектов?
– В первую очередь на надежность. Мы всегда все свои проекты вводим в срок или раньше срока. Наши покупатели это понимают и ценят. Во-вторых, за те же деньги, что и другие застройщики, мы предлагаем на рынке проекты с оригинальной и яркой архитектурой. Мы не хотим строить ничего типового, поэтому в первую очередь ставим задачу и дальше создавать необычные проекты.
– ГК «РосСтройИнвест» одна из немногих, кто строит высотки. Например, башни в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будут достигать 140 м. Насколько популярны такие жилые комплексы у покупателей, и не возникает ли сложностей с согласованием этих проектов?
– Самое главное, что у нас есть опыт создания таких объектов. На нашем счету уже есть жилой комплекс «Князь Александр Невский», в котором насчитывается 35 этажей. Мы знаем, что подобные объекты пользуются спросом у покупателей. Например, ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будет строиться на берегу Невы. С высоты 100 м и больше открывается прекрасный вид на окрестности Петербурга и Ленинградской области. Поэтому все квартиры выше этой отметки являются видовыми. Это очень привлекает покупателей.
Проблем с согласованием высоток у нас не возникает. В первую очередь это связано с тем, что мы реализуем свои проекты в зонах, где такая застройка возможна – мы работаем в рамках утвержденных ПЗЗ.
В структуре ГК «РосСтройИнвест» есть организация, которая занимается устройством работ нулевого цикла. Наличие собственной компании такого профиля дает нам возможность быстро принимать решения, а также позволяет контролировать качество ведения работ и снижать себестоимость жилья.
– Рассматривает ли ГК «РосСтройИнвест» возможные планы по диверсификации своего бизнеса?
– Замечу, что мы уже диверсифицируем свой бизнес, так как концентрируемся не только на строительстве жилья. У нас есть и проекты по созданию офисной недвижимости. Кроме этого, коммерческие площади в своих жилых объектах мы не продаем, а оставляем в своей собственности и потом сдаем в аренду. Это дает нам дополнительную финансовую устойчивость.
Кроме этого, у нас есть свой завод по производству металлических конструкций. Пока производство полностью загружено под наши цели, но во Всеволожском районе мы строим более крупный завод, который как раз и будет поставлять металлоизделия на рынок.
Диверсификация происходит внутри строительного направления и за счет того, что организации «РосСтройГеология» и «РосСтройПроект», входящие в группу компаний, работают на внешний рынок.
– Какие планы у группы компаний по подбору, покупке новых земельных участков? Какие районы Петербурга в этой связи вам больше интересны?
– Нам по нраву все районы города. Более того, мы реализуем проекты не только в Петербурге и Ленинградской области, но намерены выйти и на рынок Московской области. В конце этого года либо в начале 2015-го мы планируем завершить переговоры по поводу вывода на рынок очень крупного проекта в Подмосковье. Кроме этого, также собираемся увеличить число наших проектов в Петербурге и Ленинградской области. У нас есть собственный земельный банк, но также мы ведем проработку возможной покупки и ряда других земельных участков в этой локации, но пока что-то конкретное про это говорить рано.
– На рынке есть мнение, что строителям все сложнее получить кредитование у банков. Ужесточились ли, по вашему мнению, требования банков к застройщикам? Как эта ситуация влияет на выстраивание финансовой политики компании?
– Во многом мы опираемся на использование своих средств. Но все же без заемных средств обойтись очень непросто, поэтому берем кредиты в банках. Традиционно самый главный наш партнер – это Сбербанк.
Безусловно, в настоящее время банки стали предъявлять более высокие требования к застройщикам, но к своим постоянным партнерам подход у них более или менее лояльный. При этом ставка по кредитам стала выше. Но я считаю, что эффективно работать и в этих условиях можно.
– Значительный пул клиентов вашей компании покупает квартиры посредством ипотечного кредитования. Как этот рынок себя поведет в ближайшее время?
– Этот сегмент полностью синхронизирован с рынком недвижимости. Банки заинтересованы в выдаче ипотеки, это их бизнес. Но ипотечные ставки выросли, это стало дополнительной финансовой нагрузкой для покупателей. Поэтому я считаю, что число ипотечных кредитов немного снизится. Но тем не менее ипотека по-прежнему останется самым реальным механизмом, позволяющим приобрести собственное жилье. Этот инструмент намного разумнее и выгоднее, чем аренда квартир.
– Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время?
– Я считаю, что цены будут расти в рамках инфляции или чуть меньше. Быстрого роста стоимости «квадрата» не будет, падения тоже. В связи с постоянно растущей конкуренцией покупатели все больше внимания будут обращать на более качественное жилье с развернутой инфраструктурой, оригинальной архитектурой и планировками от более надежных застройщиков.
Ассоциация банков Северо-Запада создала механизмы преодоления кризиса, которые востребованы и сейчас. Об этом и об участии банков в финансировании строительства «Строительному Еженедельнику» рассказал президент ассоциации Владимир Джикович.
– Как развивается сотрудничество банков со строительными компаниями?
– Налицо все признаки окончания кризиса, который был в 2009 году и частично в 2010-м. Сегодня банки уже рапортуют о наращивании кредитования. Во время кризиса банки рассматривали строительный сектор как наиболее рисковый, поскольку было не совсем понятно, как будет дальше развиваться кризис, будет ли спрос и какими будут цены на жилую и коммерческую недвижимость.
Даже Центральный банк указывал, что строительный сектор несет повышенный риск, и, следовательно, нужно создавать повышенные резервы на потери по ссудам при кредитовании этого сектора.
Сегодня же рынок стабилизировался, банки переоценили риски и предоставляют кредиты строительным компаниям, которые прозрачны и имеют хорошую кредитную историю. О выходе на рынок ипотеки заявляют все новые и новые банки. Темпы выдачи ипотечных кредитов еще не вышли на докризисный уровень, но демонстрируют положительную динамику.
– Сохранится ли в ближайшие годы стремительный рост рынка ипотечного кредитования?
– Когда наступил кризис, ипотечные кредиты выдавали два-три банка с госучастием. Остальные хоть и не говорили, что прекратили выдавать ипотеку, но ставили такие условия, что фактически заемщики не могли получить кредиты. Сегодня же эти банки сделали требования к заемщикам нормальными и наращивают объемы ипотечного кредитования.
В кризис все недооценивали риски, но риски оказались неожиданно высокими. Банки столкнулись с ситуациями, когда заемщики прекращали погашать кредиты, а стоимость заложенной недвижимости падала ниже задолженности по кредиту. В таких случаях банки вынуждены были идти на реструктуризацию кредитов. Большинство крупных банков на это пошли.
В некоторых случаях, когда заемщик не соглашался на реструктуризацию долга, банки реализовывали недвижимость. В том числе используя сайт, который мы создали. Помощь банкам в избавлении от непрофильных активов стала одним из направлений деятельности ассоциации в кризис.
Российский портал залогового имущества «Залог24» стал информационным ресурсом, на наш взгляд, удобным и понятным для всех его участников, который позволяет банкам находить покупателей на непрофильные активы и расчищать таким образом свои балансы.
По сути, это доска объявлений, на которой банки размещают свои предложения о продаже имущества. Причем они не платят комиссионных никаким посредникам, а лишь вносят абонентскую плату на содержание сайта. Это фиксированная сумма, не зависящая от количества выставленных лотов и их стоимости. Покупатели могут зайти на портал, выбрать товар и даже поторговаться.
– Раз ассоциация до сих пор поддерживает работу портала «Залог24», видимо, вы не исключаете повторения кризиса в ближайшем будущем? Возможно ли, что банки, благодаря государственной поддержке отделавшиеся легким испугом в 2008 и 2009 годах, снова начнут «надувать пузыри» на рынке ипотечного кредитования?
– Легким испугом отделались не все. Государство подставило плечо, взяло долги проблемных банков на себя, но их собственники потеряли бизнес, а некоторые даже осуждены. Слава богу, что был принят закон, давший Агентству по страхованию вкладов возможность стать санатором проблемных банков. В результате тысячи предпринимателей, которые обслуживались в таких банках, как ВЕФК, не потеряли свои деньги. Если бы государство не выделило на санацию банка ВЕФК 40 млрд рублей, эти деньги были бы потеряны клиентами.
Те два с лишним триллиона рублей, которые банки получили от Центробанка в виде беззалоговых кредитов, уже почти полностью возвращены. Центробанки во всем мире служат для банков кредиторами последней инстанции. Ставкой рефинансирования они регулируют активность частных банков. Постепенно и мы в России к этому приходим.
– И все-таки научились ли, на Ваш взгляд, банкиры контролировать риски в результате кризиса?
– Поскольку большинство из них не разорились, значит, научились. Но это не значит, что все, кто пережил кризис, будут существовать вечно. Такого не может быть, потому что в рыночных условиях банкротство отдельных компаний неизбежно. Только за счет конкуренции мы можем получить разные сочетания цены и качества, которые находят своего потребителя. Те, кто отстают, рано или поздно проиграют.
С другой стороны, некоторые банки погорели на том, что перед кризисом развивались слишком агрессивно. Например, строили широкую сеть офисов на заемные средства. Возврат таких вложений происходит через несколько лет стабильной работы. Но рынок так изменился, что кредиты, использованные на расширение сети, было невозможно пролонгировать. В связи с этим банки оказались банкротами.
Банки, в отличие от любых других предприятий, умирают очень быстро. Если предприятие может банкротиться годами, то банк становится неплатежеспособным в течение нескольких дней, потому что вкладчики и клиенты сразу же изымают свои средства, как только появляется негативная информация. Проблемному банку уже невозможно занять деньги – ему их никто не даст.
Еще одна мера, которую ассоциация предприняла во время кризиса и которая действует до сих пор, – это организация рынка межбанковских кредитов на Санкт-Петербургской валютной бирже. Дело в том, что далеко не все банки могли получить беззалоговые кредиты у Банка России. В Санкт-Петербурге таких было семь или восемь. Потому что были определенные требования к собственному капиталу, до которых небольшие региональные банки не дотягивали.
Секция межбанковского кредитования на валютной бирже стала той площадкой, где банки могли обмениваться ликвидностью. Потеря ликвидности в начале кризиса была вызвана не тем, что в банковской системе не хватало средств, а тем, что пропало доверие. Банки просто боялись кредитовать друг друга, а без межбанка вообще невозможно существование банковской системы сегодня.
Создав на бирже секцию межбанковского кредитования, мы думали, что это необходимо для преодоления кризисных явлений. Однако кризис уже закончился, а на этой площадке по-прежнему работает 21 банк. Она дополняет существующую систему межбанковского кредитования, когда банки кредитуют друг друга в рамках установленных собственными риск-менеджерами лимитов. Когда начался кризис, почти все эти лимиты были закрыты.
В секции, которую мы создали на бирже, порядок торгов контролируется комитетом, в который входят начальник Главного управления Центробанка по Санкт-Петербургу, председатель Комитета финансов, я и управляющий биржей. Мы устанавливаем такие лимиты на кредитование между банками, которые практически исключают возможность дефолта. А в случае дефолта существует механизм быстрого возврата средств. Зная потоки средств в банках, мы гарантируем рынку проведение сделок, а в случае каких-то проблем у заемщика – безакцептное списание средств с его корреспондентского счета в пользу кредитора. Исходя из объема средств на этом счету мы и устанавливаем лимиты.
Кредиты на нашей биржевой площадке можно получить только короткие, на один или два дня, но банкам для поддержания ликвидности этого достаточно.
Справка
Российский портал «Залог24» – специализированная площадка для продажи залогового имущества банков. В настоящее время с порталом работают девять банков и одна лизинговая компания. Еще несколько банков пользуются порталом в тестовом режиме.
За время работы портала банки разместили на нем объявления о продаже:
1452 автомобилей на сумму 735 млн рублей, из них продано 1123 на сумму 460,4 млн рублей;
152 объектов недвижимости на сумму 2,356 млрд рублей, из них продано 63 на сумму 1,212 млрд рублей;
204 единиц оборудования на сумму 597,7 млн рублей, из них продано 110 на сумму 260,2 млн рублей.
Источник: АБСЗ
За прошедший год группа компаний ЛЭК на две трети сократила свою долговую нагрузку – погасив и реструктурировав банковские кредиты, полностью выплатила все деньги по своим облигациям. О том, каким был прошедший год для ЛЭКа и каким будет год текущий, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.
– В конце марта – начале апреля компания ЛЭК продала четыре из десяти участков рядом с метро «Парнас», которые были заложены по кредиту Сбербанка. Вы остались довольны результатами торгов?
– Да, мы полностью погасили два кредита, выданные Сбербанком в 2007 году на общую сумму 460 млн рублей. Сумма погашения по третьему кредиту, полученному в Сбербанке, на сегодня составляет 708 млн рублей, кредит погашен на 45%. За первый квартал этого года нам удалось снизить кредитную нагрузку на две трети. Это очень хороший показатель. Во-первых, это свидетельствует о том, что банки доверяют нашей компании, во-вторых, что у ЛЭКа большой запас прочности.
С другой стороны, эти торги показали, что у застройщиков на руках все-таки не очень много наличных денег, ведь за участки надо было заплатить сразу единовременно. Именно в этом причина, по которой на такой объем предложения не нашлось необходимого количества покупателей. Большинство имеет возможность покупать только в рассрочку.
– Что будете делать с оставшимися участками?
– Скорее всего, мы предложим застройщикам возможность оплаты в течение существенного срока. Правда, и цену продажи в таком случае повысим.
– Вы планируете продавать другие участки из своего земельного банка?
– У нас каждый участок ценный, поскольку все они расположены в очень выгодных местах. Плюс в городе, по большому счету, дефицит предложения земли для строителей. Так что проблемы найти покупателей на хорошие участки нет. Проблема в другом: если начнется резкое увеличение спроса на квартиры, тогда снова придется покупать землю. Любая строительная компания, которая заботится о своем развитии, должна думать о будущем и иметь хороший земельный банк.
– Сколько сейчас объектов в реализации у компании?
– Сейчас на стадии реализации у компании ЛЭК около 1 млн 700 тыс. кв. м, кроме того, у компании имеется земельный банк общей площадью около 2 млн кв. м, которого хватит минимум на 10 лет вперед при сдаче по 200 тыс. кв. м в год. Такой показатель, к слову, является на сегодня лучшим в городе для жилья, продаваемого на свободном рынке.
– Насколько я понимаю, основная проблема всех застройщиков в том, что документы к началу строительства не готовы, а в процессе их подготовки за последние два года нормативная база поменялась три раза?
– Да, из-за этого и вся проблема. На сегодняшний день большинство строительных компаний получают разрешительные документы не к началу строительства, а уже в процессе. Стандартная ситуация: участок купили, забор поставили – и вперед строить! Мы всегда точно знали, что все необходимые документы у нас будут. Но начался кризис, начались глобальные изменения законодательства. Это поставило практически всех застройщиков в трудную ситуацию. Естественно, опыта строителям не занимать, так что и с этой проблемой справились. Например, у нас практически по всем строящимся жилым комплексам в настоящий момент либо полный набор документов, либо он будет готов в ближайшее время. В целом кризис постепенно отступает. I квартал оказался для нас насыщенным: мы активизировали строительство всех наших объектов. Три из них мы собираемся сдать уже во II квартале этого года. Это около 40 тыс. кв. м.
Хотел бы подчеркнуть: за последний год компания ЛЭК продемонстрировала, что обладает отличным запасом прочности. Поэтому в условиях сегодняшней, комфортной для нас кредитной нагрузки мы сможем сконцентрировать все силы на быстром и качественном строительстве наших жилых комплексов. Наша цель – достичь в скорости и качестве выдающихся результатов и не только радовать этим наших клиентов, но и быть примером для всего рынка, как это было на протяжении последнего десятилетия. В целом улучшающаяся ситуация позволяет нам наращивать объем строительства – так, к концу года мы планируем начать реализацию двух новых объектов.