Игорь Креславский: «Я не прогнозирую серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости Петербурга»
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест», в интервью газете «Строительный Еженедельник» выразил уверенность, что страхи участников рынка недвижимости Петербурга по поводу грядущего кризиса несколько преувеличены. Эксперт считает, что сложившаяся ситуация позволяет выводить новые жилые проекты в продажу.
– Разделяете ли вы мнение некоторых участников строительной отрасли по поводу того, что рынок недвижимости в настоящее время находится в предкризисной стадии развития?
– Ситуация неоднозначная, но говорить о том, что идет резкое ухудшение положения на строительном рынке, на мой взгляд, не стоит. Недвижимость – достаточно выгодное вложение, и люди до сих пор заинтересованы в покупке жилья, поэтому на рынке по-прежнему присутствует устойчивый спрос. С учетом сложившихся экономических условий, в том числе и существующих цен на нефть, я не прогнозирую серьезного ухудшения ситуации на рынке недвижимости. Допускаю, что спрос на жилье останется примерно на том же уровне, что и есть. Я не исключаю, конечно, небольшой корректировки. Если экономическая ситуация поменяется в лучшую сторону, то накопленный отложенный спрос, скорее всего, сыграет свою роль, и продажи жилья подрастут.
А вообще складывающаяся ситуация нас не пугает. Мы привыкли в ней работать. Для российских девелоперов частые кризисы – дело привычное.
– ГК «РосСтройИнвест» в 2014 году заявила о нескольких новых проектах, среди которых ЖК «Старая крепость» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Намерены ли вы дальше продолжить их реализацию?
– Наши планы, заявленные в начале и середине года, не изменились. Существенный спрос на рынке заставляет нас строить динамично. Проект ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в настоящее время проходит госэкспертизу в Москве. Но уже в начале 2015 года мы планируем начать его реализацию. По проекту «Старая крепость» мы планируем открыть продажи и начать работы нулевого цикла в ноябре-декабре текущего года.
– Конкуренция на рынке недвижимости Петербурга год от года нарастает, покупателя все труднее удивить. На что делает ставку компания «РосСтройИнвест» при реализации всех своих проектов?
– В первую очередь на надежность. Мы всегда все свои проекты вводим в срок или раньше срока. Наши покупатели это понимают и ценят. Во-вторых, за те же деньги, что и другие застройщики, мы предлагаем на рынке проекты с оригинальной и яркой архитектурой. Мы не хотим строить ничего типового, поэтому в первую очередь ставим задачу и дальше создавать необычные проекты.
– ГК «РосСтройИнвест» одна из немногих, кто строит высотки. Например, башни в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будут достигать 140 м. Насколько популярны такие жилые комплексы у покупателей, и не возникает ли сложностей с согласованием этих проектов?
– Самое главное, что у нас есть опыт создания таких объектов. На нашем счету уже есть жилой комплекс «Князь Александр Невский», в котором насчитывается 35 этажей. Мы знаем, что подобные объекты пользуются спросом у покупателей. Например, ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будет строиться на берегу Невы. С высоты 100 м и больше открывается прекрасный вид на окрестности Петербурга и Ленинградской области. Поэтому все квартиры выше этой отметки являются видовыми. Это очень привлекает покупателей.
Проблем с согласованием высоток у нас не возникает. В первую очередь это связано с тем, что мы реализуем свои проекты в зонах, где такая застройка возможна – мы работаем в рамках утвержденных ПЗЗ.
В структуре ГК «РосСтройИнвест» есть организация, которая занимается устройством работ нулевого цикла. Наличие собственной компании такого профиля дает нам возможность быстро принимать решения, а также позволяет контролировать качество ведения работ и снижать себестоимость жилья.
– Рассматривает ли ГК «РосСтройИнвест» возможные планы по диверсификации своего бизнеса?
– Замечу, что мы уже диверсифицируем свой бизнес, так как концентрируемся не только на строительстве жилья. У нас есть и проекты по созданию офисной недвижимости. Кроме этого, коммерческие площади в своих жилых объектах мы не продаем, а оставляем в своей собственности и потом сдаем в аренду. Это дает нам дополнительную финансовую устойчивость.
Кроме этого, у нас есть свой завод по производству металлических конструкций. Пока производство полностью загружено под наши цели, но во Всеволожском районе мы строим более крупный завод, который как раз и будет поставлять металлоизделия на рынок.
Диверсификация происходит внутри строительного направления и за счет того, что организации «РосСтройГеология» и «РосСтройПроект», входящие в группу компаний, работают на внешний рынок.
– Какие планы у группы компаний по подбору, покупке новых земельных участков? Какие районы Петербурга в этой связи вам больше интересны?
– Нам по нраву все районы города. Более того, мы реализуем проекты не только в Петербурге и Ленинградской области, но намерены выйти и на рынок Московской области. В конце этого года либо в начале 2015-го мы планируем завершить переговоры по поводу вывода на рынок очень крупного проекта в Подмосковье. Кроме этого, также собираемся увеличить число наших проектов в Петербурге и Ленинградской области. У нас есть собственный земельный банк, но также мы ведем проработку возможной покупки и ряда других земельных участков в этой локации, но пока что-то конкретное про это говорить рано.
– На рынке есть мнение, что строителям все сложнее получить кредитование у банков. Ужесточились ли, по вашему мнению, требования банков к застройщикам? Как эта ситуация влияет на выстраивание финансовой политики компании?
– Во многом мы опираемся на использование своих средств. Но все же без заемных средств обойтись очень непросто, поэтому берем кредиты в банках. Традиционно самый главный наш партнер – это Сбербанк.
Безусловно, в настоящее время банки стали предъявлять более высокие требования к застройщикам, но к своим постоянным партнерам подход у них более или менее лояльный. При этом ставка по кредитам стала выше. Но я считаю, что эффективно работать и в этих условиях можно.
– Значительный пул клиентов вашей компании покупает квартиры посредством ипотечного кредитования. Как этот рынок себя поведет в ближайшее время?
– Этот сегмент полностью синхронизирован с рынком недвижимости. Банки заинтересованы в выдаче ипотеки, это их бизнес. Но ипотечные ставки выросли, это стало дополнительной финансовой нагрузкой для покупателей. Поэтому я считаю, что число ипотечных кредитов немного снизится. Но тем не менее ипотека по-прежнему останется самым реальным механизмом, позволяющим приобрести собственное жилье. Этот инструмент намного разумнее и выгоднее, чем аренда квартир.
– Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время?
– Я считаю, что цены будут расти в рамках инфляции или чуть меньше. Быстрого роста стоимости «квадрата» не будет, падения тоже. В связи с постоянно растущей конкуренцией покупатели все больше внимания будут обращать на более качественное жилье с развернутой инфраструктурой, оригинальной архитектурой и планировками от более надежных застройщиков.
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян рассказал «Строительному Еженедельнику» о ситуации сложившейся в строительном комплексе Петербурга и путях решения наболевших вопросов.
– Девелоперы сетуют на то, что в Петербурге не сформированы четкие правила игры. Когда город планирует определиться с градостроительной политикой?
– Формирование четкой и понятной всем участникам рынка градостроительной политики – моя основная стратегическая задача. Но нельзя говорить, что эту работу я начинаю с нуля. Многое уже было сделано в прошлые годы. Например, в городе сформирована обширная нормативная база, которая регулирует градостроительные процессы. Конечно, она не охватывает абсолютно все направления нашей работы. Из-за этого часть решений приходится принимать в ручном режиме. В частности, это решения, касающиеся участия девелоперов в строительстве инфраструктуры. Да, сегодня есть понятный механизм взаимодействия в рамках государственно-частного партнерства – Петербург по количеству и объему проектов ГЧП лидирует среди российских регионов. Но у этого механизма при всех его неоспоримых достоинствах есть большой недостаток – сроки реализации проектов. Например, между появлением у инвестора желания построить детский сад и подписанием соответствующего соглашения проходит минимум год. Причем это не задержка, а нормативный срок. Поэтому сегодня мы готовим иной механизм, которой позволит социально ответственному бизнесу вкладываться в инфраструктуру, минуя сложные процедуры ГЧП.
Сегодня мы можем однозначно говорить, что в городе намечается тенденция перехода от принятия решений в индивидуальном режиме к созданию единых правил работы. Это моя личная позиция, которую поддерживает и губернатор. Простой пример: я стараюсь сократить до минимума индивидуальные встречи с руководителями предприятий строительной отрасли, проводя их лишь в крайних случаях. Вместо этого собираются совещания, круглые столы с большим количеством участников, проходящие в формате многостороннего обсуждения. Насколько можно судить, бизнес относится к такой политике с пониманием.
– Застройщики жалуются, что процесс выдачи ППТ остановлен уже на протяжении года. Когда КГА намерен возобновить активную работу по их выдаче?
– Большая часть замороженных ППТ связана с нахождением кварталов, на которые распространяются эти проекты, в зонах регулирования застройки. В настоящее время в соответствии с решением Верховного суда, регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки, в ЗРЗ не действуют. В связи с этим возникает проблема по определению основного вида использования участков.
Дело в том, что градостроительный план содержит в себе сведения из информационной системы градостроительной деятельности. Сведения в эту систему вносятся из проектов планировки и Правил землепользования и застройки. В силу решения суда утверждение большого количества проектов планировки пришлось остановить до внесения изменений в закон № 820-7, который регламентирует процесс градостроительной деятельности на значительной части территории Петербурга. В частности, должен быть разработан новый проект охранных зон, в котором будут прописаны все регламенты – сведения о будущих строениях с высотами, объемами, основными и условно разрешенными видами использования.
Работа в этом направлении уже идет. Скоро будут подведены итоги конкурса на разработку проектов зон охраны. Когда разработка завершится, будет заказана историко-культурная экспертиза, проведено согласование с Министерством культуры, а затем подготовлен скорректированный вариант закона № 820-7. Новая редакция закона даст необходимые регламенты, которые будут действовать в границах ЗРЗ. При благоприятном стечении обстоятельств на все это потребуется около года.
Что касается ППТ, которые не затрагивают зоны регулирования застройки, то процесс их выдачи в настоящий момент налажен. КГА работает в штатном режиме. Если задержки и возникают, то они связаны по большей части с нерасторопностью монополистов, согласовывающих подключения к инженерным сетям.
– Когда будет решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в новых жилых проектах?
– Идеологически этот вопрос уже решен. Сейчас мы заканчиваем работу над типовым соглашением, которое будет заключаться между городом и девелоперами. В этом документе применительно к каждому конкретному случаю будет прописано, какое количество мест в детском саду рекомендуется профинансировать инвестору, какое количество мест в школе, сколько посещений за смену в поликлинике и т. д. Крупный девелопер, реализующий большой проект, сможет взять нагрузку в виде строительства, например, двух детских садов и одной школы. А небольшие застройщики смогут объединяться друг с другом, финансируя социальные объекты в зависимости от объемов вводимого жилья. Рекомендации девелоперам будут делаться на основе аналитической информации, которая есть в каждом районе. В каких-то случаях, например, строительство школы в микрорайоне нецелесообразно, а с медицинскими услугами, наоборот, есть проблемы. Соответственно, инвестору будет рекомендовано сделать акцент на здравоохранении.
– Амнистия по регистрации объектов, ведущих незаконное строительство, закончилась. Как теперь город намерен поступать с такими застройщиками?
– Амнистия как таковая не закончилась – завершился сбор заявок на включение в реестр объектов, строительство которых ведется без разрешения. А сама амнистия действует до конца мая 2014 года. Теперь можно сказать, что у нас в городе сформировались две категории застройщиков, начавших работы без разрешения. Первая – это компании, перечисленные в реестре. Они приняли решение выйти из неправового поля, пусть даже с учетом возможных издержек и продления сроков строительства. Дело в том, что включение в реестр означает, что застройщик обязуется приостановить работы вплоть до получения разрешения службы стройнадзора. Город, в свою очередь, не будет принимать репрессивные меры по отношению к этим застройщикам на период амнистии. Но есть и вторая категория – компании, которые начали строительство без разрешения, а заявок на включение в реестр не подали. С ними разговор будет намного более жестким. Последние судебные разбирательства по искам службы стройнадзора – яркая тому иллюстрация.
– Как вы относитесь к новому строительству в центре Петербурга? В каких случаях оно, на ваш взгляд, возможно?
– В этом вопросе я считаю необходимым прислушиваться к мнению архитекторов. А они сегодня не поддерживают отмену любого строительства в центре, выступают против тотальной консервации. Да, необходимо до последнего бороться за сохранение памятников и исторических зданий. В основном реставрация, а если реконструкция – то исключительно для приспособления под современное использование. Но в центре есть ветхие объекты, которые к этим категориям не относятся. По ним надо принимать решения. Конечно, вмешательство в границах существующих охранных зон должно быть минимальным. Примерно 99% строительных работ в центре должны быть связаны с реставрацией или реконструкцией, и только 1% – с новым строительством на месте ветхих и аварийных зданий. И даже в работе с этим единственным процентом, на мой взгляд, должны сохраняться объемно-планировочные решения. Если здание было 10 на 20, то новое должно иметь такие же габариты. Кроме того, я считаю необходимым повысить роль общественных слушаний на этапе проектирования и строительства современных зданий в центре города, особенно крупных и знаковых объектов.
– Стоимость жилья не коррелирует с реальными доходами горожан. Есть ли потенциал для снижения стоимости квадратного метра?
– На недавней встрече, которую я провел с руководителями отраслевых СМИ, было высказано мнение, что стоимость 1 кв. м жилья должна соответствовать среднему месячному доходу жителя региона, в котором это жилье приобретается. В Петербурге, по разным оценкам, средняя зарплата колеблется в пределах 30-40 тыс. рублей. Фактически это себестоимость 1 кв. м жилья. Но рыночная цена по объективным причинам выше более чем в два раза. Сокращение этого разрыва – чрезвычайно сложная задача, которую ресурсами одного лишь правительства Петербурга решить невозможно. Поэтому, по сути, нам приходится воспринимать этот разрыв как константу в уравнении. А одной из переменных в данном уравнении является доступность жилья в принципе. И вот над этой переменной мы вполне можем работать.
– Какова сегодня обеспеченность петербуржцев жильем?
– По итогам недавнего исследования, проведенного рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», Петербург находится на втором месте в России по обеспечению жилищных условий, уступая в этом лишь столице. В «Рейтинге качества жизни в регионах Российской Федерации» по группе «Жилищные условия» наш город получил 79,2 балла из 100 возможных. Можно сказать, что оценка – пять с минусом.
Согласно данным Комитета по строительству, на одного жителя Петербурга приходится почти 24 кв. м жилья. Общий объем жилищного фонда города – более 117 млнкв. м. В связи с хорошими темпами ввода нового жилья эти показатели ежегодно растут.
Конечно, эта позитивная статистика не в полной мере отражает реальную ситуацию с обеспеченностью горожан жильем. Ведь она не учитывает, что нередко эти квадратные метры находятся в коммунальных квартирах, в ветхих домах, в жилье, не обладающем даже базовыми признаками комфорта. 24 метра на человека – приятная цифра для чиновников, ответственных за жилье и строительство, но я прекрасно понимаю, что это почти такой же условный показатель, как средняя температура по больнице. У кого-то пентхауз на крыше, а у кого-то угол в коммуналке. А в среднем все вроде как хорошо. Конечно, государство не может, да и не должно обеспечивать жильем всех поголовно. Люди к этому тоже должны прикладывать некоторые усилия. Наша задача, со своей стороны, сделать так, чтобы способов решить квартирный вопрос было у каждого петербуржца несколько, чтобы все они были реализуемыми на практике.
– Для большинства выход один – ипотека. Как вы оцениваете перспективы этого инструмента?
– Ипотека – вовсе не единственный выход, а лишь один из инструментов, повышающих доступность жилья. Его развитие тормозится относительно высокой инфляцией в России и ставкой рефинансирования. С учетом этих факторов, если смотреть чисто экономически, длительные рассрочки от застройщиков являются сегодня более привлекательными вариантом. Правда, и риски при этом увеличиваются. В перспективе проценты по ипотечным кредитам могут уменьшиться до приемлемого уровня, но вот только к этому моменту, как мне кажется, интерес к ипотеке спадет. Полагаю, что в российских мегаполисах, как это уже произошло в Европе, люди перестанут придавать свидетельству о собственности сверхвысокое значение. Реальным механизмом решения жилищного вопроса станет долгосрочная аренда. Это то направление, которое я лично считаю необходимым развивать.
– Как вы относитесь к проектам комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге? Нужны ли они городу?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. На первый взгляд, может показаться, что координировать работу властей с крупными инвесторами проще: вопросы инфраструктуры решаются эффективнее, легче достичь искомого результата. Ведь смысл комплексного освоения в том, чтобы получить на выходе микрорайоны, в которых на момент ввода решены вопросы с дорогами, транспортом, коммуникациями, социальным объектами. Но на практике это получается далеко не всегда. При этом у КОТ есть очевидные минусы. Например, распределение земельных ресурсов между большими предприятиями приводит к монополизации рынка. Что самое главное, при этом затрудняется доступ малому и среднему бизнесу. Это вредит конкуренции и негативно отражается и на качестве жилья, и на его стоимости.
Поэтому, не отказываясь полностью от концепции КОТ, мы намерены сделать акцент на реализации небольших участков, которые смогут выкупать с торгов предприятия малого и среднего бизнеса. Уверен, это окажет оздоравливающее воздействие на строительный рынок Петербурга. В последние годы объемы работ, которые выполняют малые предприниматели, постоянно падали. 85% делают крупные компании. Это нехорошая тенденция, которую мы будем менять.
– На какие показатели по вводу город рассчитывает по итогам года?
– По итогам года рассчитываем сдать не менее 2,4 млн кв. м – это расчетный показатель, установленный для Петербурга Министерством регионального развития РФ.
Первый заместитель председателя Комитета по науке и высшей школе Ирина Ганус рассказала корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой о сформированной системе среднего и высшего профессионального строительного образования в Петербурге.
– Сколько в Петербурге насчитывается заведений высшего и среднего профессионального образования, обучающих строительным специальностям?
– Сегодня в Петербурге из 47 вузов 8 высших профессиональных образовательных учреждений готовят специалистов по архитектурно-строительным специальностям. Это такие вузы, как Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет (СПбГАСУ), Санкт-Петербургский политехнический университет, Национальный минерально-сырьевой университет «Горный», Санкт-Петербургский государственный университет путей и сообщения, Санкт-Петербургский аграрный университет, Санкт-Петербургский академический университет живописи, архитектуры и скульптуры им. Репина, Санкт-Петербургский технологический университет, Санкт-Петербургский государственный университет речного и морского флота имени адмирала С.О. Макарова.
Также в Петербурге функционируют 9 средних профессиональных образовательных учреждений, которые готовят специалистов для строительной отрасли. Пять из них находятся в ведении Комитета по науке и высшей школе, один – в ведении Комитета по образованию города, а три ведут подготовку будущих специалистов в составе вузов.
Однако я хочу подчеркнуть, что не только перечисленные мной учебные заведения готовят специалистов для стройиндустрии Петербурга. Тем или иным образом вся городская система образования касается подготовки специалистов для строительного рынка. Речь идет о таких специальностях, как экономисты, юристы, бухгалтеры и т. д.
Комитет по науке и высшей школе в соответствии с постановлением правительства Петербурга осуществляет формирование политики в области среднего и высшего профессионального образования на территории субъекта Федерации.
– Каковы основы этой политики?
– Главное – это общедоступность и бесплатность среднего профессионального образования. Важно наиболее точно установить контрольные цифры приема.
Определяя эти цифры для высших учебных заведений, мы исходим из того, какие специальности больше всего необходимы для развития приоритетных направлений. С уверенностью могу сказать, что строительная отрасль является приоритетной для экономики Петербурга. На последнем заседании специальной комиссии, в состав которой входят представители органов исполнительной власти и учебных заведений, мы обсуждали вопрос необходимости увеличения контрольных цифр приема на строительные направления.
– Сколько специалистов строительной отрасли было подготовлено высшими учебными заведениями Петербурга для строительной отрасли в 2012 году? Какова динамика этого показателя в последние годы?
– Мы наблюдаем постоянный рост количества специалистов начиная с 2009 года. Если взять специальности, которые в своем образовательном стандарте содержат направление «архитектура и строительство», «эксплуатация зданий», «производство неметаллических строительных изделий» и т. п., то можно говорить, что в 2009 году в вузах было подготовлено 1865 специалистов, а в 2012 году их стало уже 2236. Ежегодный прирост составил 15%.
Однако повторю, что это лишь целевые направления, есть много и других профессий, которые касаются строительной отрасли и не учтены в данном показателе.
– Если учесть растущий спрос на строительные специальности, то нет ли необходимости открыть еще один специализированный вуз?
– Нет, сегодня для Петербурга пока не стоит вопрос создания еще одного строительного вуза. Напротив, федеральная политика в области образования направлена на оптимизацию работы всех существующих высших учебных заведений. Конечно, для Петербурга стало новостью, что по непонятным нам причинам в список неэффективных учреждений попал СПбГАСУ. Однако когда федеральные органы власти тщательно изучили ситуацию, они исключили данный вуз из списка. На мой взгляд, Петербургу нельзя потерять этот вуз.
– Как осуществляется взаимодействие между Комитетом по науке и высшей школе и учебными заведениями Петербурга в области строительства?
– Это широкий вопрос – система взаимоотношений между учредителем и подведомственными учреждениями регулируется на законодательном уровне. Для подведомственных учреждений раз в год формируется государственное задание. В его рамках определяется, какое количество специалистов должно подготовить то или иное учебное заведение, какие ремонтные работы провести, какое оборудование приобрести и т. д. Как правило, задание для образовательных учреждений готовится при формировании бюджета Петербурга. А вообще, подведомственные комитету образовательные учреждения самостоятельно определяют свои пути развития и со своей стороны готовят нам предложения, например по открытию каких-то новых направлений профессиональной подготовки. Комитет ведет себя очень демократично в этом отношении: на сегодня законодательство не требует подпись учредителя для получения лицензий на новые направления. Но, несомненно, вопросы расширения видов деятельности обсуждаются нами и директорами совместно, и мы вместе ищем новые пути развития.
– Уделяет ли комитет внимание подготовке и переподготовке специалистов строительной отрасли в Петербурге?
– Да, у нас есть ресурсный центр, который работает на базе Санкт-Петербургского колледжа строительной индустрии и городского хозяйства. Здесь ведется как дополнительная подготовка специалистов для строительного комплекса, так и их переподготовка. Ресурсный центр оснащен уникальным высокотехнологичным оборудованием. Недавно колледж строительной индустрии начал плотно взаимодействовать с Комитетом по науке и высшей школе в разработке программы по социальной адаптации мигрантов – обучению их русскому языку и дальнейшему трудоустройству в строительные компании. В настоящее время сданы документы на получение лицензии на этот вид деятельности. А вообще правительство Петербурга уже реализует программу по адаптации мигрантов, которые приезжают в город с целью работать.
– Какую поддержку оказывает город студентам профильных строительных учебных заведений?
– У нас нет точечной целенаправленной программы именно для студентов-строителей. Система грантов и дополнительных выплат рассчитана на всех студентов и молодых специалистов. Так, 300 лучших студентов, в том числе архитектурно-строительного направления, по итогам конкурса получают стипендию правительства Петербурга в размере 1,5 тыс. рублей. Также существует ряд специальных именных стипендий в размере 5 тыс. рублей по направлениям «математика», «физика», «химия», «русский язык» и «информатика». Все студенты, независимо от направления обучения, могут получить денежное вознаграждение за свой интеллектуальный труд – участие в научной деятельности. В городе создана уникальная система поддержки талантливой молодежи.