Сергей Филиппов: «Над анализом рисков российские компании работают спустя рукава»
Генеральный директор компании Vertex Сергей Филиппов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о ситуации «ахтунг-менеджмента» в российском строительном бизнесе и защите руководящего звена от профессионального выгорания.
С какими проблемами обращаются к вам заказчики из строительного бизнеса?
В этом году клиенты из строительного сегмента, а это жилищное строительство и коммерческая недвижимость, обращались в основном с вопросом, как наладить бизнес-процессы, чтобы сдать объекты в срок, и как бороться с негативом, возникшим из-за недобросовестной рекламы.
Бизнес-процессы в строительстве – это, прежде всего, своевременная сдача объектов и получение прибыли. Насколько распространена у нас ситуация срыва сроков и провала бизнес-планов?
Отмечу, что у иностранных компаний эта проблема возникает значительно реже, чем у российских. Одно время я жил в Штатах, там затягивания сроков строительства в принципе не существует. У российских компаний задержки сроков есть практически всегда, и связано это не только с прекращением финансирования или изменениями в законодательстве. Здесь, как правило, проблемы другие. Речь идет об умении управлять проектами. Как работают в иностранных компаниях? В первую очередь разрабатывается бизнес-проект со всеми необходимыми документами, рассчитывается рентабельность, стратегия реализации и т. д. Вторым обязательным шагом является анализ рисков, которые могут привести к затяжке или вообще сорвать проект. Анализ рисков – это значительный этап подготовки, который необходимо сделать максимально точно и качественно. Каждый неучтенный риск, к которому команда строителей будет не готова, может все погубить. Хороший проект-менеджер умеет эти риски не только предусмотреть, но и правильно их ранжировать. От рисков, которые имеют большую тяжесть последствий, необходимо застраховаться. Предусмотреть ресурсы, чтобы минимизировать их последствия или вообще устранить. У нас часто над этим работают спустя рукава. Анализ рисков делается условно, формально. Как, например, чтение должностной инструкции – обычно ее подписывают, не читая. Иностранные компании этот анализ делают, а российские – нет.
И как это отражается на реализации проекта?
Возьмем для примера строительство объекта условно за 24 месяца. В иностранной компании первые полгода все идет более-менее по плану. Затем наступят риски. Поскольку компания к ним готова, то работа над проектом будет продолжаться в нормальном режиме. За полгода до сдачи объекта начнется суетливая фаза «ахтунг-менеджмента» – сдача приемным комиссиям, доработка, доделка, получение согласований, которых не хватает, документов, сертификатов и т. д. «Ахтунг-менеджмент» – нормальное явление для последней стадии сдачи объекта. В итоге все сделали и все сдали вовремя. Давайте посмотрим, как этот же процесс происходит в российской компании. С самого начала строительства объекта начинается «ахтунг-менеджмент». План есть, однако идет постоянное нарушение сроков выполнения промежуточных задач, поскольку регулярно всплывают какие-то непредвиденные обстоятельства. Это как раз те риски, о которых не подумали заранее. Руководитель проекта начинает «кивать» на других. Это абсолютно неправильно. Винить нужно только себя. Вся жизнь – одно сплошное стечение обстоятельств. Чтобы быть успешным, нужно быть к ним готовым. Если подытожить, то о какой сдаче проекта в срок может идти речь, если с самого начала в работе неразбериха, суета и затыкание дырок?
Вторая характерная для российских компаний особенность – ненастроенные внутренние бизнес-процессы: взаимодействие между отделами, документооборот, процессы согласования, проведение закупок и т. д. Как эти процессы должны протекать в компании, не регламентировано, поэтому каждый сотрудник делает так, как привык. Получается, что компания работает не как слаженный механизм, где винтики и шестеренки подогнаны по размеру и смазаны. Это похоже на большую семью, где конкретных договоренностей нет.
Для компаний, у которых хромает проектное управление и не настроены внутренние бизнес-процессы, мы предлагаем два разных тренинга. Каждый из них занимает 2-3 дня. Среди клиентов из строительного бизнеса это самые популярные тренинги уже второй год.
Какие инструменты мотивации персонала используются на стройке?
Это зависит от должности. Если говорим о менеджерах по продажам, то крупные строительные компании, как правило, ведут не один проект. Освоение пятен под строительство объектов ведется так, чтобы перерывы между сдачей были небольшими либо вообще отсутствовали. Чтобы отделу продаж было что продавать. Иначе никто на голом окладе сидеть не будет. Менеджерам, разумеется, требуются и премиальные. Но какой-то особой системы мотивации для продажников крупным девелоперам не требуется. Если мы говорим про другие специальности и должности – прорабы, ПТО, инженеры – там, как правило, используется окладная система. Для мотивации оклад нужен значительный. Дальше премия за правильное выполнение работ и т. д.
Если мы говорим про нефинансовую мотивацию, то здесь все зависит от того, что за строительный бизнес и какого он масштаба. В строительстве коммерческой недвижимости основным демотиватором является большое количество расчетов, которые приходится делать. Объясню, как выглядит это на практике. Отдел продаж находит потенциального клиента, тот спрашивает, сколько это стоит. Выдавая некую предварительную документацию, предварительные данные по тендеру, менеджер по продажам ставит задачу планово-техническому отделу, планово-экономическому отделу произвести расчет и выдать коммерческое предложение. Эти расчеты занимают много времени – от нескольких дней до нескольких недель. Потом выдается цена, которая заказчика не устраивает, он просит оптимизировать предложение, и задача снова спускается в отделы. Все расчеты занимают много времени, а выигрывается, например, один тендер из 10, и на выходе получается, что вся компания занимается только расчетами, а ведь необходимо вести работу еще с выигранными тендерами. Этот сложный вопрос решается уже не тренингом, а консалтингом – как сделать так, чтобы уменьшить количество расчетов, увеличивая количество выигранных тендеров.
Насколько остро строит проблема профессионального выгорания и есть ли какие-то тренинги для снятия этой напряженности у топ-менеджмента? Как часто к ней прибегают?
Действительно, во многих компаниях топ-менеджмент находится в состоянии достаточно серьезной загрузки, под серьезным давлением, он должен реагировать на постоянно изменяющуюся ситуацию. Не говоря уже про форс-мажорные ситуации. И здесь очень важно умение работать в стрессовой ситуации и в условиях высокой неопределенности. У нас есть специальный курс «Тайм-менеджмент для строительных организаций». Почему именно строительных? Потому что степень неопределенности и степень нагрузки у них одна из самых высоких среди всех остальных отраслей. Потому что деньги большие, ответственность высокая, вплоть до уголовной. Наш специальный курс позволяет принимать решения в условиях неопределенности, правильно придерживаться выбранного курса, учитывать риски и проч. Важным аспектом является умение правильно планировать свой рабочий день, снимать стресс, не прибегая к алкоголю в рабочее время и вне его.
Вы упоминали еще одну проблему, за решением которой к вам обращаются застройщики, – негатив от недобросовестной рекламы. Как он появляется и что с ним делать?
Дело в том, что отделы маркетинга излишне стараются сделать предложение самым привлекательным на рынке для конечного потребителя, в итоге привирают. Когда клиент приходит в отдел продаж за квартирой, оказывается, что его ожидания завышены, и менеджеру не всегда удается вернуть клиента к реальности. Покупатель видит, что квартира не такая, как он хотел, ему жалко потраченных усилий. Если он пришел, это не значит, что он купит. Есть неточная, но интересная статистика, ее впервые привел в своей книге Наполеон Хилл. Если человек доволен покупкой или тем, как его обслужили, даже если он ничего не купил, то он расскажет об этом 40 своим знакомым, а если недоволен, то расскажет 240 знакомым.
Куда же смотрит руководство? Почему нельзя организовать работу двух отделов так, чтобы не было негативных последствий?
Все предельно просто. Приведу аналог. Представьте, что вы устраиваетесь на новую работу. По каким критериям вы выбираете? Наверное, чтобы было интересно, коллектив хороший, достойная зарплата. А теперь представьте, что вам осталось жить полгода и вам не хватает на лекарства. Какие у вас тогда будут критерии выбора? Неважно, что делать, главное, чтобы платили быстро и много. Как только меняется горизонт вашей жизни, тут же меняются ориентиры. В бизнесе аналогично. Пока в стране и на рынке стабильная ситуация, компании начинают смотреть на перспективу 3-5 лет вперед. Они не гонятся за сиюминутной прибылью. Отдел маркетинга дает рекламу, оглядываясь на репутацию. Давайте посмотрим, что происходит сейчас на рынке. Евро и доллар растут. Многие строительные проекты недофинансированы. Всеобщая напряженность. В результате горизонт планирования многих компаний сократился до года, а то и меньше. Речь идет о том, чтобы выжить.
Мария Голубева, административный директор ГК «Единые решения», рассказала о том, что основная ставка при развитии Невского района будет делаться на редевелопмент территорий, входящих в его состав.
– Преодолевает ли Невский район стереотипы, связанные с тем, что это промышленная и неблагоприятная с экологической точки зрения территория?
– С моей точки зрения, Невский район особенный и уникальный. Во-первых, это единственный район, который расположен на обоих берегах Невы. Во-вторых, по размеру он очень крупный. Если смотреть на него сквозь историю, то изначально это был даже не район, а промышленный пригород, где в основном развивались различные производства. После войны в Невском районе начало активно строиться жилье. Однако район все равно продолжал оставаться пусть уже не чисто промышленной, но все же довольно унылой окраиной, имеющей плохую транспортную доступность и слабо развитую инфраструктуру. С 90-х годов прошлого столетия ситуация коренным образом стала меняться. Стала улучшаться транспортная доступность данной территории, внутри нее появились точки притяжения, например Ледовый дворец, существование которого значительно изменило и освежило весь район. Начали строиться массовое жилье и социальная инфраструктура. Стали развиваться различные зеленые зоны, без которых, по сути, промышленный Невский район невозможно оживить. Безусловно, среди проблем, которые требуют дальнейшего решения, на первом месте стоят экологические. Естественно, промышленные предприятия из Невского района следует выводить подальше от жилых кварталов. А освободившиеся участки подвергать редевелопменту. В более активном развитии нуждается и транспортная система. Но эти задачи не новые, в отношении Невского района они у всех на слуху – и у власти, и у девелоперов.
– То, что Невский район расположен по обоим берегам Невы, является плюсом данной территории либо, наоборот, мешает ее планомерному развитию?
– Скорее, это особенность данного района. Замечу, что за много лет он не был расформирован, а его территория не была поделена между другими административными единицами. Конечно, расположение на двух берегах влечет за собой определенные трудности. Особенно это сказывается на функционировании транспортной инфраструктуры. Здесь находятся три переправы через Неву – Большой Обуховский (Вантовый), Володарский и Финляндский железнодорожный мосты. Этого явно недостаточно, поэтому, как я уже говорила, первоочередное значение для данной территории, наряду с экологией, имеет развитие транспортной инфраструктуры.
Несмотря на это, одной из особенностей Невского района является его, в прямом смысле, самодостаточность. Людям не нужно выезжать из него, чтобы вести полноценную жизнь день за днем. Внутри самой территории сконцентрированы производственные объекты, на которых можно найти работу. В Невском районе легко найти недорогое массовое жилье, так как рынок довольно насыщен. Также поблизости находится множество торговых развлекательных комплексов, среди которых есть крупные – Ледовый дворец, ТК «МЕГА» и т. д.
– Какие территории Невского района, на ваш взгляд, обладают наибольшим потенциалом для развития?
– Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга готовит новые предложения по развитию застроенных территорий. Основной упор как раз и делается на Невский и Кировский районы. Действительно, здесь расположена застройка, которая активно «штамповалась» в 70-80-х годах прошлого века. Среди территорий, пригодных для редевелопмента, например, можно отметить Дальневосточный пр., который уже начали освобождать от промышленных предприятий. Еще несколько лет назад это была полумертвая зона для развития. Сейчас производства с этой территории начинают выводить, участки очищаются, меняется их назначение по Генплану. В связи с этим у данной территории довольно большие перспективы, именно она будет активно развиваться и застраиваться. В 2013 году участки уже выставлялись на торги под жилье. Также здесь предусмотрена и общественно-деловая застройка.
Нуждается в редевелопменте и пр. Обуховской Обороны, который нужно обязательно перестроить, чтобы район задышал.
Кроме этого, все ждут, когда наконец-то начнется реализация проекта IT-парка на базе Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича. Развитие этой территории севернее ул. Новоселов было анонсировано в 2007-2008 году, но пока так и не было начато. Кроме самого IT-парка на данном участке предполагается возведение жилья, социальных и спортивных объектов, коммерческой недвижимости. В прошлом году в Петербурге поменялся строительный аппарат, девелоперы надеются, что город вернется к вопросу развития данной территории.
– Как обстоит ситуация с развитием объектов коммерческой недвижимости в Невском районе?
– Как бы это удивительно ни звучало, но их не хватает. Для сравнения, в Приморском районе, где идет более активное жилая застройка, наблюдается перенасыщение объектами коммерческой недвижимости. А Невский район, который имеет под боком такие крупные торговые комплексы, как «МЕГА», «ИКЕА», испытывает постоянный дефицит в подобных площадях.
– Чем интересен Невский района для ГК «Единые решения»? Какие проекты вы здесь реализуете?
– Наша компания на протяжении последних пяти лет работает на территории этого района, честно скажу, что у нас получается работать в этой локации. Наши коллеги по рынку сейчас сосредоточились на возведении жилья, а мы, наоборот, занимаемся строительством коммерческой недвижимости, то есть возводим необходимую для жилых комплексов инфраструктуру. Первый из реализованных проектов – это административный корпус Института прикладной химии, который мы переселяли с «Набережной Европы». Рядом находится торговый комплекс «Смайл», который также уже построен нами. Еще один из завершенных нами проектов – фитнес-центр, расположенный на углу Дальневосточного пр. и ул. Крыленко. В этом же месте ГК «Единые решения» разрабатывает проектную документацию на объект второй очереди. Сейчас мы проводим маркетинговые исследования и решаем, что здесь лучше построить.
Также мы практически закончили строительство многофункционального комплекса на ул. Колонтай. Якорным арендатором данного объекта выступит супермаркет SPAR. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в начале июня. Кроме этого, на ул. Бабушкина мы ведем строительство гипермаркета «Лента», он будет сдан в конце текущего года. Эти объекты мы осуществляем в рамках генподряда – под ключ.
Самым крупным нашим проектом в Невском районе является многофункциональный комплекс Icebridge. К октябрю-ноябрю этого года мы планируем завершить подготовительную работу и перейти в активную стадию, то есть объявить конкурс на проектирование. Сейчас идут изыскательские работы и решение вопросов с владельцами инженерных сетей, которые нужно выносить и реконструировать.
Проект Icebridge будет реализован над существующим перекрестком пяти дорог. Объект будет «парить» над землей. По нашей задумке, на участке в 15 тыс. кв. метров будет построено 200 тыс. кв. м, при этом на земле будут располагаться только опоры здания. Движение транспорта под комплексом будет сохранено, более того, второй этаж здания превратится в пешеходную зону, которая будет связана с метро «Проспект Пятилеток».
– Как ввод этого объекта повлияет на весь Невский район?
– На этой территории уже расположен Ледовый дворец, скоро здесь появится «хоккейный город СКА». С введением МФК Icebridge будет полностью сформирован новый спортивно-досуговый центр притяжения. После осуществления всех преобразований, которые запланированы в Невском районе, уйдет депрессивная составляющая, повысится качество жизни. И вместо того чтобы быть сервисной периферией, Невский район станет самостоятельной точкой притяжения.