Сергей Филиппов: «Над анализом рисков российские компании работают спустя рукава»
Генеральный директор компании Vertex Сергей Филиппов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о ситуации «ахтунг-менеджмента» в российском строительном бизнесе и защите руководящего звена от профессионального выгорания.
С какими проблемами обращаются к вам заказчики из строительного бизнеса?
В этом году клиенты из строительного сегмента, а это жилищное строительство и коммерческая недвижимость, обращались в основном с вопросом, как наладить бизнес-процессы, чтобы сдать объекты в срок, и как бороться с негативом, возникшим из-за недобросовестной рекламы.
Бизнес-процессы в строительстве – это, прежде всего, своевременная сдача объектов и получение прибыли. Насколько распространена у нас ситуация срыва сроков и провала бизнес-планов?
Отмечу, что у иностранных компаний эта проблема возникает значительно реже, чем у российских. Одно время я жил в Штатах, там затягивания сроков строительства в принципе не существует. У российских компаний задержки сроков есть практически всегда, и связано это не только с прекращением финансирования или изменениями в законодательстве. Здесь, как правило, проблемы другие. Речь идет об умении управлять проектами. Как работают в иностранных компаниях? В первую очередь разрабатывается бизнес-проект со всеми необходимыми документами, рассчитывается рентабельность, стратегия реализации и т. д. Вторым обязательным шагом является анализ рисков, которые могут привести к затяжке или вообще сорвать проект. Анализ рисков – это значительный этап подготовки, который необходимо сделать максимально точно и качественно. Каждый неучтенный риск, к которому команда строителей будет не готова, может все погубить. Хороший проект-менеджер умеет эти риски не только предусмотреть, но и правильно их ранжировать. От рисков, которые имеют большую тяжесть последствий, необходимо застраховаться. Предусмотреть ресурсы, чтобы минимизировать их последствия или вообще устранить. У нас часто над этим работают спустя рукава. Анализ рисков делается условно, формально. Как, например, чтение должностной инструкции – обычно ее подписывают, не читая. Иностранные компании этот анализ делают, а российские – нет.
И как это отражается на реализации проекта?
Возьмем для примера строительство объекта условно за 24 месяца. В иностранной компании первые полгода все идет более-менее по плану. Затем наступят риски. Поскольку компания к ним готова, то работа над проектом будет продолжаться в нормальном режиме. За полгода до сдачи объекта начнется суетливая фаза «ахтунг-менеджмента» – сдача приемным комиссиям, доработка, доделка, получение согласований, которых не хватает, документов, сертификатов и т. д. «Ахтунг-менеджмент» – нормальное явление для последней стадии сдачи объекта. В итоге все сделали и все сдали вовремя. Давайте посмотрим, как этот же процесс происходит в российской компании. С самого начала строительства объекта начинается «ахтунг-менеджмент». План есть, однако идет постоянное нарушение сроков выполнения промежуточных задач, поскольку регулярно всплывают какие-то непредвиденные обстоятельства. Это как раз те риски, о которых не подумали заранее. Руководитель проекта начинает «кивать» на других. Это абсолютно неправильно. Винить нужно только себя. Вся жизнь – одно сплошное стечение обстоятельств. Чтобы быть успешным, нужно быть к ним готовым. Если подытожить, то о какой сдаче проекта в срок может идти речь, если с самого начала в работе неразбериха, суета и затыкание дырок?
Вторая характерная для российских компаний особенность – ненастроенные внутренние бизнес-процессы: взаимодействие между отделами, документооборот, процессы согласования, проведение закупок и т. д. Как эти процессы должны протекать в компании, не регламентировано, поэтому каждый сотрудник делает так, как привык. Получается, что компания работает не как слаженный механизм, где винтики и шестеренки подогнаны по размеру и смазаны. Это похоже на большую семью, где конкретных договоренностей нет.
Для компаний, у которых хромает проектное управление и не настроены внутренние бизнес-процессы, мы предлагаем два разных тренинга. Каждый из них занимает 2-3 дня. Среди клиентов из строительного бизнеса это самые популярные тренинги уже второй год.
Какие инструменты мотивации персонала используются на стройке?
Это зависит от должности. Если говорим о менеджерах по продажам, то крупные строительные компании, как правило, ведут не один проект. Освоение пятен под строительство объектов ведется так, чтобы перерывы между сдачей были небольшими либо вообще отсутствовали. Чтобы отделу продаж было что продавать. Иначе никто на голом окладе сидеть не будет. Менеджерам, разумеется, требуются и премиальные. Но какой-то особой системы мотивации для продажников крупным девелоперам не требуется. Если мы говорим про другие специальности и должности – прорабы, ПТО, инженеры – там, как правило, используется окладная система. Для мотивации оклад нужен значительный. Дальше премия за правильное выполнение работ и т. д.
Если мы говорим про нефинансовую мотивацию, то здесь все зависит от того, что за строительный бизнес и какого он масштаба. В строительстве коммерческой недвижимости основным демотиватором является большое количество расчетов, которые приходится делать. Объясню, как выглядит это на практике. Отдел продаж находит потенциального клиента, тот спрашивает, сколько это стоит. Выдавая некую предварительную документацию, предварительные данные по тендеру, менеджер по продажам ставит задачу планово-техническому отделу, планово-экономическому отделу произвести расчет и выдать коммерческое предложение. Эти расчеты занимают много времени – от нескольких дней до нескольких недель. Потом выдается цена, которая заказчика не устраивает, он просит оптимизировать предложение, и задача снова спускается в отделы. Все расчеты занимают много времени, а выигрывается, например, один тендер из 10, и на выходе получается, что вся компания занимается только расчетами, а ведь необходимо вести работу еще с выигранными тендерами. Этот сложный вопрос решается уже не тренингом, а консалтингом – как сделать так, чтобы уменьшить количество расчетов, увеличивая количество выигранных тендеров.
Насколько остро строит проблема профессионального выгорания и есть ли какие-то тренинги для снятия этой напряженности у топ-менеджмента? Как часто к ней прибегают?
Действительно, во многих компаниях топ-менеджмент находится в состоянии достаточно серьезной загрузки, под серьезным давлением, он должен реагировать на постоянно изменяющуюся ситуацию. Не говоря уже про форс-мажорные ситуации. И здесь очень важно умение работать в стрессовой ситуации и в условиях высокой неопределенности. У нас есть специальный курс «Тайм-менеджмент для строительных организаций». Почему именно строительных? Потому что степень неопределенности и степень нагрузки у них одна из самых высоких среди всех остальных отраслей. Потому что деньги большие, ответственность высокая, вплоть до уголовной. Наш специальный курс позволяет принимать решения в условиях неопределенности, правильно придерживаться выбранного курса, учитывать риски и проч. Важным аспектом является умение правильно планировать свой рабочий день, снимать стресс, не прибегая к алкоголю в рабочее время и вне его.
Вы упоминали еще одну проблему, за решением которой к вам обращаются застройщики, – негатив от недобросовестной рекламы. Как он появляется и что с ним делать?
Дело в том, что отделы маркетинга излишне стараются сделать предложение самым привлекательным на рынке для конечного потребителя, в итоге привирают. Когда клиент приходит в отдел продаж за квартирой, оказывается, что его ожидания завышены, и менеджеру не всегда удается вернуть клиента к реальности. Покупатель видит, что квартира не такая, как он хотел, ему жалко потраченных усилий. Если он пришел, это не значит, что он купит. Есть неточная, но интересная статистика, ее впервые привел в своей книге Наполеон Хилл. Если человек доволен покупкой или тем, как его обслужили, даже если он ничего не купил, то он расскажет об этом 40 своим знакомым, а если недоволен, то расскажет 240 знакомым.
Куда же смотрит руководство? Почему нельзя организовать работу двух отделов так, чтобы не было негативных последствий?
Все предельно просто. Приведу аналог. Представьте, что вы устраиваетесь на новую работу. По каким критериям вы выбираете? Наверное, чтобы было интересно, коллектив хороший, достойная зарплата. А теперь представьте, что вам осталось жить полгода и вам не хватает на лекарства. Какие у вас тогда будут критерии выбора? Неважно, что делать, главное, чтобы платили быстро и много. Как только меняется горизонт вашей жизни, тут же меняются ориентиры. В бизнесе аналогично. Пока в стране и на рынке стабильная ситуация, компании начинают смотреть на перспективу 3-5 лет вперед. Они не гонятся за сиюминутной прибылью. Отдел маркетинга дает рекламу, оглядываясь на репутацию. Давайте посмотрим, что происходит сейчас на рынке. Евро и доллар растут. Многие строительные проекты недофинансированы. Всеобщая напряженность. В результате горизонт планирования многих компаний сократился до года, а то и меньше. Речь идет о том, чтобы выжить.
Маргарита Бородатова, генеральный директор ООО «УК «ДОХОДЪ», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах использования паевых инвестиционных фондов в строительной отрасли.
– Не стоит говорить о непопулярности такого инструмента как ЗПИФ. Несмотря на то, что со времени своего появления на рынке он утратил преимущество, связанное с налогом на имущество, на данный момент ЗПИФ остается перспективным инструментом. Особенно это касается ЗПИФов недвижимости. Скажем так, инструмент не востребован рынком в должной степени. У ЗПИФа значительный потенциал и перспективы развития, обеспеченные рядом преимуществ – широкими возможностями привлечения денежных средств, оптимизацией налогообложения, диверсификацией рисков.
Как правило, популярность ЗПИФа ограничена его внешней сложностью. Строительный рынок довольно консервативен с точки зрения каналов финансирования. ЗПИФ – инструмент сравнительно новый и еще не всеми освоенный. Мы как управляющая компания имеем значительный опыт работы со ЗПИФами. А из опыта общения с различными застройщиками мы можем сказать, что при наличии понимания механизма работы ЗПИФ среди представителей топ-менеджмента строительной компании не возникает сложностей в последующем использовании ЗПИФа в строительстве. Поэтому сейчас рано говорить о том, что ЗПИФы недвижимости непопулярны.
– Оцените, пожалуйста, общий объем ПИФов, которые задействованы в реализации проектов на рынке недвижимости Петербурга (или какова доля инвестиций ПИФ в местные строительные проекты).
– Согласно рэнкингу крупнейших российских управляющих компаний, составленному по версии РА «Эксперт», общая сумма активов ЗПИФов компаний, базирующихся в Санкт-Петербурге, составляет более 30 млрд рублей. Таких компаний в рэнкинге 6.
По данным портала Investfunds.ru, общая стоимость всех активов российских закрытых фондов недвижимости составляет немногим более 173 млрд рублей. Чуть большую сумму активов имеют закрытые рентные фонды (около 182 млрд рублей). Также стоит отметить, что часть строящихся объектов финансируется через фонды прямых инвестиций. Последние имеют значительные активы.
– В чем плюсы и недостатки финансирования реализации проекта посредством открытых и закрытых ПИФов?
– Подчеркну, что финансирование проектов в сфере недвижимости и строительства возможно только через закрытые паевые инвестиционные фонды, если говорить о фондах. Это можно объяснить, в частности, тем, что ЗПИФы рассчитаны на более длинный инвестиционный горизонт, что вполне соотносится со сроками реализации строительных проектов.
Главное преимущество финансирования проектов через механизм закрытых фондов состоит в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Кроме того, фонд имеет возможность привлекать инвесторов разного масштаба, тем самым расширяя сумму потенциальных инвестиций.
ЗПИФ может работать с разными застройщиками и проектами, диверсифицируя риски. Таким образом, есть то, что интересно инвесторам, и то, что привлекает застройщиков в механизме ЗПИФ. Недостатком, наверное, можно считать то, что инвестиционная декларация фонда ограничивается законодательной базой.
– Как правило, сколько инвесторов должно объединиться, чтобы получился паевой инвестиционный фонд? На какой доход в среднем они могут рассчитывать, судя по вашему опыту?
– Для того чтобы ЗПИФ недвижимости был сформирован, необходима сумма в 25 млн рублей. Но для строительной отрасли такие величины недостаточны. Поэтому желательно, чтобы на этапе начала работы объем фонда составлял 300-500 млн рублей и более. Если речь идет о финансировании фондом строящейся жилой недвижимости, то нюанс состоит в том, что по 214-ФЗ средства дольщиков может привлекать только застройщик. Если фонд застройщиком не является, то по такой схеме финансировать объект не получится. Но фонд может сдать в аренду застройщику участок под строительство. В таком случае работают договоры долевого участия.
Пайщиками фонда, как правило, выступают инвесторы разного масштаба, поэтому речь идет не об их количестве, а скорее о тех объемах денежных средств, которые они готовы внести в фонд.
Тем, кто не связан с рынком недвижимости, ЗПИФы интересны как финансовый инструмент, обеспечивающий доходность на этом рынке. Для тех, кто работает на строительном рынке, ЗПИФ – это способ оптимизации налогообложения и привлечения средств в объекты.
Если сравнивать доходность фондов недвижимости со ставкой депозита, которая колеблется по рынку на уровне 6-10%, то у ЗПИФов доходность выше – примерно 15-25%. Но и риски инвестирования другие, хотя и диверсификация имеет место быть.
– Какими характеристиками должен обладать проект, чтобы источником его финансирования мог выступить паевой инвестиционный фонд?
– Объект должен отвечать требованиям ликвидности с точки зрения продаж или наполнения (в случае с коммерческой недвижимостью) и потенциальной доходности для инвестора. При выборе объекта необходимо обращать внимание еще и на застройщика. Его надежность – тоже аргумент «за».
– Насколько, по Вашим оценкам, в условиях возрастающих рисков будут популярны ПИФы при реализации строительных проектов?
– Сложившаяся ситуация – набор многочисленных факторов влияния, в том числе, влияния на строительный и финансовый рынки. С точки зрения привлечения внутреннего инвестора, ЗПИФ – вариант очень удачный. Он объединяет средства пайщиков разного масштаба и не требует участия в проекте одного крупного инвестора. Таким образом, ЗПИФ может быть сформирован и без внешних заимствований. На фоне обострения отношений с мировым сообществом и иностранными инвесторами ЗПИФы недвижимости вполне могут стать популярным инструментом.
Наша компания, например, сейчас регистрирует правила нового ЗПИФа недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость». Паи фонда будут доступны совершенно разным категориям пайщиков, готовых инвестировать суммы от 50 000 рублей. Сформировать фонд мы планируем к концу 2014 года. Мы хотим обеспечить ликвидность паев, поэтому планируем пройти процедуру листинга на Московской Бирже с последующим включением паев нового фонда в котировальный список. Средства фонда будут инвестированы в объекты жилой и коммерческой недвижимости. Доход пайщиков будет на уровне 30% от прибыли фонда. Остальной доход будет реинвестирован.
Справка:
ООО «УК «ДОХОДЪ» активно работает на рынке коллективных инвестиций с 2003 года и входит в состав одноименной финансовой группы. Под управлением компании находятся активы 14 инвестиционных фондов, в том числе 7 открытых и 3 закрытых фонда недвижимости, закрытый фонд венчурных инвестиций, фонд целевого капитала развития СПбГПУ и компенсационные фонды двух СРО. Правила еще одного фонда недвижимости находятся на регистрации в ЦБ РФ. Компания также управляет средствам частных лиц в рамках услуги индивидуального доверительного управления. Общий объем активов в управлении превышает 10 млрд рублей. По этому показателю УК «ДОХОДЪ» занимает 2 место в рэнкинге управляющих компаний Санкт-Петербурга (по версии НРА). Компания имеет лицензии ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами.
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми Валерий Кучерин рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о крупнейших проектах КОТ в республике, а также о том, почему местным застройщикам неинтересно участвовать в федеральной программе строительства жилья эконом-класса.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются сегодня на территории республики?
– В настоящее время в республике идет реализация мероприятий по строительству, реконструкции и проектированию социальных объектов в рамках четырех региональных госпрограмм – развития здравоохранения, физической культуры и спорта, культуры и соцзащиты населения. Могу отметить, что приоритетными проектами являются строительство санаторного комплекса в с. Серегово Княжпогостского района, плавательный бассейн по Петрозаводской ул. в городе Сыктывкаре, реконструкция производственного здания по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс (второй этап).
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Удастся ли строителям увеличить объемы ввода жилья в 2014 году?
– В 2014 году в Республике Коми планируется построить и ввести в эксплуатацию 154 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день план по вводу выполнен на 39,2%.
За счет всех источников финансирования в Республике Коми с января по август 2014 года построено и введено в эксплуатацию 60,4 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в том числе 36,6 тыс. кв. м многоквартирных домов и 23,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. При этом прирост объемов вводимого жилья по сравнению с январем-августом 2013 года составил 20%. На основании полученной информации по запросу от 28 июля 2014 года большинство муниципальных образований подтверждает выполнение плана по вводу жилья до конца 2014 года.
При этом основной объем ввода жилья в эксплуатацию, как показывают данные прошлых лет, приходится на конец года.
– Есть ли проекты комплексного освоения территорий?
– На сегодняшний день в Республике Коми реализуются два крупных проекта комплексного освоения территорий. Это квартал квартал малоэтажной застройки в м. Чит и м. Кочпон, который находится всего в 10 минутах езды от центра города. Здесь планируется построить детский сад на 190 мест, магазин, гараж-стоянку для автомашин. Общий объем ввода жилья по проекту составит 51,8 тыс. кв. м. Во встроенных помещениях цокольных этажей муниципальных жилых домов предусмотрены социальные и коммунальные службы, детские кружки и т. д.
Кроме того, есть проект «Квартал малоэтажной застройки в с. Выльгорт Сыктывдинского района». Данный проект включен в перечень приоритетных инвестиционных проектов в СЗФО, утвержденный указом президента от 07.02.2012. Общий объем ввода жилья по проекту составит 62,8 тыс. кв. м. В перспективе строительство детского сада на 95 мест, ФАПа, открытой спортивной площадки, общественно-торгового центра ориентировочной площадью 1000 кв. м.
Кроме того, в регионе есть проекты КОТ на перспективу. Это строительство нового жилого микрорайона под Сыктывкаром в районе поворота на Човью под названием «Югыд чой» («Светлая горка»). Микрорайон станет полностью автономным, со всей необходимой социально-бытовой инфраструктурой. На площади в 45,7 тыс. га планируется возвести 72 дома с различной этажностью – от 5 до 18. Также будут строиться два детских сада и школа, появятся физкультурно-оздоровительный комплекс, торговые центры, банки, почта, поликлиники. При реализации данного проекта планируется ввести в эксплуатацию 231,8 тыс. кв. м жилья в течение нескольких лет.
Интересный малоэтажный проект будет реализован на Ручейной ул. в Сыктывкаре с жилыми домами в 3- и 4-этажном исполнении на земельном участке общей площадью 19,9 га. Проект планировки предусматривает поэтапное строительство жилого комплекса с обустройством территории и развитием инфраструктуры квартала. Общая площадь жилья составит 22,2 тыс. кв. м. В рамках проекта запланированы площадки с детским и спортивным оборудованием. Кроме того, будут построены детский сад на 150 мест, два здания под объекты торговли и бытового обслуживания, открытая площадка для парковки автотранспорта с асфальтобетонным покрытием.
– Планируете ли принимать участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи»? Насколько интересно местным строителям строить жилье по цене Минрегиона за «квадрат» в обмен на инженерию?
– На сегодняшний день Республика Коми не входит в перечень субъектов РФ, на территории которых осуществляется реализации указанной программы. И здесь есть две причины. Во-первых, Минстроем РФ проведена работа по выявлению пятен, отвечающих критериям отбора земельных участков и осуществлению на территории Республики Коми мер для строительства жилья экономического класса в рамках реализации программы. Могу сказать, что на территории региона отсутствуют земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, которые соответствовали бы критериям и требованиям отбора земельных участков. Кроме того, застройщики, имеющие на праве собственности или на праве аренды земельные участки, не выразили желания принять участие в реализации программы в связи с низкой стоимостью квадратного метра жилья экономического класса по отношению к средней стоимости «квадрата» общей площади жилых домов на первичном рынке региона (по данным статистики за II квартал 2014 года, 60,8 тыс. рублей – прим. ред.). При этом компенсация затрат на создание инженерной инфраструктуры в размере 4 тыс. рублей на квадратный метр жилья в условиях указанной высокой стоимости квадратного метра жилья, установившейся в регионе, не может решить существующие проблемы.
В то же время застройщики являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, и каким-либо образом понудить их принять решение в участии программы не представляется возможным, а застройщики с госучастием в регионе отсутствуют.
– Насколько активно граждане пользуются услугой ипотечного кредитования?
– С 2011 года в республике наблюдается тенденция увеличения объемов выдачи населению жилищных кредитов, включая ипотеку. Оживление рынка жилищного кредитования во многом обусловлено смягчением кредитной политики банков при предоставлении населению кредитов для приобретения и строительства жилья: снижение процентных ставок, увеличение срока кредитования, уменьшение требований к платежеспособности заемщиков, кредитование первичного рынка жилья. По данным Центробанка, среди регионов СЗФО по итогам января-июня 2014 года по количеству выданных населению жилищных и ипотечных кредитов Республика Коми занимает пятое место после Санкт-Петербурга, Вологодской, Ленинградской и Архангельской областей, по объему выданных населению жилищных и ипотечных жилищных кредитов Республика Коми занимает третье место.
– В октябре в республике начнут взимать плату на капремонт МКД. Какой объем ремонта запланирован на этот год? Выбраны ли подрядчики?
– В программе капремонта общего имущества в многоквартирных домах участвуют 13 муниципальных образований республики. Общий объем финансирования составит 210,5 млн рублей, из них средства Фонда ЖКХ составляют 55,3 млн рублей, региональный бюджет выделит 60 млн рублей, муниципальный – 63,6 млн рублей. Средства собственников составят 31,5 млн рублей. В целом капремонту подлежат 94 многоквартирных дома общей площадью 250,5 тыс. кв. м. До 31 декабря 2015 года будут улучшены условия проживания 9837 жителей республики.
– Какой объем аварийного жилья предстоит расселить до 2017 года и сколько будет расселено по итогам 2014 года?
– В настоящее время на территории Республики Коми осуществляется реализация республиканских адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства до 2017 года. Программами предусмотрено переселение до 1 сентября 2017 года 8595 граждан из 784 многоквартирных домов общей жилой площадью 153,9 тыс. кв. м, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу. Реализация программ планируется в пять этапов. 22 июля 2013 года государственной корпорацией Фондом ЖКХ одобрена заявка на предоставление финансовой поддержки на реализацию первого этапа программы. В рамках этого этапа в 2014 году планируется переселить 3645 граждан из 318 многоквартирных аварийных домов общей жилой площадью 65,69 тыс. кв. м. Для граждан, переселяемых из аварийных домов, планируется строительство нового жилья и приобретение жилых помещений на вторичном рынке. А 5 августа 2014 года фондом одобрена заявка республики на предоставление финансовой поддержки на реализацию второго этапа. Переселение граждан в рамках данного этапа планируется в 2015 году.