«Будем обязательно работать по закону о ГЧП»
- Какая площадь территории застройки будущего города?
- Это, наверное, одно из самых интересных и перспективных мест на территории Ленинградской области, где жилье надо было бы строить в любом случае. Под жилищную застройку предназначено более 420 га, однако в действительности развиваться будет агломерация в 1,5 тыс. га: здесь уже создана большая индустриальная зона, в том числе технопарки, различные экологически безопасные производства. И работающие здесь люди вынуждены тратить много времени на дорогу домой.
Уникальность и в том, что сейчас есть возможность развить жилую часть агломерации комплексно. Мы объединили три участка, составляющие в совокупности 452 га, проектирование и впоследствии строительство на которых будет идти параллельно. Жилую зону можно застраивать либо вразнобой, либо комплексно. В последнем случае предупреждаются сложности с обеспечением территории инженерными сетями, дорогами, социальными объектами и т. д. Мы все это обсудили с правительством Ленобласти и профильными комитетами. Так что проект должен быть красивым, к тому же, одним из самых крупных на Северо-Западе. Тактико-технические показатели могут меняться, но в любом случае здесь все уже будет по новым нормативам: социальная, дорожно-транспортная инфраструктура.
Конечно, мы будем стремиться к тому, чтобы проект вошел в число приоритетных проектов на Северо-Западе. И, конечно, будем обязательно работать по закону о ГЧП, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме, и по всем другим программам с использованием федеральных дотаций, субсидий и т. д.
- По каким государственным программам планируете работать в рамках этого проекта?
- Мы рассчитываем, прежде всего, на программу «Социальные объекты в обмен на налоги», которая уже так хорошо зарекомендовала себя в Ленинградской области. Но поскольку такой масштабный проект, конечно, целесообразно реализовывать, используя все возможности льгот, прописанные в федеральном законодательстве, нам необходимо очень плотно общаться с правительством не только области, но и страны. Очевидно, что в Усть-Луге плодотворное сотрудничество получилось. А благодаря постоянно совершенствующейся законодательной база в Свердловском поселении можно сделать гораздо больше, чем в свое время удалось в Усть-Луге. Поэтому вероятность федерального софинансирования достаточно велика, но изначально мы на эти деньги не рассчитывали.
- В таком масштабном проекте степень рисков на порядок выше?
- Компания будет выступать одновременно инвестором, застройщиком, заказчиком и генподрядчиком, как и на других наших объектах. Мы посчитали экономику, разбили проект на очереди, определив срок реализации в 25 лет. Таким образом, плановые объемы ежегодного ввода в эксплуатацию жилья в рамках проекта составят 200 тыс. кв. м.
- По какой цене будете продавать жилье?
- Мы не планируем продавать жилье в Свердловском поселении ни слишком дорого, ни слишком дешево, поэтому цена будет в пределах среднерыночной для этой территории – 60 тыс. рублей. Сейчас мы рассчитываем только на коммерческие продажи, однако вполне возможно, что будем продавать квартиры и в рамках реализации государственных жилищных программ. Но это будет в любом случае не спальный район, а очень интересная территория с комфортным проживанием.
- Представления о комфортном проживании у всех разные - что вы под этим понимаете?
- Комфортное проживание означает, что на территории должно быть достаточное количество социальных объектов, магазинов, парковочных мест. Должны быть развитая дорожная сеть и озеленение в соответствии с существующими жесткими нормативными требованиями. Мы ставим перед собой задачу – совместить в городе эти компоненты так, чтобы они друг другу не мешали.
Российские реалии таковы, что квартира – это предмет первой необходимости, который очень сложно купить не только из-за высокой стоимости, но и в силу условий приобретения. Поэтому, к сожалению, говорить о каких-то излишествах – например, о квартирах от 100 кв. м – не приходится. Но массовое жилье в нашем понимании, на сегодняшний день, это скорее жилье комфорт класса, предполагающее наличие определенных, уже ставших необходимыми в сознании современного человека, опций: лифтов импортного производства, пятикамерного остекления, металлических дверей, общей охраны территории и т. д. Все это, и еще порядка 15 позиций, предусмотрено в наших квартирах «БК-стандарт». При этом на квартиры сохраняются цены массового сегмента.
На территории освоения ГК «ЦДС» будут построены кирпично-монолитные жилые дома высотностью от 9 до 23 этажей с отдельными доминантами до 30 этажей. И хотя приоритетным для застройщика является не архитектурная изысканность проекта, а создание комфортной среды проживания, по словам Михаила Медведева, при разработке концепции каждого квартала будет объявляться архитектурный конкурс, к участию в котором будут приглашаться как отечественные, так и зарубежные архитектуры.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
- Мы можем заранее предусмотреть, где и какие дороги нужно построить, как обеспечить будущих жителей водой, светом и теплом, сколько потребуется детских садов, школ, медицинских учреждений. Подойдем к развитию территории комплексно, что позволит избежать градостроительных ошибок.
Цифра
250-270 млрд рублей – совокупный объем инвестиций в проект комплексного освоения территории в Свердловском сельском поселении
В градостроительной политике Санкт-Петербурга в этом году произошли серьезные изменения, которые играют решающую роль в развитии новой архитектуры города. Главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев уверен, что именно сейчас, с обновлением законодательной базы, можно прогнозировать конкретный результат работы градостроителей.
- Юрий Константинович, какие события в градостроительной сфере Санкт-Петербурге, произошедшие в этом году, Вы считаете наиболее значимыми?
- Самые значимые события частично уже произошли, а частично еще только произойдут. В первую очередь к ним относятся международные архитектурные конкурсы на создание таких крупных проектов, как застройка квартала «Набережная Европы», Театр танцев Бориса Эйфмана, вторая сцена Мариинского театра. Эти события играют огромную роль в развитии нашей, петербургской, архитектуры. Главное изменение в законодательной сфере - это, конечно, вступление в силу закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», а также закона от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Стоит отметить, что, с одной стороны, закон об охранных зонах упорядочивался, а с другой - выявил все недочеты, которые у нас были в предыдущие годы. Сейчас нам нужно отлаживать этот механизм и работать на основе новой законодательной базы.
- Каковы первые результаты работы по новым Правилам землепользования и застройки?
- Первые результаты нашей работы связаны с теми решениями в градостроительной сфере Санкт-Петербурга, которые принимались до выхода новых правил. Например, правила показали, что некоторые объекты превышают допустимые пределы по высотности. В результате мы понизили почти 80 зданий. То же касается и функционального зонирования. Мы выявили несколько уже строящихся объектов, функциональное назначение которых не соответствует тому, что определено законом. Нам многое сегодня нужно увязывать с новым законодательством.
- Каких изменений вы ожидаете в работе архитекторов по новым Правилам землепользования и застройки?
- Во-первых, некоего упорядочивания не только в головах архитекторов, но и в процессе проектирования, а самое главное - в отношениях заказчиков и архитекторов. Говоря о Правилах землепользования и застройки, отдельно хочу отметить, что этот закон позволяет нам прогнозировать конкретный результат нашей работы.
- Изменились ли за последний год взаимоотношения между архитекторами и заказчиками проектов?
- Безусловно, благодаря выходу новых ПЗЗ взаимоотношения между архитекторами и заказчиками проектов значительно изменились. С момента выхода правил отношения, наконец, вошли в законодательное русло, а требования по застройке стали законодательно обоснованными. Таким образом, недопонимание между архитекторами и заказчиками, которое было до принятия правил, например, желание заказчиков получить больше положенного, сегодня будет пресекаться на основе закона.
- В каких случаях заказчик проекта может получить разрешение на отклонение от предельных параметров ПЗЗ?
- Отклонения от правил недопустимы, если заказчик хочет построить здание, параметры и значение которого по закону не предусмотрены на данной территории. Если строительство объекта предусмотрено в условно разрешенных видах, тогда заказчик имеет возможность пройти через процедуру изменений. Но даже и в этом случае заказчик не сможет добиться полной замены условно разрешенной функции на основную.
- Какие проекты сейчас вошли в число тех, которые уже можно считать исключениями из правил?
- Таких проектов много. Сейчас работает городская комиссия по землепользованию и застройке, которая уже рассмотрела более ста объектов и направила документацию по этим объектам в районные комиссии – для обсуждения на общественных слушаниях. Пока ни один пакет документов еще не вернулся к нам с каким-либо заключением.
- Сколько времени требуется заказчику, чтобы пройти такую процедуру?
- Для того чтобы представить окончательный вариант проекта на рассмотрение в правительстве Санкт-Петербурга – 60 дней.
- Насколько известно, в ближайшем будущем новой корректировки потребует и Генеральный план города. Изменения коснутся прежде всего функционального зонирования территорий. С чем это связано?
- Пока дорабатывали Генеральный план Санкт-Петербурга, у нас появились такие серьезные проекты, как намыв территории Васильевского острова, «Морской фасад», развитие новых районов Морского порта, стратегические объекты автомобилестроения «Тойота», «Ниссан», «Хендэ Мотор Компани». Внесения изменений в Генплан потребует в первую очередь реализация всех этих проектов. Но стоит отметить, что новые корректировки будут внесены нескоро. Генеральный план -- это главный закон, на основе которого мы живем. В недавнем докладе КГА правительству города о ходе мониторинга Генерального плана было лишь представлено мнение о том, что требуются очередные поправки. Однако никаких конкретных решений правительство еще не принимало.
- Какие из новых проектов, на Ваш взгляд, больше всего отвечают эстетике Санкт-Петербурга?
- Это такой вопрос, на который однозначно, наверное, не ответишь. Потому что архитектура всегда была темой спора «Как лучше?» - особенно для Санкт-Петербурга. Одни абсолютно искренне считают, что можно строить современные здания, и отстаивают эту точку зрения с серьезными аргументами, со ссылками на великих и т.д. Другие же говорят, что этого делать нельзя, что надо делать контекстуальную архитектуру, полностью соответствующую петербургской классике. Эта точка зрения также заслуживает уважения. Я считаю, что в этом ожесточенном споре должна родиться истина. Надеюсь, что все-таки на стыке этих полярных точек зрения возникнет какая-то правда, если она вообще может возникнуть. Мое мнение: в Санкт-Петербурге должна быть и новая, и классическая архитектура.
- В чем, на Ваш взгляд, принципиальная разница между проектами отечественных и зарубежных архитекторов?
- Зарубежные архитекторы, которых приглашают участвовать в российских конкурсах, - это в основном топовые мастера. Они избалованы избытком заказов на создание громких проектов. К западным «звездам» обращаются те заказчики, которые хотят сделать из своего здания некое событие. Новые пути в развитии архитектуры сегодня могут возникнуть только на основе новых технологий, новых материалов, возможностей, теперь уже нанотехнологий. Моя точка зрения: российские архитекторы смотрят на это несколько поверхностно. Мы готовы соревноваться с иностранными мастерами в создании оболочки зданий, потому что художественные качества нашей архитектуры вполне сопоставимы с тем, что делают на западе. Однако внутреннее содержание, которое основано на высоких технологиях, на менталитете западных жителей, которые экономят воду, тепло, электроэнергию и т.д., у нас пока не соответствует мировому уровню. К моему глубокому сожалению, наша архитектура представляет пока только внешнее сходство с европейскими проектами. Без внутреннего содержания.
- Может, нашим архитекторам нужно выходить на зарубежный рынок?
- Думаю, что такие попытки уже есть. Яркий пример – архитектор Сергей Чобан и его компания NPS Tchoban Voss GbR. Он успешно работает и в России, и в Германии. Выход на европейский уровень, конечно, важен. Однако для того чтобы выйти на зарубежный рынок, безусловно, нужен элемент везения. Сейчас без удачи, только работая, очень трудно чего-то достичь. Западный рынок переполнен. Архитекторов за рубежом на душу населения приходится гораздо больше, чем в России.
- Чего сейчас не хватает нашим архитекторам и строителям?
- Сейчас, в условиях экономического кризиса, достаточно остро стоит вопрос о финансировании строительной отрасли. Вместе с отсутствием денежных средств замерло офисное и жилое строительство, что не может не отражаться на рынке проектных работ. Хотя, независимо от кризиса потребность в реализации проектов, конечно же, остается актуальной. Я хочу пожелать нашим архитекторам и строителям заказов, работы. Ее наличие в условиях кризиса -- это очень серьезная проблема. Я знаю о том, что пока количество работы инерционно сохраняется, но вполне вероятно, что оно может резко пойти на спад. В результате могут пострадать профессионалы, целые коллективы, судьбы людей, их семей. Поэтому я от всей души желаю коллегам работы!
Беседовала Марина Голокова