«Будем обязательно работать по закону о ГЧП»
- Какая площадь территории застройки будущего города?
- Это, наверное, одно из самых интересных и перспективных мест на территории Ленинградской области, где жилье надо было бы строить в любом случае. Под жилищную застройку предназначено более 420 га, однако в действительности развиваться будет агломерация в 1,5 тыс. га: здесь уже создана большая индустриальная зона, в том числе технопарки, различные экологически безопасные производства. И работающие здесь люди вынуждены тратить много времени на дорогу домой.
Уникальность и в том, что сейчас есть возможность развить жилую часть агломерации комплексно. Мы объединили три участка, составляющие в совокупности 452 га, проектирование и впоследствии строительство на которых будет идти параллельно. Жилую зону можно застраивать либо вразнобой, либо комплексно. В последнем случае предупреждаются сложности с обеспечением территории инженерными сетями, дорогами, социальными объектами и т. д. Мы все это обсудили с правительством Ленобласти и профильными комитетами. Так что проект должен быть красивым, к тому же, одним из самых крупных на Северо-Западе. Тактико-технические показатели могут меняться, но в любом случае здесь все уже будет по новым нормативам: социальная, дорожно-транспортная инфраструктура.
Конечно, мы будем стремиться к тому, чтобы проект вошел в число приоритетных проектов на Северо-Западе. И, конечно, будем обязательно работать по закону о ГЧП, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме, и по всем другим программам с использованием федеральных дотаций, субсидий и т. д.
- По каким государственным программам планируете работать в рамках этого проекта?
- Мы рассчитываем, прежде всего, на программу «Социальные объекты в обмен на налоги», которая уже так хорошо зарекомендовала себя в Ленинградской области. Но поскольку такой масштабный проект, конечно, целесообразно реализовывать, используя все возможности льгот, прописанные в федеральном законодательстве, нам необходимо очень плотно общаться с правительством не только области, но и страны. Очевидно, что в Усть-Луге плодотворное сотрудничество получилось. А благодаря постоянно совершенствующейся законодательной база в Свердловском поселении можно сделать гораздо больше, чем в свое время удалось в Усть-Луге. Поэтому вероятность федерального софинансирования достаточно велика, но изначально мы на эти деньги не рассчитывали.
- В таком масштабном проекте степень рисков на порядок выше?
- Компания будет выступать одновременно инвестором, застройщиком, заказчиком и генподрядчиком, как и на других наших объектах. Мы посчитали экономику, разбили проект на очереди, определив срок реализации в 25 лет. Таким образом, плановые объемы ежегодного ввода в эксплуатацию жилья в рамках проекта составят 200 тыс. кв. м.
- По какой цене будете продавать жилье?
- Мы не планируем продавать жилье в Свердловском поселении ни слишком дорого, ни слишком дешево, поэтому цена будет в пределах среднерыночной для этой территории – 60 тыс. рублей. Сейчас мы рассчитываем только на коммерческие продажи, однако вполне возможно, что будем продавать квартиры и в рамках реализации государственных жилищных программ. Но это будет в любом случае не спальный район, а очень интересная территория с комфортным проживанием.
- Представления о комфортном проживании у всех разные - что вы под этим понимаете?
- Комфортное проживание означает, что на территории должно быть достаточное количество социальных объектов, магазинов, парковочных мест. Должны быть развитая дорожная сеть и озеленение в соответствии с существующими жесткими нормативными требованиями. Мы ставим перед собой задачу – совместить в городе эти компоненты так, чтобы они друг другу не мешали.
Российские реалии таковы, что квартира – это предмет первой необходимости, который очень сложно купить не только из-за высокой стоимости, но и в силу условий приобретения. Поэтому, к сожалению, говорить о каких-то излишествах – например, о квартирах от 100 кв. м – не приходится. Но массовое жилье в нашем понимании, на сегодняшний день, это скорее жилье комфорт класса, предполагающее наличие определенных, уже ставших необходимыми в сознании современного человека, опций: лифтов импортного производства, пятикамерного остекления, металлических дверей, общей охраны территории и т. д. Все это, и еще порядка 15 позиций, предусмотрено в наших квартирах «БК-стандарт». При этом на квартиры сохраняются цены массового сегмента.
На территории освоения ГК «ЦДС» будут построены кирпично-монолитные жилые дома высотностью от 9 до 23 этажей с отдельными доминантами до 30 этажей. И хотя приоритетным для застройщика является не архитектурная изысканность проекта, а создание комфортной среды проживания, по словам Михаила Медведева, при разработке концепции каждого квартала будет объявляться архитектурный конкурс, к участию в котором будут приглашаться как отечественные, так и зарубежные архитектуры.
Мнение
Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
- Мы можем заранее предусмотреть, где и какие дороги нужно построить, как обеспечить будущих жителей водой, светом и теплом, сколько потребуется детских садов, школ, медицинских учреждений. Подойдем к развитию территории комплексно, что позволит избежать градостроительных ошибок.
Цифра
250-270 млрд рублей – совокупный объем инвестиций в проект комплексного освоения территории в Свердловском сельском поселении
Свое 20-летие празднует группа «РОССТРО». С этим именем эксперты по праву связывают многие позитивные события, произошедшие на рынке недвижимости за последние два десятилетия. О том, чего удалось достичь, и какие планы поставлены на будущее, рассказал президент ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров.
– Александр Афанасьевич, можете ли вы сегодня, с высоты 20-летнего опыта «РОССТРО», назвать те главные решения, которые позволили группе добиться существующих результатов? И, собственно, каковы эти результаты?
– Основных решений было немного, но все они были стратегически важными для нас. Сама жизнь показала: это были верные и своевременные решения, ключевым следствием которых можно назвать устойчивое развитие «РОССТРО» и эффективность хозяйственной деятельности группы.
– Как все начиналось?
– Решение было принято 25 декабря 1990 года. В этот день мы обозначили основные направления работы компании: заниматься землей, недвижимостью, строить, проектировать, искать инновационные решения и внедрять их на рынок. «И мы не ошиблись», – такую резолюцию на первом протоколе общества поставит через 10 лет один из учредителей. Да, мы не ошиблись, могу это подтвердить и я. Все эти годы, как и было задумано, мы занимались развитием недвижимости во всем ее многообразии. Сегодня «РОССТРО» – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. Это эффективная рыночная структура и команда профессионалов. Группа и сегодня инвестирует в недвижимость, только проекты стали масштабнее и ярче.
– В начале 90-х приходилось многое делать на рынке впервые. Не обидно, что сегодня вашими разработками пользуется весь рынок, причем не всегда умело?
– Развитие «РОССТРО» действительно тесно связано со становлением рынка Санкт-Петербурга, Ленинградской области и России. С первых дней работы мы принимали активное участие в формировании правил и методов работы на зарождающихся риэлторском и инвестиционно-строительном рынках. При нашем участии был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения успешно работают на рынке недвижимости города и области по сей день. В «РОССТРО» были разработаны первые договоры долевого участия, которые положили начало рынку долевого строительства.
В начале 90-х годов группа являлась крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и одновременно вела около 30 проектов. В конечном счете, мы работали не только для себя, а чтобы создать цивилизованный рынок, нормальную конкурентную среду, новые сферы для развития бизнеса и сотрудничества. И сейчас активно пользуемся всем этим.
– Не только долевое строительство, но и управление недвижимостью в те годы были новым понятием? И уже много лет это направление приносит вам стабильный доход!
– С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений нашей деятельности. В собственности группы деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Санкт-Петербурге и области общей площадью более 200 тысяч квадратных метров. Идет постоянная работа по реновации и развитию существующих комплексов, строятся новые деловые центры и технопарки, проводится комплексная реконструкция и надстройка эксплуатируемых объектов, приобретаются новые объекты доходной недвижимости. Интересен опыт «РОССТРО» по управлению объектами, находящимися в государственной собственности. Нашими специалистами совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время в нашем управлении было более 30 тысяч квадратных метров такой недвижимости, причем не только, например, общежития, но и имущественный комплекс «Новая Голландия». По итогам нашей работы правительство Санкт-Петербурга наградило «РОССТРО» «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландии»" в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 год».
С начала 90-х девиз данного направления – «Имущество должно прирастать»! И все 20 лет оно исправно прирастает не только землей и недвижимостью, но и доходами. Это наш собственный стабилизационный фонд, который позволяет нам затевать долгосрочные рисковые проекты.
– Управление столь масштабной деятельностью тоже носило инновационный характер?
– Закон о приватизации позволил в короткий срок сформировать сильный холдинг полного инвестиционно-строительного цикла. В него вошли инвестиционные, проектные, строительные компании, производители стройматериалов и организации, управляющие недвижимостью. К концу 1996 года в холдинге было уже более 30 компаний. Потребовалась его реорганизация в управляемую структуру. Так, в 1997 году появилась инвестиционно-строительная финансово-промышленная группа «РОССТРО». Центральная компания обеспечивала оперативное и перспективное управление предприятиями, развитие имущественного комплекса группы. Проведена большая работа по централизации управления и укрупнению пакетов акций.
Сегодня финансово-промышленная группа «РОССТРО» объединила опыт и ресурсы более 50 хозяйственных обществ. Мы получили компактную, эффективно работающую компанию. Хозяйственную деятельность по направлениям осуществляют семь подразделений, объединенных в оптимальную в управлении структуру. Численность работающих – более 1,2 тысяч человек.
– При каких обстоятельствах в структуре группы появилось ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ»?
– Этот известный проектный институт входит в группу с 1993 года. 20 процентов акций общества принадлежит городу, так что это успешный пример частно-государственного партнерства. Мы не только сохранили институт, но и получили прибыльно работающую, высококонкурентную организацию с высококвалифицированным кадровым составом и мощной технической базой.
Институту по силам масштабные проекты жилищно-гражданского профиля – жилых домов и квартальной застройки, объектов различного социального назначения (школ, детских садов, центров социальной реабилитации инвалидов, больниц, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов). Проекты института отвечают самым высоким требованиям рынка. Заказчикам и инвесторам обеспечивается полный комплекс необходимых услуг – от обоснований инвестиций в строительство до получения разрешительной документации, согласований проектных решений и авторского надзора. Проводятся также адаптация и сопровождение проектов, разработанных зарубежными фирмами, что весьма актуально в последнее время.
– О роли VELOX в развитии «РОССТРО» было сказано не раз. И тем не менее, какие результаты вы бы обозначили сегодня и о каких перспективах можно говорить?
– В 2000 году мы начали реализацию проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в Кингисеппе, где построено и работает три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тысяч квадратных метров.
За десять лет энергоэффективная, экологически чистая, экономичная технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса цены и качества строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены на строительство. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов различного назначения, в том числе VELOX востребован в программах социального строительства, так же как в Австрии и Чехии. Ну и конечно, широко применяется при самостоятельном строительстве домов, хотя это лишь малая часть сферы применения системы.
В целом технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий любого назначения, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция сегодня поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. И кстати, все нормативное сопровождение технологии обеспечивает наш «ЛЕННИИПРОЕКТ».
– Какие усовершенствования удалось привнести в систему за прошедшие 10 лет?
– Сегодня «РОССТРО» является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. Специалисты «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH доработали строительную систему VELOX и получили признание Роспатента. Мы зарегистрировали способ изготовления щепоцементных плит «ВЕЛОКС», полезную модель установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС», домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС». Так, «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы VELOX на мировой рынок.
Продуманная недорогая технология своей выгодой в применении и высоким качеством продукции нашла признание в России. Строительная система победила в трех всероссийских конкурсах: Федеральной программы «100 лучших товаров России – 2005» в номинации «Новинка года»; Всероссийском конкурсе на лучшую организацию, принимающую участие в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в номинации «За внедрение передовых технологий и инновации в строительстве»; Федеральной программе «100 лучших товаров России – 2007» в номинации «Промышленные товары для населения».
– Не так давно вы заявили о решении вывести на рынок бренд «Зеленый теплый дом»... Это следующий шаг продвижения системы на рынок?
– Рынок сегодня очень быстро взрослеет, идет интеграция в мировой рынок. Наши строители перенимают требования, технологии, предпочтения, строительную моду, наконец. Мы не намерены быть в хвосте модных тенденций, наоборот – планируем сами устраивать показы и предлагать рынку «модели сезона». А ведь каждый новый строительный сезон и так демонстрирует, что VELOX, постепенно раскрывая свои преимущества, остается на пике строительной моды. Завоевав сначала внимание потребителей «гениальной простотой», он подкупил их «вкусной» ценой, успокоил надежностью, огнестойкостью и долговечностью, пригрел теплотой домов. Этой весной строительная система VELOX – лучшая модель энергоэффективной технологии.
На Западе популярным стало направление «зеленого строительства». Потребитель все большее внимание уделяет экологической безопасности своего жилья. Параметр «экологической чистоты» зданий зачастую становится приоритетом в выборе технологии. Если строительная система VELOX – модель очень демократичная (она интересна людям разного уровня обеспеченности), то технология «Зеленый теплый дом» рассчитана на взыскательного потребителя, большое внимание уделяющего здоровью своей семьи. С этим связаны наши ближайшие планы!
– Начиная новое десятилетие «РОССТРО», нельзя не сказать об уроках кризисов рынка, о потерях и приобретениях. Какие советы коллегам и конкурентам вы могли бы дать?
– Кризис показал важность такой нудной задачи, как управление издержками. Именно многолетний, терпеливый, кропотливый мониторинг затратных мелочей, позволил нашей группе не только устоять на падающем рынке, но уже в этом году получить положительную динамику финансовых показателей и продолжить свое развитие. Своим коллегам я не советую, а настоятельно рекомендую внимательно относиться к издержкам. Конкурентам пожелаю заставить себя и научиться управлять затратами. Сегодня рынок не так комфортен, как в 2007 году, и очень нескоро он сможет вернуться в состояние бурного роста. Чтобы рынок жил, необходимо уметь работать при его меньшей финансовой наполненности.
В связи с нашим юбилеем я в первую очередь хотел бы сказать много теплых слов нашим партнерам. Как правило, мы срабатываемся с людьми со здоровыми амбициями, конструктивными, деловыми. Они понимают и принимают требования рынка, легко перестраиваются под задачу. Мы единомышленники и содействуем успеху друг друга. Умение взаимовыгодно взаимодействовать на рынке очень ценно. Я благодарю наших партнеров за умение эффективно работать. Желаю процветания их бизнесу! Всех коллег поздравляю с достойными результатами 20-летия и благодарю за добросовестный труд!
«Строительный Еженедельник»©, № 5 (451) от 14.02.2011