Маргарита Бородатова: «Санкции подстегнут использование паевых инвестиционных фондов в строительстве»
Маргарита Бородатова, генеральный директор ООО «УК «ДОХОДЪ», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах использования паевых инвестиционных фондов в строительной отрасли.
– Не стоит говорить о непопулярности такого инструмента как ЗПИФ. Несмотря на то, что со времени своего появления на рынке он утратил преимущество, связанное с налогом на имущество, на данный момент ЗПИФ остается перспективным инструментом. Особенно это касается ЗПИФов недвижимости. Скажем так, инструмент не востребован рынком в должной степени. У ЗПИФа значительный потенциал и перспективы развития, обеспеченные рядом преимуществ – широкими возможностями привлечения денежных средств, оптимизацией налогообложения, диверсификацией рисков.
Как правило, популярность ЗПИФа ограничена его внешней сложностью. Строительный рынок довольно консервативен с точки зрения каналов финансирования. ЗПИФ – инструмент сравнительно новый и еще не всеми освоенный. Мы как управляющая компания имеем значительный опыт работы со ЗПИФами. А из опыта общения с различными застройщиками мы можем сказать, что при наличии понимания механизма работы ЗПИФ среди представителей топ-менеджмента строительной компании не возникает сложностей в последующем использовании ЗПИФа в строительстве. Поэтому сейчас рано говорить о том, что ЗПИФы недвижимости непопулярны.
– Оцените, пожалуйста, общий объем ПИФов, которые задействованы в реализации проектов на рынке недвижимости Петербурга (или какова доля инвестиций ПИФ в местные строительные проекты).
– Согласно рэнкингу крупнейших российских управляющих компаний, составленному по версии РА «Эксперт», общая сумма активов ЗПИФов компаний, базирующихся в Санкт-Петербурге, составляет более 30 млрд рублей. Таких компаний в рэнкинге 6.
По данным портала Investfunds.ru, общая стоимость всех активов российских закрытых фондов недвижимости составляет немногим более 173 млрд рублей. Чуть большую сумму активов имеют закрытые рентные фонды (около 182 млрд рублей). Также стоит отметить, что часть строящихся объектов финансируется через фонды прямых инвестиций. Последние имеют значительные активы.
– В чем плюсы и недостатки финансирования реализации проекта посредством открытых и закрытых ПИФов?
– Подчеркну, что финансирование проектов в сфере недвижимости и строительства возможно только через закрытые паевые инвестиционные фонды, если говорить о фондах. Это можно объяснить, в частности, тем, что ЗПИФы рассчитаны на более длинный инвестиционный горизонт, что вполне соотносится со сроками реализации строительных проектов.
Главное преимущество финансирования проектов через механизм закрытых фондов состоит в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Кроме того, фонд имеет возможность привлекать инвесторов разного масштаба, тем самым расширяя сумму потенциальных инвестиций.
ЗПИФ может работать с разными застройщиками и проектами, диверсифицируя риски. Таким образом, есть то, что интересно инвесторам, и то, что привлекает застройщиков в механизме ЗПИФ. Недостатком, наверное, можно считать то, что инвестиционная декларация фонда ограничивается законодательной базой.
– Как правило, сколько инвесторов должно объединиться, чтобы получился паевой инвестиционный фонд? На какой доход в среднем они могут рассчитывать, судя по вашему опыту?
– Для того чтобы ЗПИФ недвижимости был сформирован, необходима сумма в 25 млн рублей. Но для строительной отрасли такие величины недостаточны. Поэтому желательно, чтобы на этапе начала работы объем фонда составлял 300-500 млн рублей и более. Если речь идет о финансировании фондом строящейся жилой недвижимости, то нюанс состоит в том, что по 214-ФЗ средства дольщиков может привлекать только застройщик. Если фонд застройщиком не является, то по такой схеме финансировать объект не получится. Но фонд может сдать в аренду застройщику участок под строительство. В таком случае работают договоры долевого участия.
Пайщиками фонда, как правило, выступают инвесторы разного масштаба, поэтому речь идет не об их количестве, а скорее о тех объемах денежных средств, которые они готовы внести в фонд.
Тем, кто не связан с рынком недвижимости, ЗПИФы интересны как финансовый инструмент, обеспечивающий доходность на этом рынке. Для тех, кто работает на строительном рынке, ЗПИФ – это способ оптимизации налогообложения и привлечения средств в объекты.
Если сравнивать доходность фондов недвижимости со ставкой депозита, которая колеблется по рынку на уровне 6-10%, то у ЗПИФов доходность выше – примерно 15-25%. Но и риски инвестирования другие, хотя и диверсификация имеет место быть.
– Какими характеристиками должен обладать проект, чтобы источником его финансирования мог выступить паевой инвестиционный фонд?
– Объект должен отвечать требованиям ликвидности с точки зрения продаж или наполнения (в случае с коммерческой недвижимостью) и потенциальной доходности для инвестора. При выборе объекта необходимо обращать внимание еще и на застройщика. Его надежность – тоже аргумент «за».
– Насколько, по Вашим оценкам, в условиях возрастающих рисков будут популярны ПИФы при реализации строительных проектов?
– Сложившаяся ситуация – набор многочисленных факторов влияния, в том числе, влияния на строительный и финансовый рынки. С точки зрения привлечения внутреннего инвестора, ЗПИФ – вариант очень удачный. Он объединяет средства пайщиков разного масштаба и не требует участия в проекте одного крупного инвестора. Таким образом, ЗПИФ может быть сформирован и без внешних заимствований. На фоне обострения отношений с мировым сообществом и иностранными инвесторами ЗПИФы недвижимости вполне могут стать популярным инструментом.
Наша компания, например, сейчас регистрирует правила нового ЗПИФа недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость». Паи фонда будут доступны совершенно разным категориям пайщиков, готовых инвестировать суммы от 50 000 рублей. Сформировать фонд мы планируем к концу 2014 года. Мы хотим обеспечить ликвидность паев, поэтому планируем пройти процедуру листинга на Московской Бирже с последующим включением паев нового фонда в котировальный список. Средства фонда будут инвестированы в объекты жилой и коммерческой недвижимости. Доход пайщиков будет на уровне 30% от прибыли фонда. Остальной доход будет реинвестирован.
Справка:
ООО «УК «ДОХОДЪ» активно работает на рынке коллективных инвестиций с 2003 года и входит в состав одноименной финансовой группы. Под управлением компании находятся активы 14 инвестиционных фондов, в том числе 7 открытых и 3 закрытых фонда недвижимости, закрытый фонд венчурных инвестиций, фонд целевого капитала развития СПбГПУ и компенсационные фонды двух СРО. Правила еще одного фонда недвижимости находятся на регистрации в ЦБ РФ. Компания также управляет средствам частных лиц в рамках услуги индивидуального доверительного управления. Общий объем активов в управлении превышает 10 млрд рублей. По этому показателю УК «ДОХОДЪ» занимает 2 место в рэнкинге управляющих компаний Санкт-Петербурга (по версии НРА). Компания имеет лицензии ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами.
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.