Владимир Жуйков: «Намыв – это естественная градостроительная тенденция»
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.
Городские депутаты приняли пакет региональных законов по защите прав дольщиков. Насколько очередные законодательные новации повлияют на ситуацию с проблемными объектами, рассказывает председатель Комитета по жилищной политике и строительству петербургского регионального отделения «Деловая Россия» Павел Созинов.
– Есть ли существенное отличие в новом и предыдущем региональном законе о защите прав дольщиков?
– Авторы нового законопроекта резонно указывают, что действовавший ранее закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» не содержал реального механизма оказания помощи участникам долевого строительства, нуждающимся в защите. Вне его рамок действия оставались граждане, заключившие различного вида договоры не с застройщиком, а с инвестором (генеральным подрядчиком).
В связи с этим потребовалось внесение существенных изменений в действующее законодательство, предусматривающее в том числе введение ряда понятий, таких как «недобросовестный застройщик-инвестор», «участник долевого строительства, нуждающийся в защите» и «проблемный объект».
Предложен механизм достройки проблемных домов и помощи обманутым дольщикам через предоставление в собственность квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, инвестором, выигравшим торги на право заключения договора аренды компенсационного земельного участка на инвестиционных условиях. Механизм, хотя и не нов и давно уже применяется в других регионах, все же законодательно закрепил сложившуюся практику и в Петербурге.
– О пакете законопроектов говорят достаточно давно, какие наиболее существенные изменения он претерпел в ходе обсуждения, в том числе в Законодательном собрании?
– Следует отметить появление в тексте закона понятия разрешения на строительство многоквартирного дома, полученного до введения в действие ФЗ-214. В первоначальном законопроекте говорилось о заключенных сделках самим дольщиком до этой же даты. То есть если гражданин заключал, допустим, ПДДУ до 01.04.2005, то он мог попасть в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, а если после, то нет. Однако речь могла идти о дольщиках одного и того же проблемного дома, заключивших договоры в разное время, что явно некорректно. Новый подход существенно расширяет потенциальный реестр обманутых дольщиков.
– Какие принципиальные недочеты вы видите в принятом пакете законов?
– Под действие закона попадают менее 10% от всех дольщиков проблемных домов Санкт-Петербурга. Предложенный закон не дает возможности оценить затраты бюджета на реализацию этих инициатив. Закон не носит срочного характера и не предполагает плана-графика его реализации, таким образом, не представляется возможным оценить, когда остальные 90% пострадавших дольщиков получат право на признание их «пострадавшими» на основании обсуждаемого регионального закона. Выбранная авторами закона дата «отсечения» – 01.04.2005 – является спорной. Вне пределов рассмотрения остаются дольщики, нуждающиеся в защите, приобретавшие строящиеся квартиры на основании именно ФЗ-214. Очевидно, что первоочередными пострадавшими, нуждающимися в защите, должны быть признаны наименее защищенные слои населения, а также представители социально значимых профессий, что не отражено в тексте закона.
Закон целесообразно обсуждать лишь в случае, если его рассматривать как первый этап долгосрочной программы.
Спорными представляются и выплаты компенсаций из средств бюджета Санкт-Петербурга участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и имеющим право на социальную поддержку. Размер таких компенсаций – 7 тыс. рублей, что составляет около 30% стоимости аренды однокомнатной квартиры в частном секторе Санкт-Петербурга или около 15-20% арендной ставки, если речь идет о двухкомнатной квартире. Механизм аренды может полноценно рассматриваться в случае наличия городского некоммерческого арендного фонда. В противном случае незначительные компенсационные выплаты окажутся малоэффективными. К тому же речь идет о дольщиках, для которых период ожидания решения их проблем составляет 10 лет. Почему тогда не говорить о компенсациях за все это время?
В описании проблемного объекта существенным условием является его расположение на земельном участке, находящемся в государственной собственности Санкт-Петербурга, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. Почему в законопроекте не обсуждались проблемные объекты на частных землях – неясно, тем более что их количество может оказаться существенным.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что критерии отнесения к нуждающимся в защите дольщикам, а также объектов к проблемным в региональном пакете законов и в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 № 403 не совпадают. Приведение к единому знаменателю реестров нуждающихся в защите дольщиков на основании двух взаимоисключающих подходов не представляется возможным. Таким образом, отсутствие единых критериев и методологических подходов не дает реальной возможности для оценки и мониторинга сложившейся ситуации с проблемными стройками в регионе.
Справка
Поправки в законы Санкт-Петербурга «О внесении дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», Закон Санкт-Петербурга «Социальный кодекс Санкт-Петербурга» приняты Законодательным собранием Санкт-Петербурга 11 июня 2014 года и подписаны губернатором 2 июля 2014 года.
Виталий Млынчик, директор недавно созданного НП «Энергосервисная палата», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал о перспективах развития рынка энергосервисных контрактов в Петербурге.
– Оцените, пожалуйста, темпы реализации закона № 261-ФЗ на промышленных предприятиях и в жилищно-коммунальном хозяйстве Петербурга? Насколько выполняются задачи, которые ставило государство перед началом работы данного закона?
– Закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении» предполагает поэтапное достижение конечной цели – сбережения энергоресурсов и, как следствие, финансовой экономии. Уже закончен первый этап – проведение энергоаудита, своеобразной переписи потребления энергоресурсов. Он прошел более или менее успешно, цифры получены, таким образом, определен потенциал энергосбережения на каждом предприятии в отдельности.
Наступает следующий этап – внедрение мероприятий, которые необходимы для снижения энергопотребления. Этот шаг осуществить сложнее, потому что пока непонятно, кто будет их реализовывать и откуда поступят деньги на их осуществление. Государство прямо заявляет, что тратить бюджетные средства на внедрение энергосберегающих технологий не будет. На мой взгляд, такая позиция абсолютно правильная. Деньги нужно привлекать на рынке. Реализация любого энергоэффективного мероприятия подразумевает достижение некоего результата. Когда вы ставите новое оборудование или внедряете новую технологию, то должна появиться экономия денежных средств, которые как раз и могут пойти на оплату услуг энергосервисной компании. Это и есть суть энергосервисного контракта, в котором заранее высчитана экономия после внедрения мероприятий исходя из грамотно представленных стартовых условий.
Отмечу, что энергосервисный контракт – это «длинные» инвестиции, которые окупаются не раньше чем через 5-10 лет. Сумма, которая ежемесячно выплачивается энергосервисной компании заказчиком услуги, будет напрямую зависеть от достигнутой экономии после осуществления энергосберегающих мероприятий. Пусть есть расчетное достижение, которое распределяется на 10 лет. Например, вы экономите 20% от оплаты за электроэнергию. 10% сэкономленных средств остается потребителю, а 10% отдается энергосервисной компании. И за 10 лет окупается то, что было вложено, плюс банковские проценты.
Рынок энергосервиса только зарождается в нашей стране. Пока отсутствуют нормативные, методологические основы заключения энергосервисных контрактов. Не сформирован пул игроков этого рынка, не установлены четкие правила взаимодействия. Возникающий рынок требует поддержки, которую ему сможет оказать созданное в апреле 2014 года НП «Энергосервисная палата».
Отмечу, что это не союз однотипных компаний, которые, например, занимаются производством техники. Мы хотим охватить всех игроков энергосервисного рынка – это государственные органы, страховые и лизинговые компании, банки, производители оборудования и, наконец, сами энергосервисные компании.
– На каких условиях будут приниматься компании в НП «Энергосервисная палата»?
– Наша организация создана как площадка для взаимодействия всех участников рынка энергосервиса. Никаких особых требований к компаниям, которые намерены вступить в палату, мы не предъявляем. Ежегодный взнос за участие в нашем некоммерческом партнерстве составляет 25 тыс. рублей. Членство в Энергосервисной палате доступно любому предприятию. Отмечу, что НП «Энергосервисная палата» зарегистрировано как федеральная организация. В ближайшее время мы собираемся открыть филиал в Пскове, а также в Крыму, где вопросам энергосбережения практически не уделялось внимания, так как в Украине была дешевая электроэнергия. Сейчас тарифы на электричество существенно поднимутся из-за недостатка собственных генерирующих мощностей, поэтому нужно срочно заниматься экономией.
– Каков потенциал российского рынка энергосервисных компаний?
– Объем рынка энергосервисных услуг в России оценивается в 2-3 трлн рублей — около 10-15% от объема потребления ресурсов в ЖКХ в денежном выражении. Эта цифра довольно большая. Я, честно говоря, не очень в нее верю. Она появилась после мониторинговых исследований, скорее всего, основываясь на сравнении с западными показателями.
Но потенциал рынка энергосервисных контрактов огромен. На мой взгляд, в ближайшее время реально начать экономить около 20% потребляемых энергоресурсов на любом бюджетном учреждении. Этот эффект можно достигнуть, выполнив вполне доступный и понятный комплекс работ, не затевая сильной перестройки.
– Как обстоит развитие рынка энергосервисных услуг в Петербурге и Ленинградской области?
– Я занимаюсь этим вопросом вплотную, и с уверенностью могу сказать, что заказчиков на этом рынке много. А вот компаний, которые называют себя энергосервисными, в Петербурге не более двух-трех десятков. Активно начинают предоставлять услуги энергосервиса сбытовые компании, что является полным нонсенсом, так как их основная функция – это продажа электроэнергии, логично предположить, что им должно быть невыгодно заниматься энергосбережением. Это еще одна точка извлечения прибыли, не более того.
– А какой должна быть энергосервисная компания в классическом понимании?
– Это инжиниринговая компания, которая обладает серьезным юридическим отделом и блоком технадзора. Основная ее функция в том, что она является в первую очередь организатором и держателем энергосервисного контракта на протяжении всех 10 лет и несет за него ответственность. Энергосервисная компания нанимает специализированные организации по проектированию и монтажу оборудования, может привлечь эксплуатирующее предприятие. Компания должна иметь хорошее кредитное плечо, работая с банковскими структурами примерно как лизинговые компании.
Стоит лишь добавить, что пока на рынке Петербурга нет ни одной энергосервисной компании в классическом понимании. Пока все существующие игроки имеют основной бизнес, например производят оборудование или осуществляют электромонтажные работы, а параллельно оказывают энергосервисные услуги.
– Каким вы видите развитие рынка энергосервисных компаний в ближайшие пять лет?
– Сегодня я наблюдаю, что со стороны заказчиков присутствует очень большое желание сэкономить. Например, бюджетным предприятиям после проведения энергоаудита в ближайшие пять лет нужно сберечь 15% средств. Государство им деньги не дает на проведение мероприятий по энергосбережению и указывает на энергосервисные контракты. Производители также ратуют за развитие энергосервисного рынка. Пока очень медленно в эту схему включаются банковские структуры. Они так зажаты в тисках требований Центробанка. Хороший плюс в том, что у потребителей есть деньги на то, чтобы платить энергосервисным компаниям за их услуги, потому что сегодня эти деньги потребитель отдает сбытовым компаниям за поставляемые энергоресурсы.
– Как повлияет развитие рынка энергосервисных контрактов на темпы внедрения инновационных технологий в энергетике?
– В этом как раз и состоит вся соль энергосервиса, это и есть тот инструмент, который позволяет внедрять инновации на рынке. Почему само предприятие не покупает инновации? Да потому что оно боится, не знает, какой будет эффект, ему приходится рисковать. А если приходит компания, которая вкладывает свои деньги в развитие инновационных технологий, то она уверена в результате, знает это оборудование. Пример – курорт «Игора» в Ленинградской области оборудован микротурбинами Capstone, которые работают на сжиженном привозном газе, одновременно вырабатывая электричество и тепло. И вся курортная зона автономна от централизованного теплоснабжения и электрификации. Семь лет назад собственники «Игоры» рискнули и поставили такие микротурбины. Но тогда услуг энергосервиса на рынке не было. Сегодня энергосервисные компании берут на себя риск внедрения новых технологий, освобождая от него компании-заказчики. Именно энергосервисная деятельность становится проводником инноваций в энергетической сфере.