Владимир Жуйков: «Намыв – это естественная градостроительная тенденция»
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.
5 марта, ровно за один месяц до очередного съезда Национального объединения строителей, стало известно о том, что президент НОСТРОЙ Ефим Басин слагает с себя полномочия руководителя объединения СРО досрочно и добровольно. Эту для многих неожиданную новость комментирует генеральный директор Национального ситуационного центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» Владимир Шахов.
- Владимир Михайлович, до законного окончания срока президентства Ефима Басина остается еще более полугода. Почему решение и рукописное заявление о досрочной отставке появилось именно сейчас?
- Здесь есть несколько моментов. Во-первых, на предстоящем съезде будут подведены итоги работы объединения за 2013 год и принята смета на 2014 год. То, что цикл окончания полномочий руководителей национальных объединений СРО до сих пор не совпадал с общепринятым сроком сдачи финансовой отчетности – исторический казус, который возник при формировании системы саморегулирования в строительной сфере и является скорее недоразумением, которое вынуждает нацобъединения проводить по два, а то и по три съезда в год. Можно предположить, что Ефим Владимирович, как мудрый руководитель и политик, понимая, что срок полномочий подходит к концу, не стал брать на себя ответственность за деятельность объединения в следующий отчетный период и решил освободить место преемнику досрочно.
- Те руководители СРО, к которым нам удалось обратиться в кулуарах III Российского инвестиционно-строительного форума, от комментариев по данной новости уклонились. С чем, на Ваш взгляд, связана такая осторожность?
- Я уже неоднократно говорил о том, что ситуация в национальных объединениях СРО строительной сферы очень непростая. Мы видели откровенные скандалы, мы видели открытую борьбу за бюджет национальных объединений… разумеется, в такой обстановке руководители СРО проявляют известную осторожность. И хотя сама по себе отставка президента НОСТРОЙ вполне закономерна, пока не все смогли ознакомиться с его обращением к предстоящему съезду и выработать обоснованную позицию. Понятно, что к настоящему моменту уже была накоплена некая критическая масса недовольства, возможно, у отдельных представителей строительной отрасли есть претензии к работе нацобъединений, но как именно поведет себя в сложившейся ситуации действующий президент НОСТРОЙ, предсказать было сложно.
- Как, на Ваш взгляд, будет развиваться ситуация?
- Впереди съезд, там мы получим ответы на многие вопросы. Но хочу подчеркнуть, что ситуация, в которой национальные объединения СРО возглавляют персоналии, имеющие в отрасли собственный бизнес, себя изжила. Как я уже говорил, на следующем этапе развития саморегулированию необходим государственный подход и грамотные управленцы с большим опытом работы. Таким человеком мог бы стать Николай Георгиевич Кутьин. Насколько мне известно, он до сих пор принимает участие в обсуждении вопросов саморегулирования стройки, к его мнению прислушиваются. Под руководством Кутьина Ростехнадзор делал первые шаги по контролю над СРО строительной сферы, он глубоко понимает вопросы безопасности строительства, имеет большой опыт государственной службы и наверняка сумел бы предложить эффективные схемы взаимодействия строителей, госорганов и конечных потребителей строительных услуг в рамках саморегулирования. Как бы там не сложилось, сегодня саморегулированию требуется человек с государственным мышлением, но конечное решение, разумеется, будет за очередным съездом и самими строительными СРО.
Сергей Пенкин, заместитель начальника аналитического департамента Ассоциации российских банков, рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, с какими результатами банковский сектор завершил 2013 год, какие законодательные инициативы повлияют на рынок в 2014 году, и о том, как складываются взаимоотношения банков с девелоперами.
– C какими результатами российские банки завершили 2013 год? Какова динамика основных показателей?
– В целом 2013 год был успешным. Согласно оперативным данным Банка России, кредитные организации в прошедшем году получили прибыль в размере 993,6 млрд рублей, что на 1,8% меньше, чем за 2012 год, но больше, чем в 2011 году.
По состоянию на конец ноября тенденции рынка были разнонаправленными. Так, снижение темпов роста активов в 2013 году составило 13,6% против 18,9% в 2012 году, рост капитала снизился на 14,1% против 16,6% в 2012 году, депозитная база сократилась на 14,1% (в 2012 году на 20%). Произошло замедление темпов роста потребительского кредитования (с 39,4% в 2012 году до 26,2% в 2013-м) при резком росте просроченной задолженности по данному виду ссуд (с 7,5% в 2012‑м до 40,6% в 2013 году).
Наблюдалось ускорение темпов роста корпоративного кредитования (с 12,7% в 2012 году до 13,5% в 2013-м) при снижении динамики просроченной задолженности (с 12,3 до 6,9%).
Произошло снижение достаточности капитала в среднем по системе (14,7% по итогам 2011 года, 13,7% в 2012 году и 13,2% на 1 декабря 2013 года).
Продолжает возрастать зависимость банков от операций рефинансирования со стороны ЦБ (задолженность банков перед регулятором в 2012 году увеличилась на 122%, в 2013 году – на 37,8%). Рост резервов на потери (5,3% в 2012 году и 18,9%) опережает рост активов (18,9% в 2012‑м и 13,6% в 2013 году) и совокупного кредитного портфеля (17,3% в 2012 году и 18,5% в 2013 году).
– Какие события оказали существенное влияние на банковскую отрасль в 2013 году?
– В первую очередь к важным событиям я бы отнес превращение Банка России в мегарегулятор финансового рынка страны и смену его руководства. Значительное позитивное влияние оказало введение с 17 сентября 2013 года «ключевой ставки» как основного индикатора процентной политики и реформа инструментов рефинансирования кредитных организаций (новые правила введены с 1 февраля 2014 года).
Что касается нормативно-правовых актов, то в течение прошлого года шла интенсивная подготовка к первым шагам по практическому внедрению принципов Basel III. В частности, с 1 января 2014 года введена новая методика расчета капитала (базовый, добавочный и дополнительный); а в 2013 году началось и до сих пор продолжается обсуждение и доработка новых требований к ликвидности банков.
Также Банк России увеличивал требования к розничным кредитам в рамках мер по «охлаждению» рынка необеспеченных банковских ссуд. Были повышены требования к резервам по необеспеченным ссудам физическим лицам (с 2 до 3% по всем непросроченным кредитам; с 6 до 8% с просрочкой от 1 до 30 дней) и введено дифференцирование коэффициентов риска в зависимости от ставок (до 25% коэффициент составляет 1,25; 35% годовых – 1,1; 35-45% – 1,4; 45-60% – 1,7; более 60% годовых – 2).
Кроме того, в 2013 году был принят закон о потребительском кредите, закрепивший на законодательном уровне передовую практику работы банков с гражданами.
– Какие законодательные инициативы повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– На рынок повлияет вступление в силу ст. 9 закона о национальной платежной системе, в соответствии с которым банки в кратчайшие сроки должны информировать клиента об операциях со счетом и в случае необходимости оперативно возвращать списанные мошенническим способом средства. Также с 1 января вступил в силу закон о потребительском кредитовании. Очень важные изменения в работе банков применительно к строительному сектору произойдут с 1 июля. Начиная с этой даты вступят в силу изменения в положениях ЦБ РФ № 283-П и 385-П, в соответствии с которыми будет ужесточен учет и создание резервов по вложениям в ЗПИФы. «Переупаковка» проблемных ссуд и полученных в счет погашения долга залогов в паи закрытых паевых инвестиционных фондов – стандартная практика работы банков.
– В 2013 году были закрыты несколько банков, и процесс отзыва лицензий продолжается. Не подорвали ли эти события доверие потребителей к банкам?
– Действительно, отзывы лицензий снизили доверие граждан к банкам. Но именно к отдельным банкам, а не к банковской системе в целом. Ряд клиентов изъял средства из малых банков, но значительная их часть была размещена не в государственных, а в частных кредитных организациях. Отзывы лицензий будут происходить и в дальнейшем, но пока сложно сказать, насколько интенсивным будет этот процесс.
– Рынок ипотеки последние несколько лет стремительно растет. Что ждет этот рынок в 2014 году, каковы его перспективы?
– Рост ипотечного кредитования в 2013 году был очень существенным. По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, объем кредитного портфеля возрастет на 30% по сравнению с прошлым годом, достигнув величины в 1,3 трлн рублей. Средняя ставка по рублевым кредитам увеличилась с 12,3 до 12,5%. Уже 25,4% (против 20,7% годом ранее) всех сделок по приобретению жилья в стране совершается с привлечением ипотечных кредитов. Прогнозы по темпам роста в текущем году менее оптимистичны. Существуют серьезные опасения, что из-за стагнации экономики и снижения темпов роста реальных денежных доходов граждан спрос на жилую недвижимость сократится.
– Как складываются отношения банков с девелоперами?
– По официальной статистике Банка России, 9% кредитного портфеля отечественных банков составляют ссуды заемщикам, занимающимся строительной деятельностью. Еще около 13% приходится на операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Таким образом, не менее 15% кредитного портфеля банков связаны со строительной индустрией.
– Готовы ли банки сегодня кредитовать застройщиков? Под какие проекты охотнее дают кредиты?
– Как и в других странах, кредитование проектов в сфере строительства является для российских банков одним из наиболее рисковых. Невозможно выделить наиболее привлекательные сегменты кредитования в среднем по системе, так как это во многом зависит от характеристик конкретных проектов и особенностей кредитной политики банков. В целом, с точки зрения контроля рисков, банкам выгоднее кредитовать строительство жилых зданий.
– Как настроены банкиры? Есть ли опасения по снижению доходности в 2014 году?
– Да, такие опасения существуют. Устойчиво сокращается достаточность капитала банков (отношение взвешенных по уровню риска активов за вычетом резервов по ним к капиталу) – с 13,7 до 13,2%. Также снижается рентабельность активов (с 2,3 до 1,9%) и капитала (с 18,2 до 14,9%).
– Означает ли это, что рост рынка замедлится?
– Явно выраженных точек роста банковского бизнеса в 2014 году не видно. Значительное замедление темпов экономического роста уже привело к тому, что спрос на кредиты со стороны юридических лиц сократился, а перекрывать его за счет выдачи потребительских кредитов стало очень опасно с точки зрения контроля сопутствующих рисков.
– Разработкой каких инициатив сейчас занимается ассоциация?
– Инициативы Ассоциации российских банков во многом определили поступательный тренд развития банковского рынка страны. Можно привести всего несколько примеров такой работы: создание системы страхования вкладов, правовое становление бюро кредитных историй, учреждение института общественного примирителя на финансовом рынке (финансового омбудсмена). В настоящее время помимо разработки и доработки многочисленных нормативно-правовых актов ассоциация разрабатывает на основе итальянского опыта и тестирует на ряде российских банков систему управления рисками при выдаче кредитов малым и средним предприятиям. Эта система будет полезна банкам при выдаче кредитов, в том числе средним по объему компаниям, которые занимаются строительным бизнесом. Особенностью модели определения рисков является то, что она оперирует не только финансовыми, но и физическими показателями (количество сотрудников, потребление электроэнергии и др.).