Юрий Шевчук: «На вопрос о целесообразности намыва ответа нет ни у бизнеса, ни у власти»
Председатель Северо-Западной межрегиональной общественной экологической организации «Зеленый Крест» Юрий Шевчук рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о многолетней экспансии Петербурга на акваторию Финского залива и превалировании экономических интересов над вопросами сохранения окружающей среды.
– Создание намывных территорий – это современный феномен?
– Отнюдь, о намыве в том или ином виде можно говорить с момента создания города в дельте Невы Петром I. С момента начала активной градостроительной деятельности было зафиксировано строительство различного рода искусственных укреплений на Невской губе, которые так или иначе были связаны с созданием новых частей суши. В качестве примера могу привести те же форты, которые были призваны быть первым рубежом обороны города. Всего было создано 12 фортов. Форты создавались на искусственных островах – зимой на мелководье завозились специальные коробы с землей и камнями и ставились на лед. Когда лед таял, короб опускался на дно и становился основой будущего укрепления. Кроме того, солдаты забивали бревна, которые не доходили до поверхности, были невидимы с борта и представляли большую угрозу для шведских кораблей. Таким образом, активная застройка и вмешательство в акваторию Невской губы ведется уже более 300 лет. Город постепенно превратил Невскую губу в свой техногенный водоем. Это усугубилось строительством дамбы – по сути, нескольких искусственных островов, соединенных мостами и тоннелями.
– Как повлияло на экосистему это техногенное вмешательство?
– Сейчас ведется много споров по этому поводу. Одни говорят, что намыв пагубно влияет на экосистему залива, другие говорят, что влияние есть, но несильное. На мой взгляд, определенное негативное влияние, будь то снижение популяции корюшки и рачков, все это имеет место. Но если вы меня спросите, можно ли сделать намыв так, чтобы негативного воздействия не было, я скажу, что, разумеется, можно. Те же участки в Кронштадте намывались без таких последствий. При этом все ученые сходятся в одном: Невская губа как искусственный водоем без заботы человека просто погибнет. Мы должны прилагать огромные усилия, чтобы поддерживать водоем в хорошем состоянии. Признаю, что сейчас есть попытки двигаться в этом направлении. Например, манипуляции с затворами дамбы, чтобы, впуская длинную волну, очистить водоем. Сегодня всем понятно, что если бросить это дело на самотек, ничего хорошего для всей акватории залива не будет. Кроме того, тут есть и еще один объективный фактор. Нева – это достаточно молодая река, по сути, даже не река, а протока между Ладогой и Балтикой, образовавшаяся 2-3 тыс. лет назад. Любая река рано или поздно «накидывает» песок и камни и образует дельту. Так вот те острова, на которых расположился город – это не дельта Невы, а просто возвышенности, на которых отстроился город, а собственную дельту Неве еще предстоит создать. Получается, что новая дельта возникнет на месте нынешних отмелей Невской губы примерно через тысячу лет, побережье залива в течение этого времени будет постепенно мельчать. И в будущем в акватории Невы неминуемо будут появляться новые естественные острова. В итоге мы получаем техногенный процесс намыва территорий, который сегодня ведется в городе, с одной стороны, и естественный процесс обмеления и образования островов на месте отмелей, с другой. И совершенно непонятно, как эти процессы будут друг на друга влиять. Это большой научный вопрос.
– Есть ли влияние на окружающую среду от реализации первого крупного проекта намыва – «Морского фасада»? И можно ли каким-то образом минимизировать ущерб от этих работ?
– При намыве новых территорий на Васильевском острове, прежде всего, был зафиксирован огромный «хвост» мутной взвеси от проведения дноуглубительных работ. Он пошел в сторону залива – это было видно по снимкам из космоса. Кроме того, насколько я знаю, инвестор выплачивал какие-то компенсации в Росрыболовство за сокращение популяции рыб в заливе. Но по большому счету, сделать намыв без вреда для окружающей среды можно, за рубежом такие проекты реализовывались. Но будут ли это делать у нас? Скорее всего, нет. У нас проще заплатить деньги за причиненный ущерб, чем заморачиваться с природозащитными технологиями – ставить специальные насосы, «ловить» взвесь и т. д. Я не стану утверждать, что намыв – это экологическая катастрофа. Это не так. Но другой вопрос – а зачем вообще намывать и строить на намыве? У нас и так экологическая ситуация на заливе на пределе, так зачем же усугублять ситуацию? Понятно, что это выгодно инвестору. Но получается, что выгода небольшой группы лиц превалирует над выгодой большинства и над здравым смыслом. Мы ухудшаем качество не только экологии, но и качество жизни других людей. Ведь от этого страдают и жители Васильевского острова, которые когда-то думали, что будут жить с видом на залив, а теперь видят в окно разворачивающуюся стройку.
– Девелоперское сообщество часто жалуется на отсутствие в городе хороших земельных пятен.
– Я с таким доводом не согласен. Если взглянете на карту города, вокруг исторического центра есть огромный пояс промышленных объектов. Ведь многие застройщики сегодня идут по пути редевелопмента промышленности и создают там комфортную жилую среду. Да, конечно, в этих районах вида на море не будет, придется строить социальную инфраструктуру, которой нет в заводских районах, но это перспективный путь. На Васильевском острове необходимость намыва еще более-менее понятна. Там нужно строить ЗСД, транспортную сеть. Да и заказ на намыв исходил, скорее, от Смольного – команде Валентины Матвиенко захотелось новый красивый пассажирский порт. Инвесторы «взяли под козырек» и радостно побежали исполнять. А проект намыва в Сестрорецке вообще бессмысленный. Сейчас Смольный планирует развитие территорий города. Но зачем вообще планировать создание искусственных территорий на акватории? Это надо как-то обосновать, а нормального обоснования экспансии строителей на Невскую губу до сих пор никто не представил. Делают, потому что могут сделать, и все тут.
– Каковы перспективы развития намывных территорий? Реальны ли опасения, что однажды залив «закатают в асфальт»?
– Могу с уверенностью сказать, что Финский залив будет мелеть и рано или поздно весь будет в естественных островах. Если мы не будем мешать этому процессу. К сожалению, я не знаю, как будет развиваться жилищное строительство в Петербурге, соответственно, не могу дать прогноз по новым порывам строителей на воды залива. Но спрос на жилье растет, растут и аппетиты строителей. Разумеется, людей влечет хороший вид на море. Но я считаю, что на такой территории просто опасно жить. У нас нередки зимние и осенние штормы. Я не буду говорить о влиянии порывов ветра на технические сооружения, но на здоровье людей это повлияет точно. Жителей будет продувать, они будут склонны к болезням. Заболеваемость там будет выше, несмотря на более чистый воздух. Летом здесь в жаркую погоду будет очень душно. Дышать будет невозможно, а если еще и залив загниет…
Еще один крупный застройщик – Setl Group – планирует выпустить облигационный займ. О том, на какие цели он будет потрачен, и о ближайших целях группы корреспонденту «АСН-Инфо» Николаю Волкову рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев.
– Вы в мае планировали провести облигационный займ. Состоится ли он?
– Да будет. Не в мае, а в июне. В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги.
– Еще дальше не смотрите, например стать полностью публичной компанией – выйти на IPO?
– До кризиса у нас были такие планы. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO – для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге.
– За счет чего планируете добиться увеличения объемов?
Сейчас у нас несколько сделок в процессе завершения, по достаточно серьезным территориям. Думаю, уже в ближайшее время, в июне, мы объявим о начале нескольких проектов.
– А какое количество жилья на приобретаемых участках планируете построить? Каковы условия сделок?
– Пока об это говорить рано. Не все договоры подписаны. Поэтому просто боюсь сглазить.
Мы покупаем участки по рыночным ценам, их нам показывают торги Фонда имущества. Кстати, последние торги были показательны – о каком кризисе можно говорить, если участки уходят по таким ценам?
– Участники рынка говорят, что в ближайшее время фонд практически прекратит торговлю городскими участками...
– Нет, у меня такой информации нет.
– В свое время вы планировали достаточно активно выходить в регионы. Сейчас эти планы остались?
– Нет, в кризис мы свернули программу региональной экспансии. Пока там нет спроса, а значит, нет и объемов строительства. Единственное, где мы как работали, так и будем продолжать работать, – это Калининград. В этом регионе мы сворачивать свое присутствие не собираемся.
– Вы являетесь заместителем председателя Координационного совета НОСТРОЙ, президентом СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», каким образом общественные объединения могут помочь в решении проблем, например с высотными регламентами?
– В первую очередь это обеспечивает трибуну, с которой можно вести диалог с городскими и федеральными властями, решать конкретные вопросы и проблемы строительной отрасли, влиять на законодательство. Город сейчас, к сожалению, понимая всю остроту проблемы, не имеет возможности что-то кардинально поменять. Чиновник – он в первую очередь чиновник, он обязан выполнять и блюсти законы. Другое дело, что федеральные законы принимаются в отрыве от понимания того, что реально происходит на конкретных территориях, например в Петербурге. Но здесь мы можем действовать, только инициируя внесение поправок в существующее законодательство.
Чем более цивилизованное общество, чем более оно развито, тем активнее рынок начинает анализировать и актуализировать правовое поле. Мы уже далеко ушли от того времени, когда землю можно было получить без торгов, только по распоряжению властей. Сейчас здесь действуют чисто рыночные механизмы, встроенные в законодательные рамки. С другой стороны, если досконально изучить и обобщить все законы, которые сейчас действуют, то выяснится, что в городе ничего вообще строить нельзя. Так что наша задача – вести постоянный диалог и соблюдать баланс частных и общественных интресов.
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.