Юрий Шевчук: «На вопрос о целесообразности намыва ответа нет ни у бизнеса, ни у власти»
Председатель Северо-Западной межрегиональной общественной экологической организации «Зеленый Крест» Юрий Шевчук рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о многолетней экспансии Петербурга на акваторию Финского залива и превалировании экономических интересов над вопросами сохранения окружающей среды.
– Создание намывных территорий – это современный феномен?
– Отнюдь, о намыве в том или ином виде можно говорить с момента создания города в дельте Невы Петром I. С момента начала активной градостроительной деятельности было зафиксировано строительство различного рода искусственных укреплений на Невской губе, которые так или иначе были связаны с созданием новых частей суши. В качестве примера могу привести те же форты, которые были призваны быть первым рубежом обороны города. Всего было создано 12 фортов. Форты создавались на искусственных островах – зимой на мелководье завозились специальные коробы с землей и камнями и ставились на лед. Когда лед таял, короб опускался на дно и становился основой будущего укрепления. Кроме того, солдаты забивали бревна, которые не доходили до поверхности, были невидимы с борта и представляли большую угрозу для шведских кораблей. Таким образом, активная застройка и вмешательство в акваторию Невской губы ведется уже более 300 лет. Город постепенно превратил Невскую губу в свой техногенный водоем. Это усугубилось строительством дамбы – по сути, нескольких искусственных островов, соединенных мостами и тоннелями.
– Как повлияло на экосистему это техногенное вмешательство?
– Сейчас ведется много споров по этому поводу. Одни говорят, что намыв пагубно влияет на экосистему залива, другие говорят, что влияние есть, но несильное. На мой взгляд, определенное негативное влияние, будь то снижение популяции корюшки и рачков, все это имеет место. Но если вы меня спросите, можно ли сделать намыв так, чтобы негативного воздействия не было, я скажу, что, разумеется, можно. Те же участки в Кронштадте намывались без таких последствий. При этом все ученые сходятся в одном: Невская губа как искусственный водоем без заботы человека просто погибнет. Мы должны прилагать огромные усилия, чтобы поддерживать водоем в хорошем состоянии. Признаю, что сейчас есть попытки двигаться в этом направлении. Например, манипуляции с затворами дамбы, чтобы, впуская длинную волну, очистить водоем. Сегодня всем понятно, что если бросить это дело на самотек, ничего хорошего для всей акватории залива не будет. Кроме того, тут есть и еще один объективный фактор. Нева – это достаточно молодая река, по сути, даже не река, а протока между Ладогой и Балтикой, образовавшаяся 2-3 тыс. лет назад. Любая река рано или поздно «накидывает» песок и камни и образует дельту. Так вот те острова, на которых расположился город – это не дельта Невы, а просто возвышенности, на которых отстроился город, а собственную дельту Неве еще предстоит создать. Получается, что новая дельта возникнет на месте нынешних отмелей Невской губы примерно через тысячу лет, побережье залива в течение этого времени будет постепенно мельчать. И в будущем в акватории Невы неминуемо будут появляться новые естественные острова. В итоге мы получаем техногенный процесс намыва территорий, который сегодня ведется в городе, с одной стороны, и естественный процесс обмеления и образования островов на месте отмелей, с другой. И совершенно непонятно, как эти процессы будут друг на друга влиять. Это большой научный вопрос.
– Есть ли влияние на окружающую среду от реализации первого крупного проекта намыва – «Морского фасада»? И можно ли каким-то образом минимизировать ущерб от этих работ?
– При намыве новых территорий на Васильевском острове, прежде всего, был зафиксирован огромный «хвост» мутной взвеси от проведения дноуглубительных работ. Он пошел в сторону залива – это было видно по снимкам из космоса. Кроме того, насколько я знаю, инвестор выплачивал какие-то компенсации в Росрыболовство за сокращение популяции рыб в заливе. Но по большому счету, сделать намыв без вреда для окружающей среды можно, за рубежом такие проекты реализовывались. Но будут ли это делать у нас? Скорее всего, нет. У нас проще заплатить деньги за причиненный ущерб, чем заморачиваться с природозащитными технологиями – ставить специальные насосы, «ловить» взвесь и т. д. Я не стану утверждать, что намыв – это экологическая катастрофа. Это не так. Но другой вопрос – а зачем вообще намывать и строить на намыве? У нас и так экологическая ситуация на заливе на пределе, так зачем же усугублять ситуацию? Понятно, что это выгодно инвестору. Но получается, что выгода небольшой группы лиц превалирует над выгодой большинства и над здравым смыслом. Мы ухудшаем качество не только экологии, но и качество жизни других людей. Ведь от этого страдают и жители Васильевского острова, которые когда-то думали, что будут жить с видом на залив, а теперь видят в окно разворачивающуюся стройку.
– Девелоперское сообщество часто жалуется на отсутствие в городе хороших земельных пятен.
– Я с таким доводом не согласен. Если взглянете на карту города, вокруг исторического центра есть огромный пояс промышленных объектов. Ведь многие застройщики сегодня идут по пути редевелопмента промышленности и создают там комфортную жилую среду. Да, конечно, в этих районах вида на море не будет, придется строить социальную инфраструктуру, которой нет в заводских районах, но это перспективный путь. На Васильевском острове необходимость намыва еще более-менее понятна. Там нужно строить ЗСД, транспортную сеть. Да и заказ на намыв исходил, скорее, от Смольного – команде Валентины Матвиенко захотелось новый красивый пассажирский порт. Инвесторы «взяли под козырек» и радостно побежали исполнять. А проект намыва в Сестрорецке вообще бессмысленный. Сейчас Смольный планирует развитие территорий города. Но зачем вообще планировать создание искусственных территорий на акватории? Это надо как-то обосновать, а нормального обоснования экспансии строителей на Невскую губу до сих пор никто не представил. Делают, потому что могут сделать, и все тут.
– Каковы перспективы развития намывных территорий? Реальны ли опасения, что однажды залив «закатают в асфальт»?
– Могу с уверенностью сказать, что Финский залив будет мелеть и рано или поздно весь будет в естественных островах. Если мы не будем мешать этому процессу. К сожалению, я не знаю, как будет развиваться жилищное строительство в Петербурге, соответственно, не могу дать прогноз по новым порывам строителей на воды залива. Но спрос на жилье растет, растут и аппетиты строителей. Разумеется, людей влечет хороший вид на море. Но я считаю, что на такой территории просто опасно жить. У нас нередки зимние и осенние штормы. Я не буду говорить о влиянии порывов ветра на технические сооружения, но на здоровье людей это повлияет точно. Жителей будет продувать, они будут склонны к болезням. Заболеваемость там будет выше, несмотря на более чистый воздух. Летом здесь в жаркую погоду будет очень душно. Дышать будет невозможно, а если еще и залив загниет…
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.
Петербургский архитектор Сергей Цыцин рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем видении настоящего и будущего Северной столицы. По словам эксперта, для того чтобы город не потерял свою уникальность, ему необходимо придерживаться особой программы развития, проработанной на 100 лет вперед.
– Сергей Викторович, как сложился Петербург как архитектурное пространство, каким видите его современное состояние?
– На Петербург, как, наверное, ни на какой другой город страны, влияет его историческое прошлое. Это вполне понятно, так как город Петра достаточно интересно формировался предыдущие столетия. К его строительству привлекались западные и отечественные архитекторы, являющиеся выдающимися мастерами своих эпох, которые и создали один из самых красивых городов мира.
Конечно, после революции, в советскую эпоху, ситуация несколько изменилась. Началась унификация, борьба с излишками. Конечно, страна в советский период уделяла социальному развитию, строились дома культуры, парки, медицинские учреждения и школы. За такой градостроительной политикой вымылось понятие красоты среды обитания человека, в результате чего начали появляться достаточно невыразительные новостройки. В новостройках за редким исключением не удалось создать среду обитания, равную по качеству предыдущим периодам. Хотя были и плюсы по многочисленному строительству социальных объектов.
После начала перестройки в СССР мы вступили в новую фазу – в коммерческий период градостроительства. Застройщики стали искать везде выгоду, появилось много непродуманных проектов, но одновременно стало и больше индивидуальности. Из серьезных минусов, присущих современному Петербургу, можно отметить хаотичную высотную застройку на окраинах, транспортные и экологические проблемы. Правда, в последние годы начала появляться попытки у инвесторов и девелоперов понять город как единый организм. Сейчас перед нами стоит задача регулировать и развивать мегаполис так, чтобы он не удушил себя в своих объятиях.
– Как это сделать?
– Как основа всего Петербургу нужен стратегический план развития города. Притом это должен быть не просто Генплан, а программа развития города с тремя горизонтами планирования вперед – на 20, 50 и 100 лет. Я абсолютно уверен, как только профессиональное сообщество и элита города примут этот стратегический план, а он должен носить и вербальный, и практический характер, то шаг за шагом реализуя его, мы начнем избавляться от многих существующих проблем и избежим новых.
– То есть такой стратегический план предполагает принцип, как развиваться Петербургу в долгосрочном периоде?
– Именно так. И важно, чтобы, конечно, он соблюдался. В стратегическом плане должны быть обозначены приоритеты, прописаны определенные запреты. Также в нем должны быть учтены механизмы с обратной связью и возможностью внесения актуальных изменений. Если брать конкретно какие-то градостроительные решения, то планом должно быть задействовано сателлитное развитие Петербурга. Именно самодостаточные малоэтажные города-спутники должны быть точками дальнейшего его роста. Сателлиты должны быть самодостаточными, в разрывах между ними должны быть зеленые зоны.
– А как можно решить транспортные проблемы?
– За последние 25 лет произошел транспортный взрыв, при котором значительно увеличилось количество автомобилей в городе. Мы, конечно, упустили драгоценное время, чтобы заранее в достаточной мере подготовиться к этому вызову, тем более необходимо наверстывать эти решения сейчас.
Полагаю, власти города должны полностью пересмотреть концепцию транспортного развития города. Во-первых, стараться больше разделить само движение пешеходов и транспорта, делая определенные улицы пешеходными, другие больше транспортными. Во-вторых, всяческими способами, в том числе административными, необходимо ограничить транспортное движение в центре города, так как пропускная способность исторических улиц при соблюдении принципов комфортности движения и проживания явно ограниченны. Считаю, вполне нормальным сделать платным въезд в центр города, как, к примеру, сделано это сейчас в Лондоне.
Кроме того, необходимо продолжать развитие транспортной связанности города, строя новые мосты, виадуки, развязки, транспортные хабы. У нас есть мощнейший «серый пояс», на его территории вполне можно сделать что-то наподобие московского третьего кольца. Причем такое шоссе должно создаваться совместно с зеленым буфером, которое будет снижать загазованность и уменьшит шум от автомобилей.
– Какая роль во всех проектах должна быть у властей?
– Власти Петербурга должны стать квазидевелопером, направляющим работу девелоперов. Именно чиновники должны понимать, что город – действительно очень сложный механизм и особая субстанция. Уровень их компетенции во всех градостроительных, экологических проектах должен быть очень высок, чтобы действительно помочь развитию города. К сожалению, пока это не так, но у властей уже есть понимание, что Петербургу нужны преобразования именно для сохранения его уникальности.
– Сергей Викторович, вы много работаете в Москве. А как развивается столица? Отличается ли от Петербурга?
– Отличия, действительно, есть. В Москве с начала перестройки инвестиционное давление было несравненно большим, чем в Петербурге. В строительное ведомство приходили люди с большими связями и начинали лоббировать свои интересы, часто вопреки интересам градостроительства. Естественно, что под таким давлением были сделаны некоторые градостроительные ошибки. Однако, с другой стороны, власти Москвы начали раньше понимать, что с определенными проектами они могут уйти не туда. Сейчас в столице активно реализуется модель полицентричного развития, расширяются города-спутники. Считаю это правильной и рациональной градостроительной политикой.
– Расскажите немного о вашей архитектурной мастерской. Над какими проектами работаете сейчас?
– Архитектурная мастерская была открыта мной в период, когда только разрешили частную деятельность. За все это время специалистами организации было спроектировано, построено и введено в эксплуатацию 1,75 млн кв. м объектов различного назначения. В большей степени это жилье от супердосупного, как ЖК «Славянка», до суперэлитного, такого как ЖК «Каменный остров». Также мы проектируем спортивные объекты, в частности работаем с Газпромом по их целевой программе возведения в регионах спортивных объектов. Занимаемся гостиницами, в частности спроектировали «Мариот» в Москве, сейчас работаем над проектом «Глинка, 4» – элитным апарт-отелем в центре Петербурга. Безусловно, также проектируем офисные и торговые комплексы, многофункциональные центры.
Из наших работ также хотелось бы отметить Duderhof Club при «Балтийской жемчужине», первая очередь которого уже построена, а вторая строится. А также интересный малоэтажный проект комплексного развития территории – в Сертолово для «КВС», целая группа объектов, которые мы реализуем совместно с «ЮИТ». Кроме того, сейчас строится жилье по нашему проекту в подмосковных Химках. В Екатеринбурге возводится сателлит на 350 га, где задействованы элементы «зеленого» строительства.
– А не могли бы вы рассказать поподробнее, что представляет собой «зеленое» строительство?
– Еще когда только началась моя самостоятельная деятельность, в процессе проектирования я начал обнаруживать интересные решения возведений объектов, выходящие за рамки действующих нормативов. Например, к таковым можно отнести использование рельефа местности при строительстве, правильной ориентации к солнцу, энергоэффективной инженерии.
Так, в 1995 году при строительстве бассейна СКА нами был применен тогда еще совсем не освоенный метод рекуперации, при которой тепловая энергия уходящего воздуха частично передается входящему воздуху. Сейчас данный метод уже обязателен для большинства общественных объектов. Отмечу, что изначально мы применяли элементы зеленого строительства интуитивно. Уже потом, когда обратились к международной практике, обнаружили, что это огромная отрасль, предполагающая и сертифицирование объектов по данным стандартам.
В целом «зеленое» строительство – это элемент рационального планирования. По своему решению оно имеет огромное значение для инвесторов и девелоперов, так как решатся вопросы комплексной экономии использования ресурсов и экологии. Нашим заказчикам мы всегда предлагаем делать здания с применением таких «зеленых» стандартов. В настоящее время те инвесторы и девелоперы, которые занимаются бизнес-центрами, уже активно практикуют «зеленое» строительство, считая его почти обязательным. Застройщики жилых объектов пока к «зеленным» стандартам относятся менее заинтересовано. Но все же, по-видимому, применение энергосберегающих стандартов в данной отрасли – это следующий шаг.