«Прирост останется, но он не будет таким резким, как в предыдущие годы»
В условиях санкций и экономической неопределенности рынок ипотеки остается для банков очагом стабильности. О том, что ждет этот рынок в 2014 году и на какие показатели роста можно рассчитывать, «Строительному Еженедельнику», рассказала Юлия Смолянинова, заместитель управляющего филиалом БАНКА ИТБ в Санкт-Петербурге.
– Сколько офисов у вас работает в Петербурге и СЗФО?
– В Санкт-Петербурге наш банк представлен филиалом и дополнительным офисом. Также кредитно-кассовый офис уже несколько лет функционирует в Великом Новгороде.
– Каковы показатели вашего розничного портфеля?
– Объем ссуд, предоставленных физическим лицам, за первое полугодие 2014 года составил 2,548 млрд рублей, что составляет более 90% кредитного портфеля банка.
– Вы активно работаете на рынке ипотеки. Какова динамика показателей по этому направлению в вашем банке за последние несколько лет?
– В рейтинге компании «Русипотека» БАНК ИТБ занял 30-е место по объему выданных ипотечных кредитов. С января по июнь текущего года банк выдал 1,164 тыс. кредитов на сумму 2,019 млрд рублей. За 2013 год БАНК ИТБ выдал 2,752 тыс. кредитов на сумму 4,657 млрд рублей. В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2014 года БАНК ИТБ выдал более 150 млн рублей. К концу года мы планируем удвоить данный показатель.
– Как вы оцениваете перспективы ипотеки? Будет расти или падать объем рынка?
– По результатам первого полугодия 2014 года увеличение объема ипотечного кредитования составило более 42% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Пик обращений клиентов в банки за ипотекой пришелся на февраль-март, когда рубль стал резко терять свои позиции и покупка жилья стала для многих жителей России способом сохранить свои сбережения. Со II квартала банки плавно начали повышать процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5-1%. В свою очередь, это приведет к замедлению темпов роста рынка ипотеки, и к концу года увеличение объема ипотечного кредитования прогнозируется не выше прошлогоднего, приблизительно 20-25%.
– Какие ипотечные продукты пользуются спросом?
– Активно растет спрос на ломбардную ипотеку, которая в последнее время выступает в качестве неплохой альтернативы нецелевым потребительским кредитам. Ставки по ломбардной ипотеке незначительно выше, чем по классическим ипотечным схемам, и намного ниже, чем по нецелевым займам. У данного продукта, безусловно, есть перспектива. В нашем банке ломбардная ипотека представлена программой «Деньги на любые цели». Мы предлагаем кредит до 10 млн рублей на срок до 10 лет под залог имеющейся в собственности недвижимости, в том числе коммерческой.
– Что будет со ставками по ипотеке?
– Повышение ставок по ипотеке уже наблюдается у ряда банков. По прогнозам, незначительное повышение также планируется в начале осени, так как, во-первых, 25 июля было повышение ключевой ставки до 8%, а во-вторых, внешнеполитическая ситуация и введение санкций против ряда российских банков и компаний не смогли не отразиться на ипотечном рынке. Тем не менее прогнозируемое повышение ставки должно быть незначительным, на уровне 0,5-1%.
– Работаете ли вы с застройщиками?
– Для любого банка взаимодействие с застройщиками в рамках привлечения клиентов на ипотечное кредитование является более эффективным и результативным, нежели работа с клиентом, желающим приобрести недвижимость на вторичном рынке. На это есть несколько причин. В отличие от первичного рынка кредитования, на вторичном рынке выход на сделку – это более трудоемкий и длительный процесс, который занимает в среднем два месяца. Сотрудничество банка с застройщиком обеспечивает клиенту проведение сделки в максимально короткие сроки, так как клиент обращается за ипотечным кредитом уже с подобранным объектом кредитования. На сегодняшний день БАНК ИТБ аккредитовал более 50 застройщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы работаем с застройщиками, которые реализуют квартиры как по договору долевого участия, так и по договору вступления в жилищно-строительные кооперативы. С августа в банке стало доступно оформление ипотеки по программе «Военная ипотека» на первичном рынке жилья. Кредитованием военных банк занимается уже не первый год, но ранее условия нашей программы предлагали покупку квартиры только на вторичном рынке.
В ближайшее время мы планируем аккредитовать еще десяток застройщиков для наращивания объемов ипотечного кредитования на первичном рынке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
– Как сложившаяся экономическая и политическая ситуация в стране скажется на банковском бизнесе?
– Хотя политическая ситуация, безусловно, сказывается на экономическом развитии России, введенные санкции в краткосрочной перспективе, на мой взгляд, не окажут влияния на рынок ипотеки. Рынок жилья не так подвержен ежедневным новостям, приходящим извне, и является более стабильным и менее зависимым, нежели рынок ценных бумаг или сырьевой рынок, и спрос на жилье менее подвержен влиянию извне. В дальнейшем в случае продолжения или усугубления санкций они могут повлиять на стоимость привлечения средств многих российских банков. Этого не произойдет, если такие кредитные организации найдут альтернативные источники фондирования или получат дополнительную государственную поддержку, что достаточно вероятно, на мой взгляд, так как внутренняя политика нашего государства уже не один год стабильно направлена на улучшение качества жизни граждан и на предоставление комфортных условий проживания. Жилищная политика была и остается приоритетным направлением государства, и даже в случае форс-мажорных для экономики обстоятельств государство в лице институтов развития найдет способы решения в виде различных вариантов поддержки строительной индустрии и ипотечного кредитования.
– Может ли банковский сектор рассчитывать на рост показателей по итогам года?
– Развитие банковского сектора России в 2014 году будет отражать состояние российской экономики в целом. Незначительные темпы экономического роста будут взаимосвязаны как с низкими темпами увеличения корпоративного кредитования, так и с продолжением замедления роста объема розничных кредитов. Прирост останется, но он не будет таким резким, как наблюдался в предыдущие годы.
Справка:
ОАО «БАНК ИТБ» основано в 1994 году и предлагает широкий спектр финансовых услуг частным и корпоративным клиентам.
Банк специализируется на ипотечном кредитовании физических лиц. Начиная с 2009 года стабильно входит в топ-30 российских банков по объему выданных ипотечных кредитов. География деятельности охватывает в настоящее время 22 города в шести федеральных округах РФ, сеть продаж насчитывает 33 офиса.
Надежность финансовой организации подтверждена рейтингом «А» (высокий уровень кредитоспособности) рейтингового агентства «Эксперт РА». Сегодня БАНК ИТБ помимо основного ипотечного профиля реализует еще одно направление долгосрочной стратегии развития – создание качественных сервисов дистанционного банковского обслуживания, основанных на современных технологиях и максимальной автоматизации всех процессов.
Система ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами на сегодня остается одними из самых проблемных сегментов российской экономики, вызывающим массу нареканий как у специалистов, так и у рядовых граждан. Чиновники профильных ведомств пытаются изменить эту ситуацию, однако зачастую меры, принимаемые без учета мнения профессионального сообщества, приводят к прямо противоположному результату.В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Минстроем РФ законопроект о введении обязательного лицензирования деятельности управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа не только не улучшит положение, но и окончательно сведет на нет конкуренцию в данной сфере, а также создаст условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, заместителем координатора НОСТРОЙ по СЗФО.
- Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только УК, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом. Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге - государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В реестре будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К лицензии будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15 % своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
- Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
- В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
- В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
- Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, стоит учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85 % домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 ЖК РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
В то же время собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих УК, по российской традиции, обычно составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам - в десятки раз больше. Возникает вопрос - чем будет отвечать УК по своим обязательствам? Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
- В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
- Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно закнопроекту, перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контрля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
- Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
- Наше предложение — установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков - ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход - совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т.п.
- А что насчет добросовестных игроков? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
- В законпроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительный проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что с учетом повышенных затрат на обслуживание проблемного жилого фонда УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход - вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдалённых городках и посёлках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные управляющие компании либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно придется создавать сетевые межрегиональные управляющие компании, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений, за которые компании выдают предписания. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка - достаточно приложить минимальные усилия, просто организовав поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения о том, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход новых игроков на рынок. Что становится особенно критично при отсутствии конкретизации ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
- То, что лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
- Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно, а это - потенциальный инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке жилищно-коммунальных услуг останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по "местечковому" принципу.
- Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, эта мера даст положительные результаты и во главе компаний встанут квалифицированные специалисты?
- Возможно, это было бы именно так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе, и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы запустить само обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. Т.е. вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру, которая вряд ли поспособствует становлению системы эффективного управления жильем.
В Мурманске подсчитали, что при введениии системы атестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ - необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
- Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
- Во-первых, предложенный механизм лицензирования как таковой нуждается в очень серьезном совместном обсуждении всех профильных госструктур и экспертов профессионального сообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на его фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее - у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления - через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться - по сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.