«Прирост останется, но он не будет таким резким, как в предыдущие годы»
В условиях санкций и экономической неопределенности рынок ипотеки остается для банков очагом стабильности. О том, что ждет этот рынок в 2014 году и на какие показатели роста можно рассчитывать, «Строительному Еженедельнику», рассказала Юлия Смолянинова, заместитель управляющего филиалом БАНКА ИТБ в Санкт-Петербурге.
– Сколько офисов у вас работает в Петербурге и СЗФО?
– В Санкт-Петербурге наш банк представлен филиалом и дополнительным офисом. Также кредитно-кассовый офис уже несколько лет функционирует в Великом Новгороде.
– Каковы показатели вашего розничного портфеля?
– Объем ссуд, предоставленных физическим лицам, за первое полугодие 2014 года составил 2,548 млрд рублей, что составляет более 90% кредитного портфеля банка.
– Вы активно работаете на рынке ипотеки. Какова динамика показателей по этому направлению в вашем банке за последние несколько лет?
– В рейтинге компании «Русипотека» БАНК ИТБ занял 30-е место по объему выданных ипотечных кредитов. С января по июнь текущего года банк выдал 1,164 тыс. кредитов на сумму 2,019 млрд рублей. За 2013 год БАНК ИТБ выдал 2,752 тыс. кредитов на сумму 4,657 млрд рублей. В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2014 года БАНК ИТБ выдал более 150 млн рублей. К концу года мы планируем удвоить данный показатель.
– Как вы оцениваете перспективы ипотеки? Будет расти или падать объем рынка?
– По результатам первого полугодия 2014 года увеличение объема ипотечного кредитования составило более 42% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Пик обращений клиентов в банки за ипотекой пришелся на февраль-март, когда рубль стал резко терять свои позиции и покупка жилья стала для многих жителей России способом сохранить свои сбережения. Со II квартала банки плавно начали повышать процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,5-1%. В свою очередь, это приведет к замедлению темпов роста рынка ипотеки, и к концу года увеличение объема ипотечного кредитования прогнозируется не выше прошлогоднего, приблизительно 20-25%.
– Какие ипотечные продукты пользуются спросом?
– Активно растет спрос на ломбардную ипотеку, которая в последнее время выступает в качестве неплохой альтернативы нецелевым потребительским кредитам. Ставки по ломбардной ипотеке незначительно выше, чем по классическим ипотечным схемам, и намного ниже, чем по нецелевым займам. У данного продукта, безусловно, есть перспектива. В нашем банке ломбардная ипотека представлена программой «Деньги на любые цели». Мы предлагаем кредит до 10 млн рублей на срок до 10 лет под залог имеющейся в собственности недвижимости, в том числе коммерческой.
– Что будет со ставками по ипотеке?
– Повышение ставок по ипотеке уже наблюдается у ряда банков. По прогнозам, незначительное повышение также планируется в начале осени, так как, во-первых, 25 июля было повышение ключевой ставки до 8%, а во-вторых, внешнеполитическая ситуация и введение санкций против ряда российских банков и компаний не смогли не отразиться на ипотечном рынке. Тем не менее прогнозируемое повышение ставки должно быть незначительным, на уровне 0,5-1%.
– Работаете ли вы с застройщиками?
– Для любого банка взаимодействие с застройщиками в рамках привлечения клиентов на ипотечное кредитование является более эффективным и результативным, нежели работа с клиентом, желающим приобрести недвижимость на вторичном рынке. На это есть несколько причин. В отличие от первичного рынка кредитования, на вторичном рынке выход на сделку – это более трудоемкий и длительный процесс, который занимает в среднем два месяца. Сотрудничество банка с застройщиком обеспечивает клиенту проведение сделки в максимально короткие сроки, так как клиент обращается за ипотечным кредитом уже с подобранным объектом кредитования. На сегодняшний день БАНК ИТБ аккредитовал более 50 застройщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы работаем с застройщиками, которые реализуют квартиры как по договору долевого участия, так и по договору вступления в жилищно-строительные кооперативы. С августа в банке стало доступно оформление ипотеки по программе «Военная ипотека» на первичном рынке жилья. Кредитованием военных банк занимается уже не первый год, но ранее условия нашей программы предлагали покупку квартиры только на вторичном рынке.
В ближайшее время мы планируем аккредитовать еще десяток застройщиков для наращивания объемов ипотечного кредитования на первичном рынке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
– Как сложившаяся экономическая и политическая ситуация в стране скажется на банковском бизнесе?
– Хотя политическая ситуация, безусловно, сказывается на экономическом развитии России, введенные санкции в краткосрочной перспективе, на мой взгляд, не окажут влияния на рынок ипотеки. Рынок жилья не так подвержен ежедневным новостям, приходящим извне, и является более стабильным и менее зависимым, нежели рынок ценных бумаг или сырьевой рынок, и спрос на жилье менее подвержен влиянию извне. В дальнейшем в случае продолжения или усугубления санкций они могут повлиять на стоимость привлечения средств многих российских банков. Этого не произойдет, если такие кредитные организации найдут альтернативные источники фондирования или получат дополнительную государственную поддержку, что достаточно вероятно, на мой взгляд, так как внутренняя политика нашего государства уже не один год стабильно направлена на улучшение качества жизни граждан и на предоставление комфортных условий проживания. Жилищная политика была и остается приоритетным направлением государства, и даже в случае форс-мажорных для экономики обстоятельств государство в лице институтов развития найдет способы решения в виде различных вариантов поддержки строительной индустрии и ипотечного кредитования.
– Может ли банковский сектор рассчитывать на рост показателей по итогам года?
– Развитие банковского сектора России в 2014 году будет отражать состояние российской экономики в целом. Незначительные темпы экономического роста будут взаимосвязаны как с низкими темпами увеличения корпоративного кредитования, так и с продолжением замедления роста объема розничных кредитов. Прирост останется, но он не будет таким резким, как наблюдался в предыдущие годы.
Справка:
ОАО «БАНК ИТБ» основано в 1994 году и предлагает широкий спектр финансовых услуг частным и корпоративным клиентам.
Банк специализируется на ипотечном кредитовании физических лиц. Начиная с 2009 года стабильно входит в топ-30 российских банков по объему выданных ипотечных кредитов. География деятельности охватывает в настоящее время 22 города в шести федеральных округах РФ, сеть продаж насчитывает 33 офиса.
Надежность финансовой организации подтверждена рейтингом «А» (высокий уровень кредитоспособности) рейтингового агентства «Эксперт РА». Сегодня БАНК ИТБ помимо основного ипотечного профиля реализует еще одно направление долгосрочной стратегии развития – создание качественных сервисов дистанционного банковского обслуживания, основанных на современных технологиях и максимальной автоматизации всех процессов.
О том, как кризис повлиял на рынок недвижимости, и какова ситуация со спросом на продаваемые с торгов объекты, «АСН-Инфо» рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
- Андрей Николаевич, Фонд имущества сегодня – самая мощная аукционная площадка в стране. На какие финансовые результаты по итогам года вы рассчитываете выйти?
- Городское правительство ежегодно утверждает плановое задание по приватизации. Это доходы от выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, поступления от целевой приватизации арендованных помещений, от аукционов по встройкам и зданиям с участками, от продажи квартир. Задание на 2011 год – 8 млрд рублей, – мы, конечно, выполним. Из крупных лотов осталась только гостиница «Астория», торги объявлены на 19 октября. Мы рассчитываем, что продажа состоится, тогда уже в этом году в бюджет будет перечислена часть платежа по договору. Но помимо доходов от приватизации есть еще торги по инвестиционным договорам, платежи по которым также перечисляются в бюджет.
- И как обстоят дела c их реализацией?
- Предполагалось, что сумма выручки по ним составит 16 млрд рублей, но на сегодня продано инвестдоговоров на сумму 10 млрд рублей. Прогноз рассчитывался исходя из продажи всех участков, которые Управление инвестиций Комитета по строительству планировало передать на реализацию в Фонд имущества. Однако на сегодняшний день мы получили меньше трети от этого плана, и самые ликвидные активы (под жилую застройку) до нас так и не дошли. Чтобы торги состоялись в этом году, их нужно объявить до середины ноября. Что-то мы, наверное, еще получим и продадим, но вряд ли это радикально изменит ситуацию.
- В чем причина вашего пессимизма?
- Есть проблемы с подготовкой инвестиционной документации – пакетов документов к торгам. «Короткий пакет» завершил свою жизнь. А «полный пакет» готовить не так просто.
- Как изменилась активность инвесторов в разных сегментах рынка?
- Общая тенденция – это снижение активности инвесторов. Единственное исключение – строительство жилья эконом-класса. В этом секторе наблюдается устойчивый спрос, на который не влияют ни кризис, ни предвыборная политическая нестабильность. Есть оживление в стрит-ритейле: спросом пользуются небольшие торговые помещения с хорошей локацией. Цены на них иногда вырастают в десятки раз. По остальным направлениям (офисы, гостиницы, промышленная недвижимость, паркинги и пр.) активность практически нулевая.
- В чем причина, это все последствия кризиса?
- Конечно, кризис повлиял. Особенно отток с рынка иностранных и банковских средств. Сейчас оформить кредит значительно сложнее, чем до кризиса. Даже под залог реальных активов и поручительства учредителей компании не могут получить кредит. И это я говорю о компаниях, давно работающих на рынке, «крепких середняках». Я лично дважды был свидетелем такой ситуации. Банки стали чрезмерно консервативны и неохотно занимаются кредитованием.
- Как влияет на активность инвесторов политическая ситуация?
- В России все максимально политизировано. В Санкт-Петербурге 3-4 человека могут похоронить любой проект, просто написав на предвыборной волне жалобу о том, что новая идея диссонирует с существующей застройкой. В таких условиях бизнесу работать крайне тяжело. Сейчас вообще наступила пауза: новые инвесторы на рынок не приходят, а уже работающие – не начинают новых проектов. Кто-то не выдерживает и уходит в другие регионы, где меньше градостроительных ограничений, а значит и рисков, что проект будет остановлен. Я знаю несколько крупных инвестиционных компаний, которые сейчас сворачивают свой бизнес в Петербурге.
Некоторые компании переводят свой бизнес, а значит и инвестиций, в другие отрасли. Например, в производства, связанные с сельхозбизнесом, или в телекоммуникационный сектор.
- Люди устали?
- Да. И необходимо понимать, что отсутствие стабильно работающего бизнеса - это отсутствие стабильных налоговых поступлений в бюджет. Петербург не Венеция, город не может замереть, уповая только на доходы туристической отрасли. Политика запрещения и отсутствия четких правил ведения бизнеса, в том числе и девелоперского бизнеса, идет городу во вред. Уже сейчас на рынке нет сделок по продаже 5, 10,
- А что с проектом на набережной Робеспьера, 32?
- В 2007 году, на пике цен на недвижимость, сложилась удачная для города сделка. Сейчас мы сделали все, чтобы этот проект получил развитие и, в конечном счете, был завершен. Мы помирили застройщика «ППК», Сбербанк и город. Сроки реализации проекта продлены, и теперь ничто не мешает его осуществлению. Как это произойдет, мы не знаем. Возможно, появится новый инвестор – ППК активно занимается продажей проекта. Мой прогноз – продать его до мая 2012 года нереально.
- А другие проекты?
- Я сейчас все торги планирую с учетом выборов: и канал Грибоедова, 13, и дворец Кочубея, и Уткину дачу, и Конюшенную ул., 1/18, в Пушкине. Только «Астория» по-прежнему запланирована на этот год. Мы заняли выжидательную позицию и смотрим, как будет развиваться рынок.
- Сейчас вообще всю землю хотят продавать на торгах. И даже инициированы соответствующие изменения в Земельный кодекс. Как вы к этой идее относитесь?
- Хотя я и идеолог торгов, но считаю, что такой подход нерационален. Например, в квартале нужен какой-нибудь соц.объект, но найти на него даже одного инвестора чрезвычайно трудно. Какие уж тут торги. И это типичная ситуация для таких объектов, как, предположим, поликлиника или спортивный комплекс. Или другая ситуация – участки, сложные с градостроительной точки зрения (например, лакуна на Петроградке). Я думаю, что нельзя все огульно пускать с молотка, нужен дифференцированный подход.
- С новым губернатором пообщались? Складывается диалог?
- Пока не общались. Но я надеюсь и даже уверен, что наши функции продавца будут по-прежнему востребованы. Имущество необходимо эффективно реализовывать. Надеюсь, что мы будем работать в прежнем режиме и приносить городу пользу.
- Как идет работа вашей «дочки» - Российского аукционного дома?
- Вполне успешно. Мы аккредитованы для продажи федерального имущества, занимаемся организацией торгов по продаже госимущества Москвы и Ханты-Мансийска. Это подтверждает, что мы шли по правильному пути, и опыт Фонда имущества, одного из учредителей Российского аукционного дома, востребован.
- Какова судебная практика фонда?
- Из наиболее известных случаев – здание с участком на Боровой улице, которое продавалось в рамках PROEstate-2008. Сделка, как вы помните, не была оплачена. Покупатель почему-то решил, что имеет право после торгов вносить изменения в договор купли-продажи. Мы судились, выиграли процесс во всех трех судебных инстанциях и провели повторные торги. Сейчас этот объект находится в собственности компании БФА.
Была сложная ситуация со зданием на Пионерской, 16, часть которого занимала Академия им. Можайского. Мы смогли организовать диалог с инвесторами и с Минобороны. В результате были устранены технические препятствия для реализации проекта, подписано мировое соглашение, выплачена компенсация Академии им. Можайского, - интересы всех заинтересованных сторон были удовлетворены.
Были суды с продажей единым лотом участков в разных районах города под магазины шаговой доступности. Мы отстояли законность продажи в суде кассационной инстанции. Как будут разворачиваться события дальше, пока не знаю.
- Вы затрудняетесь делать прогнозы из-за последнего решения Высшего арбитража по Сытнинской улице?
- Да. На мой взгляд, этим решением суд вышел за рамки своей компетенции. И непонятно, кто и как будет исполнять это судебное решение. Посмотрим. Но прецедент для России плохой. Он означает, что любая сделка может быть оспорена, независимо от того, насколько добросовестным был приобретатель.
Андрей Степаненко
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ОАО «Российский аукционный дом»
Родился 6 февраля 1972 года. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов. Кандидат экономических наук. В 2002 году защитил диссертацию на тему «Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города».
Занимался профессиональной риэлтерской деятельностью, возглавлял Петроградское и Выборгское агентства КУГИ Санкт-Петербурга.
С марта 2004 года руководит Фондом имущества Санкт-Петербурга – крупнейшей в России региональной аукционной площадкой по продаже недвижимости.