Сергей Зайцев: «В северной части района есть свободные участки под проекты КОТ»
Заместитель главы администрации Выборгского района Сергей Зайцев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах развития северной части района, внесении поправок в Генплан, а также о том, что появится на месте завода «Климов».
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются на территории района?
– Среди крупных инфраструктурных объектов могу выделить строительство нового мусороперерабатывающего завода в Левашово. Закладка первого камня с участием врио губернатора Георгия Полтавченко состоится 20 августа. Строительство завода реализуется в форме государственно-частного партнерства, партнером выступает греческий консилиум Nelector S.A. – Aktor Concession – Aktor S.A. Хотелось бы особо отметить, что строительство завода на территории, прилегающей к полигону ТБО ПТО-3 «Новоселки», который в настоящий момент уже исчерпал свой ресурс, позволит осуществить его закрытие и рекультивацию, и как следствие, улучшить экологическую ситуацию в городе. Крупный проект в области торговой недвижимости реализуется на Полюстровском пр., 80, где к концу года должен быть сдан ТРК «Европолис». В комплексе расположатся гипермаркет «Перекресток», кинотеатр, боулинг и многое другое. Ожидаем, что этот проект снимет проблему дефицита объектов коммерции в этой локации.
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Какой объем жилья будет сдан в районе по итогам года?
– За первое полугодие 2014 года в районе было введено девять домов на 3,5 тыс. квартир. До конца года будет введено еще 11 домов. Крупнейший жилой проект в Выборгском районе – это «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». По итогам реализации проекта там будет проживать более 80 тыс. человек. Сейчас строительство идет полным ходом – в новые дома заселились около 30 тыс. человек, и это повлекло за собой ряд трудностей. Во-первых, это дефицит социальной инфраструктуры: сейчас там работает только один детский сад, школы нет, нет и поликлиники. Нам пришлось распределять детей по близлежащим дошкольным учреждениям. Отрадно, что ситуация меняется в лучшую сторону, к концу августа там сдадут еще один детский сад, в который дети смогут пойти уже после Нового года, деньги на выкуп объекта заложены в бюджете. В 2015 году запланирован выкуп еще одной школы. Мы также планируем выкупить там два помещения – для врача общей практики и под пункт охраны общественного порядка. Кроме того, есть проблемы с дорогами, которые построил «Главстрой-СПб». Дело в том, что у нас нет четкого механизма, по которому город может их выкупить. Сейчас над этим вопросом ломает голову КУГИ.
По соседству будет реализовано еще несколько крупных проектов. В Парголово, на бывших землях Л1, жилье строят шесть застройщиков. ППТ сейчас находится на утверждении. Вопросы «социалки» мы также держим на контроле – в этой зоне должно появиться три школы и два детсада. Там инвесторы пошли по такому пути: часть инвесторов перечислила деньги в бюджет на строительство инфраструктуры, остальные будут строить эти объекты, а город впоследствии выкупит. Еще один крупный проект – строительство на землях совхоза «Пригородный» жилого комплекса компанией «СК «Дальпитерстрой». С 2009 по 2013 годы здесь было введено девять жилых домов на 1173 квартиры. На 2014 год запланирован ввод в эксплуатацию трех жилых корпусов на 457 квартир, на 2015-2016 годы – еще пять жилых домов на 2486 квартир.
– Хватит ли ресурса улично-дорожной сети, чтобы «переварить» эти планы строителей?
– Разумеется, ввод всех объектов повлечет усиление нагрузки на основные магистрали в этой зоне. Уже сегодня можно задуматься о строительстве еще одного виадука в створе ул. Композиторов с выходом на Ольгинскую дорогу.
– Какой пакет социальных объектов готовитесь сдать до конца года?
– До конца 2014 года у нас появятся три новых детских сада – это Тихоокеанская, 16, в проекте «Дальпитерстроя», детсад на Кустодиева, 1, и садик в проекте «Главстрой-СПб». А уже в 2015 году в квартале, ограниченном Выборгским шоссе, пр. Просвещения, ул. Композиторов и ул. Хошимина, появится начальная школа на 300 мест. В этом же году откроется станция скорой медицинской помощи на пять машин в квартале, ограниченном пр. Просвещения, ул. Руднева, Поэтическим бульваром. Здесь же в 2016 году появится школа на 550 мест. Также в планах на 2015 год – открытие пожарного депо на два автомобиля на Большой Озерной, 55, лит. А. Администрации удалось договориться с Минобороны РФ о передаче городу здания бывшего военного госпиталя на Приозерском шоссе, 12, после капремонта здесь откроется поликлиника для жителей Осиновой Рощи.
– Остались ли в районе свободные земельные пятна под комплексное освоение территорий?
– Свободные участки остались в северной части района, однако их освоение пока тормозится желанием инвесторов изменить зонирование участков. В качестве примера могу привести территорию, на которую мы возлагаем особые надежды. Речь идет о пос. Торфяное. Мы стали инициаторами внесения поправок в Генплан города с целью сменить зону 2ЖД – малоэтажного строительства – на 3ЖД – средне- и многоэтажной застройки. Надеемся, что этот шаг сделает участок в 56 га более привлекательным для инвестора. Сейчас на участке есть 50 жилых домов, из них 23 дома признаны аварийными и подлежат расселению. Эти несколько десятков зданий находятся в ужасном состоянии, по сути, это депрессивная зона. Выход один – поменять зону, найти хорошего инвестора и реализовать здесь качественный проект, которого заслуживает эта зона.
По этому же пути идут собственники участков совхоза «Пригородный». Там тоже есть идея сменить 2ЖД на 3ЖД, чтобы построить некие архитектурные доминанты. Все эти вопросы поднимались застройщиками во время публичных слушаний по Генплану. Их желание понятно, это способ повысить экономическую эффективность проектов. Мы эти пожелания включили в протокол, теперь дело за городской комиссией по Генплану.
– Есть ли бизнес-планы по редевелопменту промышленных территорий в районе?
– В рамках общественных слушаний по Генплану были предложения по переводу части производственного комплекса завода «Светлана» из зоны П в зону деловой застройки, чтобы перепрофилировать часть объекта под бизнес-центр. Но точной информации о планах собственника пока нет. Могу лишь сообщить, что сейчас совместно с Комитетом по физической культуре и спорту проводится работа по передаче в собственность Санкт-Петербурга земельного участка, расположенного по адресу: Кантемировская ул., 18, лит. А, принадлежащего крупному промышленному предприятию ОАО «Климов», для строительства спортивного комплекса за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
– Какая судьба ждет здание бывшего кинотеатра «Фестиваль»? Будет ли объект реконструирован или снесен?
– Тут есть два варианта. Комитет по строительству и КУГИ рассматривают вопрос о возможности размещения в здании бывшего кинотеатра производственной базы телеканала «Санкт-Петербург». Мы же, в свою очередь, предлагаем разместить в указанном здании районный Дом молодежи в целях обеспечения жителей района услугами подростково-молодежных клубов. Мы выступаем за то, чтобы здание осталось в городской собственности и не было отдано частникам. Еще один объект, который может быть передан под культурную функцию, – здание бывшего ресторана «Охотничий домик» на пр. Энгельса, 28, корп. 2. Напомню, участок был передан ООО «Трансатлантика» в 2002 году под размещение Центра досуга. А в мае 2013 года распоряжение было признано утратившим силу. В связи с тем что в данном микрорайоне полностью отсутствуют учреждения культурно-досугового типа, мы направили в адрес Комитета по культуре предложение о создании в указанном здании объекта культуры. Однако, по информации комитета, в настоящее время ООО «Трансатлантика» оспаривает в судебном порядке правомочность отмены договора аренды.
В ближайшее время в Красногвардейском районе появится новый застройщик – финская компания «ЮИТ Санкт-Петербург». О перспективах территории для девелоперов «Строительному Еженедельнику» рассказала Екатерина Гуртовая, директор компании по маркетингу.
– «ЮИТ» впервые реализует проект на Охте, в Красногвардейском районе. В чем вы видите преимущества этой локации?
Но есть и другая сторона вопроса. Друзья, родственники наших клиентов, видя качество построенных объектов, задумываются о покупке жилья с аналогичными характеристиками. Так что строительство в новом районе может создать дополнительный спрос.
Красногвардейский район – один из двух в Петербурге, который можно охарактеризовать как разноплановый (второй – Калининский). Для нашего города не характерно деление на районы по принципу расходящихся от центра колец. Тем не менее есть традиционно «совсем центральные» районы, есть близкие к ним (например, Московский район), а есть спальные районы.
Особенность Красногвардейского района в том, что здесь сосредоточено относительно много ранее использовавшихся объектов промышленного, гражданского строительства, - это сегодня дает широкие возможности для девелоперов
Еще 10 лет назад было очевидно, что вся набережная Невы и локации, примыкающие к метро, будут становиться все более престижными. Охта в этом смысле уникальна, потому что станция метро «Новочеркасская» (и даже «Ладожская», хотя она и не входит в границы Охты) действительно находится близко от центра (от нашего жилого комплекса по прямой до Смольного – 1,6 км, до Невского проспекта – 2 км), и при этом поблизости очень мало жилья. Да, есть качественные «сталинки», советские объекты разного периода, но в очень небольшом количестве.
Развитие остальной части Красногвардейского района, очевидно, будет сдерживать отсутствие метро, принципиальное даже для владельцев личного автотранспорта. Сложно прогнозировать и появление там действительно комфортного жилья. Чем менее интересно место для потребителя, чем хуже транспортная доступность, тем ниже, разумеется, продажная цена, а значит, и себестоимость строительства. Соответственно, не должно быть иллюзий относительно качества объекта.
Локация от «Ладожской» по направлению к центру города, напротив, имеет колоссальный потенциал с точки зрения строительства жилья очень высокого класса. Но мы себя в этом смысле ведем несколько нетрадиционно, предлагая продукт, соответствующий обязательным параметрам качества, принятым в «ЮИТ», в любой локации.
Честно скажу: поначалу к участку на Республиканской улице я отнеслась с долей скепсиса. У локации были очевидные плюсы: расположение вплотную к парку, у метро. Но поскольку с одной стороны к участку примыкает промзона, были опасения, что это отпугнет клиентов. Далее, мы действительно не думали, что оттуда настолько хорошо виден Смольный.
А потом мы сделали фотографии с отметок разных этажей будущего комплекса, и оказалось, что виды просто сказочные.
– Как вы оцениваете транспортную доступность Охты?
– Та часть района, которая примыкает к станциям метро, как раз характеризуется, по моему мнению, прекрасной транспортной доступностью, причем в любом направлении. Конечно, в часы пик в любом месте в Санкт-Петербурге попадаешь в пробку. Но в зоне, приближенной к «Новочеркасской», есть много вариантов маршрута – это важно. Можно уйти на разные мосты (Александра Невского, Большеохтинский). Я не упоминаю КАД, поскольку мы говорим о территории, близкой к центру. Но и до КАД отсюда по Заневскому проспекту тоже очень удобно добираться.
– Ваш объект впишется в окружающую застройку или, напротив, это будет принципиально иная архитектура?
– Ведя строительство в центре Петербурга или в примыкающих к центральным районам территориях, при всей любви к финской архитектуре мы исходим из характера окружающей застройки. Площадь у станции метро «Новочеркасская» очень красивая, регулярно застроена. Понятно, что нам хочется подчеркнуть красоту места своей архитектурой, и поэтому в проекте присутствуют объемные элементы декора фасада, традиционные для неоклассики. Среди архитектурных акцентов я бы отметила характерные для «сталинской архитектуры» карнизы здания, подчеркнуто отделяемые два верхних этажа. Объект не будет диссонировать с окружающей застройкой и по высоте – комплекс будет 13-этажным.
Отмечу, что в отличие от других наших объектов, здесь будет не подземный, а отдельно стоящий паркинг: себестоимость строительства подземной парковки достаточно высока, а машино-мест для комплекса «ТОЙВЕ» с его 486 квартирами требуется много.
– А как особенности локации повлияют на квартирографию?
– Исходя из довольно высокой себестоимости строительства, качественных характеристик объекта, было бы неразумным решением предлагать при такой близости к центру большое количество квартир-студий. Квартирография комплекса «ТОЙВЕ» достаточно разнообразна. Здесь будет представлено достаточно много 2-комнатных квартир, 3-комнатные квартиры разного размера: от небольших (в пределах 60 кв. м), что очень востребовано семьями с детьми, до более просторных. Очень ликвидны также маленькие 2-комнатные квартиры: мы рассчитываем на интерес к локации именно семей хотя бы с одним ребенком. В комплексе предусмотрено и некоторое количество 4-комнатных квартир, но совсем немного. Клиенты, которые нуждаются в многокомнатном жилье, спокойно идут на объединение двух квартир меньшей площади.
– В прошлом году стартовали два крупных проекта «ЮИТ» – жилые комплексы «Новоорловский» у Новоорловского лесопарка и INKERI в Пушкине. Теперь вы приступаете к строительству совсем небольшого ЖК «ТОЙВЕ» в пределах застроенной территории. Чем обусловлен ваш интерес к столь разным проектам?
– Мы в этом смысле не отличаемся от рынка. В последние 2-3 года очевиден активный уход девелоперов либо в Ленинградскую область, либо в районы города вне привычной застроенной территории. На мой взгляд, этому способствуют три ключевых обстоятельства. Во-первых, дефицит свободной земли, а компании для развития нужны проекты. Безусловно, участки по-прежнему есть, и мы видим, что новые проекты запускаются. Но ситуация по ним с точки зрения предложения этой земли на рынке принципиально иная, чем была лет 10 назад. Во-вторых, в городе востребовано не только жилье в районах со сложившейся застройкой уже потому, что его значительно меньше, чем требуется для удовлетворения спроса. В-третьих, многие девелоперы пришли к идее о том, что, поскольку в городе строятся все-таки преимущественно небольшие дома, во многом похожие один на другой, реализуя проект вне города, девелопер может создать действительно оригинальный и интересный продукт.
При этом первичное жилье в Санкт-Петербурге, даже если исключить Центральный район с его элитным предложением, стоит сегодня дороже вторичного. Эта тенденция возникла в 2012 году и окончательно оформилась в 2013-м. Наличие свободных земельных участков позволяет вести жилищное строительство в городе, однако их явно недостаточно для удовлетворения покупательского спроса на такое жилье. Соответственно, клиенты, ценящие проживание в городе, очевидно готовы за это платить больше.
С другой стороны, на вторичном рынке достаточно много клиентов со свободными средствами, готовых приобретать жилье вне встречных сделок, соответственно, по более выгодной цене. Влияет на стоимость и фактор качества вторичного жилья. Я уже не говорю о «хрущевках», но даже те дома, которые строились в 1970-1980-х, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25-30 лет, а прошло уже существенно больше времени. Это не значит, что дома вот-вот упадут (в них заложен серьезный запас прочности), но они не обеспечивают комфорт жильцам. Кроме того, если все это время дом эксплуатировался неправильно, не стоит ожидать, что сегодня он будет в хорошем состоянии.